Bo प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम . . : शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट संख्या संख्या L. NCR 44/06/96025/2022 ब्रह्म सिंह VF-67 2. NCRI44/06/9544/2022 | अशोक कुमार TF04-I-S2 3. NCR44/05/94962/2022 | नरेंद्र कुमार बरगोती TF03-04-S2 मनिन्दर सिंह बत्रा 4. NCR44/06/95563/2022 एवं रविन बत्रा VC-2] एवं रविन बत्रा 5. NCR 44/06/95922/2022 वैभव गर्ग VF88 |“ | NCR44/06/95472/2022 | इब्राहिम आली खान T4/09/S3 बनाम रॉयलगोल्फ लिंक सिटी प्रोजेक्टस्‌ oo feo शिकायतकर्ता ब्रह्म सिंह के साथ 04 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। उपरोक्त सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना The Hemisphere Phase-l से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या:- NCRI44/06/96025/2022 wat सिंह अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना The प्त्यांएए॥०९_॥986- में फ्लैट संख्या- ५४-67 बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत 95,78,788 /- रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा Dy 2

57,79,494 /“- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा परियोजना का निमार्ण कार्य निष्पादित अनुबंध पत्र के अनुसार 36 माह तथा 06 माह की अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात दिनांक 04.03.2049 तक पूर्ण किया जाना था, परंतु विपक्षी निर्धारित अवधि मे निर्माण कार्य पूर्ण करने मे विफल रहे हैं। विपक्षी द्वारा यह आश्वासन दिया गया था कि कब्जा उपलब्ध करने की दिनांक तक परियोजना के सापेक्ष ओसी /सी. सी एवं आवश्यक वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त कर लिए जाएंगे। परियोजना के अंतर्गत निर्माण कार्य पूर्ण रूप से बंद है तथा भविष्य मे भी निर्माण प्रारंभ करने का कोई आशय स्पष्ट नहीं होता है। विपक्षी को यूनिट के सापेक्ष ot प्रतिशत धनराशि भुगतान की जा चुकी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 09. 03.205, आवेदन फॉम, अलॉटमेंट-कम-विला-बॉयर--अग्रीमेन्ट दिनांक 30.05.207, निर्माण प्रारंभ प्रमाण पत्र दिनांक 25.08.207, जमा धनराशि की wie, सहमति पत्र, चैक प्रति, निरस्तिकरण पत्र दिनांक 24.05.2022 आदि की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए वाद योजित किया गया है और शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों को छिपाया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा महत्वपूर्ण तथ्यों का उल्लेख नहीं किया गया है, जिस कारण प्रस्तुत शिकायत निरस्त किये जाने योग्य है। निष्पादित अनुबंध पत्र के प्रस्तर संख्या-28ए के अनुसार 36 माह तथा 6 माह के अनुग्रह अवधि के साथ प्रदान किया जाना था, परंतु परियोजना के अन्तर्गत निर्माण कार्य अप्रत्याशित घटनाओं के उत्पन्न होने के कारण विलम्बित हुई है। शिकायतकर्ता द्वारा रेरा अधिनियम की aso) का उल्लंघन किया गया है, जिसके समर्थन में शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि के भुगतान हेतु दिनांक 40.08.2024 को मांग पत्र जारी किया गया, जिसका शिकायतकर्ता द्वारा कोई जवाब नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता की यूनिट दिनांक 24.05.2022 को निरस्तिकरण पत्र के माध्यम से निरस्त कर दी गयी। mo उच्चतम न्यायालय द्वारा याचिका संख्या--940 ,/ 2047 दिनांक 44.02.2049 को यथास्थिति के आदेश पारित करते हुए परियोजना के अंतर्गत अधिकार सृजित करने पर तथा यूनिट के विक्रय पर रोक लगा दी गई, जिस कारण वित्त कठिनाइयों का सामना करना पढ़ा है। किसानों द्वारा उग्र प्रदर्शन एवं एन.जी.टी. न्यायालय द्वारा, दिल्ली एन.सी.आर. में बढ़ते वायु प्रदुषण के नियंत्रण हेतु वर्ष 2047 से 209 मे दिनांक o8.tt.206 से दिनांक 6.2:20I6 तक 8 दिन के क लिए, दिनांक 40.4.207 से दिनांक t7.4.20:7 तक 08 दिन के लिंये, दिनांक 04.44. 2048 से दिनांक 40.44.20I8 तक ॥0 दिनों के लिए, दिनांक 26.02049 से दिनांक a 3

30.40.209 तक 04 दिनों के लिये, तथा दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 08.42.20:9 तक 05 दिन के लिए, अर्थात कुल 35 दिनों के लिये निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया एवं Ao उच्चतम न्यायालय द्वारा दिनांक 4.02.2020 आदेश पारित करते हुये वायु प्रदुषण निवारण और नियंत्रण अधिनियम, t987 की धारा-34(७) को दृष्टिगत रखते हुए 03 माह का प्रतिबन्ध लगाया गया। परियोजना के अन्तर्गत आवंटियों द्वारा निष्पादित आवंटन पत्र के अन्तर्गत निहित समयावधि में धनराशि भुगतान नहीं की गयी। परियोजना कोविड महामारी की प्रथम वेव दिनांक 23.03. 2020 से दिनांक 44.04.2020 तक तथा द्वितीय लहर को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 23.04.202 से पूर्ण रूप से परियोजना के अंतर्गत निर्माण कार्य प्रतिबंधित रहा तथा रेरा प्राधिकरण द्वारा भी पूर्व मे पारित आदेशों मे कोविड महामारी को आकस्मिक बाधा माना है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में खाता विवरण, मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश याचिका संख्या-940 / 2047 दिनांक 44.02.2049 की प्रति, मांग पत्र अन्य साक्ष्यों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 4. क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2. क्‍या शिकायतकर्ता (ब्रह्म सिंह) द्वारा re प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्या यूनिट निरस्तीकरण की प्रकिया वैधानिक है ? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि ef तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-

बिन्दु संख्या-। इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना के अन्तर्गत निर्माण कार्य अप्रत्याशित घटनाओं के उत्पन्न होने के कारण विलम्बित हुई है। Alo उच्चतम न्यायालय द्वारा याचिका संख्या-940 /2047 दिनांक 44.02.2049 को यथास्थिति के 3

आदेश पारित करते हुए परियोजना के अंतर्गत अधिकार सृजित करने पर तथा यूनिट के विक्रय पर रोक लगा दी गई, जिस कारण वित्त कठिनाइयों का सामना करना पढ़ा है। किसानों द्वारा उग्र प्रदर्शन एवं एन.जी.टी. न्यायालय द्वारा, दिल्‍ली एन.सी.आर. में बढ़ते वायु प्रदुषण के नियंत्रण हेतु वर्ष 2047 से 2049 मे दिनांक 08.24 .2046 से दिनांक 46.4.20:6 तक 8 दिन के क लिए, दिनांक 40.44 .2047 से दिनांक 47.44. 20:7 तक 08 दिन के लिये, दिनांक 04.44.2048 से दिनांक 40.44.2048 तक 40 दिनों के लिए, दिनांक 26.0.2049 से दिनांक 30.40.2049 तक 04 दिनों के लिये, तथा दिनांक 04.4.20I9 से दिनांक 08.4.20I9 तक 05 दिन के लिए, अर्थात कुल 35 दिनों के लिये निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया एवं मा0 उच्चतम न्यायालय द्वारा दिनांक 44.02.2020 आदेश पारित करते हुये वायु प्रदुषण निवारण और नियंत्रण अधिनियम, 7984 की aRI—3i(A) को दृष्टिगत रखते हुए 03 माह का प्रतिबन्ध लगाया गया। परियोजना के अन्तर्गत आवंटियों द्वारा निष्पादित आवंटन पत्र के अन्तर्गत निहित समयावधि में धनराशि भुगतान नहीं की गयी। परियोजना कोविड महामारी की प्रथम वेव दिनांक 23.03.2020 से दिनांक 44.04.2020 तक तथा द्वितीय लहर को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 23.04.2024 से पूर्ण रूप से परियोजना के अंतर्गत निर्माण कार्य प्रतिबंधित रहा तथा रेरा प्राधिकरण द्वारा भी पूर्व मे पारित आदेशों मे कोविड महामारी को आकस्मिक बाधा माना है। इस सम्बन्ध में फ्लैट-केता-अनुबन्ध के प्रस्तर-28(8) निम्नलिखिल उल्लेखित है:-

28. (a) That the date of commencement of the construction of the Villa shall be reckoned as the date of excavation and the Developer shall complete the development construction of the Villa within 36 months which may vary for 6 months. The completion date is subject to force majeure conditions. No claim by of damages/compensation shall le way against the Ceveloper in case of delay in handing over the possession on account of the force majeure condition and the Developer shall be entitled to a reasonable extension of time for the delivery of possession of the Villa to the Allottee. "Force Majeure", for the purpose of this Agreement, means any act of God. war. riot, civil commotion, agitation, fire, explosion, flood, adverse strike lockout or weather, epidemic, Dr other natural other form of industrial. action or any form physical disaster, Government or supra-national authority Intervention or coming into force of any law or regulation, court orders/stay, litigations or any other such thing beyond Bs the control of the developer which makes the performance of the obligations under this Agreement impossible. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 /7985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.:4.20:9 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.! Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.:2.20:9 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"]2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am), The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

विपक्षी का यह भी कहना है कि मा0 उच्चतम न्यायालय द्वारा याचिका संख्या-940 // 2047 दिनांक 44.02.2049 को यथास्थिति के आदेश पारित करते हुए परियोजना के अंतर्गत अधिकार सृजित करने पर तथा यूनिट के विक्रय पर रोक लगा दी गई, जिस कारण वित्त कठिनाइयों का सामना करना पढ़ा है। मा0 उच्चतम न्यायालय द्वारा LA. No. 43475/20I9 में पारित आदेश दिनांक 44.09.2049 के प्रष्ठ संख्या-29 पर 48.52 करोड़ रुपये 42 प्रतिशत ब्याज की दर से भुगतान करने के आदेश पारित किए गए, उक्त धनराशि के भुगतान तक यथास्थिति के बनाए रखने को आदेशित किया गया। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेशों याचिका संख्या-940 /2047 दिनांक 44.02.2049 की प्रति की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 // 2047 “बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में पारित आदेश दिनांक 44. 02.20I9 & पृष्ठ संख्या-49 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- {thas also been pointed out that as per the report of the has also been pointed out that as per the report of the Forensic Sorensic Auditors dated _6.0.20i9, certain monies have dated 6.0I.20I9, certain monies have been invested in M/s Royal Golf Link City Projects Pvt. Ltd, invested in M/s Royal Golf Link Ci Projects Pvt. Ltd. out of home buyers’ funds and it was also stated by the of home buyers’ funds and it was also stated by the Forensic Auditors, who are present in Court today, that it Auditors, who are present in Court toda that it

appears to be the project of Amrapali Group of Companies. ears to be the project of Amrapali Group of Com anies. In the circumstances, we direct the Greater Noida Authority to furnish all the original documents in this Court, explaining as to ay’ i) who applied for allotment of the land; ii) original lease deed; and iii) who has time to time deposited the money. We have already attached various Villas of M/s Royal Golf Link City Projects Pvt. Ltd. We further direct that there should not be any alienation whatsoever to any of the properties, villas by M/s Golf Link City Projects Pvt. Ltd. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-940 ,/ 2047 में पारित आदेश दिनांक 44.09.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- However, on furnishing the undertaking as ordered, the restraint order dated 4.02.209 on alienating the remaining 5] villas, flats shall be lifted to the extent that 50% of the villas and 50% of the flats are permitted to be sold. In_case_the undertaking is not furnished within the stipulated time, the injunction shall continue to operate. It is directed that 25% of the amount be paid by 30.0.209. 30% be paid by 30..20I9 and the remaining amount be paid on or before 0.0.2020. The interest to be calculated till the date of the payment. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 05.04.2024 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

Mr. Naresh Kaushik, learned Advocate appearing for the applicants has submitted that all the dues of Amrapali_ have been paid by his clients and the only issue is whether his clients are entitled _to the exchange and possession of the property in question pursuant to such exchange. उक्त आदेशों से स्पष्ट है कि परियोजना के अंतर्गत Ao सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश को दृष्टिगत रखते हुए निर्माण कार्य प्रतिबंधित रहा है तथा उक्त अवधि मे क्रय विक्रय पर भी रोक लगा दी गई, जिससे परियोजना के अंतर्गत यथास्थिति बनाए रखने हेतु पक्षकार बाध्यकारी थे। ऐसी स्थति मे विपक्षी दिनांक 44. 02.2049 से 05.04.202 अर्थात 78: दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 74.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.2.209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए ae 8 आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 355 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (66+2) (दिनांक 40.42. 2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में 35+33 = 68 + 78I (849 कूल दिन) निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को #ifas—t9 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर gree के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु Gem- rena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता (ब्रह्म सिंह) द्वारा re प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्या यूनिट निरस्तीकरण की प्रकिया वैधानिक है ? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। शिकायतकर्ता (ब्रह्म सिंह) का कहना है कि विपक्षी द्वारा अवैधानिक रूप से निरस्तीकरण पत्र दिनांक 24.05.2022 निर्गत कर आवंटन निरस्त करने को कहा जा रहा है जबकि यूनिट के सापेक्ष ot प्रतिशत धनराशि भुगतान की जा चुकी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा werd यूनिट के आवंटन को पुर्नस्थापित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा दाखिल जवाब में कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा रेरा अधिनियम की ai—i96) का उल्लंघन किया गया है, जिसके समर्थन में शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि के भुगतान हेतु दिनांक 40.08.2024 को मांग पत्र जारी किया गया, जिसका शिकायतकर्ता द्वारा कोई जवाब नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता की यूनिट दिनांक 24.05.2022 को निरस्तिकरण पत्र के माध्यम से निरस्त कर दी गयी। ५) प्रकरण मे मुख्य बिन्दु यह है कि क्या विपक्षी द्वारा यूनिट का निरस्तीकरण वैधानिक रूप से किया गया है। प्रश्नगत यूनिट की कुल मूल्य 95,75,788 /— रूपये के सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 5779,494,/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया S| WRIA BAC Construction Linked पेमेंट प्लॉन के अंतर्गत आरक्षित कराई गई जिसके अनुसार बुकिंग के समय 5,00,000,/- रुपये, बुकिंग से 30 दिन के भीतर 4.6r प्रतिशत, बुकिंग से 60 दिन के भीतर io प्रतिशत तथा निर्माण प्रारंभ होने की तिथि पर 40 प्रतिशत भुगतान किया जाना था। ऐसे ही विपक्षी द्वारा परियोजना का समय समय पर निर्माण कार्य करते हुए शिकायतकर्ता से धनराशि की मांग की जानी थी। प्रस्तुत तथ्यों एवं साक्ष्यों के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा आरक्षित यूनिट के सापेक्ष 64 प्रतिशत धनराशि भुगतान की गयी है। ऐसी दशा में इस आधार पर कि शिकायतकर्ता द्वारा ७4 wera से अधिक धनराशि दी है, आवंटन निरस्त नहीं किया जा सकता था एवं ऐसा करना विधि विरूद्ध है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विकय पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 की धारा-9.2 एवं धारा-9.3 निम्नलिखित soaked है :- "In case of Default by Promoter under the conditions listed above a non defaulting Allottee is entitled to the following:

i. Stop making further payments to Promoter as demanded by the Promoter. If the Allottee stops making payments, the Promoter shall correct the situation by completing the construction milestones and only thereafter the Allottee be required to make the next payment without any interest; or ii. The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +I% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate > 0 prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due." धारा-9.3 :— "The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events:

i. In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) - consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit; ii. In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination."

अनुबन्ध पत्र के नियम एवं शर्तों के अनुसार यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष में धनराशि का भुगतान पेमेन्ट प्लॉन wea यूनिट Construction Linked पेमेंट प्लॉन के अंतर्गत आरक्षित कराई गई जिसके अनुसार बुकिंग के समय 5,00,000/— रुपये, बुकिंग से 30 दिन के भीतर 4.64 प्रतिशत, बुकिंग से 60 दिन के भीतर 40 प्रतिशत तथा निर्माण प्रारंभ होने की तिथि पर 40 प्रतिशत भुगतान किया जाना था। इसी के अनुसार शिकायतकर्त्रा द्वारा भुगतान किया तक i2 जाना था और विपक्षी द्वारा अपनी परियोजना को पूर्ण करते हुए समय-समय पर शिकायतकर्ता को माँग पत्र भेजा जाना था।

शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को समय से धनराशि का भुगतान किया गया, ऐसे मे यह विपक्षी की जिम्मेदारी बनती है कि वह शिकायतकर्ता को समय-समय पर माँग पत्र भेजकर अवशेष धनराशि की माँग करते और शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान न किये जाने की स्थिति में समुचित अवसर देकर उनकी यूनिट को निरस्त करते हुए उसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि को उन्हें वापस कर देते। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की आवंटन निरस्त कर दिया गया है, परन्तु शिकायतकर्ता की जमा धनराशि विपक्षी द्वारा ही वापिस नहीं की गयी। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं अपनी यूनिट सरेन्डर / निरस्त नहीं करायी गयी है। ऐसे में प्रकरण में आवंटन के प्रस्तर-48 के प्राविधान लागू नहीं होते। सामान्यतः शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त करते हुए उनकी धनराशि वापिस की गयी होती, जो कि विपक्षी द्वारा नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा ऐसा भी नहीं कहा गया है कि wera यूनिट किसी अन्य केता को आवंटित की जा चुकी है और यह यूनिट उपलब्ध नहीं है। वर्णित परिस्थिति में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा किये गये शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्तीकरण की प्रकिया अपूर्ण है। चूंकि विपक्षी द्वारा यूनिट निरस्तीकरण के उपरान्त शिकायतकर्ता से प्राप्त धनराशि निहित शर्तों के अनुरूप वापिस नहीं की गयी है। ऐसे Aw अधिनियम की धारा-48 के अन्तर्गत शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का प्राप्त कर सकता है यदि यूनिट उपलब्ध है और यदि शिकायतकर्ता (ब्रह्म सिंह) कब्जा लेने के इच्छुक हैं, तो वह आवंटन पत्र पेमेंट प्लान के अनुरूप अवशेष धनराशि भुगतान कर कब्जा प्राप्त करें। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है।

निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना का निमार्ण कार्य निष्पादित अनुबंध पत्र के अनुसार 36 माह तथा 06 माह की aque अवधि के साथ अर्थात दिनांक 07.03.20i9 तक पूर्ण किया जाना था, परंतु विपक्षी निर्धारित अवधि मे निर्माण कार्य पूर्ण करने मे विफल रहे हैं। विपक्षी द्वारा यह आश्वासन दिया गया था कि कब्जा उपलब्ध करने की दिनांक तक परियोजना के o 2 सापेक्ष ओ.सी.,/सी.सी एवं आवश्यक वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त कर लिए जाएंगे। परियोजना के अंतर्गत निर्माण कार्य पूर्ण रूप से बंद है तथा भविष्य मे भी निर्माण प्रारंभ करने का कोई आशय स्पष्ट नहीं होता है। विपक्षी को यूनिट के सापेक्ष ot प्रतिशत धनराशि भुगतान की जा चुकी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि निष्पादित अनुबंध पत्र के प्रस्तर संख्या-28ए के अनुसार 36 माह तथा 6 माह के अनुग्रह अवधि के साथ प्रदान किया जाना था, परंतु परियोजना के अन्तर्गत निर्माण कार्य अप्रत्याशित घटनाओं के उत्पन्न होने के कारण विलम्बित हुई है। परियोजना के अन्तर्गत निर्माण कार्य तीव्र गति से हो रहा है। शिकायतकर्ता के पक्ष मे परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए फिट आउट कब्जे का प्रस्ताव JUNE, 2023 तक तथा भौतिक कब्जा SEPTEMBER, 2023 तक प्रदान करा दिया जाएगा। रेरा अधिनियम, 206 की धारा-48() में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये है :- Section 78 (I) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date Specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the ०2 Pa 43 handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार dal को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 849 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-4 में वर्णित है।) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Ho 6649-.50,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। पत्रावली पर दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 30.05.20i6 के कब्जे वाले प्रस्तर- 28(a) के अवलोकन से विदित है कि यूनिट का कब्जा निर्माण wes होने की तिथि 04.09.2045 से 36 माह तथा 06 माह की अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात 04.03.209 तक दिया जाना था। यह की जून, 2023 तक कब्जा दिया जाना प्रस्तावित है तो ऐसी स्थिति में परियोजना अत्यधिक विलम्बित श्रेणी में वर्गीकृत नहीं की जायेगी। साथ ही निर्माण अवधि में रिफण्ड के कारण जो बायर्स अपने फ्लैटस्‌ की पूर्णता की प्रतिक्षा कर रहें है, उनके हितों पर भी प्रतिकूल प्रभाव पडेगा | > 44 ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.03.2049 + 849 अर्थात दिनांक 28. 06.2024 से ओ.सीसी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। . जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबशंर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation, If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(2॥) में प्राविधान है कि :-- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— ~ og i5

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,//पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+H प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। 0) 46 माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “war बिल्डवेल ora प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है कि:-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.! (MCLR+) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.I had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20I8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ू Re याचिका संख्या-सी-9420 / 2020 लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06 ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है कि:- “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर 07.2020 को महत्वपूर्ण

On 2.09.20I9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + [% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020................................ and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ YY 47 MCLR + [%, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208..............-- ०" -_न्‍न्‍न्‍वन्‍व- Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोकतानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी Sent गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय,पढ्ठा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLRt+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर 8 प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिटस की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर कब्जा दिनांक 34.09. 2023 ओ.सी /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय KT शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 29.06..2024 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में ॥४टा॥२+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की Qe 8

धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा | अन्य मामलों मे विलम्ब की गणना उनके अनुबंध के अनुसार ही देय होगी। दिनांक 44.02.2049 से 05.04.202 की अवधि जिन मामलों में लागू है वहाँ यह “फोर्स मैज्योर” अवधि उसी दश मे मानी जायेगी यदि इस अवधि मे कोई मांग बिल्डर द्वारा न की गई हो। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(28)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। 6. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये। a oe , दिनांक — W/o] /KY “ Le ~22

(राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण