a भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-02, उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य (रैरा) शिकायत संख्या : NCRI44/06/3I/2029 देवेन्द्र कुमार B-229, /2, Rajiv Nagar Mandoli, Delhi शिकायतकर्ता बनाम बेलग्रेविया प्रोजेक्टस प्राएलि0 Corporate Office,B-48, Sector-67, Gautam Budh Nagar, Noida-2030, U.P. -- प्रतिवादी प्रस्तुत वाद शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध बुक की गई यूनिट के संबंध में समस्त जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है संक्षिप्त में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी की परियोजना La Solara, 4 यूनिट B-.902 को Subvention Plan के तहत बुक किया गया था, जिसके एवज में शिकायतकर्ता ने प्रतिवादी को रू. 47,54,49,/ -भुगतान किया था। दोनो पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित अनुबंधपत्र दिनांक 45.07.2047 के अनुसार समस्त निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए कब्जा 24 माह + 6 माह की अनुग्रह अर्थात दिनांक 45.04.2020 तक प्राप्त कराया जाना था। जोकि अभी तक नहीं कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कथन किया गया कि war यूनिट को Subvention Plan के तहत बुक किया गया था, जिसकी ई.एम.आई प्रतिवादी द्वारा कब्जा देने तक शिकायतकर्ता को नहीं देना था, परन्तु बैंक द्वारा ई.एम.आई दी जाती रही है। परियोजना में निर्माण कार्य पूरा नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा बुक की गई यूनिट के संबंध में समस्त जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने की याचना की गयी है। शिकायतकर्ता ने वादपत्र के समर्थन में अनुबंध पत्र, ट्राई-पार्टी एग्रीमेंट आदि की छायाप्रति व भुगतान की गयी धनराशि की रसीदों दाखिल किये गये है।

प्राधिकरण की ओर से प्रतिवादी को नोटिस जारी किये गये और जिसकी तामीला प्रतिवादी द्वारा सम्यक रूप से की गयी। प्रतिवादी द्वारा नियत तिथि पर प्रतिवादपत्र दाखिल किया गया । प्रतिवादपत्र में यह कथन किया गया कि प्रश्नगत परियोजना में ओ.री दिनांक 30.05.2049 को प्राप्त किया जा चुका है एवं दिनांक 26.06.2049 को प्रतिवादी द्वारा शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर किया जा चुका है। - Weare पत्र के प्रस्तर -3 में यह कथन किया गया है कि- "Nonwithstanding the same, the docutments, relied upon by Complainant, namely, Tripartite Agreement (TPA), dated 28.08.207, leaves no room for any doubt concerning the longevity of "Subvention Scheme" which is 20 months. It is further a matter of record that the Financial Creditor, namely, Indiabulls disbursed the loan amount to respondent, after deducting 5.2,57,426/-,. that is, the interest payable on EMI till 4" May,2029. In view of the same, it does not lie in the mouth of Complainant to make a grievance regarding the terms of TPA and to allege something which is not borne out from the record and remains conjectural in nature." अतः योजित वाद को विधि सम्बत्‌ निस्तारित किये जाने हेतु याचना की गई है।

दोनों पक्षों द्वारा प्रस्तुत तर्कों को सुना तथा पत्रावली का अवलोकन किया। पत्रावली अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता को यूनिट पर कब्जा अभी तक उपलब्ध नहीं कराया गया है एवं wera परियोजना में Occupation Certificate(O.C) wet frat जा चुका है, परन्तु निर्माण कार्य में कुछ कमियां है, जिसको पूर्ण करने हेतु प्रतिवादी अग्रसर है जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता को कब्जा प्रदान कर दिया जायेगा। जहाँ तक केता द्वारा रिफंड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। समस्त विश्लेषण से स्पष्ट है कि gad की परियोजना काफी विलंबित है | इस संबंध में उललेखित है Aw एक्ट की धारा ia(4) 4 प्राविधान है कि +- Section 76 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building.in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest al such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may he prescribed. रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ " to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thercunder " का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के | उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to-facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority. us the case may be, on, (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि "रियल wee सेक्टर” के wer विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके wh ee होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। एलोटीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744/207) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :--

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly हक yc C the issuance of interim directions to facilitate a progr bq of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ..............- Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They ~ would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा vad went में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुएं यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक' मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “esa लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटसमेन्ट” की स्थिति, अन्य “wa seed”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पजेशन डेट” के विषय में “कन्रोन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता फ्लैट का कब्जा लेने पर विचार करें। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में निवेश फ्लैट के कब्जे हेतु किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। _शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि — For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. J have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 78, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of ————___— —— — — |] a + _ ———

provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना | - चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 04.05.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के. बाद दिनांक 04.05.20I6 BW के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50/20:8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- ol " the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession, "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर 'किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. मिलने एवं कब्जा दिये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक शिकायतकर्ता को मय ब्याज धनराशि वापस किये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स de jhe Page 5 =z प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि +- Section |8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project. without prejudice in this behalf: including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable.

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया al जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 90) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि-- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of gait, Ne Page 6 Page 6 Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the i Rules. within forty-five days of receiving (he termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 90) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर धनराशि वापस दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश

t. प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को समस्त निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए यूनिट संख्या-- 3-॥902 पर Occupation Certificate(O.c) सहित वैधानिक कब्जा आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 2 माह के अन्त तक प्राप्त कराना सुनिश्चित we) 2. साथ ही शिकायतकर्ता व प्रमोटर के बीच हुये हस्ताक्षरित Builder Buyers Agreement (BBA) के अनुसार विलग्बित अवधि / delayed period के सम्बंध में MCLR +।% की दर से Occupation Certificate(O.C) WT करने की तिथि तक प्रमोटर cat दण्ड ब्याज / penal interest अदा किया जाएगा। ब्याज /दण्ड की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जाएंगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर निमयानुसार वापस की जायेगी। 3. यह भी स्पष्ट किया जाता है कि wr अधिनियम 20I6 के धारा 2(2४)(0) के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा | 4. दोनों पक्षों के मध्य ई.एम.आई की धनराशि का भुगतान किये जाने के संबंध में एम.ओययू,प्रपत्र हस्ताक्षरेत किये गये है ऐसी दशा में प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि ई.एम.आई की धनराशि का भुगतान आदेश पारित होने की तिथि से शिकायतकर्ता /बैंक को किया जाना सुनिश्चित किया जाये तथा पूर्व में जिन ई.एम.आई की धनराशि का भुगतान प्रतिवादी द्वारा नहीं किया गया है समस्त धनराशि को कब्जा प्राप्त कराये जाने के समय समायोजित किया जायेगा।

= प्रमोटर दूवारा आदेश का अनुपालन न किये जाने पर शिकायतकर्ता / आवंटी को यह अधिकार होगा कि उ0 प्र0. भू-सम्पदा विनियाम॑क प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सके | इस आदेश का उल्लघंन BoM we (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये | , दिनांक:-24.40.2049 | 402८ ८८. (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

a भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-02, उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य (रैरा) शिकायत संख्या : NCRI44/06/3I/2029 देवेन्द्र कुमार B-229, /2, Rajiv Nagar Mandoli, Delhi शिकायतकर्ता बनाम बेलग्रेविया प्रोजेक्टस प्राएलि0 Corporate Office,B-48, Sector-67, Gautam Budh Nagar, Noida-2030, U.P. -- प्रतिवादी प्रस्तुत वाद शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध बुक की गई यूनिट के संबंध में समस्त जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है संक्षिप्त में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी की परियोजना La Solara, 4 यूनिट B-.902 को Subvention Plan के तहत बुक किया गया था, जिसके एवज में शिकायतकर्ता ने प्रतिवादी को रू. 47,54,49,/ -भुगतान किया था। दोनो पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित अनुबंधपत्र दिनांक 45.07.2047 के अनुसार समस्त निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए कब्जा 24 माह + 6 माह की अनुग्रह अर्थात दिनांक 45.04.2020 तक प्राप्त कराया जाना था। जोकि अभी तक नहीं कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कथन किया गया कि war यूनिट को Subvention Plan के तहत बुक किया गया था, जिसकी ई.एम.आई प्रतिवादी द्वारा कब्जा देने तक शिकायतकर्ता को नहीं देना था, परन्तु बैंक द्वारा ई.एम.आई दी जाती रही है। परियोजना में निर्माण कार्य पूरा नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा बुक की गई यूनिट के संबंध में समस्त जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने की याचना की गयी है। शिकायतकर्ता ने वादपत्र के समर्थन में अनुबंध पत्र, ट्राई-पार्टी एग्रीमेंट आदि की छायाप्रति व भुगतान की गयी धनराशि की रसीदों दाखिल किये गये है।

प्राधिकरण की ओर से प्रतिवादी को नोटिस जारी किये गये और जिसकी तामीला प्रतिवादी द्वारा सम्यक रूप से की गयी। प्रतिवादी द्वारा नियत तिथि पर प्रतिवादपत्र दाखिल किया गया । प्रतिवादपत्र में यह कथन किया गया कि प्रश्नगत परियोजना में ओ.री दिनांक 30.05.2049 को प्राप्त किया जा चुका है एवं दिनांक 26.06.2049 को प्रतिवादी द्वारा शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर किया जा चुका है। - Weare पत्र के प्रस्तर -3 में यह कथन किया गया है कि- "Nonwithstanding the same, the docutments, relied upon by Complainant, namely, Tripartite Agreement (TPA), dated 28.08.207, leaves no room for any doubt concerning the longevity of "Subvention Scheme" which is 20 months. It is further a matter of record that the Financial Creditor, namely, Indiabulls disbursed the loan amount to respondent, after deducting 5.2,57,426/-,. that is, the interest payable on EMI till 4" May,2029. In view of the same, it does not lie in the mouth of Complainant to make a grievance regarding the terms of TPA and to allege something which is not borne out from the record and remains conjectural in nature." अतः योजित वाद को विधि सम्बत्‌ निस्तारित किये जाने हेतु याचना की गई है।

दोनों पक्षों द्वारा प्रस्तुत तर्कों को सुना तथा पत्रावली का अवलोकन किया। पत्रावली अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता को यूनिट पर कब्जा अभी तक उपलब्ध नहीं कराया गया है एवं wera परियोजना में Occupation Certificate(O.C) wet frat जा चुका है, परन्तु निर्माण कार्य में कुछ कमियां है, जिसको पूर्ण करने हेतु प्रतिवादी अग्रसर है जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता को कब्जा प्रदान कर दिया जायेगा। जहाँ तक केता द्वारा रिफंड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। समस्त विश्लेषण से स्पष्ट है कि gad की परियोजना काफी विलंबित है | इस संबंध में उललेखित है Aw एक्ट की धारा ia(4) 4 प्राविधान है कि +- Section 76 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building.in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest al such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may he prescribed. रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ " to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thercunder " का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के | उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to-facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority. us the case may be, on, (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि "रियल wee सेक्टर” के wer विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके wh ee होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। एलोटीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744/207) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :--

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly हक yc C the issuance of interim directions to facilitate a progr bq of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ..............- Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They ~ would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा vad went में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुएं यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक' मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “esa लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटसमेन्ट” की स्थिति, अन्य “wa seed”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पजेशन डेट” के विषय में “कन्रोन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता फ्लैट का कब्जा लेने पर विचार करें। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में निवेश फ्लैट के कब्जे हेतु किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। _शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि — For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. J have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 78, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of ————___— —— — — |] a + _ ———

provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना | - चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 04.05.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के. बाद दिनांक 04.05.20I6 BW के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50/20:8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- ol " the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession, "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर 'किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. मिलने एवं कब्जा दिये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक शिकायतकर्ता को मय ब्याज धनराशि वापस किये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स de jhe Page 5 =z प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि +- Section |8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project. without prejudice in this behalf: including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable.

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया al जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 90) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि-- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of gait, Ne Page 6 Page 6 Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the i Rules. within forty-five days of receiving (he termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 90) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर धनराशि वापस दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश

t. प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को समस्त निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए यूनिट संख्या-- 3-॥902 पर Occupation Certificate(O.c) सहित वैधानिक कब्जा आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 2 माह के अन्त तक प्राप्त कराना सुनिश्चित we) 2. साथ ही शिकायतकर्ता व प्रमोटर के बीच हुये हस्ताक्षरित Builder Buyers Agreement (BBA) के अनुसार विलग्बित अवधि / delayed period के सम्बंध में MCLR +।% की दर से Occupation Certificate(O.C) WT करने की तिथि तक प्रमोटर cat दण्ड ब्याज / penal interest अदा किया जाएगा। ब्याज /दण्ड की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जाएंगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर निमयानुसार वापस की जायेगी। 3. यह भी स्पष्ट किया जाता है कि wr अधिनियम 20I6 के धारा 2(2४)(0) के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा | 4. दोनों पक्षों के मध्य ई.एम.आई की धनराशि का भुगतान किये जाने के संबंध में एम.ओययू,प्रपत्र हस्ताक्षरेत किये गये है ऐसी दशा में प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि ई.एम.आई की धनराशि का भुगतान आदेश पारित होने की तिथि से शिकायतकर्ता /बैंक को किया जाना सुनिश्चित किया जाये तथा पूर्व में जिन ई.एम.आई की धनराशि का भुगतान प्रतिवादी द्वारा नहीं किया गया है समस्त धनराशि को कब्जा प्राप्त कराये जाने के समय समायोजित किया जायेगा।

= प्रमोटर दूवारा आदेश का अनुपालन न किये जाने पर शिकायतकर्ता / आवंटी को यह अधिकार होगा कि उ0 प्र0. भू-सम्पदा विनियाम॑क प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सके | इस आदेश का उल्लघंन BoM we (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये | , दिनांक:-24.40.2049 | 402८ ८८. (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण