उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या NCR 44/06/76492/202 | नितिन आहूजा बनाम एस.जे.पी. होटल्स एंड Roney प्रा० लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Migsun Wynn Boulevard में शॉप 40—UGF30 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 20,52,450/—- रूपये है, ज़िसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 8,35,589 /- रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी, शिकायतकर्ता को अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कब्जा देने में असमर्थ रहा और कब्जा दिये जाने में 27 माह का विलम्ब किया है। विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत परियोजना से सम्बन्धित ओ.सी. /सी.सी. एवं अन्य वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किये गये हैं। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि वह अपनी पत्नी के साथ सह-आवंटी हैं। प्रश्नणत यूनिट के सापेक्ष उनकी पत्नी द्वारा 2,05,25/—- रूपये एवं उनके द्वारा 6,30,974/- रूपये का भुगतान किया गया है। उनकी पत्नी प्रश्नगत दुकान निरस्त कराना चाहती हैं और चल रहे कानूनी विवाद यानी तलाक होने के कारण जमा धनराशि वापस चाहती हैं, जबकि शिकायतकर्ता प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करना चाहते हैं। उनकी पत्नी यूनिट निरस्त कर रिफण्ड पाने की साजिश कर रही है और बिल्डर भी शिकायतकर्ता को क्षति पहुँचाने के इरादे से जमा धनराशि वापस करने के लिए तैयार हो गया, जबकि शिकायतकर्ता की सहमति नहीं ली गयी। बिल्डर द्वारा शिकायतकर्ता से बिना परियोजना पूर्ण किये और बिना ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये अवैद्यानिक रूप से धनराशि की माँग की जा रही है और भुगतान न करने पर ia प्रतिशत की दर से ५ 2

ब्याज की माँग की जा रही है और बुकिंग निरस्त की धमकी दी जा रही है। शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज को समायोजित करते हुए, वैद्य धनराशि का भुगतान करने के लिए तैयार है। इसलिए उनकी यूनिट निरस्त न की जाये। शिकायतकर्ता का कहना है कि यदि उनकी पत्नी (प्रथम एलॉटी) जमा धनराशि 2,05,25 /- रूपये वापस चाहती है, तो वह उनकी जमा धनराशि वापस कर देगें, बशर्ते उनकी पत्नी उनके पक्ष में अधिकारों का आत्मसमर्पण कर दें। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल कीमत का 40 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया गया, परन्तु कई रिमाईनडर और ई-मेल के बावजूद आज तक बी.बी.ए. नहीं दिया है। अत: शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा वैद्यानिक रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है, क्‍योंकि वह प्रश्नगत दुकान के सापेक्ष अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु तैयार हैं। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा लिखित बहस दाखिल करते हुए तथ्यों की पुनरावृत्ति की गयी है और कहा है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगनत यूनिट का कब्जा दिनांक 29.03.20I9 तक या इससे पूर्व दिया जाना था। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उनके द्वारा कई बार अनुरोध करने के बावजूद भी विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अनुबन्ध /बी.बी.ए. उपलबध नहीं कराया गया। अतः शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस, निरस्तीकरण पत्र दिनांक 26.06.2024 की प्रति, बुकिंग फार्म के सम्बन्ध में पत्र की प्रति, एग्रीमेन्ट न होने के सम्बन्ध में प्रार्थना पत्र की प्रति, जमा धनराशि की रसीदें, बैंक से सम्बन्धित विवरण आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी।

प्राधिकरण की ओर से विपक्षी को दिनांक 05.07.2024 को नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया था कि सुनवाई हेतु तिथि 3.08.2024 नियत हैं, जिसमें विपक्षी अपना पक्ष रख सकते हैं। प्रथम सुनवाई दिनांक 34.08.2024 को की गयी, जिसमें विपक्षी उपस्थित हुए, परन्तु उनके द्वारा कोई प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया है। इस पर पीठ द्वारा विपक्षी को अग्रिम नियत तिथि से पूर्व प्रतिवाद पत्र दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये। द्वितीय सुनवाई दिनांक 26.40.2024 को की गयी, जिसमें विपक्षी उपस्थित रहे, परन्तु उनके द्वारा कोई प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया है। इस पर पीठ द्वारा पुनः विपक्षी को अग्रिम नियत तिथि से पूर्व प्रतिवाद पत्र दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये। अन्तिम सुनवाई दिनांक 44.42.2020 को की गयी, जिसमें विपक्षी उपस्थित हुए और यह पाया गया कि विपक्षी को अपना प्रतिवाद पत्र दाखिल करने हेतु कई अवसर प्रदान किये जा चुके हैं, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई प्रतिवाद पत्र /जवाब दाखिल नहीं किया गया है। इसके बाद भी दिनांक 05.04.2022 तक उभय पक्ष को लिखित बहस रेरा पोर्टल पर अपलोड करने हेतु निर्देश दिये गये, है 3 परन्तु विपक्षी को समुचित अवसर दिये जाने के बाद भी उनके द्वारा कोई प्रतिवाद पत्र / लिखित बहस दाखिल नहीं की गयी है। उपरोक्त तथ्य ऑर्डरशीट पर अंकित हैं और कम्पलेन्ट पेज पर अपलोडेड है। ऐसी स्थिति में एक पक्षीय आदेश पारित करने के अतिरिक्‍त अन्य कोई विकल्प नहीं है। शिकायतकर्ता के tel को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किया जाता है :- 4. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4

निस्तारण बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कब्जा देने में असमर्थ रहा और कब्जा दिये जाने में 27 माह का विलम्ब किया है। विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत परियोजना से सम्बन्धित ओ.सी.,/सी.सी. एवं अन्य वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किये गये हैं। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि वह अपनी पत्नी के साथ सह-आवंटी हैं। werd यूनिट के सापेक्ष उनकी पत्नी द्वारा 2,05,245 //- रूपये एवं उनके द्वारा 6,30,374//- रूपये का भुगतान किया गया है। उनकी पत्नी werd दुकान निरस्त कराना चाहती हैं और चल रहे कानूनी विवाद यानी तलाक होने के कारण जमा धनराशि वापस चाहती हैं, जबकि शिकायतकर्ता प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करना चाहते हैं। उनकी पत्नी यूनिट निरस्त कर रिफण्ड पाने की साजिश कर रही है और बिल्डर भी शिकायतकर्ता को क्षति पहुँचाने के इरादे से जमा धनराशि वापस करने के लिए तैयार हो गया, जबकि शिकायतकर्ता की सहमति नहीं ली गयी। बिल्डर द्वारा शिकायतकर्ता से बिना परियोजना पूर्ण किये और बिना ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये अवैद्यानिक रूप से धनराशि की माँग की जा रही है और भुगतान न करने पर १8 प्रतिशत की दर से ब्याज की माँग की जा रही है और बुकिंग निरस्त की धमकी दी जा रही है। शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज को समायोजित करते हुए, वैद्य धनराशि का भुगतान करने के लिए तैयार है। इसलिए उनकी यूनिट निरस्त न की जाये। शिकायतकर्ता का कहना है कि यदि उनकी पत्नी (mera एलॉटी) जमा धनराशि 2,05,245 //- रूपये वापस चाहती है, तो वह उनकी Qs

जमा धनराशि वापस कर देगें, बशर्ते उनकी पत्नी उनके पक्ष में अधिकारों का आत्मसमर्पण कर दें। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल कीमत का 40 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया गया, परन्तु कई रिमाईन्डर और ई-मेल के बावजूद आज तक बी.बी.ए. नहीं दिया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा वैद्यानिक रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है, क्‍योंकि वह प्रश्नगत दुकान के सापेक्ष अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु तैयार हैं। रेरा एक्ट की धारा-48(॥) में प्राविधान है कि — Section 76 (72 “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall he paid, hy the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु CN \ } प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि वह प्रश्नगत यूनिट में अपनी पत्नी के साथ सह-आवंटी हैं। vera यूनिट के सापेक्ष उनकी पत्नी द्वारा 2,05,25/— रूपये एवं उनके द्वारा 6,30,974,/- रूपये का विपक्षी को भुगतान किया गया है। उनकी पत्नी प्रश्नगत दुकान निरस्त कराना चाहती हैं और चल रहे कानूनी विवाद यानी तलाक होने के कारण जमा धनराशि वापस चाहती हैं, जबकि शिकायतकर्ता प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करना चाहते हैं। उनकी पत्नी यूनिट निरस्त कर रिफण्ड पाने की साजिश कर रही है और बिल्डर भी शिकायतकर्ता को क्षति पहुँचाने के इरादे से जमा धनराशि वापस करने के लिए तैयार हो गया, जबकि शिकायतकर्ता की सहमति नहीं ली गयी और यदि उनकी पत्नी (प्रथम एलॉटी) जमा धनराशि 2,05,25/- रूपये वापस चाहती है, तो वह उनकी जमा धनराशि वापस कर देगें, बशर्ते उनकी पत्नी उनके पक्ष में अधिकारों का आत्मसमर्पण कर दें।

चूंकि शिकायतकर्ता अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु तैयार हैं। वर्णित स्थिति में उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्ता से प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अवशेष धनराशि प्राप्त कर, यूनिट का कब्जा देते हुए शिकायतकर्ता के पक्ष में रजिस्ट्री निष्पादित करायें | प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी से कई अनुरोध किये जाने के बावजूद भी उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट की बुकिंग के सापेक्ष कोई बुकिंग फार्म और अनुबन्ध पत्र उपलब्ध नहीं कराया गया है। यूनिट की कुल कीमत 20,52,50/— रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 8,35,589 //- रूपये की धनराशि विपक्षी को अदा की गयी थी, जो कि यूनिट के कुल मूल्य के 40 प्रतिशत की धनराशि से अधिक है। ऐसी दशा में सर्वप्रथम उभय पक्षों के मध्य रेरा के प्राविधानों के अनुसार अनुबन्ध निष्पांदित कराया जाना अनिवार्य है। इस सम्बन्ध में रेरा अधिनियम, 2076 की धारा-43 में स्पष्ट रूप से प्राविधानित है कि :- 3. No deposit or advance to be taken by Promoter without fiorst entering into agreement for sale.- () A promoter shall not accept a sum more than ten per cent of the cost of the apartment, plot, or building as the case may be, as an advance payment or an application fee, from a person without first entering into a written agreement for sale with such person and register the said Y agreement for sale, under any law for the time being in force.

(2) The agreement for sale referred to in sub-section () shall be in such form as may be prescribed and shall specify the particulars of development of the project including the construction of building and apartments, along with specifications and internal development works and external development works, the dates and the manner by which payments towards the cost of the apartment, plot or building, as the case may be, are to be made by the allottees and the date on which the possession of the apartment, plot or building is to be handed over, the rates of interest payable by the promoter to the allottee and the allottee to the promoter in case of default, and such other particulars, as may be prescribed.

उपरोक्‍तानुसार से यह स्पष्ट है कि प्रोमोटर, यथास्थिति, अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन की लागत के 40 प्रतिशत से अधिक राशि अग्रिम संदाय अथवा आवेदन फीस के रूप में किसी व्यक्ति, उस व्यक्ति के साथ लिखित करार किये बिना, स्वीकार नहीं करेगा और var विकय करार को तत्समय प्रवृत्त किसी विधि के अधीन पंजीकृत करेगा। ऐसे में यह विपक्षी का दायित्व है कि वह यदि यूनिट की कुल कीमत की ॥0 प्रतिशत से अधिक की धनराशि प्राप्त कर लेता है, तो निश्चित रूप से अनुबन्ध निष्पादित करेगा और यदि नहीं कराता है, तो रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दंडनीय होगा। अभिलेखों से विदित है कि विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की IRI-3 का उल्लंघन किया गया है। यदि यह मान भी लिया जाये कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित किये जाने हेतु कहा गया था, जो अभी शिकायतकर्ता द्वारा हस्ताक्षर नहीं किया गया। फिर भी यह विपक्षी का उत्तरदायित्व था कि वह ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता से 40 प्रतिशत से अधिक की धनराशि न लेते। स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण में अनुबन्ध निष्पादित नहीं कराया गया है। प्रकरण में शिकायतकर्ता, विपक्षी की परियोजना में यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु इच्छुक हैं। वर्णित स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता के पक्ष में राज्य सरकार द्वारा विज्ञप्त प्रारूप पर अनुबन्ध पत्र निष्पादित करायें। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी लिखित बहस में प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि 29.03.20i9 अंकित की गई है, परन्तु उक्त के सम्बन्ध में ( \,

शिकायतकर्ता द्वारा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है। रेरा पोर्टल पर प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य प्रारम्भ किये जाने की तिथि 30.0.20:6 अंकित की गयी है। ऐसे में यह कहना उचित नहीं होगा कि विपक्षी स्वेच्छानुसार कब्जा देगें और कब्जे की तिथि अंतहीन होगी। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 / 2047 “मैसर्स फार्च्यून इन्फास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम gay डेलिमा एवं अन्य” के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :- “Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to था irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered.

उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के आर्ब्जेवेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता को दिनांक 30.0.2046 से 3 वर्ष अर्थात्‌ दिनांक 302020I9 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील wo 649-50 /20i8 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para i 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 34.0.2049 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथव कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottec who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल

धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि wed द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (i) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय //पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Oo! 40 यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तंक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। Tage बिन्दु संख्या-4 Paka किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह दिनांक 30.06.2022 तक शिकायतकर्ता से प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अवशेष धनराशि प्राप्त कर, ओ. W/MM सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 34.40.2049 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+HI प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित we) ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। हु 4 विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(20)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने के 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता के पक्ष में उ0प्र० शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना Wem-7740 /8-3—8-65 विविध / 46 के दिनांक 47.0.2048 को जारी किये गये “WHS टू सेल” के प्रारूप पर अनुबन्ध निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की धारा-43(3) के उल्लंघन के सम्बन्ध में सचिव, रेरा विपक्षी के ऊपर दण्डात्मक कार्यवाही करते हुए अर्थदंड अधिरोपित करना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :>७.7 fey /2022 = है Jy dA 9 OU 29 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण