5 उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए E-Court श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :- NCR44/06/54836/2020 प्रवीर कृष्णा बनाम ला रेसीडेन्सिया डेवलपर्स प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना La Residentia में यूनिट den—T38-503 बुक कराया गया था, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 27,23,435 /- रुपये का भुगतान किया गया। अनुबन्ध के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि 36 माह में परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु 9 वर्ष व्यतीत हो जाने के बाद भी यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय 24 प्रतिशत की दर से ब्याज सहित वापस दिलाये जाने एवं मानसिक उत्पीड़न हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ; शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस दिनांकित 37.05.202I, पेमेन्ट शैड्यूल, फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 43.03,.2044, जमा धनराशि की रसीदें, एप्लीकेन्ट फाईल, खाता विवरण, विस्तृत लिखित शिकायत पत्र दिनांकित 79.06.2020 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्राधिकरण द्वारा प्लॉट नं०-6प्त-06, क्षेत्रफल 97,226 वर्ग मीटर आवंटित किया गया, जिसको बाटते y 2

हुए मैसर्स ला रेसीडेन्सिया डेवलपर्स प्रा0 लि0 को प्लॉट नं०-0प्न-06%, क्षेत्रफल 80026.62 वर्ग मीटर आवंटित किया गया। परियोजना दिनांक 46.03.2044 को लॉन्च की गयी थी। परियोजना में कुल 39 टॉवर्स है। परियोजना के फेज़-4 में कुल ia टॉवर्स (टॉवर-4 से 48 तक) हैं, जिसमें 4,408 यूनिटस्‌ हैं। उक्त टॉवर्स में से 42 टॉवर्स का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है और अवशेष टॉवर्स का ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है। जिन टॉवरों का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है, उसमें यूनिटों का कब्जा दिया जा रहा है और वर्तमान में 4085 यूनिटों का कब्जा दिया जा चुका है और अवशेष यूनिटों का कब्जा जून 2024 तक दे दिया जायेगा। परियोजना के फेज़-2 में कुल 4 cad (टॉवर-49 से 29 तक) हैं, जिसमें फिनिशिंग कार्य चल रहा है और दिसम्बर 2024 तक यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। परियोजना के फेज़-3 में कुल 40 टॉवर्स (टॉवर-30 से 39 तक) हैं, जिसमें फिनिशिंग कार्य चल रहा है और दिसम्बर 2024 + 6 माह में कब्जा और सभी सुविधाओं सहित सितम्बर 2022 तक कब्जा दे दिया जायेगा।

परियोजना विभिन्‍न न्यायालय के आदेशों के कारण विलम्बित हुई। दिनांक 9. 07.20 से दिनांक 24.08.2042 तक निर्माण कार्य बन्द रहा। इस अवधि में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष किसानों द्वारा कई रिट याचिकायें योजित की गयी। मार्च 2043 के बाद निर्माण कार्य धीमी गति से शुरू हुआ। मार्च 2044 से वर्ष 2043 तक निर्माण कार्य की गति बहुत धीमी रही। arta: दिनांक 44.05.2045 को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भूमि अधिग्रहण को Re याचिका संख्या-4506 /205 “सावित्री देवी बनाम उ0प्र० सरकार एवं आदि“ में स्वीकृति दी गयी। ऐसे में 4 वर्ष विलम्ब को शून्य पीरियड माना जाना चाहिए। विपक्षी की परियोजना रेरा में पंजीकृत है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 23.07.209 को 632 यूनिटों को आम्रपाली ग्रुप को स्थानांतरित करने का निर्देश दिया। वर्तमान में कम्पनी यूनिटों का छांटने में लगी है, ताकि माननीय सर्वोच्च न्यायालय के निर्देश का अनुपालन किया जा सके। परियोजना में फिनिशिंग का कार्य तीव्र गति चल रहा है और दिसम्बर 202 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। शिकायतकता द्वारा उनकी परियोजना के टॉवर-'-38 के 5वें तल पर फ्लैट संख्या-7-38-503 आवंटित किया गया। अनुबन्ध दिनांकित 43.03.204 के अनुसार कब्जा 42 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड में दिया जाना था। अतः विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण को Abeyance में रखने अथवा दिसम्बर 202 तक , कब्जा दिये जाने का आदेश पारित किये जाने का अनुरोध किया गया है। eA y उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :--

. क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2... क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? = 3. क्या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? यदि नहीं तो क्या अनुतोष अनुमन्य होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर aka है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-2737 // 207 “नीलकमल Raced सबशर्बन प्रा0लि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है 5 कि :- 86. On behalf of the petitioners it was submitted that registration of ongoing project under RERA would be contrary to the contractual rights established between the promoter and allottee under the agreement for sale executed prior to registration under RERA. In that sense, the provisions have retrospective or retroactive application. After assessing, we find that the projects already completed are not in any way affected and, therefore, no vested or accrued rights are getting affected by RERA. The RERA will apply after getting the pruject registered. In that sense, the application of RERA is prospective in nature.

87. The important provisions like Section 3 to | 9, 40, 59 to ; 70 and 79 to 80 were notified for operation from /5/207. oJ RERA law was enacted in the year 20l6. The Central Government did not make any haste to implement these provisions at one and the same time, but the provisions were made applicable thoughtfully and phase-wise. Considering the scheme of RERA, object and purpose for which it is enacted in the larger public interest, we do not find that challenge on the ground that it violates rights of the petitioners under Articles 4 and 9(l)(g) stand to reason. Merely because sale and purchase agreement was entered into by the promoter prior to coming into force of RERA does not make the application of enactment retrospective in nature. The RERA was passed because it was felt that several promoters had defaulted and such defaults had taken place prior to coming into force of RERA. In the affidavit-in- reply, the UOI had stated that in the State of Maharashtra 2608 ongoing projects have been registered, while 806 new projects have been registered. This figure itself would justify the registration of ongoing projects for regulating the development work of such projects.

89. Legislative power to make law with retrospective effect is well recognized. In the facts, it would not be permissible for the petitioners to os-wp-2737-7 & ors-RERA-JT.doc say that they have vested right in dealing with the completion of the project by leaving the proposed allottees in helpless and miserable condition. In a country like ours, when millions are in search of homes and had to put entire life earnings to purchase a residential house for them, it was compelling obligation on the Government to look into the issues in the larger public interest and if required, make stringent laws regulating such sectors. We cannot foresee a situation where helpless allottees had to approach various forums in search of some reliefs here and there and wait for the outcome of the same for indefinite period. The public interest at large is one of the relevant consideration in determining the constitutional validity of retrospective legislation. 256. "Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over को Cc

The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)0)(() enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता | धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है और यह ऑनगोईंग की श्रेणी में है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु den-i निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना विभिन्‍न न्यायालय के आदेशों के कारण विलम्बित हुई। मार्च 2044 से वर्ष 2073 तक निर्माण कार्य की गति बहुत धीमी रही। अन्ततः माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भूमि अधिग्रहण को रिट याचिका संख्या-4506 /205 “सावित्री देवी बनाम उ0प्र0 सरकार एवं आदि” में स्वीकृति दी गयी। ऐसे में 4 वर्ष विलम्ब को शून्य पीरियड माना जाना चाहिए। VJ -_ इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के WR %(a) निम्नलिखिल उल्लेखित है:- 4966)... That the Developer shall complete the development/construction of the Flat within 42 months Jrom the date of signing of agreement which may vary for + six months. That the Developer shall not be held responsible or liable for not performing any of its obligations or undertakings provided for in this Agreement if such performance is prevented, delayed or hindered by act of God, fire, storm, flovd, explosion, war, riot, terrorist act, sabotage, court cases, injunctions not within the reasonable control of the Developer. The completion date is subject to force majeure conditions. No claim by way of damages/ compensation shall lie against the Developer in case of delay in handing over the Possession on account of the force majeure condition and the Developer shall be entitled to a reasonable extension of time for the delivery of possession of the flat to the allottee.

इस सम्बन्ध में माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपभोक्ता शिकायत WRea—30 /206 “ नीरू कौशल एवं अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड” में निर्णय के प्रस्तर 44 में फोर्स मैज्योर द्वारा परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न ऑबजरवेशन किया है :- "Coming to the plea of Force Majeure taken by the Opposite party. It may be noted that issue raised by the opposite party is no more resintegra. Similar pleas to explain the delay in construction were taken by the opposite party in Consumer Complaint No.347 of 294 Swarn Talwar and 2 Ors. Vs. Unitech Ltd. and other connected consumer complaints which pertain to the alleged deficiency i.e. failure of the opposite party to deliver possession of the booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordinate Bench of this Commission vide order dated 4.08.20I5 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite party. The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under: oS "Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by us In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant.

"Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended stopping suspending or delaying the construction of the complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock- out or strike by the labour at the site of the project, There is no allegation of any slow-down having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project. There was no civil commotion, war, enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement. It was contended by the counsel for the OP that the expression 'slow down’ would include economic slow- down or recession in the Real Estate sector. I, however, find no merit in this contention. The word ‘slow down' having been used alongwith the words lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis with the words lock-out and strike and therefore, can mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project." माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 ,/ 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :--

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. है ॥| We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs. Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,//2047 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर tt0 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- व्यय Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह we है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 402, 2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.2.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (6-2) (दिनांक 40.42. 2049 से दिनांक ॥4.02.2020 तक dia 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। अतः उपरोक्त vested आदेशों के कम में कुल 68 दिनों में निर्माण प्रभावित रहा। विपक्षी ऐसी दशा गें कुल 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण आंशिक रूप से लाभ पाने का अधिकारी है। दिनांक 47.0.2048 को उ0प्र० शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8--3-48-65 fafar/ie के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "3 C

#7.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities uf the Project in place on नि unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartmen t/Plot]:"

इस कम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता के अतिदेय पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। Tega बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 निस्तारण बिन्दु संख्या 3 इस आशय से विचरित किय। गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ave दिलायी जा राकती है? ate नहीं तो क्‍या अनुतोष SAY होगा ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि अनुबन्ध के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि 36 माह में परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु 9 वर्ष व्यतीत हो जाने के बाद भी यूनिट है 70 का कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय 24 प्रतिशत की दर से ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवादपत्र में कहा गया है कि माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 23.07.20I9 को 632 यूनिटों को आम्रपाली ग्रुप को स्थानांतरित करने का निर्देश दिया। वर्तमान में कम्पनी यूनिटों का छांटने में लगी है, ताकि माननीय सर्वोच्च न्यायालय के निर्देश का अनुपालन किया जा सके। परियोजना में फिनिशिंग का कार्य तीव्र गति चल रहा है और दिसम्बर 2024 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना के टॉवर-7-38 के 5वें तल पर फ्लैट संख्या--38-503 आवंटित किया गया। अनुबन्ध दिनांकित 43.03.2044 के अनुसार कब्जा 42 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड में दिया जाना था। अतः विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण को Abeyance में रखने अथवा दिसम्बर 202 तक कब्जा दिये जाने का आदेश पारित किये जाने का अनुरोध किया गया है। जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा ts (4) ¥ प्राविधान है कि :- Section 78 (2) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (2) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: s\ 44 Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall he paid, by the Promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो व8 अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ सब-क्लॉज () में ९0 ensure compliance of the obligations cast upon the Promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल see सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “The Authority shall in order to Jacilitate the growth and Promotion of a_ healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,—

(a)protection of interest of the allotiees, promoter and real estate agent,....... @any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी ea होल्डर्स के हितों को समग्न रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 /20:7 “नीलकमल Raced सबशर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के ORR 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- “The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact YU 2

situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this Junction is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 786 and 49, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and_issuing direc directions _for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं।

एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया“ (744 /2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :- "As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be के 33 considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly कल Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 9 2% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

इसके अतिरिक्त रेरा के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील den इंडिया एवं अन्य“ प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- करने के लिए 940/20:7 “बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ में दिनांक 230720:9 को परित आदेश के पृष्ठ Wen के "It is apparent that RERA intends protection of home- buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that, we: are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than 0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder. The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year." उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास / फ्लैट मिल सके | तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- ‘J = 34

"The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project." va stare में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43,/2049 “पायनियर ada os एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ में दिनांक 09.08.20I9 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में faq vee किया है:-

"The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable." उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरू५ पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ 5 पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ JAI (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके |

ऐसे में sated माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें।

भा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “orden” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। चूंकि विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र भें कहा गया है कि माननीय Wadley न्यायालय द्वारा दिनांक 23,07.209 को 632 यूनिटों को आम्रपाली ग्रुप को स्थानांतरित करने का निर्देश दिया। वर्तमान में कम्पनी यूनिटों का छांटने में लगी है, ताकि माननीय सर्वोच्च न्यायालय के निर्देश का अनुपालन किया जा सके। परियोजना में फिनिशिंग का कार्य तीव्र गति चल रहा है और दिसम्बर 2024 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। विपक्षी द्वारा यह स्पष्ट नहीं किया गया है कि शिकायतकर्ता का फ्लैट माननीय सर्वोच्च न्यायालय के अधीन 632 यूनिटों में से है अथवा नहीं। इसके अतिरिक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय सिविल अपील संख्या-940 ,/ 2047 "बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य" में आई.ए. नं0-68486 //2048, आई.ए. नं०-409882 ,/ 2020, आई.ए. 40—t 4865 /2020, आई. ए. नं0-453344 /2049, आई.ए. नं0-420307 / 2020, आई.ए. नं0-423299 /2020 एवं आई.ए. नं0-6397 /202 (लॉ रेसीडेन्सिया प्रोजेक्ट के सम्बन्ध में) में दिनांक 29. 06.202i को पारित आदेश में उ0प्र0 रेर को आदेश पारित करने में wea नहीं

ds 46 लगाया है। अतः ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता आगामी दिसम्बर 2024 तक अपनी यूनिट का कब्जा लेने पर विचार करें। उसके बाद यूनिट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे स्वयं निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में यूनिट के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। समस्त परिस्थितियों एवं रेरा के गठन के मुख्य उद्देश्य को देखते हुए यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता को आगामी दिसम्बर 2024 के पश्चात्‌ परियोजना न पूर्ण होने के उपरान्त उनकी जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जाए। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या-5785,/2049 "ईरियो ta रियलटेक wo Ro बनाम अभिषेक खन्‍ना एवं आदि" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा दिनांक 44.04.2024 को निम्नलिखित अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"(iv) In so far as award of compensation by payment of Interest is concerned, clause 3.4 of the Apartment Buyer's Agreement provides that the Developer shall be liable to pay the allottee compensation calculated @ Rs. 7.5 per sq. ft. of the Super Area for every month of delay, after the end of the Grace Period. The compensation will be payable only for a period of 2 months. The Apartment Buyers in their Complaint filed before the National Commission made a prayer for refund of the amount deposited alongwith Interest @ 20% ७.8. compounding quarterly till its realisation. The Apartment Buyers, in their submissions have stated that they have obtained home loans on which Interest @ 7.90% p.a. is being paid, even as on date. We have considered the rival submissions made by both the parties. The Delay Compensation specified in the Apartment Buyer's Agreement of Rs. 7.5 per sq. ft. which translates to 0.9% to % p.a. on the amount deposited by the Apartment Buyer cannot be accepted as being adcquate compensation for the delay in the construction of the project. At the same time, we cannot accept the claim of the Apartment Buyers for payment of compound interest @ 20% p.a., which has no nexus with the commercial realities of the prevailing market. We have also taken into consideration that in 37

Subodh Pawar v. IREO Grace, this Court recorded the statement of the Counsel for the Developer that the amount would be refunded with Interest @ 0% pia. A similar order was passed in the case of IREO vy. Surendra Arora. However, the Order in these cases were passed prior to the out-break of the pandemic. We are cognizant of the prevailing market conditions as a result of Covid—9 Pandemic, which have greatly impacted the construction industry. In these circumstances, it is necessary to balance the competing interest of both parties. We think it would be in the interests of justice and fairplay that the amounts deposited by the Apartment Buyers is refunded with Interest @ 9% S.I. per annum from 27..208 till the date of payment of the entire amount. The refund will be paid within a period of three months from the date of this judgment. If there is any further delay, the Developer will be liable to pay default interest @ 2% S.I. p.a." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार धनराशि वापिस किये जाने की स्थिति में ~ शिकायतकर्ता अनुबन्धानुसार कब्जा दिये जाने की तिथि से धनराशि भुगतान करने की तिथि तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। पत्रावली पर विपक्षी द्वारा दाखिल अनुबन्ध दिनांक 43.03.2044 के TER-9(a) में निम्नलिखित उल्लेख किया गया है :- 49०)... That the Developer shall complete the development/construction of the Flat within 30 months Srom the date of signing of agreement which may vary for + six months.

अतः उपरोक्‍तानुसार शिकायतकर्ता को अनुबन्ध की तिथि 43.03.2044 से 30 + 6 माह (re पीरियड) अर्थात्‌ दिनांक 43.032044 तक ude का कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। ~ इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है !) Vv 38 जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Ho 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20!6. ‘The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 3.03204 + 68 दिन अर्थात्‌ 20.05.2044 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who है ० has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable, " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा Vad धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के प्रस्तर 9(c) के अनुसार परियोजना के विलम्ब की अवधि में 5,/- रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का प्रवर्तन दिनांक 04.05.2047 को हुआ, जिसके सम्बन्ध में SOHO आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.0520:7 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04.05.2047 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 0.0520:7 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 का प्रवर्तन उ0प्र0 में प्रारम्भ हुआ अर्थात्‌ उ0प्र0 में यह अधिनियम दिनांक 04.05.2047 से लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 04.05.2047 से पूर्व की अवधि के लिए प्रतिकर की गणना आवंटन पत्र,अनुबन्ध के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 07.05.207 से आगे की अवधि के लिए ब्याज की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकयपटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/ पटटा विलेख के प्रारूप के TER 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable 20 to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)6) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है।

इस ब्याज दर के निर्धारण को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित माना गया है। इस सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-2238 //208 “पायनियर अर्बन as एवं इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्दन राघवन” में दिनांक 02.04.2049 को अभिनिर्धारित किया गया है कि :- 5.3. The Respondent further submitted that the National Commission had ordered payment of Interest as per the statutory Rules i.e. Rule 5 of the Haryana Real Estate (Regulation and Development) Rules, 207 @0.7% S.I. p.a. The Respondent — Flat Purchaser submitted that he had obtained a loan for Rs. 3,30,00,000/- from Standard Chartered Bank to purchase the flat in question, and had entered into a Tripartite Loan Agreement with the Bank and the Builder. The Respondent — Flat Purchaser had to pay Interest @0% p.a. for servicing the loan for the entire period. Hence, Interest @0.7% S.I. p.a. awarded by the National Commission was just and fair. उपरोक्तानुसार यह स्पष्ट है कि हरियाणा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2047 के द्वारा वार्षिक ब्याज दर "४८ ४+2 प्रतिशत (Interest 6)0.7% $.. 9.8 ) की दर से निर्धारित की गयी थी, जो सम्बन्धित मामले में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) द्वारा अनुमन्य किया गया है, जिसको माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित एवं सही माना गया है, साथ ही इसी आदेश के प्रस्तर 8.4 में यह उल्लेखित है कि :- +) 24

The National Commission has rightly awarded Interest @I0.7% &. p.a. by applying Rule 5 of the Haryana Real. 2 Estate (Regulation And Development) Rules, 207 from the date of each installment till 05.02.207 ice. till the date after which the Order of stay of cancellation of the allotment was passed; and thereafter, from the date of the Commission’s final Order till the date on which the amount is refunded with Interest, अतः यह स्पष्ट है कि ब्याज दर ज़ो कि 40.7 प्रतिशत (MCLR+2%) हरियाणा रेरा द्वारा निर्धारित किया गया है, वह सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सही ब्याज दर माना गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “wal festa PRT प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है कि:--

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.! (MCLR+) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.I had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the “agreement in which case the prumoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat ut the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + I % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. 22 Tara Re याचिका den-i-oi20/20200 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य“ में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है कि:-

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020.......esseccssessesseeseeses and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208............................... Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है।

अतः उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है| ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLRH प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी ear गया है और न्यायोचित ठहराया है। ऐसे में उ0प्र० राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय ,/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। Taq बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। जहाँ तक शिकायतकर्ता द्वारा मानसिक उत्पीड़न हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो रेशा अधिनियम की धारा-74 के अनुसार धारा-42,44,8 व ॥9 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें मानसिक उत्पीड़न सम्मिलित नहीं है। अतः क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। MS 23 उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.2024 तक al, सी/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित wy |

विपक्षी, शिकायतकर्ता को 20.05.2044 से दिनांक 30.04.2047 तक 5/- रूपये प्रति वर्ग फूट प्रतिमाह की दर से व दिनांक 0.05.2047 से ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी | फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी | साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई होल्डिंग चार्जेज़ अनुबन्धानुसार देय = न होगा तथा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2¢a\i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | यदि विपक्षी, शिकायतकर्ता के यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.2024 तक कब्जा देने में असफल रहता है, ow 24

तो ऐसी स्थिति में दिनांक 34.2.2024 के पश्चात्‌ 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा समस्त जमा धनराशि MCLR+I प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। जमा धनराशि वापस किये जाने की स्थिति में ब्याज की गणना अनुबन्ध के अनुसार कब्जा दिये जाने की तिथि 20.05.2044 से धनराशि की वास्तविक अदायगी तक की गणना की जायेगी। 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :- DS ,€7१-/ 2024 — AT | FH 0% 2) (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

5 उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए E-Court श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :- NCR44/06/54836/2020 प्रवीर कृष्णा बनाम ला रेसीडेन्सिया डेवलपर्स प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना La Residentia में यूनिट den—T38-503 बुक कराया गया था, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 27,23,435 /- रुपये का भुगतान किया गया। अनुबन्ध के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि 36 माह में परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु 9 वर्ष व्यतीत हो जाने के बाद भी यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय 24 प्रतिशत की दर से ब्याज सहित वापस दिलाये जाने एवं मानसिक उत्पीड़न हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ; शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस दिनांकित 37.05.202I, पेमेन्ट शैड्यूल, फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 43.03,.2044, जमा धनराशि की रसीदें, एप्लीकेन्ट फाईल, खाता विवरण, विस्तृत लिखित शिकायत पत्र दिनांकित 79.06.2020 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्राधिकरण द्वारा प्लॉट नं०-6प्त-06, क्षेत्रफल 97,226 वर्ग मीटर आवंटित किया गया, जिसको बाटते y 2

हुए मैसर्स ला रेसीडेन्सिया डेवलपर्स प्रा0 लि0 को प्लॉट नं०-0प्न-06%, क्षेत्रफल 80026.62 वर्ग मीटर आवंटित किया गया। परियोजना दिनांक 46.03.2044 को लॉन्च की गयी थी। परियोजना में कुल 39 टॉवर्स है। परियोजना के फेज़-4 में कुल ia टॉवर्स (टॉवर-4 से 48 तक) हैं, जिसमें 4,408 यूनिटस्‌ हैं। उक्त टॉवर्स में से 42 टॉवर्स का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है और अवशेष टॉवर्स का ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है। जिन टॉवरों का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है, उसमें यूनिटों का कब्जा दिया जा रहा है और वर्तमान में 4085 यूनिटों का कब्जा दिया जा चुका है और अवशेष यूनिटों का कब्जा जून 2024 तक दे दिया जायेगा। परियोजना के फेज़-2 में कुल 4 cad (टॉवर-49 से 29 तक) हैं, जिसमें फिनिशिंग कार्य चल रहा है और दिसम्बर 2024 तक यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। परियोजना के फेज़-3 में कुल 40 टॉवर्स (टॉवर-30 से 39 तक) हैं, जिसमें फिनिशिंग कार्य चल रहा है और दिसम्बर 2024 + 6 माह में कब्जा और सभी सुविधाओं सहित सितम्बर 2022 तक कब्जा दे दिया जायेगा।

परियोजना विभिन्‍न न्यायालय के आदेशों के कारण विलम्बित हुई। दिनांक 9. 07.20 से दिनांक 24.08.2042 तक निर्माण कार्य बन्द रहा। इस अवधि में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष किसानों द्वारा कई रिट याचिकायें योजित की गयी। मार्च 2043 के बाद निर्माण कार्य धीमी गति से शुरू हुआ। मार्च 2044 से वर्ष 2043 तक निर्माण कार्य की गति बहुत धीमी रही। arta: दिनांक 44.05.2045 को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भूमि अधिग्रहण को Re याचिका संख्या-4506 /205 “सावित्री देवी बनाम उ0प्र० सरकार एवं आदि“ में स्वीकृति दी गयी। ऐसे में 4 वर्ष विलम्ब को शून्य पीरियड माना जाना चाहिए। विपक्षी की परियोजना रेरा में पंजीकृत है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 23.07.209 को 632 यूनिटों को आम्रपाली ग्रुप को स्थानांतरित करने का निर्देश दिया। वर्तमान में कम्पनी यूनिटों का छांटने में लगी है, ताकि माननीय सर्वोच्च न्यायालय के निर्देश का अनुपालन किया जा सके। परियोजना में फिनिशिंग का कार्य तीव्र गति चल रहा है और दिसम्बर 202 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। शिकायतकता द्वारा उनकी परियोजना के टॉवर-'-38 के 5वें तल पर फ्लैट संख्या-7-38-503 आवंटित किया गया। अनुबन्ध दिनांकित 43.03.204 के अनुसार कब्जा 42 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड में दिया जाना था। अतः विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण को Abeyance में रखने अथवा दिसम्बर 202 तक , कब्जा दिये जाने का आदेश पारित किये जाने का अनुरोध किया गया है। eA y उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :--

. क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2... क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? = 3. क्या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? यदि नहीं तो क्या अनुतोष अनुमन्य होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर aka है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-2737 // 207 “नीलकमल Raced सबशर्बन प्रा0लि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है 5 कि :- 86. On behalf of the petitioners it was submitted that registration of ongoing project under RERA would be contrary to the contractual rights established between the promoter and allottee under the agreement for sale executed prior to registration under RERA. In that sense, the provisions have retrospective or retroactive application. After assessing, we find that the projects already completed are not in any way affected and, therefore, no vested or accrued rights are getting affected by RERA. The RERA will apply after getting the pruject registered. In that sense, the application of RERA is prospective in nature.

87. The important provisions like Section 3 to | 9, 40, 59 to ; 70 and 79 to 80 were notified for operation from /5/207. oJ RERA law was enacted in the year 20l6. The Central Government did not make any haste to implement these provisions at one and the same time, but the provisions were made applicable thoughtfully and phase-wise. Considering the scheme of RERA, object and purpose for which it is enacted in the larger public interest, we do not find that challenge on the ground that it violates rights of the petitioners under Articles 4 and 9(l)(g) stand to reason. Merely because sale and purchase agreement was entered into by the promoter prior to coming into force of RERA does not make the application of enactment retrospective in nature. The RERA was passed because it was felt that several promoters had defaulted and such defaults had taken place prior to coming into force of RERA. In the affidavit-in- reply, the UOI had stated that in the State of Maharashtra 2608 ongoing projects have been registered, while 806 new projects have been registered. This figure itself would justify the registration of ongoing projects for regulating the development work of such projects.

