उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ--04ए आदेश अन्तर्गत ais श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या --NCR44/06/95472/2022 अमला प्रसन्‍न घोषल बनाम एस.जे.पी. deca एंड रिजॉर्टस्‌ so feo प्रस्तुत मूल शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Migsun Wynn में यूनिट WeT-Sun-5-04 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 22,34,720,/- रूपये है और शिकायतकर्ता द्वारा 20,36,444 /- रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता का यह भी कहनों है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने में 20 माह का विलम्ब किया गया है और न ही प्रश्नगत परियोजना का कार्य पूर्ण है। विपक्षी द्वारा प्रोस्पेक्टस्‌ एवं विज्ञापन के माध्यम से गलत सूचनायें प्रदान की गयी और विपक्षी द्वारा अभी तक बी.बी.ए. उपलब्ध नहीं कराया गया है। प्रश्नगत यूनिट सबवेंशन स्कीम के अन्तर्गत बुक करायी गयी थी, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि प्री-ई-एम.आई. का भुगतान किया जाना था, परन्तु विपक्षी ऐसा करने में विफल रहा और शिकायतकर्ता द्वारा ई.एम.आई. का भुगतान किया जा रहा है। अत: शिकायतकर्ता द्वारा रेरा के प्राविधानों का उल्लेख करते हुए जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में एप्लीकेन्ट लेजर, माँग पत्रों की प्रतियाँ, गृह ऋण सम्बन्धी दस्तावेज की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। Ya

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दिनांकित 49.09.2022 दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों को छिपाते हुए प्रश्नगत शिकायत योजित की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा “कन्स्ट्रक्शन fies tre प्लॉन” के अन्तर्गत उनकी परियोजना Migsun Wynn के टॉवर-805-5 में यूनिट Wea-i04 बुक करायी गयी, जिसके सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन पत्र दिनांक 08.2.2047 को हस्ताक्षरित हुआ। आवंटन पत्र के WRG) के अनुसार शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा अक्टूबर, 2024 तक फोर्स मैज्योर एवं समय से धनराशि के अधीन दिया जाना है और कोविड-49 महामारी के कारण 6 माह विस्तारण के उपरान्त अप्रैल, 2022 तक दिया जाना था। प्रश्नगत टॉवर का कार्य पूर्ण करते हुए अनुबन्ध के TRR-4(b) के अनुसार शिकायतकर्ता को फिट आऊट हेतु दिनांक 30.4.2024 को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र अंतिम माँग की गयी, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया और न ही प्रश्नगत यूनिट का कब्जा लेने का प्रयास किया गया। अनुबन्ध की शर्तों के अनुसार प्रश्नगत यूनिट बेयरसेल, जिसकी कुल कीमत 24,76,853 //- रूपये (अन्य कर रहित) थी, जिसको बाद में परिवर्तित कराकर सेमिफर्निश्ड में परिवर्तित कराया गया, जिसके कारण यूनिट की कुल कीमत 26,06,877 / - रूपये हो गयी और शिकायतकर्ता द्वारा कुल 74,67,564/- रूपये दिनाक 28.06.2049 तक भुगतान किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यह कथन कि उनके द्वारा 20,36,744/— रूपये का भुगतान किया गया, उक्त तथ्य निराधार है। शिकायतकर्ता के डिफॉल्ट पर 6,65,074 /- रूपये की धनराशि ब्याज के रूप में देय है। प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण द्वारा दिनांक 29.07.2024 को ओ.सी. जारी किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा ऑफर दिनांक 30.44.2024 को किया गया है। विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के प्रस्तर-3() का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि यदि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट निरस्तीकरण »सरेन्डर किया जाता है, तो यूनिट की कुल कीमत का 45 प्रतिशत “अर्नेस्ट मनी” की कटौती करते हुए अवशेष धनराशि के वापिस कर दी जायेगी। विपक्षी द्वारा प्री-ई.एम.आई. के भुगतान के दायित्व का पूर्ण रूप से अनुपालन किया गया है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा कहा गया कि प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने अथवा आवंटन पत्र की शर्तों के अनुसार 45 प्रतिशत धनराशि की कटौती करते हुए अवशेष धनराशि वापस किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में त्रिपक्षीय अनुबन्ध, आवंटन पत्र दिनांकित 08.42.2047 की प्रति, ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र दिनांक 30.4.2024, माँग पत्रों की प्रतियाँ, कस्टमर लेज़र, लेट पेमेन्ट फीस समरी, ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिये गये प्रार्थना पत्र दिनांकित 24.2.2020 की प्रति, ओ.सी. दिनांक 29.07.2024 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। / है उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 4. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. /सी.सी. अथवा Ses ओ.सी /सी.सी के कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? 3. क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जा सकती है? यदि नहीं तो क्या अनुतोष अनुमन्य होगा ? निस्तारण बिन्दु eae बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि आवंटन पत्र के प्रस्तर-4(0) के अनुसार शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा अक्टूबर, 2024 तक फोर्स मैज्योर एवं समय से धनराशि के अधीन दिया जाना है और wias—s9 महामारी के कारण 6 माह विस्तारण के उपरान्त अप्रैल, 2022 तक दिया जाना था। विपक्षी की परियोजना फोर्स मैज्योर एवं कोविड-49 महामारी के कारण विलम्बित हुई | विपक्षी द्वारा उपरोक्त दावे के समर्थन में कोई साक्ष्य /अभिलेख प्रस्तुत नहीं किये गये हैं। अतः यह आधार ग्राह्य नहीं है।

आवंटन पत्र के पृष्ठ संख्या-3 के क्लॉज-ट€ में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित प्राविधान उलल्‍लेखित किया रहता है :- "Force Majeure Clause" means any event or combination of events or circumstances beyond the- control of the Company which cannot (a) by the exercise of reasonable diligence, or (b) despite the adoption of reasonable precaution and/or alternative measures, be prevented, or caused to be prevented, and which adversely Of affects the Company's ability to perform obligations under this Allotment, which shall include but not be limited to: (i) Acts of God i.e. fire, drought, flood, earthquake, epidemics, natural disasters. (ii) Explosions or accidents, air crashes and shipwrecks, act of terrorism. (iii) Strikes or lock outs, industrial dispute. (iv) Non-availability of cement; steel or other construction material due, to strikes of manufacturers, suppliers, transporters or other intermediaries or due to any reason whatsoever (v) War and hostilities of war, riots; bandh, act of terrorism or civil commotion:

(vi) the promulgation of or amendment in any law, rules or regulations or the issue of any injunction, court order or direction from any governmental authority that prevents or restricts the party company from complying with any or if any other authority or if competent authority (ies) refuses, delays, withholds, denies the grant of necessary approvals for the Said Complex/Said : Building or if any matters, issues relating to such approvals, permissions, notices, notifications by the competent authority (ies) become subject matter of any suit/writ before a competent court or for any reason whatsoever. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील Wea-73029/4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.4.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the ‘4 municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 ,// 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20i8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in’ GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04..2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 09.:2.20:9) एवं 33 दिन (66+2) (दिनांक 40.42. 25 2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा Ses ओ.सी/सी.सी के कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र जारी किया जा चुका है, WY उनके द्वारा कब्जा न प्राप्त कर जमा धनराशि की माँग की जा रही है। शिकायतकर्ता का यह कंहना गलत है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किया गया है, जबकि विपक्षी द्वारा प्रश्ननत परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण से दिनांक 29.07.202 को पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त कर दिनांक 30.4.2024 को कब्जा ऑफर पत्र जारी किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5) निम्नलिखित उल्लेखित है :- An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per building bye-laws. The completion certificate shall be obtained by promoter from prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. Provided that if the construction work is not completed px within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority; Provided further that if the completion certificate is not issued by the prescribed sanctioning authority within three months of submission of the application by the promoter complete with all certificates and other documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months.

Explanation: For the purposes of this sub-section "completion" means the completion of the construction works of a building as a whole or the completion of an independent block of such building, as the case may be. उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि (क) बिना पूर्णता प्रमाण पत्र कब्जा नहीं दिया जा सकता, व, (ख) यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि से 3 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 3 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण से दिनांक 29.07.2024 को पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त कर दिनांक 30.4.2024 को कब्जा ऑफर पत्र जारी किया जा चुका है। प्रकरण में विपक्षी द्वारा डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. के सम्बन्ध में पत्रावली पर परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित प्रमाण पत्र आदि दाखिल नहीं किये गये हैं। ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये ओ.सी. में यह उललेखित है कि ओ.सी. के लिए आवेदन दिनांक 29.07.2024 को किया गया, जिससे यह विदित है कि कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 30.4.2024 को अवैद्यानिक था। अतः विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. के आधार पर शिकायतकर्ता को जारी किया गया कब्जा ऑफर पत्र दिनांकित 30.44.2024 अवैद्यानिक है। dager बिन्दु संख्या-2 Pena किया जाता है।

निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यदि नहीं तो क्या अनुतोष अनुमन्य होगा ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा wera यूनिट का कब्जा दिये जाने में 20 माह का विलम्ब किया गया है और न ही प्रश्नगत परियोजना का कार्य पूर्ण है। विपक्षी द्वारा प्रोस्पेक्टस्‌ एवं विज्ञापन के माध्यम से गलत सूचनायें प्रदान की गयी और विपक्षी द्वारा अभी तक बी.बी.ए. उपलब्ध नहीं कराया गया है। प्रश्नगत यूनिट wd स्कीम के अन्तर्गत बुक करायी गयी थी, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि प्री-ई.एम.आई. का भुगतान किया जाना था, परन्तु विपक्षी ऐसा करने में विफल रहा और शिकायतकर्ता द्वारा ई.एम.आई. का भुगतान किया जा रहा है। अत: शिकायतकर्ता द्वारा रेरा के प्राविधानों का उल्लेख करते हुए जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दिनांकित 49.09.2022 दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत टॉवर का कार्य पूर्ण करते हुए अनुबन्ध के प्रस्तर-4(9) के अनुसार शिकायतकर्ता को फिट आऊट हेतु दिनांक 30.44.20204 को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र अंतिम माँग की गयी, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया और न ही प्रश्नगत यूनिट का कब्जा लेने का प्रयास किया गया। अनुबन्ध की शर्तों के अनुसार प्रश्नगत यूनिट बेयरसेल, जिसकी कुल कीमत 24,76,853 //- रूपये (अन्य कर रहित) थी, जिसको बाद में परिवर्तित कराकर सेमिफर्निश्ड में परिवर्तित कराया गया, जिसके कारण यूनिट की कुल कीमत 26,06,877/— रूपये हो गयी और शिकायतकर्ता द्वारा कुल 44,67,564 //- रूपये दिनाक 28.06.20i9 तक भुगतान किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यह कथन कि उनके द्वारा 20,36,444 /- रूपये का भुगतान किया गया, उक्त तथ्य निराधार है। शिकायतकर्ता के डिफॉल्ट पर 6,65,074/- रूपये की धनराशि ब्याज के रूप में देय है। प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण द्वारा दिनांक 29.07.2024 को ओ.सी. जारी किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा ऑफर दिनांक 30.44.2024 को किया गया है। विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के प्रस्तर-36) का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि यदि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट निरस्तीकरण /सरेन्डर किया जाता है, तो यूनिट की कुल कीमत का is प्रतिशत “अर्नेस्ट मनी” की कटौती करते हुए अवशेष धनराशि के वापिस कर दी जायेगी। विपक्षी द्वारा प्री-ई.एम.आई. के भुगतान के दायित्व का पूर्ण रूप से अनुपालन किया गया है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा कहा गया कि प्रश्नगत शिकायत खारिज किये

जाने अथवा आवंटन पत्र की शर्तों के अनुसार 45 प्रतिशत धनराशि की कटौती करते हुए अवशेष धनराशि वापस किये जाने का अनुरोध किया गया है। यह निर्विवादित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी। इस तथ्य पर भी कोई विवाद नहीं है कि विपक्षी अनुबंधित अवधि में कब्जा प्रदान करने में असमर्थ रहा है। जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है, ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा 48 (4) 4 प्राविधान है कि — Section 76 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार da को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। १0 रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ सब-क्लॉज (9) में "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 4 रियल इस्टेट सेक्टर के विकास dg अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... @any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी eo होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है।

इस कम में मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 /20:7 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया — “The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of Project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to ~ 4 adjudicate compensation under Sections 72, 74, 76 and 49, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.”

उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation /0 the allottees, and_ issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 // 2047 “बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ में दिनांक 23.0720i9 को परित आदेश के पृष्ठ Peed के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "It is apparent that RERA intends protection of home- buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that, we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC_ for completion of buildings as _ the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than l0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder. The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year."

उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के feat को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास /फ्लैट मिल सके। तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- के 2 "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers -from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project." उक्त आब्जर्वेशन में यह भी we किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहक्ेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके।

इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43 / 2049 “पायनियर ada लैन्ड एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 09.08.2049 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ veers किया है:- "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable." उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ ~\ Y 43 पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ GaeT (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके।

ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा “ईरियो ग्रेस रियलटेक go fo बनाम अभिषेक खन्‍ना एवं आदि” में दिनांक 44.04.2024 को पारित आदेश में जहाँ परियोजना का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है, उसके सम्बन्ध में निम्न आर्ब्जेवेशन दिया है कि — 2.. The issue which now arises is whether the apartment buyers are bound to accept the offer of possession made by the Developer where the Occupation Certificate has been issued, along with the payment of Delay Compensation, or are entitled to terminate the Agreement. (i) We are of the view that allottees at Serial Nos. | and 2 in Chart A are obligated to take possession of the apartments, since the construction was completed, and possession offered on 26.06.2079, after the issuance of Occupation Certificate on 37.05.2079, The Developer is however obligated to pay Delay Compensation for the period of delay which has occurred from 27.77.2076 till the date of offer of possession was made to the allottees.

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो » 44 निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 45.42.2024 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था। ऐसे में प्रश्नगनत परियोजना अत्यधिक विलम्ब की श्रेणी में नहीं आती है। अतः यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता अपनी यूनिट का कब्जा लेने पर विचार करें। उसके बाद यूनिट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे स्वयं निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में यूनिट के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटी को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर द्वारा देय होगा।

पत्रावली पर दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 08.42.2047 के प्रस्तर-4(8) के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि 40 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड सहित दिया जाना था। इस प्रकार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा 40 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड अर्थात्‌ दिनांक 08.0.2024 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु tee में वर्णित है) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि — "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " » i5 उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 08.40.2024 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 45.42.2024 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा' कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.ललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि — "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.208 को CN a co i6 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ect विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी |॥टा.१+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 ,/ 2020 “wal fiesta aera प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्‍लेखित किया गया है कि:- Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.] had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the py 7

U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20I8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ू Re याचिका denxw-9i20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य“ में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्‍लेखित किया है कि:-

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + [% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020......................५-५-००- and only on complaint under Section l8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208......ceeeseeseseeeeeees Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+ % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। कि 8 अत: CRT माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है। ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन

एवं विकास), (विकय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से ] प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदूनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित- किया जाता है। (ग) उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश प्रस्तुत प्रकरण में दी गयी धनराशि के Roos का अनुतोष निरस्त किया जाता है। शिकायतकर्ता यदि कब्जा लेने का निर्णय लेते हैं, तो ऐसी स्थिति में :-- विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 34.04.2023 तक यूनिट का कब्जा दें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 45.42.2024 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+I प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें | ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर add के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी छ्‌ A व

से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह एम.ओ.यू /त्रिपक्षीय अनुबन्ध के अनुसार प्री-ई.एम.आई. का भुगतान शिकायतकर्ता को करें तथा यदि कोई पूर्व में किसी किश्त का भुगतान किया गया है, तो उसका समायोजन यूनिट का कब्जा देते समय करना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :- /)./ | 2/2022 aq 2) pn ा। ee (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) े उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण