उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 पीठासीन — बलविन्दर कुमार (सदस्य) दिनांक 24.0:.20:9 ~~ शिकायत संख्या पक्षकार बुकिंग यूनिट संख्या | भुगतान की गयी नाम तिथि / आवंटन धनराशि रु0 पत्र एनसीआर(44 // 06 /4748 / 2049 | अजीत 2 | 7-09-2043 B2-003 43,24,924 /— कुमार । श्रीवास्तव एनसीआर444 / 06 /4478 / 2049 | निशा 05-04-2042 | Al-605 22,45,056 /— / 09-04- 203 a | wads 44 / 06 / 4249 / 2049 | संजीव 05-05-2044 | B2-502 29,36,000 /- चमोली Waele 44 / 06 / 4222 / 209 | सूरज कुमार | 77-0-2020 | Bi-402 24,74,058 /— /i7-2- 202 एनसीआर444 / 06 / 4250 / 2049 | कुमार 0-0-20i3 | Ci-2005 24,06,304 /— आनन्द शुतराज एनसीआर444 / 06 / 4257 / 2049 | ठाकुर 45-04-203 | B2-902 52,7,885 /— उन्‍नयन व प्रेम लता सिंह एनसीआर44 / 06 / 4262 / 2049 | अंजनी 06-40-2043 | ९4-505 44,33,357 /— कुमार / 24-22- 203 एनसीआर444 / 06 / 4265 / 2049 | विकास सिंह | O6-0-203 | C-705 39,95,840 /— / 25-09- 203 TWaRstR44 / 06 / 4277 / 2049 | 2 03-0i-20i2 | B2-402 33,3,020 /— कुमार पांडे /04-03- 203 Vaeiisnei44 / 06 /286 / 2049 | मनीष कुमार | 28-0i-2023 | Al- 34,93,228 /- oT 706/405 waehenei44 / 06 /335 / 2049 | RAY कुमार | 29-09-202 | B2-603 44,77 320 /— /7-03- ee 20i3 Bo

एनसीआर444 / 06 / 339 / 2049 | RAT कुमार | O3-07-204 | 84-603 30,77,800 /— /7-03- 203 एनसीआर444 / 07 / 0004 / 2049 | अनूप गुप्ता | 29-08-202 | Bi-602 29,5,962 /— Vaese444 /07 // 0473 / 209 | अविरल 40--202 | B2-203 44,03,203 /— गौतम waetisis 44 / 07 / 0209 / 2049 | जितेन्द्र सूर्य | 07-03-2044 | 84-403 /_ | 35,60,886 /- मौस्वामी /6-02- B2-2002 ea 2043 /20- 2-205 एनसीआर444 / 07 / 0235 / 2049 | स्वाप्निल 0-0-200 | D-04 34,00,000 /— गौतम एनसीआर444 / 07 ,// 0266 / 2049 20-03-2042 | B-05 30,24,744 /— चौरासिया wats 44 / 07 // 0496 // 2049 | शिरोमानिक | 29-44-200 | 82-4004 33,64,874 /- UAB 744 / 07 // 0499 // 2049 | शील 42--200 | B2-005 27,38,298 /— भट्नागर एनसीआर444 / 07 / 0549 / 2049 | सौरभ 6-2-20i2 | D-303 52,59,079 /— अग्रवाल एनसीआर444 / 07 /0570 / 2049 श 08-05-203 | B2- 44,37,925 /— अवास्तव _ [/24-06- 205/206 वास्तव | 903 /6- 08-206 Waele 44 / 07 / 4438 /2049 | श्वेता आनंद | 49-94-20i3 | A2-904 36,99,270 /— /02-08- 203 wrsian44 /07 /547 / 2049 | कृष्ण wi | 43-04-20i3 |Bi-605 | 47,64.935/- 205 Waa 44 / 07 /548 / 2049 | चन्द्र प्रकाश | 46-04-202 | Ai-506 27,32,793 /- राय एनसीआर444 /08 / 0508 / 2049 | संजीव कुमार | 27-44-2042 | A2-006 | 74,3,400 /- waist 44 /08 / 0666 / 2049 | नीतू राय व | 49-04-202 | 8 -902 34,3व,047 /- शशी कांत /24-02- ae 2023 बनाम dV [aco Page 2 जेकेजी ease प्रा.लि. परिवाद :

वादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी के विरूद्ध योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें JKG PALM COURT PHASE 4. से सम्बंधित है। अतः उक्त सभी परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। (वादी द्वारा पृथक रूप से विवरण प्रस्तुत किया गया जिसके अनुसार धनराशि, इकाई संख्या व बुकिंग तिथि,/आवंटन की तिथि अंकित की गयी है। यह विवरण वाद संख्या waeienei44 /06,/4448 // 209 अजीत कुमार श्रीवास्तव बनाम जेकेजी की पत्रावली पर उपलब्ध है) अभिलेखीय साक्ष्य:- वादीगण द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. Agreement की छायाप्रति 2. भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें की छाया प्रति 3. लिखित प्रार्थना पत्र 4. प्रतिउत्तर प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. प्रतिवादपत्र मौखिक साक्ष्य:- परिवादी व प्रतिवादी के अधिवक्ता द्वारा deat को प्रस्तुत किया गया। पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में वादीगण का कथन है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना JKG PALM COURT PHASE | में भिन्‍न-भिन्‍न इकाईयाँ बुक कराई गयी थी, जिसके सापेक्ष वादीगण द्वारा उपरोक्त अंकित धनराशि प्रतिवादी को भुगतान की गयी। वादीगण के द्वारा विभिन्‍न तिथियों अर्थात वर्ष 2040 से लेकर 2045 तक के मध्य युनिट बुक कराई गयी और आवंटन पत्र पर a (ख) (ग)

हस्ताक्षर भी हुये। वादीगण का कथन है कि प्रतिवादी के कार्यालय में बार बार जाने के उपरांत भी पोजेशन लेटर निर्गत नहीं किया गया तथा विलम्बित अवधि के ब्याज के सम्बंध में प्रतिवादी द्वारा भुगतान करने के सम्बंध में इंकार कर दिया गया। वादीगण द्वारा माननीय उच्चतम न्यायालय की सिविल अपील संख्या 3533-3534 /2007 Ho फारच्यून इन्फास्ट्रक्चर बनाम ट्रेवोरडिलीमा व अन्य का उल्लेख किया गया। अतः वादीगण द्वारा विलम्बित अवधि का ब्याज एसबीआई एमसीएलआर-++प्रतिशत के हिसाब से कब्जा प्राप्त होने तक दिलाये जाने व बढे हुये सुपर एरिया का समायोजन कराये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवाद पत्र में यह उल्लेख किया गया है कि प्रतिवादी द्वारा फेज 4 का निर्माण कार्य पूर्ण कर लिया गया है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि ” we have already completed phase 2 work and we have also been issued Occupancy Certificate in respect of the same within the time frame i.e 30.06.209. ” वादीगण को ऑफर ऑफ पोजेशन निर्गत किया जा चुका है तथा कुछ आंवटियों को कब्जा दिया जा चुका है। प्रतिवादी द्वारा माननीय उच्चतम न्यायालय की सिविल अपील संख्या 3533-3534 / 2007 Ho फारच्यून इन्फास्ट्रक्चर बनाम ट्रेवोरडिलीमा व अन्य का उल्लेख किया गया। प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण न होने के सम्बंध में फोर्स मेज्यौर का हवाला दिया गया है। वादीगण द्वारा प्रस्तुत प्रतिउत्तर में प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवाद पत्र के तथ्यों का खण्डन करते हुये इकाई का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया।

पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये Page 4 बिन्दु ders: क्‍या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या 2 : क्‍या वादीगण विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 :- पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों से विदित है कि वर्ष 2020 से लेकर 20i5 के मध्य वादीगण द्वारा युनिट बुक कराई गयी और आवंटन पत्र पर हस्ताक्षर भी किये गये। आवंटन पत्र में कब्जा दिये जाने की तिथि का उल्लेख नहीं है। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 / 2047 M/s. Fortune Infrastructure (now known as M/s. Hicon Infrastructure) & ANR. Vs. Trevor D'lima & Ors ¥ स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि-: Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered, (dV ‘fe te

Page 5 उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं कराया जा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ एक रीज़नेवल समयावधि इस कार्य हेतु अवधारित की जानी होगी। प्रस्तुत वादों में at 20i0 से लेकर 2045 तक के मध्य वादीगण द्वारा युनिट बुक कराई गयी और आवंटन पत्र पर हस्ताक्षर भी किये गये। परन्तु आवंटन से अब तक करीब 5-6 वर्ष बीत चुके है तथा वादीगण को अभी तक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। प्रस्तुत परिस्थितियों को देखते हुये वादीगण को कब्जा दिये जाने की तिथि वादीगण द्वारा बुकिंग तिथि से 3 वर्ष माना जाना न्यायोचित है। इस प्रकार प्रतिवादी को बुकिंग तिथि से 3 वर्ष के अन्दर कब्जा उपलब्ध कराना था परन्तु अभी तक वादीगण को कब्जा प्राप्त नहीं हुआ। इससे स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है। तद्नुसार बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है।

निस्तारण बिन्दु संख्या 2 पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि as 2020 से लेकर 20i5 के मध्य वादीगण द्वारा युनिट बुक कराई गयी और आवंटन पत्र पर हस्ताक्षर भी किये गये। परन्तु अभी तक वादीगण को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में ऐसा कोई तर्क प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो सके कि किन कारणों से परियोजना विलम्बित है। प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में मात्र यह अंकित किया गया है कि “we have already completed phase 4 work and we have also been issued Occupancy Certificate in respect of the same within the time frame ie 30.06.2049” इससे स्पष्ट होता है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है और वादीगण विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Page 6

"Section 79(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649--50,//2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder reine ore en ee 7 मई obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The है A Page 7 Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ath awh अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय/पटटा विलेख के प्रारूप के ue 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर o(iii) F निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४८,२+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। WV /7८-८ - Page 8 विश्लेषण :- उपरोक्त विचारण बिन्दुओं के निस्तारण में प्रस्तुत हुये साक्ष्यों एवं तर्को से स्पष्ट होता है कि वादीगण को अभी तक यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी ने प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह उल्लेख किया है कि “we have already completed phase work and we have also been issued Occupancy Certificate in respect of the same within the time frame i.e 30.06.209 / परन्तु ओ.सी की प्रति पत्रावली पर उपलब्ध नहीं है। प्रस्तुत परिस्थितियों को देखते हुये वादीगण को कब्जा दिये जाने की तिथि वादीगण द्वारा बुकिंग तिथि से 3 वर्ष माना जाना न्यायोचित है।

पत्रावली पर उपलब्ध रेरा तकनीकी दल द्वारा प्रस्तुत स्थलीय जाँच आख्या में यह अंकित है कि परियोजना स्थल पर कुल 04 टॉवर है, जिनका विवरण निम्नलिखित है:- (3) &4 (B+P+G+i8) (2) A2 (B+P+G+8) (3) 84 (B+P+G+8) (4) 82 (B+P+G+8) टॉवर Ai, A2, 88 & 82 (8+?+5+48) में (स्ट्रक्चर वर्क 98प्रतिशत, fin वर्क 95प्रतिशत, इन्टर्नल फिटिंग 90प्रतिशत, प्लास्टर वर्क 95प्रतिशत, फ्लोरिंग वर्क 95 प्रतिशत, पैंट वर्क 90प्रतिशत, फायर फाइटिंग 90प्रतिशत, इलेक्ट्रीक 90प्रतिशत, लिफ्ट वर्क 95 एवं फिनिशिंग वर्क 50प्रतिशत) तक कार्य पूर्ण किया जा चुका है। परियोजना से सम्बन्धित क्यूपीआर अपडेट नहीं किया गया है। नैसर्गिक न्याय के ari के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए वादीगण को यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज बुकिंग तिथि से 3 वर्ष के उपरांत ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पोजेशन जो भी बाद में हो तक दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। (क) आदेश प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि प्रत्येक वादी को मार्च 2020 तक ओ.सी. / सी.सी के साथ यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें | प्रतिवादी, प्रत्येक वादी के बुकिंग तिथि से 3 वर्ष के उपरांत की तिथि से आवंटन पत्र में उल्‍लेखित विलम्बित अवधि का ब्याज दिनांक 30.04.2046 तक देय होगा। उसके उपरांत दिनांक o7.05.20i6 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो बाद में हो, तक ॥/०॥२+१% वार्षिक ब्याज दर से प्रतिवादी द्वारा प्रत्येक वादी को ब्याज भुगतान किया जायेगा। यह ब्याज धनराशि अंतिम देय धनराशि में समोयोजित की जायेगी।

(ग) वादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो रेरा अधिनियम की (घ) धारा 2(29)0) के अधीन उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्रतिवादी प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु ब्याज MCLR+H% की दर से अधिक देय नहीं होगा। प्रतिवादी अनुबंध में निहित प्राविधानों के अनुसार बढ़े हुये एरिया के सम्बंध में पूर्ण विवरण वादीगण को उपलब्ध करायें तथा बढ़े हुये एरिया की धनराशि आवंटन के समय निर्धारित “दर” से ही धनराशि प्राप्त करें। आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं प्रत्येक वाद में पृथक-पृथक रूप से ब्याज गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6006 ८-- सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण दिनांक:- 24:9). 2.0 4.92 Page 0