उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए E-Court श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :-- ८7२]44/06/54565/2020 बलराम गोयल बनाम ave. fiesta प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 25.0020:5 को विपक्षी की परियोजना Vaibhav Heritage Height में फ्लैट संख्या-2-2002 बुक कराया गया था, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 32,52,000/— रुपये का भुगतान किया गया। दिनांक 30.03.20i5 को बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट निष्पादित कराया गया, जिसके अनुसार बुकिंग की तिथि से 32 माह में अर्थात्‌ दिनांक 25.40.2047 विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध far गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में जमा धनराशि की रसीदकें, स्वागत पत्र दिनांक 28.02.205, आवंटन पत्र दिनांक 28.02.205, बिल्डर बायर Wire feria 03.03.2045, की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि रेरा का गठन उपभोक्ताओं की सुरक्षा हेतु हुआ है न कि इन्वेस्टर के सुरक्षा हेतु हुआ है। रेरा अधिनियम में “उपभोक्ता” परिभाषित नहीं है। ऐसे में प्रश्नगत प्रकरण का निस्तारण किया जाने हेतु उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, t986 Y परिभाषित “उपभोक्ता” की Or 2

परिभाषा को संदर्भित किया जाना चाहिए। शिकायतकर्ता एक उपभोक्ता नहीं है और वह इन्वेस्टर हैं। प्रश्ननत प्रकरण में इस पीठ को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार प्राप्त नहीं है और शिकायतकर्ता द्वारा पीठ के समक्ष तथ्यों को छिपाया गया है। पक्षकारों के मध्य बिल्डर बायर Witte रेरा लागू होने के पूर्व निष्पादित कराया गया है। शिकायतकर्ता एवं अन्य आवंटियों द्वारा अपनी धनराशि का भुगतान समय से नहीं किया गया है, जिसके कारण विपक्षी को अतिरिक्त वित्तीय भार का सामना करना पड़ा और प्रश्नगत परियोजना विलम्बित हुई। पक्षकारों के मध्य मौखिक रूप से यह सहमति थी कि कब्जा दिसम्बर 2020 तक दिया जायेगा, लेकिन राज्य स्तरीय पर्यावरण प्रभाव आकलन प्राधिकरण (State Environment Impact Assessment Authority) द्वारा समय-समय पर किए जा रहे आकलन के कारण परियोजना में देरी हुई इसके अलावा, 25.03.20i5 को, अपीलकर्ता द्वारा पर्यावरण मंजूरी की मांग करते हुए संशोधित आवेदन दायर किया गया है और 06.08.2045, 08.0.20i5 और 27.4. 2045 को अनुस्मारक भेजा गया था। उक्त प्राधिकरण ने दिनांक 24.03.2046 को अप्रैल, 20i6 में अपीलकर्ता को पर्यावरण मंजूरी की अनुमति देते हुए पत्र भेजा, जिसके उपरान्त अपीलकर्ता ने पूरे जोरों पर निर्माण शुरू किया, जिसके परिणामस्वरूप कब्जा देने में देरी वास्तविक और विपक्षी के नियंत्रण के बाहर थी। विपक्षी 30.06.2024 को या उससे पहले शिकायतकर्ता को उसी परियोजना में समान फ्लैट का कब्जा दे देगें और कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर कब्जा दे दिया जायेगा। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निग्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :-

4. क्या प्रश्नगत प्रकरण में इस पीठ को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार है ? 2 क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 3. क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 4. an शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? aXe निस्तारण बिन्दु संख्या-4 विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि रेरा का गठन उपभोक्ताओं की सुरक्षा हेतु हुआ है न कि इन्वेस्टर के सुरक्षा हेतु हुआ है। रेरा अधिनियम में “उपभोक्ता” परिभाषित नहीं है। ऐसे में प्रश्नगत प्रकरण का निस्तारण किया जाने हेतु उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, t9868 में परिभाषित “उपभोक्ता” की परिभाषा को संदर्भित किया जाना चाहिए। शिकायतकर्ता एक उपभोक्ता नहीं है और वह FRX हैं। प्रश्नगत प्रकरण में इस पीठ को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार प्राप्त नहीं है इस सम्बन्ध में अधिनियम की धारा-3 अत्यन्त महत्वपूर्ण है :- REGISTRATION OF REAL ESTATE PROJECT AND REGISTRATION OF REAL ESTATE AGENTS. 3. () No promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner any plot, apartment or building, as the case may be, in any real estate project or part of it, in any planning area, without registering the real estate project with the Real Estate Regulatory Authority established under this Act:

Provided that projects that are ongoing on the date of commencement of this Act and for which the completion certificate has not been issued, the promoter shall make an application to the Authority for registration of the said project within a period of three months from the date of commencement of this Act: Provided further that if the Authority thinks necessary, in the interest of allottees, for projects which are developed beyond the planning area but with the requisite permission of the local authority, it may, by order, direct the promoter of such project to register with the Authority, and the provisions of this Act or the tules and regulations made thereunder, shall apply to such projects from that stage of registration. (2) Notwithstanding anything contained in sub-section (l), no registration of the real estate project shall be required— (a) where the area of land proposed to be developed does not exceed five hundred square meters or the number of apartments proposed to be developed does not exceed eight inclusive of all phases: Provided that, if the appropriate Government considers it necessary, it may, reduce the threshold below five hundred square meters or eight apartments, as the case may be, inclusive of all phases, for exemption from registration under this Act; (b) where the promoter has received completion certificate for a real estate project prior to commencement of this Act;

(c) for the purpose of renovation or repair or re- development which does not involve marketing, advertising selling or new allotment of any apartment, plot or building, as the case may be, under the real estate project. Explanation.—For the purpose of this section, where the real estate project is to be developed in phases, every such phase shall be considered a stand alone real estate project, and the promoter shall obtain registration under this Act for each phase separately. इसके अतिरिक्त उल्लेखनीय है कि उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) - नियमावली, 206 के नियम 20) में रेरा के अन्तर्गत ऑनगोईंग परियोजना को परिभाषित करते हुए चार अपवाद भी दिये गये हैं, जो कि निम्नवत है:- (h) "ongoing project" means a project where development is going on and for which completion certificate has not been issued but excludes such projects which fulfill any of the following criteria on the date of notification of these tules: (i) where services have been handcd over to the Local Authority for maintenance. (ii) where common areas and facilities have been handed over to the Association for the Residents! Welfare Association for maintenance. (iii) where all development work have been completed and sale/lease deeds of _ sixty percent of the apartment/houses/plots have been executed. (iv) where all development works have been completed and application has been filed with the competent authority for issue of completion certificate. 2 od

रेरा अधिनियम “कम्पलीशन सर्टिफिकेट” को धारा 2(4) में निम्न रूप से परिभाषित किया है-: “completion certificate" means the completion certificate, or such other certificate, by whatever name called, issued by the competent authority certifying that the real estate project has been developed according to the sanctioned plan, layout plan and specifications, as approved by the competent authority under the local laws; RT अधिनियम, 20:6 की धारा-2(0) में आवंटी की परिभाषा दी गयी है, जो कि निम्न प्रकार है ~ (9) "allottee" in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent; इसमें रेरा में रजिस्ट्रेशन किये बिना रियल स्टेट प्रोजेक्ट भू-खण्ड या अपार्टमेन्ट की बुकिंग, विकय व विज्ञापन आदि न करने सम्बंधी प्राविधान है। इसके परन्तु में भी “ऑनगोईंग” प्रोजेक्ट्स के रजिस्ट्रेशन हेतु स्पष्ट प्राविधान वर्णित है। अधिनियम के प्राविधानों के अनुसार ऐसे सभी प्रोजेक्ट्स की श्रेणी में सम्मलित हैं, जिन्हें रेरा आने से पूर्व सक्षम प्राधिकारी से कार्य प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं हुआ है।

प्रथम स्वरूप यह विचार किया जाना आवश्यक है कि कया प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है। इस सम्बन्ध में पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह पाया गय। कि विपक्षी की परियोजना Vaibhav Heritage म्रथं&॥४ रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRIJ2779 है, और परियोजना का कम्पलीशन सर्टिफिकेट अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। जिससे यह स्पष्ट है कि परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है और यह “ऑनगोईंग” प्रोजेक्ट की श्रेणी में और यह रेरा के क्षेत्राधिकार में है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में as यूनिट आवंटित की गयी है, जिसके कम में पत्रावली पर अनुबन्ध की प्रतिलिपि दाखिल है। अतः ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता प्रश्नगत प्रकरण में रेरा अधिनियम, 20i6 के अन्तर्गत “एलॉटी” की परिधि में आता है और प्रश्नगत प्रकरण में इस पीठ को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या 2 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-2737 / 2047 “नीलकमल Raced सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

86. On behalf of the petitioners it was submitted that registration of ongoing project under RERA would be contrary to the contractual rights established between the promoter and allottee under the agreement for sale executed prior to registration under RERA. In that sense, the provisions have retrospective or retroactive application. After assessing, we find that the projects already completed are not in any way affected and, therefore, no vested or accrued rights are getting affected by RERA. The RERA will apply after getting the project registered. In that sense, the application of RERA is prospective in nature. 87. The important provisions like Section 3 to 9, 40, 59 to 70 and 79 to 80 were notified for operation from /5/207. RERA law was enacted in the year 20l6. The Central Government did not make any haste to implement these provisions at one and the same time, but the provisions were made applicable thoughtfully and phase-wise. Considering the scheme of RERA, object and purpose for which it is enacted in the larger public interest, we do not XX

find that challenge on the ground that it violates rights of the petitioners under Articles 4 and 9()(g) stand to reason. Merely because sale and purchase agreement was entered into by the promoter prior to coming into force of RERA does not make the application of enactment retrospective in nature. The RERA was passed because it was felt that several promoters had defaulted and such defaults had taken place prior to coming into force of RERA. In the affidavit-in- reply, the UOI had stated that in the State of Maharashtra 2608 ongoing projects have been registered, while 806 new projects have been registered. This figure itself would justify the registration of ongoing projects for regulating the development work of such projects.

89. Legislative power to make law with retrospective effect is well recognized. In the facts, it would not be permissible for the petitioners to os-wp-2737-7 & ors-RERA-JT.doc say that they have vested right in dealing with the completion of the project by leaving the proposed allottees in helpless and miserable condition. In a country like ours, when millions are in search of homes and had to put entire life earnings to purchase a residential house for them, it was compelling obligation on the Government to look into the issues in the larger public interest and if required, make stringent laws regulating such sectors. We cannot foresee a situation where helpless allottees had to approach various forums in search of some reliefs here and there and wait for the outcome of the same for indefinite period. The public interest at large is one of the relevant consideration in determining the constitutional validity of retrospective legislation. 256. "Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is noi visited with penal ay

consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह we है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये wit एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। उपरोक्त माननीय उच्च wae के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है और यह ऑनगोइईंग की श्रेणी में है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि पक्षकारों के मध्य मौखिक रूप से यह सहमति थी कि कब्जा दिसम्बर 2020 तक दिया जायेगा, लेकिन राज्य स्तरीय पर्यावरण प्रभाव आकलन प्राधिकरण (State Environment Impact Assessment Authority) द्वारा समय-समय पर किए जा रहे आकलन के कारण परियोजना में देरी हुई इसके अलावा, 25.03.2045 को, अपीलकर्ता द्वारा पर्यावरण मंजूरी की मांग करते हुए संशोधित आवेदन दायर किया गया है और 06.08.2045, 08.40.2045 और 27.4. 20i5 को अनुस्मारक भेजा गया था। उक्त प्राधिकरण ने दिनांक 24.03.2046 को अप्रैल, 206 में अपीलकर्ता को पर्यावरण मंजूरी की अनुमति देते हुए पत्र भेजा, जिसके उपरान्त अपीलकर्ता ने पूरे जोरों पर निर्माण शुरू किया, जिसके परिणामस्वरूप कब्जा देने में देरी वास्तविक और विपक्षी के नियंत्रण के बाहर थी। इस सम्बंध में माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपभोक्ता शिकायत WeN-730/206 “ नीरू कौशल एवं अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड” में निर्णय के प्रस्तर 44 में फोर्स मैज्योर द्वारा परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

"Coming to the plea of Force Majeure taken by the Opposite party. It may be noted that issue raised by the opposite party is no more resintegra. Similar pleas to explain the delay in construction were taken by the Opposite party in Consumer Complaint No.347 of 294 Swarn Talwar and 2 Ors. Vs. Unitech Ltd. and other connected consumer complaints which pertain to the alleged deficiency i.e. failure of the opposite party to deliver possession of the booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordinate Bench of this Commission vide order dated 4.08.20I5 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite party. The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under: "Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by us In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant.

"Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended stopping suspending or delaying the construction of the complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock- out or strike by the labour at the site of the project. There is no allegation of any slow-down having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project. There was no civil commotion, war, enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement. It was contended by the counsel for the OP that the expression 'slow down' would include economic slow- down or recession in the Real Estate sector. I, By 0 however, find no merit in this contention. The word ‘slow down' having been used alongwith the words lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis with the words lock-out and strike and therefore, can mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project." इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 40 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है;- "0686 majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई | दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740,//8-3-498-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल We के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on 3 unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure 44 conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इस कम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) ® प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि दिनांक 30.03.2045 को बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट निष्पादित कराया गया, जिसके अनुसार बुकिंग की तिथि से 32 माह में अर्थात्‌ दिनांक 25.40.2047 विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि दिनांक 30.06.202 को या उससे पहले शिकायतकर्ता को उसी परियोजना में समान फ्लैट का कब्जा दे देगें और कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर कब्जा दे दिया जायेगा। RT एक्ट की धारा 48 (4) F प्राविधान है कि :- Section 78 (() “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, -

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or 2 (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revacation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 03.03.205 में अंकित है कि — "Possession of the apartment will be given within 32 months Jrom the date of booking/sanction of the plan from Authority whichever is later subject to the receipt of the entire Basic Price, extra charges, registration charges and any other charges as may be initiated by the company," इसी अनुबन्ध पर यह भी अंकित किया गया है : - "This is with reference to your Application No.C-34 dated 25.02.20/5, with M/s B S Buildtech having its administrative office at H- 243, Sec- 63, Noida (UP) (hereinafter referred to as the company) for allotment of a residential Apartment in Vaibhav Heritage Height, Greater Noida (west).” इसके अतिरिक्त बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 03.0320i5 के प्रस्तर-8 में यह उल्लेख किया गया है यदि शिकायतकर्ता को कब्जा दिये जाने में प्रस्तावित कब्जे की तिथि से 6 माह से अधिक की देरी होती है, तो ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करेगा। बिल्डर बायर WHE दिनांक 26.04.20:7 के अवलोकन से विदित है कि बुकिंग की तिथि 25.02.20i5 है। दोनों पक्षों द्वारा सेंग्शन प्लॉन की प्रतिलिपि दाखिल नहीं की गयी है। ऐसे में बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट के अनुसार बुकिंग की तिथि 25.02.2045 से 32 माह अर्थात्‌ दिनांक 25.40.2047 तक कब्जा दिया जाना था तथा 02 ८ 43 दिनांक 26.0420:8 के बाद विलम्ब राशि देनी थी, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है।

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील tio 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है Pe "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent ~ Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 26.04.2048 से ओ.सी GA अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the 9) 34 possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के eR 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा farce की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। ८ 45 उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर 30.09.202 तक ओ.सी »/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार ... रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 26.04.20:8 से ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLRt प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई होल्डिंग asia अनुबच्धानुसार देय न होगा तथा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(28)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आवेश + पोर्टल पर अपलोड किया जाये। nig 36 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :-9४ /0%/2024 a } 9. 2A atthe Fee 2) (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण