U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Bench-3 | Sr. No. | Complaint No. | Party Name | Unit No. | Allotment date / period for giving possession | Amount paid | |---|---|---|---|---|---| | 4 | NCR(44/06/7540/2024 | Chandra Mohan Shekhar and Mohan Lal | 8-4/9404 | 04.05.204 / 48 months | 30,90,246 /- | | 2 | vawilenei44/09/82792/202 | Anurag Agarwal | C-4/502 | 76.04.20i3 / 748 months | Rs. 24629 7— | Complainants vs. Panchsheel Buildtech Pvt. Ltd. Address: H-469, Sector 63, Noida Respondent Presiding: Bhanu Pratap Singh (Member) Representation: Complainant: Shri Manendra Kumar, Advocate Respondent: Shri Ravi Seth, Representative **Complaint:** These complaints have been filed by the complainants against the respondent under Section 34 of the RERA Act. The facts and evidence in all these complaints are identical. All these complaints relate to PANCHSHEEL GREENS IL. Therefore, all the said complaints are being listed together and are being disposed of by a single decision. In this matter, [?]/06/75440//2024, Chandra Mohan Shekhar and Mohan Lal, shall remain the lead file. **Documentary evidence:** The complainants have produced the following documentary evidence: application form; receipts of the amounts deposited; allotment letter; offer of possession; tripartite agreement.

The respondent has produced the following documentary evidence: [?]; written reply; additional written reply; required No Objection Certificates; letter dated 28.03.2049 for obtaining the occupancy certificate; allotment letter; [?]. **Statement of the parties:** (a) In brief, the complainants submit that in the project run by the respondent, PANCHSHEEL GREENS IL. (Tower 9 to C4, 88 VILLAS), Gautam Buddh Nagar, the unit numbers entered in the table were reserved, against which the complainants paid the amounts entered in the said table. The complainants have requested that possession of the unit and interest for the delayed period be awarded. (b) In its written reply, the respondent has stated as follows: "That Allotment letter cum BBA is entered into between parties on 04.05.2044 specifying detailed terms and conditions for the said flat." That it is pertinent to mention here that the complainant has paid through his own source and bank finance, as on date Rs 30,89,386/- inclusive of GST of Rs ,52,892/-. The construction of the said project was delayed for reasons beyond the control of the respondent, such as non-availability of construction material, a global slowdown in the market and demonetization, and the implementation of the Goods and Services Tax (GST) w.e.f. 1st July 2047, coupled with the fact that the construction of the said unit is also subject to force majeure.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 क0 शिकायत संख्या पक्षकार नाम इकाई संख्या आवंटन | भुगतान की गयी Xo तिथि,/अधिपत्य दिये | धनराशि wo जाने की अवधि 4 एनसीआर(44 / 06 /7540 / 2024 | चन्द्र मोहन शेखर व ८-4/9404 04.05.204 / 48 माह | 0 30,90,246 /#- मोहन लाल 2 | vawilenei44 /09 / 82792 /202 | अनुराग अग्रवाल C-4/502 | 76.04.20i3 748 माह | रु0 24629 7— न परिवादीगण बनाम पंचशील बिल्डटेक प्रा.लि. पता- एच-469, सेक्टर 63 नोएडा cesesnsestnsesnnee प्रतिवादी पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी : श्री मानेन्द्र कुमार, अधिवक्ता प्रतिवादी : श्री रवि सेठ, प्रतिनिधि परिवाद :- परिवादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी के विरूद्ध रेरा अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें PANCHSHEEL GREENS IL. से सम्बंधित है। अत: उक्त सभी परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। इस प्रकरण में wade, / 06 ,/ 75440 // 2024 चन्द्र मोहन शेखर व मोहन लाल की अग्रणी पत्रावली रहेगी। ए986व अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- आवेदन फार्म जमा की गयी धनराशि की रसीदें आवंटन पत्र ऑफर ऑफ पजेशन त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- छा एड Sw एस प्रतिवाद-पत्र अतिरिक्त प्रतिवादपत्र वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्ति हेतु पत्र दिनांक 28.03.2049 आवंटन पत्र छा फ ४ ४7 पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:-

(क) संक्षेप में परिवादीगण का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना ?७४८प्रद्माएश, GREENS वा ( Tower ९ to C4, 88 VILLAS) गौतमबुद्धनगर में var तालिका में अंकित इकाई संख्या आरक्षित कराई गयी जिसके सापेक्ष परिवादीगण द्वारा उक्त तालिका में अंकित धनराशि का भुगतान किया गया। परिवादीगण ने इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। (ख) प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवाद-पत्र में यह अंकित किया गया है कि That Allotment letter cum BBA is entered into between parties on 04.05.2044 specifying detailed terms and conditions for the said flat. Ses Page 2 That it is pertinent to mention here that the complainant has paid through his own source and bank finance, as on date Rs 30,89,386/- inclusive of GST of Rs ,52,892/- . The construction of the said project was due to reasons which are beyond the control of the Respondent such as due to non-availability of the construction material, global slowdown in market and demonetization and due to implementation of Goods and Services Tax(GST) w.e.f Ist July 2047 coupled with the facts that the construction of the said unit is also subject to the force majeure.

That due to national Green Tribunal and Environment Pollution Authority for the national capital region on November 2045, 2046, 09--207, 49-42-2047, 34.40.2048 and ..20i8 published the said notification to the compliance for the direction to banned the construction activities' in Delhi NCR. That it is further submitted that as per the orders/directions passed by the Hon'ble RERA vide notification dated 46-09-2049, which envisaged that if any builder has got four NOC's viz a viz a Electrical Safety, Fire safety, Structural Engineer Certificate and lift Installation certificate then in that eventuality possession can be delivered to the allottee. That now the construction work is completed and respondent has already applied for the part occupancy certificate before the concerned athority on 28-03-2049. The respondent has submitted the application for the occupancy certificate before the concerned authority and now waiting for eir approval. (== is ready to give possession of the above said flat & villa. The respondent has already completed the above said flat, thereby executing agreement to sell in favour of the complainant. Nee Page 3 विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- बिन्दु demi: क्‍या परियोजना facia होने का दायित्व प्रतिवादी पर है? बिन्दु रांख्या 2: क्‍या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है?

निस्तारण वाद बिन्दु संख्या «= पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र अवलोकन किया जिससे यह विदित हुआ कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य उक्त तालिका में अंकित तिथि को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ, जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य परिवादीगण को मई 2047 व अप्रैल 2048 तक दिया जाना था, परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी ने परिवादी संख्या 4 को जून 2024 में ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया जबकि परिवादीगण को इकाई का वर्ष 2047 व 2048 में प्राप्त होना था। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में परियोजना में हुये विलम्ब के लिए नोटबंदी, जीएसटी वैश्विक मंदी का कारण अंकित किया गया। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह भी अंकित किया गया कि प्रतिवादी को वांछित चार प्रमाण पत्र में से अंतिम प्रमाण पत्र जनवरी 202 को प्राप्त हुआ है। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवदी की परियोजना विलम्ब होने का दायित्व प्रतिवादी पर है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। Page 4 निस्तारण वाद बिन्दु संख्या 2 : पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य मई 2048 व अप्रैल 2047 तक प्राप्त होना था, जो अभी तक प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी को अभी तक ओ.सी MAH प्राप्त नहीं हुआ है परन्तु प्रतिवादी को वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त है। इस प्रकार परिवादीगण ओ.सी /सी.सी या अंतिम वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त होने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50/20I8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि "The period of Interest should close

on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in का taking possession. उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक परिवादी विलम्ब अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी erm) ऐसी दशा में उक्त परिवादी मात्र ओ.सी. /सी.सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में तक ब्याज पाने के अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के Page 5 रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9. 2 (ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित

है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। qa है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0- 7024/230/208-प्रणपआह-070/779-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड-49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिंक आपदा /महामारी मानते हुये FA (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार

माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक // विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. Page 6 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने, पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से sat अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नहीं प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण :- पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र अवलोकन किया जिससे यह विदित हुआ कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य उक्त तालिका में अंकित तिथि को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ, जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य परिवादीगण को मई 2047 व अप्रैल 2048 तक दिया जाना था, परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है । प्रतिवादी ने परिवादी संख्या 4 को जून 2024 में ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया जबकि परिवादीगण को इकाई का वर्ष 2047 व 2048 में प्राप्त होना था। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में परियोजना में हुये विलम्ब के लिए नोटबंदी, जीएसटी वैश्विक मंदी का कारण अंकित किया गया। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह भी अंकित किया गया कि प्रतिवादी को वांछित चार प्रमाण पत्र में से अंतिम प्रमाण पत्र जनवरी 2024 को प्राप्त हुआ है। परिवादी चन्द्र मोहन शेखर के अधिवक्ता ने अवगत कराया कि वह इकाई का अधिपत्य चाहते है परन्तु विलम्बित अवधि का ब्याज नहीं चाहते है जिसके लिए प्रार्थना पत्र पीठ को उपलब्ध करायेंगे परन्तु परिवादी चन्द्र मोहन शेखर की ओर से इस सम्बंध में प्रार्थना पत्र प्राप्त नहीं हुआ है। Page 7

नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों क॑ अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होगा। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादीगण को आवंटित इकाई का अधिपत्य ओ.सी /सी.सी या वांछित प्रमाण पत्र के साथ जून 2022 तक उपलब्ध करायें। (ख) प्रतिवादी उक्त तालिका में अंकित परिवादी क्रम संख्या 4 को दिनांक 02.06.2048 से, परिवादी क्रम संख्या 2 को दिनांक 47.04. 207 से वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र की अंतिम प्रमाण पत्र प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन भेजे जाने की तिथि जो बाद में हो तक MCLR+H% की दर से ब्याज परिवादीगण को भुगतान करेगा। ब्याज की इस धनराशि को अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) की जायेगी तथा शेष अवशेष बची धनराशि परिवादीगण को भुगतान की जाएगी | (ग) परिवादीगण द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादीगण बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। रेरा अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादीगण द्वारा ब्याज MCLR+% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (a) परिवादीगण द्वारा धनराशि भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स Page 8 मैज्योर पीरियड दिनांक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नहीं किया जायेगा। आदेश की एक-एक प्रति vat सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए।

इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (arg प्रताप सिंह) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 9

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Bench-3 | Sr. No. | Complaint No. | Party Name | Unit No. | Allotment date / period for giving possession | Amount paid | |---|---|---|---|---|---| | 4 | NCR(44/06/7540/2024 | Chandra Mohan Shekhar and Mohan Lal | 8-4/9404 | 04.05.204 / 48 months | 30,90,246 /- | | 2 | vawilenei44/09/82792/202 | Anurag Agarwal | C-4/502 | 76.04.20i3 / 748 months | Rs. 24629 7— | Complainants vs. Panchsheel Buildtech Pvt. Ltd. Address: H-469, Sector 63, Noida Respondent Presiding: Bhanu Pratap Singh (Member) Representation: Complainant: Shri Manendra Kumar, Advocate Respondent: Shri Ravi Seth, Representative **Complaint:** These complaints have been filed by the complainants against the respondent under Section 34 of the RERA Act. The facts and evidence in all these complaints are identical. All these complaints relate to PANCHSHEEL GREENS IL. Therefore, all the said complaints are being listed together and are being disposed of by a single decision. In this matter, [?]/06/75440//2024, Chandra Mohan Shekhar and Mohan Lal, shall remain the lead file. **Documentary evidence:** The complainants have produced the following documentary evidence: application form; receipts of the amounts deposited; allotment letter; offer of possession; tripartite agreement.

The respondent has produced the following documentary evidence: [?]; written reply; additional written reply; required No Objection Certificates; letter dated 28.03.2049 for obtaining the occupancy certificate; allotment letter; [?]. **Statement of the parties:** (a) In brief, the complainants submit that in the project run by the respondent, PANCHSHEEL GREENS IL. (Tower 9 to C4, 88 VILLAS), Gautam Buddh Nagar, the unit numbers entered in the table were reserved, against which the complainants paid the amounts entered in the said table. The complainants have requested that possession of the unit and interest for the delayed period be awarded. (b) In its written reply, the respondent has stated as follows: "That Allotment letter cum BBA is entered into between parties on 04.05.2044 specifying detailed terms and conditions for the said flat." That it is pertinent to mention here that the complainant has paid through his own source and bank finance, as on date Rs 30,89,386/- inclusive of GST of Rs ,52,892/-. The construction of the said project was delayed for reasons beyond the control of the respondent, such as non-availability of construction material, a global slowdown in the market and demonetization, and the implementation of the Goods and Services Tax (GST) w.e.f. 1st July 2047, coupled with the fact that the construction of the said unit is also subject to force majeure.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 क0 शिकायत संख्या पक्षकार नाम इकाई संख्या आवंटन | भुगतान की गयी Xo तिथि,/अधिपत्य दिये | धनराशि wo जाने की अवधि 4 एनसीआर(44 / 06 /7540 / 2024 | चन्द्र मोहन शेखर व ८-4/9404 04.05.204 / 48 माह | 0 30,90,246 /#- मोहन लाल 2 | vawilenei44 /09 / 82792 /202 | अनुराग अग्रवाल C-4/502 | 76.04.20i3 748 माह | रु0 24629 7— न परिवादीगण बनाम पंचशील बिल्डटेक प्रा.लि. पता- एच-469, सेक्टर 63 नोएडा cesesnsestnsesnnee प्रतिवादी पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी : श्री मानेन्द्र कुमार, अधिवक्ता प्रतिवादी : श्री रवि सेठ, प्रतिनिधि परिवाद :- परिवादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी के विरूद्ध रेरा अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें PANCHSHEEL GREENS IL. से सम्बंधित है। अत: उक्त सभी परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। इस प्रकरण में wade, / 06 ,/ 75440 // 2024 चन्द्र मोहन शेखर व मोहन लाल की अग्रणी पत्रावली रहेगी। ए986व अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- आवेदन फार्म जमा की गयी धनराशि की रसीदें आवंटन पत्र ऑफर ऑफ पजेशन त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- छा एड Sw एस प्रतिवाद-पत्र अतिरिक्त प्रतिवादपत्र वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्ति हेतु पत्र दिनांक 28.03.2049 आवंटन पत्र छा फ ४ ४7 पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:-

(क) संक्षेप में परिवादीगण का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना ?७४८प्रद्माएश, GREENS वा ( Tower ९ to C4, 88 VILLAS) गौतमबुद्धनगर में var तालिका में अंकित इकाई संख्या आरक्षित कराई गयी जिसके सापेक्ष परिवादीगण द्वारा उक्त तालिका में अंकित धनराशि का भुगतान किया गया। परिवादीगण ने इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। (ख) प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवाद-पत्र में यह अंकित किया गया है कि That Allotment letter cum BBA is entered into between parties on 04.05.2044 specifying detailed terms and conditions for the said flat. Ses Page 2 That it is pertinent to mention here that the complainant has paid through his own source and bank finance, as on date Rs 30,89,386/- inclusive of GST of Rs ,52,892/- . The construction of the said project was due to reasons which are beyond the control of the Respondent such as due to non-availability of the construction material, global slowdown in market and demonetization and due to implementation of Goods and Services Tax(GST) w.e.f Ist July 2047 coupled with the facts that the construction of the said unit is also subject to the force majeure.

That due to national Green Tribunal and Environment Pollution Authority for the national capital region on November 2045, 2046, 09--207, 49-42-2047, 34.40.2048 and ..20i8 published the said notification to the compliance for the direction to banned the construction activities' in Delhi NCR. That it is further submitted that as per the orders/directions passed by the Hon'ble RERA vide notification dated 46-09-2049, which envisaged that if any builder has got four NOC's viz a viz a Electrical Safety, Fire safety, Structural Engineer Certificate and lift Installation certificate then in that eventuality possession can be delivered to the allottee. That now the construction work is completed and respondent has already applied for the part occupancy certificate before the concerned athority on 28-03-2049. The respondent has submitted the application for the occupancy certificate before the concerned authority and now waiting for eir approval. (== is ready to give possession of the above said flat & villa. The respondent has already completed the above said flat, thereby executing agreement to sell in favour of the complainant. Nee Page 3 विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- बिन्दु demi: क्‍या परियोजना facia होने का दायित्व प्रतिवादी पर है? बिन्दु रांख्या 2: क्‍या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है?

निस्तारण वाद बिन्दु संख्या «= पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र अवलोकन किया जिससे यह विदित हुआ कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य उक्त तालिका में अंकित तिथि को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ, जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य परिवादीगण को मई 2047 व अप्रैल 2048 तक दिया जाना था, परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी ने परिवादी संख्या 4 को जून 2024 में ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया जबकि परिवादीगण को इकाई का वर्ष 2047 व 2048 में प्राप्त होना था। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में परियोजना में हुये विलम्ब के लिए नोटबंदी, जीएसटी वैश्विक मंदी का कारण अंकित किया गया। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह भी अंकित किया गया कि प्रतिवादी को वांछित चार प्रमाण पत्र में से अंतिम प्रमाण पत्र जनवरी 202 को प्राप्त हुआ है। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवदी की परियोजना विलम्ब होने का दायित्व प्रतिवादी पर है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। Page 4 निस्तारण वाद बिन्दु संख्या 2 : पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य मई 2048 व अप्रैल 2047 तक प्राप्त होना था, जो अभी तक प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी को अभी तक ओ.सी MAH प्राप्त नहीं हुआ है परन्तु प्रतिवादी को वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त है। इस प्रकार परिवादीगण ओ.सी /सी.सी या अंतिम वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त होने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50/20I8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि "The period of Interest should close

on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in का taking possession. उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक परिवादी विलम्ब अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी erm) ऐसी दशा में उक्त परिवादी मात्र ओ.सी. /सी.सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में तक ब्याज पाने के अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के Page 5 रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9. 2 (ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित

है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। qa है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0- 7024/230/208-प्रणपआह-070/779-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड-49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिंक आपदा /महामारी मानते हुये FA (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार

माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक // विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. Page 6 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने, पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से sat अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नहीं प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण :- पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र अवलोकन किया जिससे यह विदित हुआ कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य उक्त तालिका में अंकित तिथि को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ, जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य परिवादीगण को मई 2047 व अप्रैल 2048 तक दिया जाना था, परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है । प्रतिवादी ने परिवादी संख्या 4 को जून 2024 में ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया जबकि परिवादीगण को इकाई का वर्ष 2047 व 2048 में प्राप्त होना था। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में परियोजना में हुये विलम्ब के लिए नोटबंदी, जीएसटी वैश्विक मंदी का कारण अंकित किया गया। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह भी अंकित किया गया कि प्रतिवादी को वांछित चार प्रमाण पत्र में से अंतिम प्रमाण पत्र जनवरी 2024 को प्राप्त हुआ है। परिवादी चन्द्र मोहन शेखर के अधिवक्ता ने अवगत कराया कि वह इकाई का अधिपत्य चाहते है परन्तु विलम्बित अवधि का ब्याज नहीं चाहते है जिसके लिए प्रार्थना पत्र पीठ को उपलब्ध करायेंगे परन्तु परिवादी चन्द्र मोहन शेखर की ओर से इस सम्बंध में प्रार्थना पत्र प्राप्त नहीं हुआ है। Page 7

नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों क॑ अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होगा। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादीगण को आवंटित इकाई का अधिपत्य ओ.सी /सी.सी या वांछित प्रमाण पत्र के साथ जून 2022 तक उपलब्ध करायें। (ख) प्रतिवादी उक्त तालिका में अंकित परिवादी क्रम संख्या 4 को दिनांक 02.06.2048 से, परिवादी क्रम संख्या 2 को दिनांक 47.04. 207 से वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र की अंतिम प्रमाण पत्र प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन भेजे जाने की तिथि जो बाद में हो तक MCLR+H% की दर से ब्याज परिवादीगण को भुगतान करेगा। ब्याज की इस धनराशि को अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) की जायेगी तथा शेष अवशेष बची धनराशि परिवादीगण को भुगतान की जाएगी | (ग) परिवादीगण द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादीगण बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। रेरा अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादीगण द्वारा ब्याज MCLR+% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (a) परिवादीगण द्वारा धनराशि भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स Page 8 मैज्योर पीरियड दिनांक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नहीं किया जायेगा। आदेश की एक-एक प्रति vat सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए।

इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (arg प्रताप सिंह) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 9