= भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-02 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य (रेरा) शिकायत संख्या : NCRI44/06/88/209 प्रमिला रानी एवं गौरव अरोरा Flat No. 37, Plot No. 8, HIM Vihar Apartment, I.P Extension Patparganj,New Delhi ssn 'शिकायतकर्ता बनाम कैपिटल इंफ्राटेक होम्स प्रा0 लि0 9-23, 3RD Floor, Sector-63, Noida, Gautam Buddha Nagar (U.P.)-20I30L i नह» प्रतिवादी प्रस्तुत वाद शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध बुक की गई यूनिट के सम्बन्ध में कब्जा मय विलम्बित अवधि का दण्ड ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षिप्त में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी की परियोजना Capital Athena में यूनिट Wo-CA-4/703 को बुक किया गया था, जिसके एवज में शिकायतकर्ता ने प्रतिवादी को रू.42,96,86 /-भुगतान किया था। दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित अनुबन्ध-पत्र दिनांक 25.08.2043 के अनुसार यूनिट पर कब्जा प्रश्नगत टावर के निर्माण शुरू होने की तिथि से 36 माह + 6 माह अनुग्रह अवधि अर्थात में उपलब्ध कराया जाना था, जो कि अभी तक उपलब्ध नहीं कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कथन किया गया कि परियोजना में निर्माण कार्य पूर्ण करने में विलम्ब किया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध बुक की गई यूनिट के सम्बन्ध में ae मय विलम्बित अवधि का दण्ड ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। (9 श्र Cun vv Pag e = Page | es द्वारा वादपत्र के समर्थन में अनुबन्ध-पत्र, जमा की गयी धनराशि की रसीदें की छायाप्रति दाखिल किये गये।

प्राधिकरण की ओर से प्रतिवादी को नोटिस जारी किये गये और जिसकी तामील प्रतिवादी द्वारा सम्यक रूप से की गयी। प्रतिवादी द्वारा नियत तिथि पर प्रतिवाद-पत्र दाखिल किया गया। प्रतिवाद-पत्र में यह कथन किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना 'रेरा' में रजिस्टर्ड है, जिसमें कब्जा देने की तिथि 34.42.2020 है। प्रतिवाद-पत्र में प्रतिवादी द्वारा यह कथन किया गया है कि- ES per the provisions vide clause 4.2, construction of Tower No. CA-04, in which the Unit of the Complainant is located, was started in September, 2974. If the period of Construction i.e. 3 72/2 years + grace period of I years is added, then the date of delivery is arrived as on 34.03, 2079, But, due to dispute with the Construction Contractors & Labour problem, the constrruction at the site remained affected/interrupted for 9 months which _is eligible for extension of the date of completion vide clause no. 4.3 of the Flat Buyer Agreement. Hence, the date of delivery of the Unit in Tower No, CA-04 is December, 2079 as per the Flat Byer Agreement dated 25.08.20I3 executed by both the Complainants. Further, UPRERA has already fixed the date of delivery of Units in the project on 34./ 2. 2020, ” प्रतिवादी द्वारा यह भी कथन किया गया है कि वह शिकायतकर्ता को यदि 34.42. 2020 तक कब्जा देने में विफल रहता है तो वह शिकायतकर्ता को रेरा के तहत प्रतिपूर्ति देने के लिए तैयार है। अतः वाद को निस्तारित किये जाने की याचना की गयी है।

दोनों पक्षों द्वारा प्रस्तुत तर्कों को सुना तथा पत्रावली का अवलोकन किया पत्रावली अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता को यूनिट पर कब्जा अभी तक उपलब्ध नहीं कराया गया है। प्रतिवादी की परियोजना की स्थिति की जानकारी करने 4 ने हेतु Technical Inspection फरवरी 2020 में कराने की जरूरत है, जिसके आधार पर यह तय किया जा सके कि प्रश्नगत परियोजना सितम्बर 2020 तक Page 2 == होने की सम्भावना है या नहीं। जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता को कब्जा दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बन्ध में यह उललेखित है किः- रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “WRT के साथ-साथ "vo ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख 8 | इसी प्रकार धारा 32 में रियल इस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “Section 32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,- (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate @any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके wit wo होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है।

एलोटीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 /20:7) & निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :- 40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of | _ SEES aw deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more p} than one reason. Firstly ............-५- Secondly, dv | ८ ८ ८ the figures which have been made Page 3 a presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a_ legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा verre” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन", प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “ew होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन Se" के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता फ्लैट का कब्जा लेने पर विचार करें। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में निवेश फ्लैट के कब्जे हेतु किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। 4 जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20:8 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after ee 4

April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. मिलने एवं कब्जा दिये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक शिकायतकर्ता को मय ब्याज धनराशि वापस किये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। __ फऋफकऊछ रख >ज>ज> _उल/.(2८-7 Page 5

| Bee तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अधीन दिनांक १7.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय/पटटा विलेख के प्रारूप के wer 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the F money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +]% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४८,ए+] प्रतिशत की ब्याज दर पर धनराशि वापस दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश 4. प्रतिवादी की परियोजना की स्थिति की जानकारी करने हेतु Technical Inspection फरवरी 2020 में कराने की जरूरत है, जिसके आधार पर यह तय किया जा सके कि प्रश्नगत परियोजना सितम्बर 2020 तक पूर्ण होने की सम्भावना है या नहीं। 2. रेरा तकनीकी दल प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में अपनी रिपोर्ट इस आशय से प्रस्तुत करें कि प्रश्नगत परियोजना सितम्बर 2020 तक पूर्ण होने की सम्भावना है या नहीं।

3. प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को समस्त निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए यूनिट सं०- CA-4/703 पर Occupation Certificate(O.C) सहित कब्जा सितम्बर 2020 के अन्त तक प्राप्त कराना सुनिश्चित करें | = प्रतिवादी को यह भी आदेशित किया जाता है कि शिकायतकर्ता व प्रमोटर के बीच हस्ताक्षरित अनुबंध-पत्र के अनुसार विलम्बित अवधि के सम्बंध में कब्जा प्राप्त कराये जाने की तिथि SMCLR + % की दर से Occupation Certificate (0.९) प्राप्त करने की तिथि तक प्रमोटर द्वारा दण्ड ब्याज अदा किया जाएगा। ब्याज की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार वापस की जायेगी। 5. यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2(2०)0) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रमोटर द्वारा डिफाल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा और यदि शिकायतकर्ता द्वारा कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्रतिवादी प्राप्त करने का अधिकारी है, परन्तु ब्याज MCLRH% की दर से अधिक देय नहीं होगा। 6. यदि तकनीकी दल की रिपोर्ट में प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य सन्‍तोषजनक नहीं पाया जाता है तो ऐसी दशा में शिकायतकर्ता पीठ के समक्ष पुनः: आवेदन प्रस्तुत कर सकता है। 7. यदि प्रतिवादी शिकायतकर्ता को सितम्बर 2020 के अन्त तक कब्जा देने में विफल रहता है तो ऐसी दशा में शिकायतकर्ता पीठ के समक्ष पुनः आवेदन प्रस्तुत कर सकता है।

इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:-44.44.2049 (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 7