उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-0॥ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण धनराशि टॉवर एवं संख्या | यूनिट संख्या | | ' NCR44/06/75875/202 नितिन मेहता एवं 4,22,28,487 /- 7/7-3/0 अंकित चढ़ा 2. पटरा44/0778248/202। | हरीश कुमार गोयल | 69,42,569 / - +#24/0] एवं वनिता गोयल | 3. | NCRI44/07/78470/202| | गोपाल कृष्ण गुप्ता | 52,67,96 /— F32/4 GOLD 4. | NCRI44/07/78390/202 उदित अग्रवाल 65,64,604/— | GOLD 20/0] 5... पटारा44/07778796/202। |. सैफुल हक 94,30,458 / - F-32/25 बनाम dq वन प्राइवेट लिमिटेड शिकायतकर्ता नितिन मेहता एवं अंकित चढा के साथ 4 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। उपरोक्त सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना WOPL-WONE से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या :- NCRI44/06/75875/202! नितिन मेहता एवं अंकित चढ़ा अग्रणी वाद रहेगा | प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किये गये हैं। oN \

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना WOPL-WONE में फ्लैट Gea F/F-3/0 बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत 7,48,54,350 /— रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 4,22,28,48: /- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्ध के प्रस्तर-8 के अनुसार दिनांक 04.05.20I9 तक ग्रेस पीरियड सहित यूनिट का कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 04.05.2074, पेमेंट प्लान, जमा धनराशि की रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि रेरा अधिनियम के प्राविधान भविष्यलक्षी (Prospective) प्रकृति के हैं जिसके (पूर्ण प्रविधान) 04 ,/मई,2047 को लागू हुए है, जिस कारण अधिनियम के प्राविधान पूर्व में विकसित परियोजनाओं पर प्रभावी नहीं होंगे। इसके समर्थन में मा. उच्चतम न्यायलय द्वारा सी.आई.टी. बनाम वाटिका टाउनशिप प्रालि. तथा स्टेट ऑफ वेस्ट Grea बनाम एस.सी. बोस तथा एक्सप्रैस न्यूज पेपर प्रा.लि. बनाम भारत संघ में पारित आदेशों का संदर्भ प्रस्तुत किया गया है। परियोजना महामारी, एन.जी.टी. न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर प्रतिबंध तथा अन्य ara की वजह से विलम्बित हुई है। मा. एन.जी.टी. न्‍्यायलय द्वारा वर्ष 20:7 से 2049 तक दिल्‍ली एन.सी.आर. में बढ़ते वायु प्रदुषण के नियंत्रण हेतु निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया, जिस कारण कुल 09 माह तक निर्माण कार्य बन्द था। जिसके उपरान्त कोविड महामारी के कारण भारत सरकार द्वारा सम्पूर्ण देश में लॉकडाउन घोषित किया गया, जिस कारण भारी वित्तीय नुक्सान का सामना करना पड़ा। परियोजना रेरा के समक्ष पंजीकृत श्रेणी के अंतर्गत आती है, जो WAVE ONE नामतः पंजीकृत है तथा पंजीकरण संख्या UPRERAPRI3444 है। उपर्युक्त परिस्तिथियों एवं प्रतिबंधों की समयावधि के अनुसार परियोजना मे निर्माण कार्य कुल i6 माह तक प्रतिबंधित रहा है जिसकी समयावधि आवंटन में निहित कब्जा प्रदान करने की दिनांक मे समायोजित करते हुए 04.03.2020 तक है। परियोजना की मूलभूत सविधाएँ एवं यूनिट का निर्माण पूर्ण करते हुए कब्जा जून, 2022 तक उपलब्ध करा दिया जाएगा अन्यथा की स्तिथि मे जून, 2022 के उपरांत शिकायतकर्ता की समस्त जमा धनराशि मय ब्याज i0—42 मासिक किश्तों मे सर्विस कर, जी.एस.टी कर एवं अन्य कर की कटौती करते हुए भुगतान की जाएगी। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को

pr अवशेष धनराशि भुगतान करते हुए प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने का आदेश पारित करने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- Tam से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 3. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥ बिन्दु संख्या se तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या--6745-6749 /202 “मैसर्स aa प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

"54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any. in no manner are affected. At the same time. it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." ay “ उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर््जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें |तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि माननीय एन.जी.टी. द्वारा भू-जल के We पर प्रतिबन्ध लगाया गया। मा. एन.जी.टी. न्‍्यायलय द्वारा a¥ 20:7 G 2079 तक दिल्‍ली एन.सी.आर. में बढ़ते वायु प्रदुषण के नियंत्रण हेतु निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया, जिस कारण कुल 09 माह तक निर्माण कार्य बन्द था। जिसके उपरान्त कोविड महामारी के कारण भारत सरकार द्वारा सम्पूर्ण देश में लॉकडाउन घोषित किया गया, जिस कारण भारी वित्तीय नुक्सान का सामना करना पड़ा । विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में माननीय न्यायालयों द्वारा पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है। इस सम्बन्ध में फ्लैट केता अनुबन्ध के प्रस्तर-8 निम्नलिखिल उल्लेखित है:- 8)The construction of the building (S) in the said project is likely to be completed within 42 months from the date of issuance of this allotment letter (with a_ reasonable extension of six months). However. if due to any reason beyond the control of the "Developer" or due to any unforeseen circumstances. force majeure, which include delay on account of non-availability of the steel and/or >

cement and/or other building materials, water supply or electric power or slow down, strike or due to a dispute with the construction agency employed by the "Developer", civil commotion or by reasons of war, enemy action, earthquake or any act of god or if non delivery of possession is as a result of any notice.orderrule or notification of the central or state government and/or any other public competent authority stay from any court of competent jurisdiction or for any other reason beyond the control of the "Developer" and in any of the aforesaid events the "Developer" shall be entitled to a reasonable corresponding extension of the time of delivery of possession of the said commercial SPACE/OFFICE SPACE on account of force maujeure circumstances and in such eventually the Commercial Space/Office Space Buyer will not claim any amount of money by way of refund/damages/compensationinterest, etc. from the "Developer". In case of the "Developer" abandoning the scheme for any reason beyond its control then the develioper's liability shall be limited to the refund of the amount paid by the commercial space/office space buyer as per the terms of this allotment letter without interest. It is further categorically understood by the applicant(S) that the developer as a result of any contingency including force majeure reserves its right to alter, add or vary the terms and conditions of the allotment or if circumstances beyond Developer's control so warrant, the "Developer" may suspend the said project for such period as il may consider expedient and no compensation of any nature whatsoever can be claimed by the applicant for the period of delay/suspension of said project.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners. os Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. We direct that construction, demolition and activities bestopped forthwith as well as garbage burning. In case, any personis found in construction and demolition activity and garbageburning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Anyperson is doing construction and demolition activity in violationof this order, shall be penalized with रि5.] Lac for such activity.For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- andbesides liable for violation of theorder passed by this Court tobe dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 /t985 में पारित आदेश दिनांक 09.2.20:9 4 निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.20I9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20]8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe. CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm). subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more.” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB). as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.:4.20:9 से दिनांक 74.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 044i20:9 से दिनांक 09.42.20:9) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया।विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 5 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इसआशय से विचरित किया गया है fara शिकायतकर्तागणको कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है किविपक्षी द्वारा अनुबन्ध के प्रस्तर-8 के अनुसार दिनांक 04.05.209 तक ग्रेस पीरियड सहित यूनिट का कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध ox किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा परियोजना की मूलभूत सविधाएँ एवं यूनिट का निर्माण पूर्ण करते हुए जून, 2022 तक उपलब्ध करा दिया जाएगा। रेरा एक्ट की धारा is (i) AX प्राविधान है कि :- Section 768 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building. - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (0) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the alloitee wishes to withdraw from the project. without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot. building, as the case may be. with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, al such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता (रमेश परिदा) द्वारा फ्लैट केता अनुबन्ध दिनांक 040520i5 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर-8 के अनुसार शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित करने की तिथि से 42+6 माह Gre पीरियड) में ही कब्जा दिया जाना था। अतः शिकायतकर्ता को दिनांक 04.05.20:9 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है।) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"ें माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"the period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20!6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent ~ Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओसी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.0520:9 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 44.07.20i9 से ओसी »/सी.सी प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section |8(/)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to ay

withdraw from the project. without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession.. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल घनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(29)में प्राविधान है कि :- (cu) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee.as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in caseof default. shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liableto pay the allottee. in case of default;

(ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from thedate the promoter received the amount or any part thereof till the date the amountor part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment tothe promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनिथयगन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, Bh जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRiIufagrt की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+IOfagd की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता *| रेरा की धारा-2(28)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। इस ब्याज दर के निर्धारण को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित माना गया है। इस सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-42238 ,/ 208 “पायनियर अर्बन लैन्ड एवं इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्दन राघवन” में दिनांक 02.04.20:9 को अभिनिर्धारित किया गया है कि :- 5.3. The Respondent further submitted that the National Commission had ordered payment of Interest as per the statutory Rules i.e. Rule !5 of the Haryana Real Estate (Regulation and Development) Rules. 20!7 @0.7% S.L. p.a. The Respondent — Flat Purchaser submitted that he had obtained a loan for Rs. 3,30.00.000/- from Standard Chartered Bank to purchase the flat in question, and had entered into a Tripartite Loan Agreement with the Bank and the Builder. The Respondent - Flat Purchaser had to pay Interest 2] 0% p.a. for servicing the loan for the entire period. Hence, Interest @0.7% S.I. p.a. awarded by the National Commission was just and fair. उपरोकतानुसार यह स्पष्ट है कि हरियाणा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2047 के द्वारा वार्षिक ब्याज दर |४८॥,२+2प्रतिशत (Interest @0.7% कं

Si 9.8 )की दर से निर्धारित की गयी थी, जो सम्बन्धित मामले में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (NCDRO)ERI saa किया गया है, जिसको माननीय भी उचित एवं सही माना गया है, साथ ही इसी आदेश के mea 9.i में यह उललेखित है कि :- अतः यह स्पष्ट The National Commission has rightly awarded Interest @\0.7% S§.I. p.a. by applying Rule 5 of the Haryana Real. 2I Estate (Regulation And Development) Rules, 207 from the date of each installment till 05.02.20I7 ie. till the date after which the Order of stay of cancellation of the allotment was passed; and thereafter, from the date of the Commission's final Order till the date on which the amount is refunded with Interest. हरियाणा रेरा द्वारा निर्धारित दर माना गया है। है कि ब्याज दर जो कि १0.7 प्रतिशत (MCLR+2%) Ra किया गया है, वह सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सही ब्याज इसके अतिरिक्त माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी--3289 / 2020 “war बिल्डवेल कस्ट्रक्शन्स wife. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है कि:-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.| (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.! had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules. 20I8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20i8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise? तत्पश्चात्‌ Re याचिका wen-i-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है कि:-

On 2.09.20I9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + ]% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020... eect eens and only on complaint under Section !8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + ]%, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 20/8.......c eee Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section !8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोकक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया SMCLR+I प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धा त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ४८,२+।प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से । प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है [तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। Vy Nm 44 उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह उपरोक्त सारणी के सभी शिकायतकर्तागण की aed को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर कब्जा Pir 30.06.2022 तक ओ.सी /सी.सी. सहित देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 7.07.2049 से ओसी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+I प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी | फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ara देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्‍तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा Azad अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी /८,९२+। प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई घनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। ga आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। Ns 5. इस आदेश का veces भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक 27 /(5U/ 2022 Awa c eeu uw (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण