— भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय हु गौतमबुद्धनगर | पीठ-4 उपस्थिति:-- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत संख्या:- NCR44/06/7628/2024 रोजी दत्ता बनाम राइज प्रोजेक्ट्स wo feo प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Rise Resort Residences Phase-| में विला संख्या-9 बुक की गई oft | जिसकी कुल कीमत 2,64,80,000 /— रूपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 30,00,000,//- रूपये का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा 20,00,000/- रूपये बुकिंग धनराशि का भुगतान कर विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना दिनांक i0.02.20I8 को आवेदन किया गया था। विपक्षी द्वारा कोई अनुबंध पत्र निष्पादित नहीं किया गया है और रेरा अधिनियम में उल्लेखित प्राविधान का उल्लंघन किया गया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से अवैधानिक रूप से मांग पत्र दिनांक 24.06.2048 प्रेषित कर 4,48,84,750,//- रूपये की मांग की गई। शिकायतकर्ता का कहना है कि उक्त आवेदन के सापेक्ष विपक्षी अनुबंध निष्पादित किये जाने से पूर्व मात्र to प्रतिशत धनराशि प्राप्त करने का अधिकारी है। यूनिट का कुल मूल्य 2,67,80,000/-- रूपये है, विपक्षी द्वारा मांग पत्र प्रेषित किये जाने के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा 0,00,000//- रूपये की धनराशि का भुगतान दिनांक 26.06.2048 को चेक के माध्यम से किया गया। Vat के उपरान्त विपक्षी द्वारा अनुबंध निष्पादित किये जाने से पूर्व पुनः मांग पत्र दिनांक 30.06.2048 को जारी किया गया, जिसका भुगतान न किये जाने पर विपक्षी द्वारा यूनिट निरस्तीकरण हेतु नोटिस प्रेषित किया गया जिसका जवाब शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 44.07.2048 को पत्र प्रेषित कर विपक्षी को दिया गया। विपक्षी द्वारा पत्र दिनांक 06. 07.2048 के माध्यम से आवेदन पुर्नस्थापित किये जाने और यूनिट निरस्तीकरण पत्र वापस लिये जाने का वचन शिकायतकर्ता को दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी को यह आश्वासन दिया गया था कि वर्ष 2020 में दिवाली तक यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने का आश्वासन दिया गया, जोकि विपक्षी द्वारा संशोधित कर कब्जा प्रदान किये जाने की अवधि 30.06.2022 तक बढ़ा दी गई।

Page i | विषय के सम्बन्ध में जब शिकायतकर्ता द्वारा कम्पनी के सम्प्रवर्तक वैभव जैन से सम्पर्क किया गया, तो उनके द्वारा आवेदन को निरस्त करने एवं यूनिट के सापेक्ष भुगतान की गई 30,00,000,/- रूपये की धनराशि वापस करने का वचन दिया गया। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट आवेदन के सापेक्ष भुगतान की गई धनराशि के वापसी के सम्बन्ध में विपक्षी को विभिन्‍न दिनांकों को नोटिस प्रेषित किये गये परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त बुकिंग धनराशि वापस नहीं की गई है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष भुगतान की गई बुकिंग धनराशि १2 प्रतिशत वार्षिक की दर से वापस दिलाये जाने एवं 42,00,000,/- रूपये क्षतिपूर्ति के रूप में दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिउत्तर पत्र दिनांक 49.04. 2022 एवं संलग्न दस्तावेज, जमा धनराशि की रसीदें दिनांकित 2.02.2048, मांग पत्र दिनांकित 24.06.2048 एवं 30.06.20i8 की छायाप्रति दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग एवं गलत तथ्यों को प्रस्तुत करते हुए wera शिकायत योजित की गई। शिकायतकर्ता द्वारा समान तथ्यों के आधार पर एन.सी.एल.टी. के समक्ष एक वाद योजित किया गया था जो कि ao एन.सी.एल.टी. द्वारा आदेश दिनांक 26.09. 2049 के माध्यम से खारिज की जा चुकी है। शिकायतकर्ता द्वारा माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष समान तथ्यों के आधार पर एक अन्य शिकायत योजित की गई थी जो कि निष्तारण हेतु लम्बित है। विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना में विला हेतु आवेदन किया गया था, जिसके अनुक्रम में उभयपक्षों के मध्य अनुबंध-पत्र निष्पादित किये जाने हेतु मॉडल एग्रीमेंट दिनांक 20.06.20i8 को शिकायतकर्ता को प्रेषित किया गया था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा उक्त अनुबंध पत्रों में उल्लेखित नियम व शर्तों पर दिनांक 04.07.2048 एवं 03. o720i8 आपत्ति व्यक्त की गई। आवेदन पत्र में उलल्‍लेखित नियमों व शर्तों के अनुसार आवेदन किये जाने की तिथि से 45 दिन के अन्तर्गत शिकायतकर्ता en 4,02,85,000/ . रूपये की धनराशि का भुगतान किया जाना था। अनुबंध पत्र के अनुसार विपक्षी gi ye का कब्जा फोर्स मैज्योर के आधीन दिनांक 30.06.2022 तक प्रदान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा योजित वर्तमान प्री-मैच्योर है और प्राधिकरण के समक्ष पोषणीय नहीं है। परियोजना फोर्स मैज्योर grey के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने औरयूनिट का कब्जा प्राप्त किये जाने हेतु शिकायतकर्ता को निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ao एन.सी.एल.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 6.09.2049 की छायाप्रति, अहस्ताक्षरित अनुबंध पत्र दिनांकित 27.06.2078, शिकायतकर्ता को प्रेषित ई-मेल की छायाप्रतियां, शिकायतकर्ता द्वारा अनुबंध पत्र पर a 3 »+»नान-+न»»+»न»न-मन-- “न “>कानआ»-ननम-ननकन--ननननना मनन मना मन न ननन++०»०+++भ++»५«०कमनन+-नमन+«»+ कम न+-+-++--+-+++न न न +नक+++3++का--+++०++ऊ रकम नमन न-नल्‍ Page 2 व्यक्त की गई आपत्ति के सम्बन्ध में ई-मेल की प्रति, | विवरण एवं मांग पत्रों की छायाप्रतियां दाखिल की गई हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4. क्या शिकायतकर्ता आवंटी की श्रेणी के अंतर्गत है एवं gar शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है अथवा नहीं ? निस्तारण बिन्दु Wen यह बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा 20,00,000/— रूपये बुकिंग धनराशि का भुगतान कर विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना दिनांक 40.02.2048 को आवेदन किया गया था। विपक्षी द्वारा कोई अनुबंध पत्र निष्पादित नहीं किया गया है और रेरा अधिनियम में उल्लेखित प्राविधान का उल्लंघन किया गया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से अवैधानिक रूप से wT पत्र दिनांक 24.06.2048 प्रेषित कर 4,8,84,750,//- रूपये की मांग की गई। रेरा अधिनियम में उल्लेखित प्राविधानों के अनुसार शिकायतकर्ता के vat आवेदन के सापेक्ष विपक्षी अनुबंध निष्पादित किये जाने से पूर्व मात्र 40 प्रतिशत धनराशि प्राप्त करने का अधिकारी है। विपक्षी द्वारा मांग पत्र प्रेषित किये जाने के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा 40,00,000/- रूपये की धनराशि का भुगतान दिनांक 26.06.20i8 को चेक के माध्यम से किया war) उक्त के उपरान्त विपक्षी द्वारा अनुबंध निष्पादित किये जाने से पूर्व पुनः मांग पत्र दिनांक 30.06.208 को जारी किया गया, जिसका भुगतान न किये जाने पर विपक्षी द्वारा यूनिट निरस्तीकरण हेतु नोटिस प्रेषित किया गया जिसका जवाब शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 44.07.208 को पत्र प्रेषित कर विपक्षी को fear गया। विपक्षी द्वारा पत्र दिनांक 06.07.20i8 के माध्यम से आवेदन पुर्नस्थापित किये जाने और यूनिट निरस्तीकरण पत्र वापस लिये जाने का वचन शिकायतकर्ता को दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी को यह आश्वासन दिया गया था कि वर्ष 2020 में दिवाली तक यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने का आश्वासन दिया गया, जोकि विपक्षी द्वारा संशोधित कर कब्जा प्रदान किये जाने की अवधि 30.06. 2022 तक बढ़ा दी गई। उक्त विषय के सम्बन्ध में जब शिकायतकर्ता द्वारा कम्पनी के सम्प्रवर्तक वैभव जैन से सम्पर्क किया गया, तो उनके द्वारा आवेदन को निरस्त करने एवं यूनिट के सापेक्ष भुगतान की गई 30,00,000/— रूपये की धनराशि वापस करने का वचन दिया गया। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट आवेदन के सापेक्ष भुगतान की गई धनराशि के वापसी के सम्बन्ध में विपक्षी को विभिन्‍न दिनांकों को नोटिस प्रेषित किये गये परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त बुकिंग धनराशि वापस नहीं की गई है। अतः

\o Page 3 3 द्वारा यूनिट के सापेक्ष भुगतान की गई बुकिंग धनराशि 42 प्रतिशत वार्षिक की दर से वापस दिलाये जाने एवं 42,00,000,//- रूपये क्षतिपूर्ति के रूप में दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि उभयपक्षों के मध्य अनुबंध-पत्र निष्पादित किये जाने हेतु मॉडल एग्रीमेंट दिनांक 27.06.2048 को शिकायतकर्ता को प्रेषित किया गया परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा उक्त अनुबंध पत्रों में उल्लेखित नियम व शर्तों पर दिनांक 0.07.2048 एवं 03.07.208 आपत्ति व्यक्त की गई। अनुबंध पत्र के प्रस्तर-9.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा फोर्स मैज्योर के आधीन दिनांक 30.06.2022 तक प्रदान किया जाना था और शिकायतकर्ता द्वारा योजित प्रश्नगत शिकायत प्री-मैच्योर है।

पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र एवं अनुबन्ध पत्र की छायाप्रति दाखिल नहीं की गयी है। उपरोक्त स्थिति में रेश अधिनियम की धारा-2(9) का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण होगा, जो कि निम्नवत्‌ हैः- (d) “allottee" in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent; उपरोक्त धारा के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की धारा-2(0) के अनुसार आवंटी की श्रेणी के अन्तर्गत नहीं है। अतः शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की annie के अन्तर्गत किसी प्रकार का अनुतोष प्राप्त करने के अधिकारी नहीं है। शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने योग्य है। आदेश शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज की जाती है। आदेश रेरा पोर्टल पर अपलोड किया जाये | पत्रावली अभिलेखाकार में संचयित की जाये। दिनांक :-९५ /oR /2022 YY SO\ a (कल्पना मिश्रा) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 4