उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनंगर | पीठ-2 उपस्थिति :-- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत संख्या — NCRI44/06/54753/2020 अनूप पीके टोप्पो एवं संगीता टोप्पो बनाम सिक्‍का इंफास्ट्रक्चर प्रा.लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SIKKA KARNAM GREENS में यूनिट संख्या- Esteem 304 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के' आधार पर 22,20,38/- रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 07.03.2045 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना थां, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि कब्जा देने में 5 वर्ष एवं 3 माह का विलम्ब है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया हे। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में स्वगतं पत्र, बुकिंग फॉर्म, मांग पत्र, फ्लैट आवंटन /अनुबन्ध पत्र दिनांक 28.09.2044, ज़मा धनराशि की रसीदें, की छायाप्रति दाखिल की गयी है। ofL

विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना SIKKA KARNAM GREENS के टावर- ESTEEM में फ्लैट संख्या-304. बुक किया गया था। टॉवर का निर्माण: कार्य फ्लैट आवंटन अनुबन्ध की तिथि से 30 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि में पूर्ण किया जाना था। वर्तमान में निर्माण कार्य तीव्र गति से चल:रहा हैं तथा शिकायतकर्ता की यूनिट मार्च 2024 तक कब्जे हेतु तैयार हो जांयेगी। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 07.04.2024 को विपक्षी द्वारा कहा गया है कि वह मार्च 2020 तक परियोजना पूर्ण कर शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध करा देंगे। उभयपक्ष को सुना ब पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :- 4..._ क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु eea—4 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर दिनांक 07.03.2045 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। यह भी अवगत कराया गया है कि कब्जा देने में 5 वर्ष एवं 3 माह का विलम्ब है। अतः कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी का कहना है कि वर्तमान में निर्माण कार्य तीव्र गति से चल रहा है एवं वह मार्च 2024 तक परियोजना पूर्ण कर शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध करा देंगे। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में फ्लैट आवंटन अनुबन्ध दिनांक 28.09.2044 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके पृष्ठ “al Page 2

के प्रस्तर-20 के अवलोकन से Ra है कि विपक्षी द्वारा फ्लैट आवंटन,/अनुबन्ध पत्र की तिथि से 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रंह अवधि के साथ 42 माह में फ्लैट का निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था। प्रश्नगत प्रकरण में फ्लैट आवंटन/अनुबन्ध पत्र दिनांक 28.09.2044 को उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरित करते हुए निष्पादित किया गया था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 28.03.205 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 29.03.20i5 से ओ.सी/सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर. किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के "नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ: इंडिया" की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing: over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व So के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण

(Events of default) परिभाषित है, जिसमें wear 9.2 (ii) FY प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) गें निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRtH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जासा न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Ho 6649-50,“ 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" The period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy - Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April | 206. The Respondent — Purchaser could : not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over | possession. The Respondent - Purchaser | ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking - possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। दिनांक 47.40.208 को उ0प्र०0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-8 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3--48-65 विविध /46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: dl Page 5

#7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों एवं परिस्थितियों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा कोविड-49 (Corona Virus Disease) ® प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03,2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया oder) तद्नुस।र बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन,अनुबन्ध पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.03.2024 तक ओ.सी./सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं | 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 29.03.20i5 से दिनांक 30.04.20:6 तक अनुबन्ध के अनुसार एवं दिनांक 04.05.2046 से ओ.सी.»सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLRH प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता | को वापस की जाये। @fas—t9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03. 2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज । की गणना नहीं की जाएगी। 3. विपक्षी, उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी. मिलने के उपरान्त जारी करना सुनिश्चित करें। 4. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2076 की धारा 2 (ali) के अन्तर्गत रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को du जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर ॥४८7२+ प्रतिशत है।

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन va विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य: सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :- 09,/02/ 2024 (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण