UP Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Hearing Bench 04 A Shri Rajeev Kumar, Chairman Cause list (serial, complaint number, complainant): | Serial | Complaint No. | Complainant(s) | |---|---|---| | 4. | NCR44/06/i242/20I9 | Surabhi Anand and Nikhil Agarwal | | 2 | NCR44 / 08 / 0547 / 209 | Surabhi Agarwal | Versus [?] The complainants Surabhi Anand and Surabhi Agarwal have filed cases against the respondent. The facts of these two complaints are the same and they rest on the same evidence. Both relate to the project [?] Blossom County, Phase-4. Therefore, they are being disposed of by a single [?] order. Complaint No. NCR44 // 06 // 4242 / 2049 [?], Surabhi Anand, will be the lead case. The present application has been filed by the complainants against the respondent seeking possession and interest for the delayed period, and seeking that their demands be corrected. In brief, the complainant states that the complainant booked flat Ao0-907 in Tower-8 of the respondent's project Blossom County, Phase-4, and paid Rs. 54,75,78/- from time to time in instalments. The respondent was to complete the project and give possession to the complainant by 30.07.202, but the respondent has still not given possession. The complainant also states that there is a delay of more than 7 years in the project. The complainants therefore request possession and interest for the delayed period, and that their demands be corrected.

In support of the complainant's statement, photocopies of the flat buyer's agreement, the receipts for the amounts deposited, and others have been filed. In its reply, the respondent stated that the complainant has filed the case by misusing the law. The project will be completed by June 2020 and possession will be given. The complainant booked Unit No. 904, which is in Tower-8 of the project. The project was delayed due to force majeure events, which were beyond its control. The flat buyer's agreement was executed on 28.07.2040. Further, it was informed before the Bench on 44.09.2049 that the project would be completed and possession given by June 2020. In support of its statement, the respondent has filed photocopies of the flat buyer's agreement and others. Both parties were heard and the file was perused. On the basis of the parties' pleadings, the following issues were framed: [?]. Do agreements made before RERA fall outside the ambit of RERA? 2. Was the respondent's project delayed due to force majeure events? If so, what is the effect? 3. Should the complainant be granted possession and interest for the delayed period? If so, what will be the rate of interest? Disposal of point No. 4

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष Pr een ae re निज अतल.. सं0 शिकायत do शिकायतकर्ता 4. | एन.सी.आर44/ 06 /i242/20I9 | सुरभि आनंद व निखिल अग्रवाल 2 एन.सी.आर।44 / 08 / 0547 /209 | सुरभि अग्रवाल बनाम शिकायतकर्ता सुरभि आनंद व सुरभि अग्रवाल के द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों Pred Blossom County, Phase-4 से सम्बंधित है। अतः एक ही Rela से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत do एनसी. amR44 // 06 // 4242 / 2049 सुरभि आनंद अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने, मांगो को सही किये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना Blossom County, Phase-4 के टॉवर-८ में फ्लैट Ao0-907 बुक किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 54,75,78/— रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कब्जा दिनांक 30.07.202 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना में 7 AC 2 वर्ष से अधिक का विलम्ब है। अतः शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने, मांगो को सही किये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में फ्लैट केता अनुबन्ध, जमा धनराशि की रसीदें आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए वाद योजित किया गया है। परियोजना को जून 2020 तक पूर्ण कर लिया जायेगा। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट संख्या-904 जो कि परियोजना के टॉवर-८ में है बुक करायी गयी थी। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। फ्लैट केता अनुबन्ध दिनांक 28.07.2040 को निष्पादित कराया गया। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष दिनांक 44.09.2049 को बताया गया कि परियोजना को पूर्ण कर जून 2020 तक कब्जा दे दिया जायेगा। विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन में फ्लैट केता अनुबन्ध आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- + क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है ? 2 क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई यदि हां तो प्रभाव? 3... क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्या होगा ? निस्तारण बिन्दु सं0 4 बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर विचरित है क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है? इस सम्बंध में मुम्बई उच्च न्यायालय aN रिट याचिका संख्या- 2737 /20:7 नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि-: कि

The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)()(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale. उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के WAR का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। तद्नुसार बिन्दु संख्या 4 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु Ho 2 बिन्दु do 2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हडताल, औद्योगिक विवाद, परियोजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक स्थगन आदेश, निर्णय व feat से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940/2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में अभिनिर्धारित किया गया है:- OS

