उ0प्र0 भू-सम्पदाविनियामकप्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-0 उपस्थित्ति:--श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत PNT—NCR44/06/76537/202 नीतू मुराई बनाम प्रीमिया स्ट्रक्चर्स लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Premia Corporate City-2 में यूनिट संख्या-22067 बुक की गयी थी, जिसकी कुल कीमत 26,3,442/— रूपये है, जिसके .सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर विश्तों के आधार पर 26,43,442,“- रुपये का भुगतान किया गया | शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना स्थल पर किसी तरह का कोई निर्माण कार्य नहीं किया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में स्वागत पत्र दिनांकित 04.09.2043, अन्तरिम आवंटन पत्र दिनांकित 22.08.2044, जमा धनराशि की रसीदों की छायाप्रतियां दाखिल की गई हैं।

प्राधिकरण की ओर से विपक्षी को दिनांक 44.08.2024 को नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया था कि सुनवाई हेतु तिथि 08.40.2024 नियत हैं, जिसमें विपक्षी अपना पक्ष रख सकते हैं। प्रथम सुनवाई दिनांक 08.40.2024 को की गयी, जिसमें विपक्षी को उपस्थिति हेतु नोटिस जारी करने हेतु निर्देशित किया गया और अग्रिम नियत तिथि से पूर्व अपना जवाब रेरा पोर्टल पर अपलोड करने हेतु निर्देशित किया गया। द्वितीय सुनवाई दिनांक 40.2.20200 को की गयी, जिसमें विपक्षी पुनः अनुपस्थित रहे। तृतीय सुनवाई दिनांक 28.03.2022 को की गयी, जिसमें विपक्षी पुनः अनुपस्थित रहे, जिसके अनुकम में पीठ द्वारा विपक्षी को उपस्थिति हेतु पब्लिक नोटिस जारी करने हेतु निर्देशित किया गया और विपक्षी को अंतिम अवसर- देते हुए आदेशित किया गया कि वह अग्रिम नियत तिथि से पूर्व अपना जवाब रेरा पोर्टल पर अपलोड करना सुनिश्चित करें, जिसके अनुक्रम में विपक्षी की उपस्थिति हेतु पब्लिक नोटिस जारी किया गया। चतुर्थ सुनवाई दिनांक 05.05.2022 को की गयी, जिसमें जन छल विपक्षी ga: अनुपस्थित रहे। अन्तिम सुनवाई दिनांक 20.07.2022 को की गई जिसमें यह पाया गया कि विपक्षी को उपस्थिति हेतु कई अवसर प्रदान किये गये, परन्तु विपक्षी के पीठ के समक्ष उपस्थित नहीं हुए और न ही कोई जवाब दाखिल किया गया। उपरोक्त तथ्य ऑर्डरशीट पर अंकित हैं और कम्पलेन्ट पेज पर अपलोडेड है। ऐसी स्थिति में विपक्षी के विरूद्ध अग्रिम कार्यवाही किये जाने के अतिरिक्त अन्य कोई विकल्प नहीं है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :-

4. क्या उपरोक्त शिकायत रेरा अधिनियम क़े अधीन ग्राह्य हैं अथवा नहीं ? यदि हाँ, तो क्या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? निस्तारण बिन्दु Wea बिन्दु te इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या उपरोक्त शिकायत रेरा अधिनियम के अधीन ग्राह्य हैं अथवा नहीं ? यदि हाँ, तो क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथन के आधार पर 'विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।. शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना स्थल पर किसी तरह का कोई निर्माण कार्य नहीं किया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर उपलब्ध परियोजना प्रबंधक सलाहकार की आख्या दिनांकित 40.08.202 निम्नवत्‌ है:- L. परियोजना दिनांक 04.05.2047 को ऑनगोईंग की श्रेणी में थी। 2. परियोजना के ग्रेटर नोएडा औद्यौगिक विकास प्राधिकरण के विनियमित क्षेत्र के अन्तर्गत है। 3. परियोजना Go Yo रेरा में पंजीकृत नहीं है। 4. शिकायत में अधिनियम की a4 के अनुसार स्ट्रक्‍्चरल डिफेक्ट जैसे प्रश्न निहित है, जिनके सम्बन्ध में परियोजना पूर्ण होने के 05 वर्ष बाद तक vow रेरा से अनुतोष की प्रार्थना की जा सकती है। 5. परियोजना उ0 प्र0 रेरा में पंजीकरंण योग्य है। विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना दिनांक 04.05.207 ऑनगोइंग श्रेणी में थी कि विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो कि उनके द्वारा रेरा का प्राविधान प्रभावी होने से पूर्व पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किया गया हो। अतः प्रश्नगत परियोजना का रेरा में पंजीकृत कराया जांना आवश्यक है। 2 नए

चूंकि विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की धारा-3, 4 का उल्लंघन किया गया है, ऐसे में रेरा अधिनियम की धारा-3, 4 एवं धारा-59 का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण होगा, जोकि निम्नवतः हैः- इस सम्बंध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-03(0) का उल्लेख किया जाना अत्यंत महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लेखित है किः- Section 3 (l) No Promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner any plot, apartment or building, as the case may be, in any real estate project or part of it, in any planning area, without registering the real estate project with the Real Estate Regulatory Authority established under this Act: Provided that projects that are ongoing on the date of the commencement of this Act and for which the completion certificate has not been issued, the promoter shall make an application to the Authority for the registration of the said project within a period of 3 months from the date of commencement of this Act: अधिनियम के प्राविधानों के अनुसार ऐसे सभी प्रोजेक्ट्स आनगोडंग प्रोजेक्ट्स की श्रेणी में सम्मिलित है, जिन्हें रेरा आने से पूर्व सक्षम सरकारी प्राधिकरण से परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुआ है। Section 4 () Every Promoter shall make an application to the Authority for registration of the real estate project in such form, manner, within such time and accompanied by such fee as may be specified by the regulations made by the Authority.

विपक्षी द्वारा रेरा में पंजीयन न कराकर रेरा अधिनियम की धारा-3 का उल्लंघन किया गया है। उनका यह कृत्य अधिनियम की धारा-59 के अन्तर्गत परियोजना की लागत का io प्रतिशत तक धनराशि से दण्डनीय है। Section 59() If any promoter contravenes the provisions of Section 3, he shall be liable to a penalty which may extend up to 0 percent of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority. Section 59(2) en If any promoter does not comply with the orders, decisions or directions issued under sub-section (L) or continues to violate the provisions of section 3, he shall be punishable with imprisonment for a term which may extend up to three years or with fine which may extend up to a further ten percent of the estimated cost of the real estate project, or with both. विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की धारा-3, 4 एवं 59 का उल्लंघन किया गया है। उनका यह कृत्य अधिनियम की धारा-89 के अन्तर्गत परियोजना की लागत का 40 प्रतिशत तक धनराशि से दण्डनीय है। प्रथम gear रेरा पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह पाया गया कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना Premia Corporate City-2 tT में पंजीकृत नहीं है। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स mo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

33. Under Chapter II of the Act 206, registration of registration of real estate projects became mandatory and to make became mandatory and to_ make the statute applicable and to take its place under sub- under sub- Section (l) of Section 3, it was made statutory that without registering the real estate project with a real estate regulatory authority established under the Act, no promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner a plot, apartment or building, as the case may be in any real estate project but with the aid of proviso to Section 3(I), it was mandated that such of the projects which are ongoing on the date of commencement of the Act and more specifically the projects to which the completion certificate has not been issued, such promoters shall be under obligation to make an application to the authority for registration of the said project within a period of three months from the date of commencement of the Act. With certain exemptions being granted to such of the projects covered by subsection (2) of Section 3 of the Act, as a consequence, all such home buyers agreements which has been executed by the parties inter se has to abide the legislative mandate in completion of their ongoing running projects. उपरोक्त से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधान तभी लागू होंगे, जब परियोजना रेरा में पंजीकृत करायी गयी हो और परियोजना का पंजीयन कराना ,, a

अनिवार्य है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना “Premia Corporate City-2" रेरा में पंजीकृत नहीं है। वर्णित स्थिति में प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत न होने के कारण शिकायतकर्ता की werd शिकायत रेरा अधिनियम के aia mea नहीं है और शिकायतकर्ता कोई याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए विपक्षी के विरूद्ध रेरा अधिनियम की ais के seria वर्तमान समय में कोई आदेश पारित करने का औचित्य नहीं है। तद्नुसार बिन्दु ve Prana किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4. शिकायतकर्ता की शिकायत वर्तमान समय में ग्राहय न होने के कारण वर्तमान में Abeyance में रखी जाती है। 2. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि प्रश्नगत परियोजना का रेरा' में पंजीकरण कराने के सम्बन्ध में जांच कराकर यथोचित कार्यवाही आगामी 3 माह में सुनिश्चित करायें। 3. सचिव, रेरा इस बिन्दु का दोनों पक्षों को नोटिस देकर व अन्य आवश्यक अभिलेखों के आधार पर यह विनिश्चय कर लें कि क्‍या यह परियोजना रेरा में पंजीकृत कराई जानी अपेक्षित थी अथवा नहीं। TET अग्रेतर कार्रवाई कराकर यह पत्रावली आगामी 3 माह में पुनः परिणाम सहित प्रस्तुत की जाये। दिनांक :- OL/N /2022 Kare HW (कल्पना मिश्रा) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण