उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-38 /40/63 के अन्तर्गत आदेश शिकायत संख्या : एनसीआर।44 / 06 :/95400// 2022. गीतू रस्तोगी बनाम ए.टी.एस. रियलटी प्रा.लि. प्रश्नगत प्रकरण में-पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित की गई थी। पत्रावली के परिशीलन से यह विदित है कि पीठ द्वारा रेरा अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत प्रकरण में दिनांक 24.02.2023 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- I. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि आदेश अपलोड होने की तिथि से 60 दिन में शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा अनुबन्धानुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण करते हुए ओ.सी./सी.सी. के साथ कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.42.2047 से ओ.सी.»सी.सी प्राप्त होने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर MCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03. 2020 से दिनांक 25.09.2020 तक एवं द्वितीय aq अप्रैल 2024 से जून 2024 तक अर्थात दोनो वेव मिलाकर कुल 09 माह परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य —_—_—_—_ i

शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में आवंटन पत्र,अनुबंध के अनुरूप उपरोक्तानुसार पृथक-पृथक रूप से विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। 3, विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2(००)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने-के' बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है; तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | 4. इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। आदेश की एक-एक प्रति vad सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए। 5 यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा Wa | विपक्षी ने पीठ द्वारा रेश अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 24.02.2023 का अनुपालन नहीं किया जिस कारण शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत प्रकरण में आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक 27.05.2023 को दिया, जिस पर रेरा उप-सचिव द्वारा दिनांक 07.06.2023 को नोटिस जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 30.06.2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन SRA प्रस्तुत करें, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या प्रस्तुत नहीं की गयी।

तत्पश्चात्‌ उप-सचिव द्वारा कारण दर्शाओं नोटिस दिनांक 05.07.2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 20.07.2023 तक उक्त ला खा 2 आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या स्पष्टीकरण के साथ प्रस्तुत करें, परन्तु विपक्षी की ओर से अनुपालन आख्या प्रस्तुत नहीं की गयी। प्राधिकरण द्वारा धारा-38 440४ 63 के अन्तर्गत नोटिस जारी होने के उपरांत पीठ द्वारा दिनांक 22.02.2024, 49.06.2024, 03.09.2024 एवं 04.0.2024 को सुनवाई की गयी | ह विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या दाखिल की गयी है जिसमें यह उल्लिखित किया गया है कि पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 24.02.2023 के अनुसार विपक्षी द्वारा ओ.सी /सीसी प्राप्त कर शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध कराया जाना था और फरवरी, 2078 से ओ.सी या कब्जा प्रस्ताव प्रेषित किये जाने की तिथि तक विलम्ब ब्याज का भुगतान किया जाना था। विपक्षी द्वारा सक्षम प्राधिकरण से अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 30.03. 2022 को प्राप्त किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा दिनांक 44.04.2022 को शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया जा चुका है परन्तु शिकायतकर्ता अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा लेने नही आया। अतः विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत निरस्त किये जाने, शिकायतकर्ता को यूनिट के सापेक्ष अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा लिये जाने तथा विपक्षी के विरूद्ध धारा 63 के अन्तर्गत अर्थदण्ड अधिरोपित न किये जाने का अनुरोध किया गया है -

शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की अनुपालन आख्या पर आपत्ति दाख़िल करते हुए कथन किया गए है की विपक्षी द्वारा प्रकरण में दिनांक 24.02.2023 को आदेश पारित हो जाने के 48 माह पश्चात वर्तमान अनुपालन आख्या दाखिल की गयी है जबकि आदेश में अनुपालन किया जाने की निर्धारित अवधि 60 दिन नियत थी। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया है की विपक्षी द्वारा अनुपालन area में विलम्ब ब्याज की गणना 8.50% की दर से की गयी है जबकि MciR+ 4 की दर से विलम्ब ब्याज की गणना 40.40% की दर से की जानि थी। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में इम्पीरिया स्ट्रक्चर्स ली. बनाम अनिल पटनी और अन्य सिविल अपील सँख्या 358i-3590 /2020 का उल्लेख किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्ब ब्याज की गणना MCLR+ 7 की दर से कराये जाने, विपक्षी द्वारा अवशेष न हढइअअकईकिं 3 धनराशि पर पीनल इंट्रेस्ट अधिरोपित न किये ज़ाने तथा मेंटेनन्स शुल्क यूनिट का कब्जा प्राप्त किये जाने की तिथि से लिए जाने के लिए विपक्षी को निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गए है। अनुपालन sen: A विपंक्षी द्वारा दिनांक 30.03.2022 को सक्षम प्राधिकरण से अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्तः कर शिकायतकर्ता को कब्जा लिये जाने हेतु अंतिम ऑफर ऑफ पजेशन दिनाक 44.04.2022 को जारी किया जाना बताया गया है। उपरोक्त वर्णित तिथियाँ रेशा अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत गुण-दोष पर पारित आदेश दिनांक 24.02.2023 से पूर्व की हैं। इसके अतिरिक्त विधि का सुव्यवस्थित सिद्धान्त है कि Execution court can not go beyond the decree.

उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 24.02.2023 का निर्धारित अवधि में अनुपालन कर दिया हो। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:-- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी ar ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत हैः- a ——— 4 "38, (7) The. Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate-agents, under this Act or the rules and the regulations made: thereunder.

(2) The Authority-shall-be guided by the principles of natural justice: and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the.Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत हैः- 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन- एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में — 5 असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, cole के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 24.02.2023 के क्रम संख्या “4 व 2“ का अनुपालन नहीं किया है। उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए पत्रावली रेरा नियमावली 2046 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत आदेश दिनांक 24.02.2023 के क्रम संख्या 4 के अनुसार यूनिट के भौतिक कब्जे व रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी, sate के समक्ष सुनवाई हेतु दिनांक 29.0:.2026 के लिए संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र.रेरा, पीठ द्वारा दिनांक 24.02.2023 को धारा-34, के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या 2 के अनुसार जमा धनराशि पर विलम्बित अवधि का ब्याज हेतु ब्लाक वसूली प्रमाण पत्र” जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि 29.04.2025 से पूर्व न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें।

यदि न्याय निर्णायक अधिकारी far 24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते है कि विपक्षी / प्रमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांकित 24.02.2023 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है तो ऐसी दशा में न्याय निर्णायक अधिकारी प्रकरण Hr अधिनियम की धारा 63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पत्रावली पीठ को वापस संदर्भित कर सकते है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। soap ree eeies ZS ७. २०२१ (Slo दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण _ गौतमबुद्धनगर