4l. On behalf of Amrapali group, learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the projects. There were legal impediments in the completion of projects within the period given in the flat-buyers agreement during the period from 20-5. The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in 20i5 in Savitri Devi v. State of U.P. (20I5) 7 SCC 2I. There was no interim stay granted by the High Court on construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular village the acquisition had been quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no stay. Only higher compensation was ordered to be paid. There was no force majeure condition or any legal impediment as such the period from 20I to 2045 cannot be treated as a moratorium period vis-a-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers' agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida alone.

उपरोक्त अबज़रवेशन से यह स्पष्ट है कि वर्ष 2044 से वर्ष 20i5 के मध्य निर्माण कार्य पर कोई WHA आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और इस आदेश में यह भी स्पष्ट किया गया है कि वर्ष 2044 से वर्ष 20:5 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण या विधिक रूप से रोक नहीं था। चूंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वाश भी यह स्पष्ट किया जा चुका है कि वर्ष 2044 से वर्ष 20i5 के बीच कोई फोर्स मैज्योर इवेन्ट नहीं था, ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 70 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया हैः- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा oS Y आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 3

यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध में शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित करने से is+6 माह (Ta पीरियड) में कब्जा दिया जाना था। फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 28.07.200 को निष्पादित किया गया एवं अनुबन्ध के प्रस्तर 6.4 के अनुसार विपक्षी को 28.07.2042 कब्जा देना था, किन्तु विपक्षी द्वारा आज तक कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी का कहना है कि जून 2020 तक पूर्ण कर कब्जा दे दिया जायेगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को अनुबन्धित अवधि के पश्चात्‌ से ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

Section 48()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल > 6 धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के WER 6.6 के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. | have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 8, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0पग्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नहीं, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.0.2078 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली cog अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के veo में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 i) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- ० The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर oli) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज सहित विलम्ब के लिए धनराशि वापस किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी cit प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 ,/ 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने या कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. मिलने, कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तद्नुसार बिन्दु सं0-3 Peake किया जाता है। जहाँ तक मानसिक पीड़ा हेतु क्षतिपूर्ति का प्रश्न है, तो er अधिनियम की धारा-74 के अनुसार धारा-42,44,8 व १9 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये ऊ 8 है, जिनमें मानसिक पीड़ा सम्मिलित नहीं है। अतः क्षत्िपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि शिकायतकर्तागण की सहमति से पूर्व में तय दरों पर समकक्ष इकाई का अपने किसी अन्य परियोजना में वैकल्पिक यूनिट का कब्जा ओसी /सी.सीं सहित दें अन्यथा पूर्व में आवंटित यूनिट को आवंटन पत्र/अनुबन्ध/ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर मार्च 2020 तक ओ. सी /सी.सी सहित कब्जा दें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराये। 2... विपक्षी अनुबन्धित अवधि के पश्चात्‌ से दिनांक 304.20:6 तक 5/- रूपये प्रति वर्गफुट प्रतिमाह की दर से व दिनांक 07.05.2076 से ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर निमयानुसार वापस की जायेगी। अन्य शिकायतकर्तागण के मामलों में अनुबन्ध के अनुरूप गणना की जायेगी। 3... यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2076 के धारा 2 (2०)() के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा | ब्याज की दर ७०४५१ प्रतिशत होनी चाहिए। ८4. विपक्षी उपरोकतानुसार कब्जा ऑफर किये जाने के उपरान्त संशोधित मांग पत्र जारी करना सुनिश्चित करें| 5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। 9

6. — विपक्षी भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-» के अन्तर्गत यह निर्देश दिये जाते है कि वह धारा-6 के अन्तर्गत परियोजना के रजिस्ट्रीकरण का विस्तारण हेतु आवेदन करें अन्यथा धारा-8 के अन्तर्गत उचित कार्यवाही कर दी जायेगी। 7. इस आदेश की एक प्रति सचिव, रेरा को परियोजना की अग्रेस्तर कार्यवाही हेतु प्रेषित की जाये। 8. इस आदेश का उल्लघंन उ0फप्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक) /of /2049 | रे रक्त (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

UP Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Hearing Bench 04 A Shri Rajeev Kumar, Chairman Cause list (serial, complaint number, complainant): | Serial | Complaint No. | Complainant(s) | |---|---|---| | 4. | NCR44/06/i242/20I9 | Surabhi Anand and Nikhil Agarwal | | 2 | NCR44 / 08 / 0547 / 209 | Surabhi Agarwal | Versus [?] The complainants Surabhi Anand and Surabhi Agarwal have filed cases against the respondent. The facts of these two complaints are the same and they rest on the same evidence. Both relate to the project [?] Blossom County, Phase-4. Therefore, they are being disposed of by a single [?] order. Complaint No. NCR44 // 06 // 4242 / 2049 [?], Surabhi Anand, will be the lead case. The present application has been filed by the complainants against the respondent seeking possession and interest for the delayed period, and seeking that their demands be corrected. In brief, the complainant states that the complainant booked flat Ao0-907 in Tower-8 of the respondent's project Blossom County, Phase-4, and paid Rs. 54,75,78/- from time to time in instalments. The respondent was to complete the project and give possession to the complainant by 30.07.202, but the respondent has still not given possession. The complainant also states that there is a delay of more than 7 years in the project. The complainants therefore request possession and interest for the delayed period, and that their demands be corrected.

In support of the complainant's statement, photocopies of the flat buyer's agreement, the receipts for the amounts deposited, and others have been filed. In its reply, the respondent stated that the complainant has filed the case by misusing the law. The project will be completed by June 2020 and possession will be given. The complainant booked Unit No. 904, which is in Tower-8 of the project. The project was delayed due to force majeure events, which were beyond its control. The flat buyer's agreement was executed on 28.07.2040. Further, it was informed before the Bench on 44.09.2049 that the project would be completed and possession given by June 2020. In support of its statement, the respondent has filed photocopies of the flat buyer's agreement and others. Both parties were heard and the file was perused. On the basis of the parties' pleadings, the following issues were framed: [?]. Do agreements made before RERA fall outside the ambit of RERA? 2. Was the respondent's project delayed due to force majeure events? If so, what is the effect? 3. Should the complainant be granted possession and interest for the delayed period? If so, what will be the rate of interest? Disposal of point No. 4

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष Pr een ae re निज अतल.. सं0 शिकायत do शिकायतकर्ता 4. | एन.सी.आर44/ 06 /i242/20I9 | सुरभि आनंद व निखिल अग्रवाल 2 एन.सी.आर।44 / 08 / 0547 /209 | सुरभि अग्रवाल बनाम शिकायतकर्ता सुरभि आनंद व सुरभि अग्रवाल के द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों Pred Blossom County, Phase-4 से सम्बंधित है। अतः एक ही Rela से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत do एनसी. amR44 // 06 // 4242 / 2049 सुरभि आनंद अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने, मांगो को सही किये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना Blossom County, Phase-4 के टॉवर-८ में फ्लैट Ao0-907 बुक किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 54,75,78/— रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कब्जा दिनांक 30.07.202 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना में 7 AC 2 वर्ष से अधिक का विलम्ब है। अतः शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने, मांगो को सही किये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में फ्लैट केता अनुबन्ध, जमा धनराशि की रसीदें आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए वाद योजित किया गया है। परियोजना को जून 2020 तक पूर्ण कर लिया जायेगा। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट संख्या-904 जो कि परियोजना के टॉवर-८ में है बुक करायी गयी थी। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। फ्लैट केता अनुबन्ध दिनांक 28.07.2040 को निष्पादित कराया गया। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष दिनांक 44.09.2049 को बताया गया कि परियोजना को पूर्ण कर जून 2020 तक कब्जा दे दिया जायेगा। विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन में फ्लैट केता अनुबन्ध आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- + क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है ? 2 क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई यदि हां तो प्रभाव? 3... क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्या होगा ? निस्तारण बिन्दु सं0 4 बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर विचरित है क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है? इस सम्बंध में मुम्बई उच्च न्यायालय aN रिट याचिका संख्या- 2737 /20:7 नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि-: कि

The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)()(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale. उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के WAR का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। तद्नुसार बिन्दु संख्या 4 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु Ho 2 बिन्दु do 2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हडताल, औद्योगिक विवाद, परियोजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक स्थगन आदेश, निर्णय व feat से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940/2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में अभिनिर्धारित किया गया है:- OS

4l. On behalf of Amrapali group, learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the projects. There were legal impediments in the completion of projects within the period given in the flat-buyers agreement during the period from 20-5. The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in 20i5 in Savitri Devi v. State of U.P. (20I5) 7 SCC 2I. There was no interim stay granted by the High Court on construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular village the acquisition had been quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no stay. Only higher compensation was ordered to be paid. There was no force majeure condition or any legal impediment as such the period from 20I to 2045 cannot be treated as a moratorium period vis-a-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers' agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida alone.

उपरोक्त अबज़रवेशन से यह स्पष्ट है कि वर्ष 2044 से वर्ष 20i5 के मध्य निर्माण कार्य पर कोई WHA आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और इस आदेश में यह भी स्पष्ट किया गया है कि वर्ष 2044 से वर्ष 20:5 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण या विधिक रूप से रोक नहीं था। चूंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वाश भी यह स्पष्ट किया जा चुका है कि वर्ष 2044 से वर्ष 20i5 के बीच कोई फोर्स मैज्योर इवेन्ट नहीं था, ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 70 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया हैः- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा oS Y आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 3

यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध में शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित करने से is+6 माह (Ta पीरियड) में कब्जा दिया जाना था। फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 28.07.200 को निष्पादित किया गया एवं अनुबन्ध के प्रस्तर 6.4 के अनुसार विपक्षी को 28.07.2042 कब्जा देना था, किन्तु विपक्षी द्वारा आज तक कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी का कहना है कि जून 2020 तक पूर्ण कर कब्जा दे दिया जायेगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को अनुबन्धित अवधि के पश्चात्‌ से ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

Section 48()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल > 6 धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के WER 6.6 के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. | have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 8, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0पग्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नहीं, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.0.2078 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली cog अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के veo में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 i) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- ० The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर oli) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज सहित विलम्ब के लिए धनराशि वापस किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी cit प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 ,/ 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने या कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. मिलने, कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तद्नुसार बिन्दु सं0-3 Peake किया जाता है। जहाँ तक मानसिक पीड़ा हेतु क्षतिपूर्ति का प्रश्न है, तो er अधिनियम की धारा-74 के अनुसार धारा-42,44,8 व १9 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये ऊ 8 है, जिनमें मानसिक पीड़ा सम्मिलित नहीं है। अतः क्षत्िपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि शिकायतकर्तागण की सहमति से पूर्व में तय दरों पर समकक्ष इकाई का अपने किसी अन्य परियोजना में वैकल्पिक यूनिट का कब्जा ओसी /सी.सीं सहित दें अन्यथा पूर्व में आवंटित यूनिट को आवंटन पत्र/अनुबन्ध/ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर मार्च 2020 तक ओ. सी /सी.सी सहित कब्जा दें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराये। 2... विपक्षी अनुबन्धित अवधि के पश्चात्‌ से दिनांक 304.20:6 तक 5/- रूपये प्रति वर्गफुट प्रतिमाह की दर से व दिनांक 07.05.2076 से ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर निमयानुसार वापस की जायेगी। अन्य शिकायतकर्तागण के मामलों में अनुबन्ध के अनुरूप गणना की जायेगी। 3... यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2076 के धारा 2 (2०)() के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा | ब्याज की दर ७०४५१ प्रतिशत होनी चाहिए। ८4. विपक्षी उपरोकतानुसार कब्जा ऑफर किये जाने के उपरान्त संशोधित मांग पत्र जारी करना सुनिश्चित करें| 5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। 9

6. — विपक्षी भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-» के अन्तर्गत यह निर्देश दिये जाते है कि वह धारा-6 के अन्तर्गत परियोजना के रजिस्ट्रीकरण का विस्तारण हेतु आवेदन करें अन्यथा धारा-8 के अन्तर्गत उचित कार्यवाही कर दी जायेगी। 7. इस आदेश की एक प्रति सचिव, रेरा को परियोजना की अग्रेस्तर कार्यवाही हेतु प्रेषित की जाये। 8. इस आदेश का उल्लघंन उ0फप्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक) /of /2049 | रे रक्त (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण