उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय; गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा--38 /40/63 सपठित नियम-24 44--शिकायत PEAT—NCR44/06/76228/202 श्रीमती तजिंदर कौर बनाम पटेल एडवांस जेवी आदेश-पत्र दिनांक: 03.40.2025 शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्फेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पत्रावली पेश हुई। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री विनीत कुमार उपस्थित हुए। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री मालिनी उपस्थित हुई | उभयपक्षों को सुना गया एवं पत्रावली का अवलोकन किया गया। विपक्षी द्वारा अपना जवाब रेरा पोर्टल पर अपलोड किया गया है, जिसके विरुद्ध शिकायतकर्ता द्वारा अपनी आपत्ति दाखिल की गई है तथा शिकायतकर्ता द्वारा प्रार्थना-पत्र इस आशय का दाखिल किया गया है कि आवंटित यूनिट का निरीक्षण कराया जाये कि मौके पर यूनिट तैयार है अथवा नहीं। विपक्षी द्वारा अपने जवाब में मूलतः स्पष्ट रूप से यह कहा गया कि शिकायतकर्ता की धनराशि मय ब्याज वापस कर दी गई है। प्रश्नगत शिकायत में माननीय पीठ-03 द्वारा नियमानुसार सुनवाई के उपरान्त दिनांक 06.04.2022 को निम्नवत आदेश पारित किये गये हैं:- (क) प्रतिवादी परिवादीगण को आवंटित मूल इकाई का अधिपत्य a सी/सी.सी के साथ दिसम्बर 2022 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें।

(ख) प्रतिवादी विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज दिनांक 27.03.20:4 से 30.04.206 तक अनुबंध / आवंटन पत्र में अंकित ब्याज दर देय होगा तत्पश्चात्‌ दिनांक 04.05.2046 से ओसी,/सी.सी प्राप्त होने या ऑफर ऑफ पोजेशन जो बाद में हो की तिथि तक MCLRHI% की दर से प्रमोटर द्वारा दण्ड ब्याज,/ penal interest परिवांदनी को भुगतान किया जाएगा। प्रतिवादी द्वारा ब्याज,/दण्ड की इस धनराशि को अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित करते हुये अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादनी को भुगतान की जाएगी। ह (ग) परिवादीगण द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है. तो परिवादनी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादनी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेश अधिनियम की धारा 2 (०)6) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादनी द्वारा ब्याज MCLRHI% की दर से अधिक देय नहीं होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन,/ अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। (a) कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09. 2020 तक परिवादनी की ओर से समय से भुगतान न किये जाने तथा प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये विलम्ब के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गणना उक्त अवधि में नहीं की जाएगी। (ड) प्रतिवादी द्वारा परिवादीगण को दिसम्बर 2022 तक इकाई का अधिपत्य न दिये जाने की स्थिति में परिवादनी जमा धनराशि वापसी हेतु रेरा के समक्ष प्रार्थना पत्र प्रस्तुत करने हेतु स्वतंत्र होगा।

इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। 4 इस आदेश का उल्लंघन उठप्र० भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20t6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 06.04.2022 का अनुपालन नहीं किया गया, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा धारा-38 /40,/63 के अन्तर्गत उक्त आदेश के क्रियान्वयन हेतु प्रार्थना-पत्र दाखिल किया गया। उपरोक्त शिकायत में मा. पीठ--02 (पूर्व पीठ-4) द्वारा दिनांक 23.04.2025 को धारा-63 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया है कि:- अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम 24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत यूनिट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु, दिनांक 25.04.2025 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 06.04.2022 के प्रस्तर-ख के अनुसार सुनवाई की तिथि दिनांक 25.04.2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित्त अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें।

यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम 24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत eer—3t. दिनांक 06.04.2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है. तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा रा irl की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस waht कर सकते हैं। -y तदोपरान्त अन्तर्गत धारा-38,/40,/63 के कार्यवाही के दौरान शिकायतकर्ता को यूनिट का अधिपत्य ओ.सी.//सी.सी के साथ उपलब्ध न कराने के कारण मा. पीठ-02 (पूर्व पीठ-4) द्वारा पारित आदेश दिनांक 23.07.2025 के अनुसार पत्रावली नियम-24 की कार्यवाही हेतु इस पीठ को संदर्भित की गई। शिकायतकर्ता द्वारा उपरोक्त आदेश के प्रस्तर-ड “प्रतिवादी द्वारा परिवादीगण को दिसम्बर 2022 तक इकाई का अधिपत्य न दिये जाने की स्थिति में परिवादनी जमा धनराशि वापसी हेतु रेरा के समक्ष प्रार्थना पत्र प्रस्तुत करने हेतु स्वतंत्र होगा” के अनुसार कभी भी विपक्षी से धनराशि वापसी हेतु आवेदन नहीं किया गया है। अतः ऐसी स्थिति में मूल आदेश दिनांक 06.04.2022 के अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिलाया जाना है, जैसा कि पत्रावली को नियम-24 के अन्तर्गत इस पीठ को संदर्भित किया गया है। यूनिट मौके पर तैयार है अथवा नहीं, इस हेतु शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल उक्त तकनीकी निरीक्षण प्रार्थना-पत्र स्वीकार किया जाता है।

शिकायतकर्ता को निर्देशित किया जाता है कि वह i5 दिनों के अन्दर अधिसूचना पत्रांक संख्या-46940 / यू पी. रेरा /समा.रेग्यू 2049, 5वां संशो. / 2024-25 दिनांक 44.42. 2024 एवं कार्यालय-आदेश पत्रांक संख्या-47434 / यूपी. रेरा /स्थ. निरी. / 2024-25 दिनांक 20.42.2024 एवं कार्यालय आदेश पत्रांक संख्या-665 / यू.पी. रेरा / साम. WY, का. ज्ञा./ 2024-25 दिनांक 25.04.2025 के अनुसार Yow अदा करना सुनिश्चित करें। तद्पश्चात रेरा की तकनीकी टीम को निर्देशित किया जाता है कि वह यूनिट का तकनीकी निरीक्षण कर अपनी आख्या एक माह के अन्दर प्रस्तुत करें कि विपक्षी की परियोजना में शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट तैयार है अथवा नहीं विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह माननीय रेरा पीठ-3 द्वारा पारित आदेश दिनांकित 06.04.2022 के अनुपालन में कब्जा प्रस्ताव-पत्र वैध aa. /सी.सी. सहित बकाया देयों की मांग सहित एक माह के अन्दर शिकायतकर्ता को प्रेषित करना सुनिश्चित करें। पत्रावली अग्रिम सुनवाई हेतु नियत तिथि 03.:2.2025 को पेश हो। + (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण