Boro भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अंतर्गत धारा-34, पीठ-0॥ उपस्थितिः- श्रीमत्ती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत संख्या:- NCRI44/06/75854/2024 नीता गर्ग बनाम ड्रीम लैण्ड प्रमोटर्स एण्ड कंसलटेट प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना “The Willows” में यूनिट संख्या-503 बुक की गई थी, जिसकी कुल कीमत 29,27,750,/- रुपये है, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 9,43,250/— रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि 06 वर्ष की अवधि के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में मांग पत्रों की छायाप्रति, आवेदन पत्र दिनांकित 44.05.2006, अंतरिम आवंटन पत्र दिनांक 08.04.2008, जमा धनराशि की रसीदों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है।

प्राधिकरण की ओर से विपक्षी को दिनांक 26.08.2024 को नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया था कि सुनवाई हेतु तिथि नियत हैं, जिसमें विपक्षी अपना पक्ष रख सकते हैं। प्रथम सुनवाई दिनांक 02.:4.2027 को की गयी, जिसमें विपक्षी अनुपस्थित रहे |इस पर पीठ द्वारा विपक्षी को उपस्थिति हेतु नोटिस जारी किया गया और विपक्षी को अंतिम अवसर देते हुए आदेशित किया गया कि वह अग्रिम नियत तिथ से पूर्व अपना जवाब रेरा पोर्टल पर अपलोड करना सुनिश्चित करें। द्वितीय सुनवाई दिनांक 28.03.2022 को की गयी, जिसमें विपक्षी पुनः अनुपस्थित रहे। इस पर पीठ द्वारा विपक्षी को उपस्थिति हेतु पब्लिक नोटिस जारी किया गया और विपक्षी को अंतिम अवसर देते हुए आदेशित किया गया कि वह अग्रिम नियत तिथ से पूर्व अपना जवाब रेरा पोर्टल पर अपलोड करना सुनिश्चित करें। तृतीय सुनवाई दिनांक 02.05.2022 को की गयी, जिसमें विपक्षी पुनः अनुपस्थित we) चतुर्थ सुनवाई दिनांक 49.07.2022 को की गयी, जिसमें विपक्षी पुनः अनुपस्थित रहे। अंतिम सुनवाई दिनांक 24.09.2022 को की गयी, जिसमें विपक्षी पुनः अनुपस्थित रहे। जिसमें यह पाया गया कि विपक्षी को उपस्थिति हेतु कई अवसर प्रदान किये गये, परन्तु विपक्षी के पीठ के समक्ष उपस्थित नहीं हुए और न ही कोई जवाब दाखिल किया गया। उपरोक्त तथ्य + og ऑर्डरशीट पर अंकित हैं और कम्पलेन्ट पेज पर अपलोडेड है। ऐसी स्थिति में विपक्षी के विरूद्ध अग्रिम कार्यवाही करने के अतिरिक्त अन्य कोई विकल्प नहीं है। शिकायतकर्ता के तर्कों को सुना गया और पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किया जाता है :-

l. क्‍या विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना wr में रजिस्ट्रेशन योग्य है एवं क्या परियोजना के सम्बनध में रेरा प्राधिकरण को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार है? aq शिकायतकर्ता को जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जा सकता है अथवा नहीं? निस्तारण बिन्दु सं० 4 बिन्दु सं? 4 इस आश्य से fama है कि क्या विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा में रजिस्ट्रेशन योग्य है एवं क्या परियोजना के सम्बनध में रेरा प्राधिकरण को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार है? शिकायतकर्ता का कहना है कि 45 वर्ष की अवधि के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रथम gear रेरा पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह पाया गया कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना The श्शा०र रेरा में पंजीकृत नहीं है। पत्रावली पर उपलब्ध परियोजना प्रबंधक सलाहकार की आख्या दिनांकित 24.08.2024 निम्नवत्‌ हैः- L तकनीकी दल की स्थलीय निरीक्षण आख्या से विदित हुआ है कि परियोजना का सम्पूर्ण नाम “Dreamland The Willows ” एवं प्रमोटर Dreamland Promoters and Consultants Private Limited @ | I. परियोजना दिनांक 07.05.20i7 को ऑनगोईंग की श्रेणी में थी। परियोजना के गाजियाबाद विकास प्राधिकरण के विनियमित क्षेत्र के अन्तर्गत है। Iv. परियोजना vo प्र0 रेरा में पंजीकृत नहीं है। ५. शिकायत में अधिनियम की धारा-44 के अनुसार स्ट्रक्चरल डिफेक्ट जैसे प्रश्न निहित है, जिनके सम्बन्ध में परियोजना पूर्ण होने के 05 वर्ष बाद तक उ0प्र0 रेरा से अनुतोष की प्रार्थना की जा सकती है। शा. परियोजना Vo Yo रेरा में पंजीकरण योग्य है।

इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या--6745--6749 /202 “Aad wen प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo foo बनाम eae उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 33. Under Chapter |] of the Act 206, registration of real estate projects became mandatory and to make the statute applicable _and_ to take its place under subSection () of Section 3, it was made statutory that without registering the real estate project with a real estate regulatory authority established under the Act, no promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner a plot, apartment or building, as the case may be in any real estate project but with the aid of proviso to Section 3(I), it was mandated that such of the projects which are ongoing on the date of commencement of the Act and more specifically the projects to which the completion certificate has not been issued, such promoters shall be under obligation to make an application to the authority for registration of the said project within a period of three months from the date of commencement of the Act. With certain exemptions being granted to such of the projects covered by subsection (2) of Section 3 of the Act, as a consequence, all such home buyers agreements which has been executed by the parties inter se has to abide the legislative mandate in completion of their ongoing running projects.

उपरोक्त से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधान तभी लागू होंगे, जब परियोजना रेरा में पंजीकृत करायी गयी हो और परियोजना का पंजीयन कराना अनिवार्य है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना “The Willows” रेरा में पंजीकृत नहीं है। वर्णित स्थिति में प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत न होने के कारण शिकायतकर्ता की प्रश्नगत शिकायत रेरा अधिनियम के अधीन wea नहीं है और शिकायतकर्ता कोई याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए विपक्षी के विरूद्द रेश अधिनियम की ois के अन्तर्गत वर्तमान समय में कोई आदेश पारित करने का औचित्य नहीं है। तद्नुसार बिन्दु dea निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4. शिकायतकर्ता की शिकायत वर्तमान समय में ग्राहय न होने के कारण वर्तमान में Abeyance में रखी जाती है। 2. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि प्रश्नगत परियोजना का wer में पंजीकरण कराने के सम्बन्ध में जांच कराकर यथोचित कार्यवाही आगामी 3 माह में सुनिश्चित करायें। oe 3. सचिव, रेरा इस बिन्दु का दोनों पक्षों को नोटिस देकर व अन्य आवश्यक अभिलेखों के आधार पर यह विनिश्चय कर लें कि क्‍या यह परियोजना रेरा में पंजीकृत कराई जानी अपेक्षित थी अथवा नहीं। तद्नुसार अग्रेतर कार्यवाही कराकर यह पत्रावली आगामी 3 माह में पुनः परिणाम सहित प्रस्तुत की जाये | दिनांक :- 23 / 44 / 2022 (कल्पना मिश्रा) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण