U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Bench-3 Order under Section-38 /40/63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6 Complaint Number : waeitsne44 / 06 // 75440 // 2024 Chandra Mohan Shekhar and Mohan Lal Versus Panchsheel fiesta Pvt. Ltd. In the matter in question, the file was reserved for orders. According to office report dated 09.09.2024, in the present matter, no document relating to Section-8 or fund disbursement or NCLT or any other document has been made available on record by any party till date 09.09.2024 after the file was reserved for orders.

From perusal of the file, it is revealed that under Section-34 of the RERA Act, the Bench passed the following orders in the matter on date 46.04.2022:-- (a) The respondent shall make available possession of the allotted unit to the complainants along with O.C. / C.C. or required certificates by June 2022. (b) The respondent shall pay interest to the complainant at serial number-4 recorded in the said table from date 02.06.2048, and to complainant at serial number-2 from date 7.04.20:7 up to the date of receiving the last required no-objection certificate or date of sending offer of possession, whichever is later, at the rate of MCRL+% [MCRLH%]. This amount of interest shall be adjusted in the final payable amount at the time of giving possession and the remaining amount shall be paid to the complainants. (c) If any payment of amount remains to be made by the complainants, then the complainants shall pay the outstanding amount to the respondent. Under Section 2४०)() of the RERA Act, the respondent is entitled to receive delay period interest, but interest shall not be payable by the complainants at a rate exceeding MCRLH%. (d) Interest shall not be paid by the complainant and respondent for the force majeure period from date 25 March 2020 to date 25.09.2020 for the delay made by the complainants in payment of amount and delay in completing the project by the respondent. One copy each of the order be placed on the said concerned files.

Violation of this order shall be punishable under Section-63 and other relevant provisions of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046. The order be uploaded on the portal. The respondent did not comply with the order dated 46.04.2022 passed by the Bench under Section-34 of the RERA Act, due to which the complainant submitted an application dated 04.07.2022 for execution of the order in the matter in question, upon which the RERA Deputy Secretary issued notice on date 43.07.2022 directing the respondent to comply with the said order by date 30.07.2022 and submit compliance report, but compliance report was not submitted by the respondent. Thereafter, show cause notice dated 05.08.2022 was issued by the Deputy Secretary directing the respondent to comply with the said order by date 25.08.2022 and submit compliance report with explanation, but compliance report was not submitted by the respondent. After issuance of notice under Section-38 / 40 / 63, hearings were conducted by the Bench on dates 30.4.2022, 09.02.2023, 04.05.2023, 44.08.2023, 25.09.2023, 09.04.2024 and 25.07.2024.

The respondent was directed to submit compliance report, but compliance report was not filed on behalf of the respondent. Due to which the opportunity of the respondent to file compliance report was closed by the Bench on date 09.04.2024 and notice was sent to the respondent to appear and put forward their case on the next scheduled date, but even after notice the respondent remained absent. From the above it is clear that no such evidence has been presented on record on behalf of the respondent from which it is evident that the respondent complied with the order dated 46.04.2022 passed by the Bench within the stipulated period up to June 2022. In such situation, the primary objective of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 is that interests of consumers in the real estate sector be protected and disputes be resolved expeditiously. To fulfill this objective, functions and powers have been conferred on the Authority under the RERA Act. The functions of the Authority are mentioned in Section-34(8) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20॥6. Section-34(8) contains the following provision:- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

According to the provision of Section-38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the Authority has been given the power that if the obligations cast upon the promoter are violated, the Authority may impose penalty or interest under this Act and the rules and regulations made thereunder. Section-38 of the RERA Act is as follows:- "38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (4) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (2) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Section-40 of the RERA Act is as follows:-

"40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory A uthority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed." In Section-63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2or6, power has been given to the Authority that if the promoter fails to comply with the order of the Authority, the Authority may impose penalty up to 5 percent of the estimated cost of the real estate project of the promoter against the promoter. Section-63 is as follows:-

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” Here it is noteworthy that Section-40 falls under Chapter-5 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, which relates to the Real Estate Regulatory Authority, and Section-63 falls under Chapter-8 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206, which relates to offences, penalties and adjudication. From the above provisions it is clear that under the RERA Act, power has been given to the Authority to get its orders executed under Section-40 upon non-compliance with orders by the promoter, and impose penalty on the promoter under Section-63. The Authority can take both actions simultaneously. From the said facts it is clear that the respondent has not complied with serial numbers "a and b" of the order dated 46.04.2022 passed by the Bench. Keeping in view the above facts, the file is referred under the powers vested in Rule-24 of the RERA Rules 206 for date 44.0.2024 for hearing before the Adjudicating Officer, U.P. RERA for proceedings of physical possession of the unit in accordance with serial number "a" of the order dated 76.04.2022.

The Secretary, RERA shall ensure taking action as per rules for issuing "Recovery Certificate" for delay period interest on deposited amount in accordance with serial number "b" of the order passed by the Bench under Section-34 on date 46.04.2022, and make the file available to the Adjudicating Officer prior to the hearing date 44.0.2024. If the Adjudicating Officer finds during proceedings of Rule 24 that time-bound compliance with the order under Section-34, dated 46.04.2022 is not being ensured by the respondent / promoter, then in such situation the Adjudicating Officer may refer the file back to the Bench for taking proceedings under Section 63 of the RERA Act in the matter. The order be uploaded on the portal. oF. 89.2024 (Dr. Deepak Swaroop Saxena) Member U.P. Real Estate Regulatory Authority Gautam Buddh Nagar

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-38 /40/63 के अन्तर्गत आदेश शिकायत संख्या : waeitsne44 / 06 // 75440 // 2024 चन्द्र मोहन शेखर एवं मोहन लाल बनाम पंचशील fiesta प्रा.लि. प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित की गई थी। कार्यालय आख्या दिनांक 09.09.2024 के अनुसार वर्तमान प्रकरण में धारा-8 अथवा wre फण्ड डिस्बर्समेंट अथवा एनसीएलटी से सम्बन्धित कोई प्रपत्र अथवा अन्य कोई प्रपत्र पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित होने के उपरांत दिनांक 09.09.2024 तक किसी पक्षकार द्वारा पत्रावली पर उपलब्ध नहीं कराया गया है।

पत्रावली के परिशीलन से यह विदित है कि पीठ द्वारा Ww अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत प्रकरण में दिनांक 46.04.2022 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- (क) प्रतिवादी परिवादीगण को आवंटित इकाई का अधिपत्य ओ.सी. /सी.सी. या वांछित प्रमाण पत्र के साथ जून 2022 तक उपलब्ध करायें। (ख) प्रतिवादी उक्त तालिका में अंकित परिवादी क्रम संख्या-4 को दिनांक 02.06.2048 से, परिवादी क्रम संख्या-2 को दिनांक 7.04.20:7 से वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र की अंतिम प्रमाण पत्र प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन भेजे जाने की तिथि जो बाद में हो तक MCRL+% की दर से ब्याज परिवादीगण को भुगतान करेगा | ब्याज की इस धनराशि को अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) की जायेगी तथा अवशेष बची धनराशि परिवादीगण को भुगतान की जाएगी। (ग) परिवादीगण द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादीगण बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। रेश अधिनियम की धारा 2४०)() के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादीगण द्वारा ब्याज MCRLH% की दर से अधिक देय नहीं होगा। ——— ॥॥ (घ) परिवादीगण द्वारा धनराशि भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिये फोर्स मैज्योर पीरियड दिनांक 25 मार्च 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नहीं किया जायेगा। आदेश की एक-एक प्रति उक्त सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा| आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये।

विपक्षी ने पीठ द्वारा रेश अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 46.04.2022 का अनुपालन नहीं किया जिस कारण शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत प्रकरण में आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक 04.07.2022 को दिया, जिस पर Rr उप-सचिव द्वारा दिनांक 43.07.2022 को नोटिस जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 30.07.2022 तक UAT आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्ा प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्था प्रस्तुत नहीं की गयी। तत्पश्चात्‌ उप-सचिव द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 05.08.2022 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 25.08.2022 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था स्पष्टीकरण के साथ प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्था प्रस्तुत नहीं की गयी। घारा-38 / 40 / 63 के अन्तर्गत नोटिस जारी होने के उपरांत पीठ द्वारा दिनांक 30.4.2022, 09.02.2023, 04.05.2023, 44.08.2023, 25.09.2023, 09.04.2024 व 25.07. 2024 को सुनवाई की गयी। विपक्षी को अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देशित किया गया, परन्तु विपक्षी की ओर से अनुपालन आख्या दाखिल नहीं की गयी। जिस कारण पीठ द्वारा दिनांक 09.04.2024 को विपक्षी का अनुपालन आख्या दाखिल किये जाने का अवसर समाप्त कर विपक्षी को अग्रिम नियत तिथि पर उपस्थित होकर अपना पक्ष रखने हेतु नोटिस प्रेषित किया गया परन्तु नोटिस उपरांत भी विपक्षी अनुपस्थित रहे | —_— OO 2

उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी की ओर से ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 46.04.2022 का जून 2022 तक की निर्धारित अवधि में अनुपालन कर दिया हो। ऐसी स्थिति में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20॥6 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:- "38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder.

(2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (4) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (2) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:- >> 3 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory A uthority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2or6 F प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक dared) लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 46.04.2022 के क्रम संख्या “क व |" का अनुपालन नहीं किया है। उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए पत्रावली रेरा नियमावली 206 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत आदेश दिनांक 76.04.2022 के क्रम संख्या 'क” के अनुसार यूनिट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी, उ. प्ररेरा के समक्ष सुनवाई हेतु दिनांक 44.0.2024 के लिए संदर्भित की जाती है। सचिव, SIRT, पीठ द्वारा दिनांक 46.04.2022 को धारा-34, के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या “ख” के अनुसार जमा धनराशि पर विलम्बित अवधि का ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र” जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि 44.0.2024 से पूर्व न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें।

यदि न्याय निर्णायक अधिकारी नियम 24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते है कि विपक्षी / प्रमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांकित 46.04.2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है तो ऐसी दशा में न्याय निर्णायक अधिकारी प्रकरण में रेश अधिनियम की धारा 63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पत्रावली पीठ को वापस संदर्भित कर सकते है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये | oF. 89.2024 (Slo दीपक स्वरूप Wa) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर