E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, va-t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-0 (पूर्व में पीठ-04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCRI44/06/9578/2022 शिवांग गोयल बनाम ए टी एस रियलटी प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 =| शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 47-04-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता की | ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री उत्कर्ष जोशी उपस्थित हुए तथा विपक्षी / बिल्डर की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री wR कुमार उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के caf को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 47-04-2025 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(98), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20r6 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:-

"34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 & प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ हैः- Page | of 6 E-Court E (4) The Authority shall have : to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (4) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend Page 2 of 6 E-Court

= to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as ” determined by the Authority. यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 30-04-2024 तक Wo द्वारा asi के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 02-44-2022 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 4-05—-2024 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 3:-05-2024 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है।

प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 23-08-2024, दिनांक 06-44-2024 एवं दिनांक 47-04-2025 को की गयी। विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 07-40-2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी., दिनांक 30-03-2022 को प्राप्त किया जा चुका है और प्रार्थी / शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र, | दिनांक 44-04—-2022 को प्रेषित किया जा चुका है, परन्तु weit / शिकायतकर्ता द्वारा कई माँग-पत्र एवं अनुस्मारक पत्रों के बावजूद अपनी अवशेष धनराशि रू.5,04,000 /- के साथ अन्य चार्जेज़ (लीज़ ve, ईसीएम चार्जेज, मेंटेनेन्स चार्ज आदि) का भुगतान करते हुए, प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने में असफल रहा है। इसलिए उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट में वर्णित शर्तों के अनुसार प्रार्थी / शिकायतकर्ता, होल्डिंग एवं मेंटेनेन्स ahi का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है। इस सम्बन्ध में विपक्षी कम्पनी द्वारा कैल्कुलेशन शीट दाखिल की गयी है। इन आधारों पर विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रार्थी /शिकायतकर्ता को संलग्न कैल्कुलेशंन शीट के अनुसार अवशेष धनराशि का भुगतान किये जाने तथा अवशेष धनराशि का Page 3 of 6 E-Court = किये जाने & 60 दिनों के बाद प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने एवं विपक्षी कम्पनी के विरूद्ध धारा-63 के अन्तर्गत शास्ति अधिरोपित न किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 02—-44-2022 की प्रति, अधिभोग प्रमाण-पत्र, दिनांक 30-03-2022 की प्रति, कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 44-04-2022 की प्रति, स्टेटमेन्ट ऑफ अकाउन्ट की प्रति, कैल्कुलेशन शीट, कस्टमर लेजर की प्रति दाखिल की गयी है।

प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपना, दिनांक 06-04-2025 दाखिल करते हुए कहा गया है कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 02-74-2022 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित नहीं करायी गयी है और न ही देय विलम्बित अवधि के ब्याज का कोई भुगतान किया गया है। विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रस्तुत कैल्कुलेशन शीट भ्रामक व गलत है। प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा wera यूनिट के सापेक्ष कुल W.34,94,776 /— की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, जिस पर MCLRHH% की दर से ब्याज, निर्दिष्ट फोर्स मैज्योर अवधि को छोड़कर रू.24,43,276,/- बनता है। विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों /अभिकथनों का प्रार्थी/ शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन कर, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों / अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, विपक्षी कम्पनी से MCLR+H% की दर से देय विलम्बित अवधि का ब्याज रू.24,43,276,//- का भुगतान कराये जाने, पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 02-44-2022 का पूर्ण रूप से अनुपालन कराये जाने तथा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा दिलाये जाने एवं आदेश के अनुपालन में प्रश्नगत यूनिट के वास्तविक भौतिक कब्जे की तिथि के बाद से ही मेंटेनेन्स एवं होल्डिंग चार्जेज लगाये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में ई-मेल संवाद की प्रतियाँ, degen शीट दाखिल की गयी है। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cat को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का wee परिशीलन किया।

ward शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनाक 02-44-2022 को निम्न आदेश पारित किये गये:- “fret wt आदेशित किया जाता है कि वह थिकायतकतयिण के फ्लैट को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 3/-72--2022 तक AL / LL सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय RTT Yow ग्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री PRIS | विपक्षी: शिकायतकर्ता को दिनांक 04-07-2078 से ओसी aR अथवा कन्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर ॥८7#+ा Page 4 of 6 E-Court 3 ब्याज HET करना छुनिश्चित Be | ब्याज की यह धनराशि अंतिम FTA की धनराशि में समायोजित की जायेगी/ ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर थिकायतकर्ता को वापस की जायेगी / फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए ।विलम्ब eg ब्याज की गणना नहीं की जायेगी/ साथ ही यदि शिकायतकर्ता का aig अतिदेय (Over Dues) & तो उच्च पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा/ अन्य थिकायतकर्तायण के प्रकरणों में आवंटन VA/ ATT के अनुरूप विलम्ब ब्याज की उपरोकक्‍्तानुसार गणना की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेशा अधिनियम 2076 की धार-2(60)60 के अनुसार यदि oer लायू होने के बाद Be ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से ग्रोमोटर द्वारा लिया जाता & तो उसी दर से ब्याज alex द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलग्बित थुयतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी #८7#+ा SR की ब्याज दर से ब्याज देय होगा/ यदि इससे अधिक दर से HIS धनराशि ww लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब eg ली we है. तो विलस्बित अवधि eg ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

इस आदेश की एक-एक ae सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये। इस आदेश का उल्लघंन x wera (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 20I6 की धारा-63 तथा अन्य BATT आआविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा/ आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है. तो शिकायतकतायिण को यह अधिकार होगा कि RT प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा wet | उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 02-44-2022 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 33-42--2022 तक प्रश्नगत फ्लैट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा अपनी अनुपालन आख्या, दिनांक 07-40-2024 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा ans के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 02-44-2022 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी, शिकायतकर्ता को प्रश्नगत फ्लैट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम अकाउन्ट सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। रेरा नियमावली, 20:6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। रेरा नियमावली, 206 का नियम-24 निम्नवत्‌ है:- “24, Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal.— For the Page 5 of 6 E-Court purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the

adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.” अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 02-44-2022 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत फ्लैट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 03-04-2025 को संदर्भित की जाती है।

सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 02-4-2022 H WeR-02 के अनुसार दिनांक 25-03-2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें | यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 02-7:-2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 48--02--2025. (संजय A) अध्यक्ष, रेरा। Page 6 of 6