89. Legislative power to make law with retrospective effect is well recognized. In the facts, it would not be permissible for the petitioners to os-wp-2737-7 & ors-RERA-JT.doc say that they have vested right in dealing with the completion of the project by leaving the proposed allottees in helpless and miserable condition. In a country like ours, when millions are in search of homes and had to put entire life earnings to purchase a residential house for them, it was compelling obligation on the Government to look into the issues in the larger public interest and if required, make stringent laws regulating such sectors. We cannot foresee a situation where helpless allottees had to approach various forums in search of some reliefs here and there and wait for the outcome of the same for indefinite period. The public interest at large is one of the relevant consideration in determining the constitutional validity of retrospective legislation. 256. "Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over को Cc

The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)0)(() enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता | धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है और यह ऑनगोईंग की श्रेणी में है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु den-i निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना विभिन्‍न न्यायालय के आदेशों के कारण विलम्बित हुई। मार्च 2044 से वर्ष 2073 तक निर्माण कार्य की गति बहुत धीमी रही। अन्ततः माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भूमि अधिग्रहण को रिट याचिका संख्या-4506 /205 “सावित्री देवी बनाम उ0प्र0 सरकार एवं आदि” में स्वीकृति दी गयी। ऐसे में 4 वर्ष विलम्ब को शून्य पीरियड माना जाना चाहिए। VJ -_ इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के WR %(a) निम्नलिखिल उल्लेखित है:- 4966)... That the Developer shall complete the development/construction of the Flat within 42 months Jrom the date of signing of agreement which may vary for + six months. That the Developer shall not be held responsible or liable for not performing any of its obligations or undertakings provided for in this Agreement if such performance is prevented, delayed or hindered by act of God, fire, storm, flovd, explosion, war, riot, terrorist act, sabotage, court cases, injunctions not within the reasonable control of the Developer. The completion date is subject to force majeure conditions. No claim by way of damages/ compensation shall lie against the Developer in case of delay in handing over the Possession on account of the force majeure condition and the Developer shall be entitled to a reasonable extension of time for the delivery of possession of the flat to the allottee.

इस सम्बन्ध में माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपभोक्ता शिकायत WRea—30 /206 “ नीरू कौशल एवं अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड” में निर्णय के प्रस्तर 44 में फोर्स मैज्योर द्वारा परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न ऑबजरवेशन किया है :- "Coming to the plea of Force Majeure taken by the Opposite party. It may be noted that issue raised by the opposite party is no more resintegra. Similar pleas to explain the delay in construction were taken by the opposite party in Consumer Complaint No.347 of 294 Swarn Talwar and 2 Ors. Vs. Unitech Ltd. and other connected consumer complaints which pertain to the alleged deficiency i.e. failure of the opposite party to deliver possession of the booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordinate Bench of this Commission vide order dated 4.08.20I5 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite party. The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under: oS "Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by us In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant.

"Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended stopping suspending or delaying the construction of the complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock- out or strike by the labour at the site of the project, There is no allegation of any slow-down having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project. There was no civil commotion, war, enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement. It was contended by the counsel for the OP that the expression 'slow down’ would include economic slow- down or recession in the Real Estate sector. I, however, find no merit in this contention. The word ‘slow down' having been used alongwith the words lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis with the words lock-out and strike and therefore, can mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project." माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 ,/ 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :--

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. है ॥| We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs. Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,//2047 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर tt0 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- व्यय Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह we है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 402, 2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.2.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (6-2) (दिनांक 40.42. 2049 से दिनांक ॥4.02.2020 तक dia 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। अतः उपरोक्त vested आदेशों के कम में कुल 68 दिनों में निर्माण प्रभावित रहा। विपक्षी ऐसी दशा गें कुल 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण आंशिक रूप से लाभ पाने का अधिकारी है। दिनांक 47.0.2048 को उ0प्र० शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8--3-48-65 fafar/ie के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "3 C

#7.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities uf the Project in place on नि unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartmen t/Plot]:"

इस कम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता के अतिदेय पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। Tega बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 निस्तारण बिन्दु संख्या 3 इस आशय से विचरित किय। गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ave दिलायी जा राकती है? ate नहीं तो क्‍या अनुतोष SAY होगा ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि अनुबन्ध के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि 36 माह में परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु 9 वर्ष व्यतीत हो जाने के बाद भी यूनिट है 70 का कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय 24 प्रतिशत की दर से ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवादपत्र में कहा गया है कि माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 23.07.20I9 को 632 यूनिटों को आम्रपाली ग्रुप को स्थानांतरित करने का निर्देश दिया। वर्तमान में कम्पनी यूनिटों का छांटने में लगी है, ताकि माननीय सर्वोच्च न्यायालय के निर्देश का अनुपालन किया जा सके। परियोजना में फिनिशिंग का कार्य तीव्र गति चल रहा है और दिसम्बर 2024 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना के टॉवर-7-38 के 5वें तल पर फ्लैट संख्या--38-503 आवंटित किया गया। अनुबन्ध दिनांकित 43.03.2044 के अनुसार कब्जा 42 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड में दिया जाना था। अतः विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण को Abeyance में रखने अथवा दिसम्बर 202 तक कब्जा दिये जाने का आदेश पारित किये जाने का अनुरोध किया गया है। जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा ts (4) ¥ प्राविधान है कि :- Section 78 (2) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (2) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: s\ 44 Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall he paid, by the Promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो व8 अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ सब-क्लॉज () में ९0 ensure compliance of the obligations cast upon the Promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल see सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “The Authority shall in order to Jacilitate the growth and Promotion of a_ healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,—

(a)protection of interest of the allotiees, promoter and real estate agent,....... @any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी ea होल्डर्स के हितों को समग्न रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 /20:7 “नीलकमल Raced सबशर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के ORR 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- “The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact YU 2

situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this Junction is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 786 and 49, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and_issuing direc directions _for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं।

एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया“ (744 /2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :- "As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be के 33 considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly कल Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 9 2% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

इसके अतिरिक्त रेरा के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील den इंडिया एवं अन्य“ प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- करने के लिए 940/20:7 “बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ में दिनांक 230720:9 को परित आदेश के पृष्ठ Wen के "It is apparent that RERA intends protection of home- buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that, we: are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than 0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder. The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year." उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास / फ्लैट मिल सके | तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- ‘J = 34

"The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project." va stare में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43,/2049 “पायनियर ada os एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ में दिनांक 09.08.20I9 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में faq vee किया है:-

"The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable." उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरू५ पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ 5 पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ JAI (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके |

ऐसे में sated माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें।

भा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “orden” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। चूंकि विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र भें कहा गया है कि माननीय Wadley न्यायालय द्वारा दिनांक 23,07.209 को 632 यूनिटों को आम्रपाली ग्रुप को स्थानांतरित करने का निर्देश दिया। वर्तमान में कम्पनी यूनिटों का छांटने में लगी है, ताकि माननीय सर्वोच्च न्यायालय के निर्देश का अनुपालन किया जा सके। परियोजना में फिनिशिंग का कार्य तीव्र गति चल रहा है और दिसम्बर 2024 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। विपक्षी द्वारा यह स्पष्ट नहीं किया गया है कि शिकायतकर्ता का फ्लैट माननीय सर्वोच्च न्यायालय के अधीन 632 यूनिटों में से है अथवा नहीं। इसके अतिरिक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय सिविल अपील संख्या-940 ,/ 2047 "बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य" में आई.ए. नं0-68486 //2048, आई.ए. नं०-409882 ,/ 2020, आई.ए. 40—t 4865 /2020, आई. ए. नं0-453344 /2049, आई.ए. नं0-420307 / 2020, आई.ए. नं0-423299 /2020 एवं आई.ए. नं0-6397 /202 (लॉ रेसीडेन्सिया प्रोजेक्ट के सम्बन्ध में) में दिनांक 29. 06.202i को पारित आदेश में उ0प्र0 रेर को आदेश पारित करने में wea नहीं

ds 46 लगाया है। अतः ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता आगामी दिसम्बर 2024 तक अपनी यूनिट का कब्जा लेने पर विचार करें। उसके बाद यूनिट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे स्वयं निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में यूनिट के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। समस्त परिस्थितियों एवं रेरा के गठन के मुख्य उद्देश्य को देखते हुए यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता को आगामी दिसम्बर 2024 के पश्चात्‌ परियोजना न पूर्ण होने के उपरान्त उनकी जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जाए। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या-5785,/2049 "ईरियो ta रियलटेक wo Ro बनाम अभिषेक खन्‍ना एवं आदि" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा दिनांक 44.04.2024 को निम्नलिखित अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"(iv) In so far as award of compensation by payment of Interest is concerned, clause 3.4 of the Apartment Buyer's Agreement provides that the Developer shall be liable to pay the allottee compensation calculated @ Rs. 7.5 per sq. ft. of the Super Area for every month of delay, after the end of the Grace Period. The compensation will be payable only for a period of 2 months. The Apartment Buyers in their Complaint filed before the National Commission made a prayer for refund of the amount deposited alongwith Interest @ 20% ७.8. compounding quarterly till its realisation. The Apartment Buyers, in their submissions have stated that they have obtained home loans on which Interest @ 7.90% p.a. is being paid, even as on date. We have considered the rival submissions made by both the parties. The Delay Compensation specified in the Apartment Buyer's Agreement of Rs. 7.5 per sq. ft. which translates to 0.9% to % p.a. on the amount deposited by the Apartment Buyer cannot be accepted as being adcquate compensation for the delay in the construction of the project. At the same time, we cannot accept the claim of the Apartment Buyers for payment of compound interest @ 20% p.a., which has no nexus with the commercial realities of the prevailing market. We have also taken into consideration that in 37

Subodh Pawar v. IREO Grace, this Court recorded the statement of the Counsel for the Developer that the amount would be refunded with Interest @ 0% pia. A similar order was passed in the case of IREO vy. Surendra Arora. However, the Order in these cases were passed prior to the out-break of the pandemic. We are cognizant of the prevailing market conditions as a result of Covid—9 Pandemic, which have greatly impacted the construction industry. In these circumstances, it is necessary to balance the competing interest of both parties. We think it would be in the interests of justice and fairplay that the amounts deposited by the Apartment Buyers is refunded with Interest @ 9% S.I. per annum from 27..208 till the date of payment of the entire amount. The refund will be paid within a period of three months from the date of this judgment. If there is any further delay, the Developer will be liable to pay default interest @ 2% S.I. p.a." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार धनराशि वापिस किये जाने की स्थिति में ~ शिकायतकर्ता अनुबन्धानुसार कब्जा दिये जाने की तिथि से धनराशि भुगतान करने की तिथि तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। पत्रावली पर विपक्षी द्वारा दाखिल अनुबन्ध दिनांक 43.03.2044 के TER-9(a) में निम्नलिखित उल्लेख किया गया है :- 49०)... That the Developer shall complete the development/construction of the Flat within 30 months Srom the date of signing of agreement which may vary for + six months.

अतः उपरोक्‍तानुसार शिकायतकर्ता को अनुबन्ध की तिथि 43.03.2044 से 30 + 6 माह (re पीरियड) अर्थात्‌ दिनांक 43.032044 तक ude का कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। ~ इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है !) Vv 38 जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Ho 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20!6. ‘The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 3.03204 + 68 दिन अर्थात्‌ 20.05.2044 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who है ० has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable, " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा Vad धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के प्रस्तर 9(c) के अनुसार परियोजना के विलम्ब की अवधि में 5,/- रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का प्रवर्तन दिनांक 04.05.2047 को हुआ, जिसके सम्बन्ध में SOHO आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.0520:7 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04.05.2047 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 0.0520:7 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 का प्रवर्तन उ0प्र0 में प्रारम्भ हुआ अर्थात्‌ उ0प्र0 में यह अधिनियम दिनांक 04.05.2047 से लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 04.05.2047 से पूर्व की अवधि के लिए प्रतिकर की गणना आवंटन पत्र,अनुबन्ध के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 07.05.207 से आगे की अवधि के लिए ब्याज की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकयपटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/ पटटा विलेख के प्रारूप के TER 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable 20 to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)6) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है।

इस ब्याज दर के निर्धारण को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित माना गया है। इस सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-2238 //208 “पायनियर अर्बन as एवं इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्दन राघवन” में दिनांक 02.04.2049 को अभिनिर्धारित किया गया है कि :- 5.3. The Respondent further submitted that the National Commission had ordered payment of Interest as per the statutory Rules i.e. Rule 5 of the Haryana Real Estate (Regulation and Development) Rules, 207 @0.7% S.I. p.a. The Respondent — Flat Purchaser submitted that he had obtained a loan for Rs. 3,30,00,000/- from Standard Chartered Bank to purchase the flat in question, and had entered into a Tripartite Loan Agreement with the Bank and the Builder. The Respondent — Flat Purchaser had to pay Interest @0% p.a. for servicing the loan for the entire period. Hence, Interest @0.7% S.I. p.a. awarded by the National Commission was just and fair. उपरोक्तानुसार यह स्पष्ट है कि हरियाणा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2047 के द्वारा वार्षिक ब्याज दर "४८ ४+2 प्रतिशत (Interest 6)0.7% $.. 9.8 ) की दर से निर्धारित की गयी थी, जो सम्बन्धित मामले में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) द्वारा अनुमन्य किया गया है, जिसको माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित एवं सही माना गया है, साथ ही इसी आदेश के प्रस्तर 8.4 में यह उल्लेखित है कि :- +) 24

The National Commission has rightly awarded Interest @I0.7% &. p.a. by applying Rule 5 of the Haryana Real. 2 Estate (Regulation And Development) Rules, 207 from the date of each installment till 05.02.207 ice. till the date after which the Order of stay of cancellation of the allotment was passed; and thereafter, from the date of the Commission’s final Order till the date on which the amount is refunded with Interest, अतः यह स्पष्ट है कि ब्याज दर ज़ो कि 40.7 प्रतिशत (MCLR+2%) हरियाणा रेरा द्वारा निर्धारित किया गया है, वह सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सही ब्याज दर माना गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “wal festa PRT प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है कि:--

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.! (MCLR+) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.I had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the “agreement in which case the prumoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat ut the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + I % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. 22 Tara Re याचिका den-i-oi20/20200 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य“ में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है कि:-

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020.......esseccssessesseeseeses and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208............................... Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है।

अतः उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है| ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLRH प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी ear गया है और न्यायोचित ठहराया है। ऐसे में उ0प्र० राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय ,/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। Taq बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। जहाँ तक शिकायतकर्ता द्वारा मानसिक उत्पीड़न हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो रेशा अधिनियम की धारा-74 के अनुसार धारा-42,44,8 व ॥9 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें मानसिक उत्पीड़न सम्मिलित नहीं है। अतः क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। MS 23 उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.2024 तक al, सी/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित wy |

विपक्षी, शिकायतकर्ता को 20.05.2044 से दिनांक 30.04.2047 तक 5/- रूपये प्रति वर्ग फूट प्रतिमाह की दर से व दिनांक 0.05.2047 से ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी | फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी | साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई होल्डिंग चार्जेज़ अनुबन्धानुसार देय = न होगा तथा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2¢a\i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | यदि विपक्षी, शिकायतकर्ता के यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.2024 तक कब्जा देने में असफल रहता है, ow 24

तो ऐसी स्थिति में दिनांक 34.2.2024 के पश्चात्‌ 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा समस्त जमा धनराशि MCLR+I प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। जमा धनराशि वापस किये जाने की स्थिति में ब्याज की गणना अनुबन्ध के अनुसार कब्जा दिये जाने की तिथि 20.05.2044 से धनराशि की वास्तविक अदायगी तक की गणना की जायेगी। 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :- DS ,€7१-/ 2024 — AT | FH 0% 2) (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण