उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 परिवाद संख्या : एनर्सीआरए।434//06// 54492 / 2020 संदीप निवासीं- डब्ल्यूबी#सीं, प्रथम तल गणेश नगर 2 शकरपुर दिल्ली बनाम war बिल्डवेल इन्फा प्रा.लि. पता- प्लॉट न. जीएच-05/सी, सेक्टर १6 ग्रेटर नोएडा (वेस्ट) cvvesnesenviesbtnanenaia प्रतिवादी पीठासीन — बलविन्द्रर कुमार (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- स्वयं प्रतिवादी :- श्री चन्द्र किशोर झा, अधिवक्ता परिवाद : प्रिवादी संदीप निवासी- उडब्ल्यूबी9सी, प्रथम तल गणेश नगर 2 शकरपुर दिल्ली के द्वारा war बिल्डवेल gaat प्रा.लि. के विरूद्ध wr अधिनियम की oars के अन्तर्गत परिवाद संख्या- एनसीआर।44//06 /54792 /2020e tut की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:- teeta mien Hh द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य किये गये है- 4. आवंटन प्रत्र दिनांक 24.40.2074 ए88 4 3, जमा की गयी धनराशि की wee प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. लिखित बहस दिनांक 22.09.2020 पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादीं का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना VICTORYONE AMARA गौतमवबुद्धनगर में Unit No B-203 को बुक कराया था जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को Bo 49,70,625 ,“ भुगतान किया। परिवादी द्वारा शिकायत प्रार्थना पत्र में जमा धनराशि वापस दिलायें जानें हेतु ह अनुरोध किया गया है|

(@) feared) द्वारा प्रस्तुत लिखित बहस में यह कथन किया wal कि परियोजना विक्ट्रीवन अमारा में ए, बी, सी, डी, ई, एफ व जी कुल 7 टॉवर है जिनमें से टॉवर बी व सी का निर्माण कार्य पूर्ण हों चुका है। प्रतिवादी ने यह भी अंकित किया है कि OP has obtained occupancy certificate in respect of Tower-B & C and OP is ready to — handover the allotted flat subject to payment of outstanding dues: The OP has issued intimation regarding possession of * unit no B-203 vide intimation of completion and pre-intimation for fit-out letter dated 20.0.208, subsequently OP has issued final demand letter on dated 20,0.208 along with statement of account. The flat is ready in all respect, occupancy certificate obtained by OP hence, it is, requested to this Page 2 hon'ble court, direct the complainant to pay the outstanding dues and take physical possession of allotted flat, / विचारणीय बिन्दु:- प्रत्रावलीं पेर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- बिन्दु संख्या 4: क्‍या परियोजना विलम्बितं हैं? बिन्दु संख्या 2 : क्‍या परिवादी जमा धनराशि मय ब्याज वापस पाने का अधिकारी है? बिन्दु संख्या 3: क्‍या परिवादी विलम्बित अवधि a ब्याज पाने का अधिकारी है ?

निस्तारण बिन्दु संख्या 4— पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों से स्पष्ट है कि उक्त इकाई के सम्बंध में दोनो पक्षों के मध्य आवंटन पत्र पर दिनांक 2. 0.2044 को हस्ताक्षर किया गया था जिसके अनुसार इकाई का कब्जा 30 माह तथा अतिरिक्त 6 माह के साथ अर्थात 2। अक्टूबर 2047 तक दिया जाना था परन्तु प्रतिबादी द्वारा अभी तक परिवादी को इकाई का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया। प्रंतिवादी द्वारा प्रस्तुत लिखित बहस में यह कथन किया गया कि परियोजना विक्ट्रीवन अमारा में कुल 7 टॉवर है जिनमें से टॉवर बी व सी का निर्माण कार्य पूर्ण हो चुका है तथा Occupancy Certificate प्रतिवादी को प्राप्त हो चुका है। परिवादी की इकाई टॉवर “बी” में स्थित है। प्रतिवादी द्वारा ओसी की प्रति संलग्न होने का aa लिखित बहस में अंकित किया गया oq sitet की प्रति संलग्न नहीं है। जबकि परिवादी को अक्टूबर 2047 तक इकाई का कब्जा प्राप्त हों जाना चाहिए था। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या ॥ निर्णीत की जाती है। dL Page 3 निस्तारण बिन्दु संख्या 2 : प्रतिवादी द्वारा लिखित बहस में यह अंकित किया गया है कि उक्त टॉवर का aie प्राप्त हो चुका है। परिवादी अवशेध धनराशि भुगतान करके इकाई का कब्जा प्राप्त कर सकता है। यंदि ऐसी स्थिति में वादी को शीघ्र जमा धनराशि वापस ae दीं जाती हैं तो. उससे परियोजना के. निर्माण कार्य पर प्रतिकूल प्रभाव « पड़ेगा जिससे जो आवंटी इकाई का Han चाहते उनके feat पर भी प्रतिकूल असर oS) रेशा अधिनियम 2006 का उद्देश्य होंम बायर्स के हितों की रक्षा तथा रियल wee सेक्टर के विनियमन व प्रोत्साहन करने का भी है जिसे दृष्टिग्त रखते हुये वादी को शीघ्र धनराशि वापस किया जाना उचित नहीं होगा।

इस सम्बन्ध में माननीय seat =e द्वारा सिंविल अपील संख्या 744/207 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिंया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि :- "40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the. home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea.and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason: Firstly ............... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal hy the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would Page 4

evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." उक्त प्रस्तरों में उद्धरत "ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा we की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामलें में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की ”यूनीकनेंस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिंटमेन्ट” की स्थिति, अन्य ‘ep esd", विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, "प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। निश्चय हीं परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रौमोटर्स द्वारा देय होगा। तदूनुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 3 : परिवादी के पक्ष में आवंटन os दिनांक 24.90.20i4 को उक्त इकाई हेतु आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई का 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात अक्टूबर 2047 तक दिया जाना था परन्तु परिवादी a अभी तक इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ। वादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। AL Page 5

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नींलंकमल Raced सबअर्बन प्रा.लिं. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि = “Section 7<(7)(8) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apriment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable," अतः wed निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि wooo रेरा के प्राविधानों 6 अन्तर्गत प्रमोटर व॑ Sa के बीच किये wa अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमौटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। Page 6

इस सम्बंध में सिविल अपील vio 640-50 /20:8 सुपरटेक लिमिंटेंड बनाम wel गीयल में माननीय उच्चतम न्‍्याथालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि ~ "The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20/6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के appar sith. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, ae शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकांयतकर्ता मात्र ओसी. /सी. सी अथवा कब्जा किये जानें की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पढटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 मैं प्रमो्टर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें a Page 7 2 (ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंडी हेतु प्राविधानित है कि:--

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.3() में निर्धारित है। उक्त wie को दृष्टिगत wad हुए आवंटी को MCLR+l प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोंचित प्रतीत होता है। ह जैसा कि wi जन ase को ज्ञात हैं कि विश्व के सी देशों? मैं कोरोना वायरस ASAIN का संक्रमण व्यापक स्तर पर फैला हुआ हैं। ऐसी स्थिति में aifis—i9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश में Ny Page 8

की परिस्थिति में सभी कार्यो प्र प्रतिबंध' लगा दिया गया था; जिससे की समी क्षेत्र प्रभांवित्त हुए और इसमें Raa sete सेक्टर भी सम्मिलित है। "raed में इसी को (दृष्टिंगंत wad gy दिनांक 24:032020 से दिनांक..30.09.2020 तक परियोजनों में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर' द्वार वादी को नहीं दिया जाएगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 3 निर्णीत की जाती है। नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित प्ररिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि ard) को इकाई an कब्जा व विलंम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादी को आवंटित इकाई का कब्जा ऑसी/सीजी के साथ जनवरी 202 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। (ख) प्रतिवादी, विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज दिनांक 223020॥7 से ओसी/ सीसी प्राप्त होने या. ऑफर ऑफ पोजेशन aT बाद में हो की तिथि de ucir+ im की दर से दण्ड ब्याज /penal interest प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान किया Te! यह धनराशि कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित किया जाएगां तथा अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान की जाएंगी। (ग) परिवांदी द्वारा यदिं कोई धनराशि का भुगत्तान करना शेंष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। ४०४ Page 9 द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गंयी हैं तो उस स्थिति में रेश अधिनियम की धारा 2(22)0) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज MCLR¥2% की दर से अधिक देय नहीं होगा।

(ध) कोबिंड--49 की par एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकेडाउन को दुष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.05:2020 से दिनांक 30.09. 2020 तक are? की और से समय से भुगतान न॑ किये जाने तथा प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये विलम्ब के सम्बंध में fat ब्याज की गणना उक्त अंवरधि में नहीं की जाएगी। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विंनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधघानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जायें। दिनांकः- jsf} 2/2 O20 Qu ( cal कुमार ) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 0