E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-20308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ-04-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत mist सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष 7 प्लॉट हस्तान्तरण मूल आवंटन-पत्र की अनुमति विपक्षी की तिथि तथा मूल YEIDA द्वारा दिये आवंटी से विपक्षी प्लॉट व जाने की तिथि से प्लॉट का कुल शिकायतकर्तागण - शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण YEIDA द्वारा ब्लॉक / सेक्टर हि आवंटन-पत्र मूल्य कु द्वारा शिकायतकर्तागण के संख्या i वर्णित कब्जा मूल जमा धनराशि पक्ष में प्लॉट दिये जाने की हस्तांतरण की तिथि अवधि 04 वर्ष के उपरान्त - 23-7-2009 F-26I 09-09-200 से ot. | NCRI44/02/I05I8/2023 | रूपिन्दर कौर ह पल: 04 वर्ष अर्थात्‌ | %4,25,000/- | %22,27,40/- एवं 09-09-2040 | 50९०-20 09-09-2044 ir + 20-40-2009 8.62, 24—-0-203 से f= NCRI44/0I/I0496/2023 | Wet कुमार s. 04 वर्ष अर्थात्‌ | %23,75,000/- | %37,45,790/- एवं 24-40-2043 ector-20 A-A0-2077 27-0:-20i0 से 49--2009 S-56 03. | NoRI44/09/I3I5272023 | gram | एबं हि S238, os वर्ष अर्थात्‌ | रू30.24,385/- | रू.33,59839/- एवं 2-04-2040 | Sector-20 2-0-0 — ! अत 9974-2009 07, 49—04—2040 || NCRI44/09/I3292/2023 | नितिन जिन्दल ट 04 वर्ष अर्थात्‌ | रू.24,93750/- | ¥35,78,405 /— एवं 49-04-2040 Sector-20 9-04=2074 मूल आवंटन-पत्र आहत हि की तिथि दीपशिखा शर्मा 70०६०००(८)- | 9944-2009 से A NCRI44/06/I069/2023 आवंटी) 20-44-2009 08, an %.44,25,000 / — %.24,74,567 /- (मूल ) § 04 वर्ष अर्थात्‌ .९९(0- | 8 दिनांक 20-44-2043 बनाम यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण

निर्णय उपर्युक्त सारणी में अंकित समस्त शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत प्लॉट्स का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-3॥ के अन्तर्गत शिकायतें योजित की गई हैं। उपर्युक्त सारणी में अंकित क्रमांक संख्या: 04 के शिकायतकर्ता की शिकायत में अन्तिम सुनवाई दिनांक 02-08-2024 को वीडियो कॉन्फ्रेसिंग के माध्यम से कराई गई तथा पुकार Page | of 20 we E-Court पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री आकाश भट्ट उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री आकृति सिंह उपस्थित ge इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cpt को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 02-08-2024 को ही सुरक्षित की गयी। उपर्युक्त सारणी में अंकित क्रमांक संख्या: 02 के शिकायतकर्ता की शिकायत में अन्तिम सुनवाई दिनांक 23-70-2024 को वीडियो कॉन्फ्रेसिंग के माध्यम से कराई गई तथा पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री संजना मनचन्दा उपस्थित हुईं तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री आकृति सिंह उपस्थित हुईं। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के apt को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 23-40-2024 को ही सुरक्षित की गयी।

उपर्युक्त सारणी में अंकित क्रमांक संख्या: 03 के शिकायतकर्ता की शिकायत में अन्तिम सुनवाई दिनांक i9-09-2024 को वीडियो कॉन्फ्रेसिंग के माध्यम से कराई गई तथा पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री आकाश भट्ट उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री पीयूष चन्देल उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 49-09-2024 को ही सुरक्षित की गयी। उपर्युक्त सारणी में अंकित क्रमांक संख्या: 04 के शिकायतकर्ता की शिकायत में अन्तिम सुनवाई दिनांक 20-09-2024 को वीडियो कॉन्फ्रेसिंग के माध्यम से कराई गई तथा पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री सी.के. झा उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री पीयूष चन्देल उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cet को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 20-09-2024 को ही सुरक्षित की गयी। उपर्युक्त सारणी में अंकित क्रमांक संख्या: 05 के शिकायतकर्ता की शिकायत में अन्तिम सुनवाई दिनांक o:—-08—2024 को वीडियो oR के माध्यम से कराई गई तथा पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री राज सिंह उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री आकृति सिंह उपस्थित हुईं | इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cet को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 0i—-08-2024 को ही सुरक्षित की गयी।

उपर्युक्त शिकायतें विपक्षी की “RPSOI, RRPSOI & RRPSO2 (Sector ॥8 & 20), YEIDA” परियोजना (पंजीयन संख्या: UPRERAPRI2Z82078), गौतमबुद्धनगर से सम्बन्धित हैं। सभी शिकायतों के तथ्य समरूप हैं एवं अनुतोष भी समान हैं। अतः पुनरावृत्ति से बचने तथा सुगमता की दृष्टि से सभी शिकायतों का एक ही निर्णय द्वारा निस्तारण किया जा रहा है। क्रम संख्या: 04-शिकायत संख्या: पटारा44/02/058/2023, “SR कौर बनाम यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण” अग्रणी परिवाद रहेगा। Page 2 of 20 १024 E-Court संक्षेप में शिकायतकर्तागण का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना “RPSOI, RRPSOI & RRPS02 (Sector 8 & 20), YEIDA” में प्लॉट्स के आवंटन हेतु आवेदन प्रस्तुत किये गये, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण के पक्ष में प्रश्गगत प्लॉट्स के सम्बन्ध में आवंटन-पत्र जारी किये गये। अग्रणी शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि आवंटन-पत्र, दिनांक 23-44-2009 को जारी किया गया और ब्रोशर के अनुसार आवंटन-पत्र की तिथि से 04 वर्ष अर्थात्‌ दिनांक 22-7:-20:3 तक शिकायतकर्ता को कब्जा दिया जाना था, परन्तु वर्तमान में प्लॉट्स में मूल भूत सुविधायें उपलब्ध नहीं करायी गयी हैं और परियोजना के कुछ हिस्सों पर किसानों द्वारा खेती की जा रही है तथा वर्तमान में परियोजना में रहने योग्य नहीं है।

विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्लॉट दिनांक 09-09-2040 को मूल आवंटी श्री कल्याण सिंह से शिकायतकर्ता के पक्ष में स्थानांतरित किया गया। विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये चेक fore जारी कर, लीज़ डीड निष्पादित कराने हेतु दवाब बनाया जा रहा है। विपक्षी द्वारा मूल भूत सुविधायें जैसे कि:-पार्क, एस.टी.पी., रोड, बिजली, पानी आदि सुविधायें उपलब्ध नहीं करायी गयी है, जबकि शिकायतकर्तागण द्वारा re प्लान/मॉग-पत्र के अनुसार सभी भुगतान समय पर किये गये। विपक्षी द्वारा सेक्टर-48 एवं 20 में ले-आऊट को अंतिम रूप नहीं दिया गया है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना की सम्पूर्ण भूमि का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं किया गया है और जो भूमि विपक्षी के पास उपलब्ध है, वह विकसित और रहने योग्य नहीं है तथा योजना प्रारम्भ होने के 43 वर्ष उपरान्त भी कब्जे में नहीं है। विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण संख्या: UPRERAPRI282078 है और परियोजना रेरा के क्षेत्राधिकार में है।

विपक्षी द्वारा एन.जी.टी. के आदेश, दिनांक 22-02-2024 का उल्लंघन किया गया है, क्योंकि उक्त परियोजना में अभी तक कोई hata ट्रीटमेन्ट प्लान्ट स्थापित नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा अवैद्यानिक रूप से अतिरिक्त किसान प्रतिकर एवं पी.एल.सी. के Fal में धनराशि की माँग की जा रही है, जिसके सम्बन्ध में मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद के समक्ष वाद योजित किया गया। अतिरिक्त किसान प्रतिकर की माँग को मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या: 28968 / 2048, “M/s. Shakuntla Educational and Welfare Society & Ors Versus State of U.P. & Ors” में पारित आदेश दिनांक 28-05-2020 के माध्यम से खारिज कर दिया गया। शिकायतकर्ता द्वारा “Neelkamal Realtors Suburban Pyt. Ltd. Versus Union of India & Ors.” एवं मा.सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 6239 / 2049, “Wg. Cdr. Arifur Rahman Khan Versus and Aleya Sultana & Ors. Versus DLF Southern Homes Pvt. Ltd. & Ors.” TRA आदेश का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि विपक्षी यूनिट का कब्जा देने में हुए विलम्ब के लिए विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने के लिए उत्तरदायी है। विपक्षी की ओर से आवंटीगण द्वारा किश्तों का भुगतान विलम्ब से करने पर 44 प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्ब ब्याज अधिरोपित किया गया है। इसलिए उक्त निर्धारित दर से शिकायतकर्ता भी विलम्ब ब्याज पाने का Page 3 of 20 40224 va E-Court

अधिकारी है। विपक्षी द्वारा लीज डीड के निष्पादन के लिए विभिन्‍न तिथियों को पत्र जारी किये गये, जिस पर आवंटियों द्वारा उक्त पत्रों का जवाब देते हुए कहा गया कि परियोजना स्थल पर कोई विकास नहीं हुआ है। इसलिए आवंटीगण को लीज़ Ve निष्पादित करने के लिए बाध्य नहीं किया जा सकता। अतः शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत शिकायतों के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, ओ.सी.,/सी.सी. सहित प्रश्नगत प्लॉट्स का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा प्रत्युत्तर, दिनांक 30-07-2024 एवं लिखित बहस, दिनांक 30-07-2024 दाखिल कर, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति कर, विपक्षी द्वारा दाखिल आपत्ति-पत्र में अंकित समस्त तथ्यों एवं अभिकथनों का खण्डन करते हुए मा.न्यायालयों एवं मा.अधिकरण द्वारा पारित विभिन्‍न आदेशों का उल्लेख किया गया है। मा.अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा अपील नं.: 443 /2049, “Samar Vijay Singh .V. Vice Chairman, Lucknow Development Authority” में पारित आदेश, दिनांक 09--06-2024 एवं इसी पीठ द्वारा शिकायत संख्या: /४८::44/७7/४५05/2020, “विजय लक्ष्मी अरोड़ा बनाम ayn एक्सप्रेसके औद्योगिक विकास ग्राधिकरण” an शिकायत संख्या: ।१८फ4424/702622/2022, “नीलम देशवाल बनाम APA एक्सप्रेंसवे औद्योगिक विकास MRT में पारित आदेश का उल्लेख किया गया है और याचित अनुतोष दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में परियोजना से सम्बन्धित ब्रोशर की प्रति, जमा धनराशि की रसीद, प्रश्नगत परियोजना एवं प्लॉट से सम्बन्धित विभिन्‍न फोटोग्राफ्स की प्रतियाँ, पत्र दिनांक 26-02-2046 की प्रति, आवंटन-पत्र, दिनांक 23-44-2009 की प्रति, चालान की प्रति, आवंटन के अधिकारों का अंतरण पत्र, दिनांक 09-09--2040 की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। अग्रणी शिकायत में विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 24-08-2023 रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड करते हुए अंकित किया गया है कि शिकायतकर्तागण द्वारा योजित शिकायतों में किये गये समस्त कथन एवं अभिकथन स्वीकर किये जाने योग्य नहीं है, क्योंकि शिकायतकर्तागण द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए, प्रश्नगत शिकायतें योजित की गयी हैं। इसलिए प्रश्नगत शिकायतें खारिज किये जाने योग्य हैं। प्राधिकरण द्वारा वर्ष, 20090) में आवासीय भूखण्डों एवं भवनों की योजना प्रकाशित की गयी थी, जिसमें शिकायतकर्तागण द्वारा उक्त स्कीम के अन्तर्गत प्लॉट्स हेतु आवेदन-पत्र प्रस्तुत किये गये, जिसके क्रम में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण के पक्ष में आवंटन-पत्र जारी किये गये। ब्रोशर के अनुसार आवंटन-पत्र की तिथि अर्थात्‌ वर्ष, 2009 से 04 वर्ष के अन्दर प्लॉट का कब्जा दिया जाना था। परियोजना के विकास के क्रम में भूमि अधिग्रहण की कार्रवाई करते समय किसानों द्वारा मूल मुआवजा प्राप्त करने के बाद भी भूमि का कब्जा प्राधिकरण को नहीं दिया गया था, जिस कारण हस्तान्तरण में बाधा उत्पन्न हुई। वर्ष, 2077 में विपक्षी ने राज्य सरकार को किसानों द्वारा प्रस्तुत माँग के सम्बन्ध में अवगत कराया गया, जिस क्रम Page 4 of 20 E-Court

में उप्र. सरकार द्वारा मंत्रियों की एक समिति बनाई गयी, जिनके द्वारा दिनांक 29-06-2074 को अपनी आख्था प्रस्तुत की गयी, जिसमें यह प्राविधान किया गया था कि किसान अतिरिक्त 64.7 प्रतिशत प्रतिकर पाने के अधिकारी होगें, जो कि आवंटियों द्वारा देय होगा। आवंटियों द्वारा उक्त आदेश के विरूद्ध मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद के समक्ष Re याचिका दायर की गयी, जिसमें मा. उच्च न्यायालय द्वारा आवंटियों के पक्ष में आदेश पारित किया गया, जिस कारण भी निर्माण कार्य बाधित रहा। मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद के उक्त आदेश के विरूद्ध विपक्षी द्वारा एस.एल.पी. के माध्यम से मा. सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष याचिका दायर की गयी। मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त याचिका पर दिनांक 9-05-2022 को अंतिम आदेश पारित किया गया। विपक्षी द्वारा उपर्युक्त बाधाओं एवं कठिनाईयों के बावजूद विकास कार्य पूर्ण करने के बाद शिकायतकर्ता के पक्ष में पत्र, दिनांक 2-2-2022 प्रेषित करते हुए chat डीड के निष्पादन के उपरान्त किसी भी कार्य दिवस पर कब्जा प्राप्त करने हेतु विधिवत्‌ सूचित किया गया। Cast. के मद में विपक्षी द्वारा कहा गया कि ब्रोशर के प्रस्तर-48 के अनुसार प्राधिकरण के मुख्य orice अधिकारी या उसके द्वारा इस प्रयोग के लिए अधिकृत अधिकारी को यह अधिकार है कि वह आवंटन के नियमों व शर्तों में समय-समय पर संशोधन कर सकता है और यह संशोधन आवंटियों पर बाध्यकारी होगें, जिसके सम्बन्ध में प्राधिकरण की 57वीं बोर्ड बैठक, दिनांक 20-40-20॥6 में निर्णय लिया गया कि उक्त योजना के अन्तर्गत पी.एल.सी. लीज़ Ss के साथ जमा किया जायेगा।

विपक्षी द्वारा यह भी अवगत कराया गया कि आवंटियों के हित में प्राधिकरण द्वारा ओ.टी.सी. स्कीम के अन्तर्गत जिन आवंटियों को भूखण्डों का आवंटन वर्ष, 207 में नहीं हुआ था, उन्हें नवम्बर, 2043 से नवम्बर, 20:6 की अवधि के लिए सभी देय किश्तों पर शून्य अवधि घोषित करते हुए, ब्याज का भुगतान करने की छूट प्रदान की गयी। प्रश्नगत परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई, जिसमें किसानों के आंदोलन, किसानों द्वारा भूमि अधिग्रहण के सम्बन्ध मुआवजा बढ़ाये जाने हेतु योजित वाद, जी.एस.टी. एवं विमुद्रीकरण आदि सम्मिलित हैं, जो कि उनके नियंत्रण के बाहर थे। इसके अतिरिक्त मार्च, 2020 में विश्वव्यापी wrfas—r9 महामारी के कारण भी निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। अतः विपक्षी द्वारा उपरोक्त तथ्यों के आधार पर प्रश्ननत शिकायत खारिज किये जाने तथा समुचित आदेश पारित किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन-पत्र, foals 23-77-2009 की प्रति, पत्र, दिनांक 277-42-2022 की प्रति दाखिल की गयी है। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्को को विस्तार सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं:- Page 5 of 20 Cae 4. क्‍या यदि हाँ तो प्रभाव? 2. क्‍या जा सकती है? 3. क्या शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी भुगतान किया जाना औचित्यपूर्ण है? 4. क्या विपक्षी द्वारा बिना ओसी. / eh. निष्पादित 5. का ब्याज दिलाया जायेगा? यदि हाँ निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 E-Court Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण से पी.एल.सी. के मद में धनराशि की माँग की

को किसान प्रतिकर के मद में धनराशि का सी. प्राप्त किये शिकायतकर्तागण को रजिस्ट्री दित कराये जाने हेतु बाध्य किया जा सकता है अथवा नहीं? क्या शिकायतकर्तागण को प्रश्नगत प्लॉट्स का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि तो ब्याज की दर क्‍या होगी? बिन्दु संख्या: 04, इस आशय से विचरित किया गया है कि कया Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति: प्रश्नगत परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण किसानों द्वारा भूमि अधिग्रहण के सम्बन्ध मुआवजा एवं विमुद्रीकरण आदि सम्मिलित हैं, जो कि मार्च, 2020 में विश्वव्यापी कोविड-49 महामारी के कारण इसके अतिरिक्त मार्च, 2020 में विश्वव्यापी कोविड-49 प्रभावित हुआ। परियोजना के विकास के क्रम में भूमि किसानों द्वारा मूल मुआवजा प्राप्त करने के बाद Tit करने का भार विपक्षी पर है। ua दाखिल करते हुए कहा गया है कि विलम्बित हुई, जिसमें किसानों के आंदोलन, वजा बढ़ाये जाने हेतु योजित वाद, जी.एस.टी. उनके नियंत्रण के बाहर थे। इसके अतिरिक्त रण भी निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। महामारी के कारण भी निर्माण कार्य अधिग्रहण की कार्रवाई करते समय का कब्जा प्राधिकरण को नहीं दिया द भी भूमि गया था, जिस कारण हस्तान्तरण में बाधा उत्पन्न हुई। विपक्षी द्वारा अपने उपरोक्त दावे के सम र्थन में विश्वव्यापी कोविड-49 महामारी तथा मा. उच्च न्यायालय एवं मा. सर्वोच्च न्यायालय के अलावा अन्य फोर्स मैज्योर के प्रकरणों के सम्बन्ध में कोई साक्ष्य एवं अभिलेख प्रस्तुत नहीं किये गये हैं। अतः अन्य फोर्स मैज्योर के प्रकरणों के सम्बन्ध में यह आधार ग्राह्य नहीं है।

फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में ब्रोशर के oRae-iev) में निम्नलिखित उल्लेखित हैः-- “If due to any "force majeure" or any circumstances beyond the control of the Authority, the Authority is unable to make allotment or hand over the possession of the allotted plot, the entire deposit amount will be refunded along with simple interest at the rate of 4% per annum from the date of deposit till the date eK Page 6 of 20 E-Court payment. It is clarified that the month of deposit and the month of refu nd shall not be counted for the purposes of calculation of interest." विपक्षी का यह भी कहना है कि प्राधिकरण द्वारा ओ.टी.सी. स्कीम के अन्तर्गत जिन आवंटियों को भूखण्डों का आवंटन वर्ष, 20:7 में नहीं हुआ था, उन्हें नवम्बर, 203 से नवम्बर, 20i6 की अवधि के लिए सभी देय किश्तों पर शून्य अवधि घोषित करते हुए, ब्याज का भुगतान करने की छूट प्रदान की गयी। इस सम्बन्ध में विपक्षी (यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण) द्वारा इसी परियोजना से सम्बन्धित उपरोक्त सारणी में अंकित अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में कार्यालय ज्ञाप, दिनांक 25-09-2047 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसमें निम्नवत्‌ उल्लिखित &— ४ fa की अदायगी हेतु आवासीय थूखण्ड योजना 2009(५ के लिये अक्टूबर,“ THR, 20॥3 से अक्टूबर, नवम्बर 2076 तक की अवधि को शून्य काल घोषित किया जाता & |...” अतः ऐसे आवंटियों जिनके द्वारा शून्य काल का लाभ लिया गया है, उनके संदर्भ में यह अवधि विलम्ब अवधि से विलग रखा जाना उचित होगा।

मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका Wet 28968 /2048, “Ms. Shakuntla Educational and Welfare Society .V. State of U.P. & Ors.” में आदेश, दिनांक 28-05-2020 को पारित करते हुए अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "In the end, we conclude as under:- (i) The decision in the case of Gajraj as approved by Savitri Devi is not a judgement in rem which could have been applied to proceedings for acquiring the land under different notifications or for Y.E.I.D.A.; (ii) the issuance of the Government Order dated 29.06, 20/4 and its acceptance by Y.E.LD.A. is patently illegal. It is violative of the provisions of the L.A. Act and is otherwise without jurisdiction as no such Government Order is liable to be issued in equity by the Government and that the policy behind it is unfair, unreasonable and arbitrary which is in violation of the provisions of the T.P. Act; and (iii) the aforesaid Government Order dated 29.08, 20/4 as such is held to be invalid and liable to be ignored. Consequentially, all actions and demands of the Y.E.I.D.A. based upon it are held to be illegal. In view of above facts and circumstances, the impugned Government Order dated 29.08.20I4 is declared to be illegal and without jurisdiction and consequently all demands raised on its basis are quashed." Page 7 of 20 E-Court

उपरोक्त पारित आदेश, दिनांक 28-05-2020 के परिशीलन से यह स्पष्ट है कि मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा किसानों को अतिरिक्त मुआवजा दिये जाने के सम्बन्ध में उ.प्र. सरकार के आदेश दिनांक 29-08-204 को खारिज किया जा चुका है, जिसके a उपरान्त wat आदेश, दिनांक 28-05-2020 के विरूद्ध योजित एस.एल.पी. नं. 40045-0034 / 2020, “Yamuna Expressway Industrial Development Authority .V. MA. Shakuntla Educational and Welfare Society & Ors.” में मा.सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 49-05-2022 को निम्न आदेश पारित किये गये:- उपरोकक्‍तानुसार

“70.In conclusion, we are of the considered view that the policy decision of the State Government as reflected in the said G.O. dated 29" August, 2074 and the Resolution of the Board of YEIDA dated 457 September, 2074 were in the larger public interest, taking care of the concerns of the allottees as well as the farmers, As already discussed hereinabove, had the said decision not been taken, there was a hanging sword of the acquisition being declared unlawful. The development of the entire project was stalled on account of farmers’ agitation. Before taking the policy decision, the State Government, through the Chaudhary Committee, had done a wide range of deliberations with all the stakeholders including the allottees, farmers and YEIDA. The policy decision was taken after taking into consideration all relevant factors and was guided by reasons. In any case, it is a settled position of law that in case of a conflict between public interest and personal interest, public interest will outweigh the personal interest. The High Court was therefore not justified in holding that the policy decision of the State was unfair, unreasonable and arbitrary. We are of the considered view that the High Court has erred in allowing the writ petitions. The present appeals, therefore, deserve to be allowed. 74, In the result, we pass the following order: (i) The appeals are allowed;

(ii) The impugned judgment and order dated 28" May, 2020, passed by the Allahabad High Court in Writ Petition No. 28968 ०/2076 and companion matters is quashed and set aside; (iii) The writ petitions filed by the respondents covered by the impugned judgment and order dated 28" May, 2020 passed by the Allahabad High Court are dismissed;” TAR यह स्पष्ट है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में प्रकरण मा. उच्च न्यायालय एवं मा. उच्चतम न्यायालय के समक्ष लम्बित थे तथा शिकायतकर्तागण के कथनानुसार र यह भी स्पष्ट है कि उन्हें प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में मा.न्यायालयों द्वारा लगाये गये उक्त अवधियों ये स्थगन की जानकारी थी, जिसके कारण विपक्षी द्वारा समस्त परियोजना में में विकास कार्य कराया जाना सम्भव नहीं हो सका। अतः: इस अवधि का लाभ विपक्षी फोर्स मैज्योर के रूप में पाने का अधिकारी है। Page 8 of 20 E-Court मा.सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 /4985, “MC. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04—7:-20:9 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- इसके अतिरिक्त “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.”

09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- 03 शिकायतकर्तागण में “In the affidavit dated 05. /2,2079, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- "72. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies, AS a matter of fact, last year (206) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein Strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality mys levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” | उपरोक्त सिविल अपील संख्या: 73029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक अतः समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा वर्ष की अवधि

कार्यालय-ज्ञाप, दिनांक 25--09-2047 के माध्यम से नवम्बर, 2043 से नवम्बर, 2046 अर्थात्‌ वधि को जीरो पीरियड घोषित किया गया। (क) यदि शिकायतकर्तागण द्वारा उक्त जीरो पीरियड की अवधि का लाभ लिया गया है, तो प्रश्नगत प्रकरणों में उक्त जीरो पीरियड की अवधि में विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। (ख) यदि कायतकर्तारि उक्त जीरो ण द्वारा उक्त जीरो पीरियड की अवधि का लाभ नहीं लिया गया है, तो प्रकरणों पीरियड की अवधि में विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना विधिनुरूप की जायेगी। var अवधि के दौरान फोर्स मैज्योर के रूप में उपरोक्त (क) एवं (ख) बिन्दु के अनुसार विपक्षी 4096 दिन का लाभ पाने का अधिकारी है। Page 9 of 20 E-Court

इसके अतिरिक्त वर्ष, 2048 से वर्ष, 2022 तक मा. उच्च न्यायालय व मा. उच्चतम न्यायालय के समक्ष किसान प्रतिकर के सम्बन्ध में प्रकरण लम्बित रहने के कारण 04 वर्ष की अवधि के लिए विपक्षी फोर्स मैज्योर के रूप में लाभ पाने का अधिकारी है। पर्यावर्णीय आधार पर मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-7:-20:9 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन (66-2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44--02--2020 तक साय 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसी दशा में उक्तानुसार विपक्षी फोर्स मैज्योर के रूप में कुल 04 वर्ष ((464 दिन) + 35 दिन +33 दिन 5>529 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. रेर अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06-06-2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु, दिनोक 25-03-2020 से 06 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25-09-2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्तागण को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्तागण से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या: 0 निस्तारित किया जाता है।

निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण से पी.एल.सी. के मद में धनराशि की माँग की जा सकती है? अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि उनके द्वारा Gre प्लान/माँग-पत्र के अनुसार सभी भुगतान समय पर किये गये। विपक्षी द्वारा अवैद्यानिक रूप से पी.एल.सी. के मद में धनराशि की माँग की जा रही है। इस पर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि पी.एल.सी. के मद में विपक्षी द्वारा कहा गया कि ब्रोशर के प्रस्तर-48 के अनुसार प्राधिकरण के मुख्य कार्यपालक अधिकारी या उसके द्वारा इस प्रयोग के लिए अधिकृत अधिकारी को यह अधिकार है कि वह आवंटन के नियमों व शर्तों में समय-समय पर संशोधन कर सकता है और यह संशोधन आवंटियों पर बाध्यकारी होगें, जिसके सम्बन्ध में प्राधिकरण की 57वीं बोर्ड बैठक, दिनांक 24-40-2046 में निर्णय लिया गया कि उक्त योजना के अन्तर्गत पी.एल.सी. लीज़ Ste के साथ जमा किया जायेगा। Page 0 of 20 E-Court उपर्युक्त के सम्बन्ध में ब्रोशर का प्रस्तर-486) निम्न प्रकार हैः- "The Chief Executive Officer or any officer authorized by him in this regard reserves the right to make such additions / alterations or modifications in the terms and conditions of allotment from time to time as he / she may consider just or/and expedient and the same shall be binding on the allottee /lease."

स्पष्टतया यह प्राविधान Wr लागू होने से पूर्व का है तथा आवंटन की शर्तों व प्रतिबन्धों में ऐसे परिवर्तन से सम्बन्धित है, जो न्यायोचित अथवा इष्टानुकूल होगी साथ ही यह भी स्वतः स्पष्ट है कि यदि कोई प्लॉट्स अपेक्षाकृत अधिक चौड़ी सड़क पर स्थित हैं, तो उसका मूल्य वहाँ कम चौड़ी सड़क पर स्थित प्लॉट्स के प्रतिवर्ग मीटर मूल्य से अधिक होगा। स्पष्टतया यह प्राविधान ब्रोशर की शर्तों आदि में परिवर्तन का उल्लेख करता है। प्रस्तुत नजीर मूल्य दर में परिवर्तन से सम्बन्धित है न कि पी.एल.सी. से सम्बन्धित वर्तमान प्रकरणों में मूल दर में कोई परिवर्तन नहीं है, बल्कि बेहतर लोकेशन के प्लॉट्स हेतु पी.एल.सी. से सम्बन्धित है अतः इस प्रकरण में हस्तक्षेप का पर्याप्त आधार नहीं प्रतीत होता। तदनुसार बिन्दु संख्या: 02 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 03 बिन्दु संख्या: 03, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी को किसान प्रतिकर के मद में धनराशि का भुगतान किया जाना औचित्यपूर्ण है ? अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा अवैद्यानिक रूप से अतिरिक्त किसान प्रतिकर के मद में धनराशि की माँग की जा रही है, जिसके सम्बन्ध में मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद के समक्ष वाद योजित किया गया। अतिरिक्त किसान प्रतिकर की माँग को मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या: 28968 /2048, “MA. Shakuntla Educational and Welfare Society & Ors .V. State of U.P. & Ors” में पारित आदेश दिनांक 28-05-2020 के माध्यम से खारिज कर दिया गया।

अग्रणी शिकायत में विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 24-08-2023 WI कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड करते हुए अंकित किया गया है कि वर्ष, 2074 में विपक्षी ने राज्य सरकार को किसानों द्वारा प्रस्तुत माँग के सम्बन्ध में अवगत कराया गया, जिस क्रम में उ.प्र. सरकार द्वारा मंत्रियों की एक समिति बनाई गयी, जिनके द्वारा दिनांक 29-06-2044 को अपनी आख्थया प्रस्तुत की गयी, जिसमें यह प्राविधान किया गया था कि किसान अतिरिक्त 64.7 प्रतिशत प्रतिकर पाने के अधिकारी होगें, जो कि आवंटियों द्वारा देय होगा। आवंटियों eri vad आदेश के विरूद्ध मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद के समक्ष Re याचिका दायर की गयी, जिसमें मा. उच्च न्यायालय द्वारा आवंटियों के पक्ष में आदेश पारित किया गया, जिस कारण भी निर्माण कार्य बाधित रहा | मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद के vat आदेश के विरूद्ध विपक्षी द्वारा एस.एल.पी. के माध्यम से मा. सर्वोच्च न्यायालय के Page ] of 20 PBC 4 Je E-Court waa याचिका दायर की गयी। मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा vad याचिका पर दिनांक 49-05-2022 को अंतिम आदेश पारित किया गया। मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या: 28968 / 2048, “Ms. Shakuntla Educational and Welfare Society & Ors .V. State of U.P. & Ors” में दिनांक 28-05-2020 को निम्न आदेश पारित किया गयाः- "In the end, we conclude as under:- (i) The decision in the case of Gajraj as approved by Savitri Devi is not a judgement in rem which could have been applied to proceedings for acquiring the land under different notifications or for Y.E.I.D.A.;

(ii) the issuance of the Government Order dated 2908, 2074 and its acceptance by Y.E.LD.A. is patently illegal. It is violative of the provisions of the L.A. Act and is otherwise without jurisdiction as no such Government Order is liable to be issued in equity by the Government and that the policy behind it is unfair, unreasonable and arbitrary which is in violation of the provisions of the T.P. Act; and (iii) the aforesaid Government Order dated 29,086, 2074 as such is held to be invalid and liable to be ignored. Consequentially, all actions and demands of the Y.E.I.D.A. based upon it are held to be illegal. In view of above facts and circumstances, the impugned Government Order dated 29.08.204 is declared to be illegal and without jurisdiction and consequently all demands raised on its basis are quashed." उपरोक्त पारित आदेश, दिनांक 28-05-2020 से यह स्पष्ट है कि मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा किसानों को अतिरिक्त मुआवजा दिये जाने के सम्बन्ध में उ.प्र. सरकार के आदेश, दिनांक 29-08-2044 को खारिज किया जा चुका है। इसके उपरान्त उक्त आदेश, दिनाक 28-05-2020 के विरूद्ध योजित एस.एल.पी. a: 40045-0034 / 2020, “Yamuna Expressway Industrial Development Authority .V. Ms. Shakuntla Educational and Welfare Society & Ors.” में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 49-05-2022 को निम्न आदेश पारित किये गये:-

“70. In conclusion, we are of the considered view that the policy decision of the State Government as reflected in the said G.O. dated 29" August, 2074 and the Resolution of the Board of YEIDA dated 75/59/000७, 2074 were in the larger public interest, taking care of the concerns of the allottees as well as the farmers. As already discussed hereinabove, had the said decision not been taken, there was a hanging sword of the acquisition being declared unlawful. The development of the entire project was stalled on account of farmers’ agitation. Before taking the policy decision, the State Government, through the Chaudhary Committee, had done a wide range of deliberations with all th ete Page 2 of 20 E-Court stakeholders including the allottees, farmers and YEIDA. The policy decision was taken after taking into consideration all relevant factors and was guided by reasons. In any case, it is a settled position of law that in case of a conflict between public interest and personal interest, public interest will outweigh the personal interest. The High Court was therefore not justified in holding that the policy decision of the State was unfair, unreasonable and arbitrary. We are of the considered view that the High Court has erred in allowing the writ petitions. The present appeals, therefore, deserve to be allowed. 7. In the result, we pass the following order: (i) The appeals are allowed;

(ii) The impugned judgment and order dated 28" May, 2020, passed by the Allahabad High Court in Writ Petition No. 28968 of 208 and companion matters is quashed and set aside; (iii) The writ petitions filed by the respondents covered by the impugned judgment and order dated 28" May, 2020 passed by the Allahabad High Court are dismissed;” अतः उपरोक्त मा.सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश के अधीन किसान प्रतिकर की देयता होगी। तदनुसार बिन्दु संख्या: 03 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 बिन्दु संख्या: 04, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये शिकायतकर्तागण को रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु बाध्य किया जा सकता है अथवा नहीं?

अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये चेक लिस्ट जारी कर, cia डीड निष्पादित कराने हेतु दवाब बनाया जा रहा है। विपक्षी द्वारा मूल भूत सुविधायें, जैसे कि- पार्क, एस.टी.पी., रोड, बिजली, पानी आदि सुविधायें उपलब्ध नहीं करायी गयी है, जबकि शिकायतकर्तागण द्वारा tee प्लान /माँग-पत्र के अनुसार सभी भुगतान समय पर किये गये। विपक्षी द्वारा सेक्टर-48 एवं 20 में ले-आऊट को अंतिम रूप नहीं दिया गया है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना की सम्पूर्ण भूमि का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं किया गया है और जो भूमि विपक्षी के पास उपलब्ध है, वह विकसित और रहने योग्य नहीं है तथा योजना प्रारम्भ होने के 43 वर्ष उपरान्त भी कब्जे में नहीं है। विपक्षी द्वारा लीज डीड के निष्पादन के लिए विभिन्‍न तिथियों को पत्र जारी किये गये, जिस पर आवंटियों द्वारा उक्त पत्रों का जवाब देते हुए कहा गया कि परियोजना स्थल पर कोई विकास नहीं हुआ है। इसलिए आवंटीगण को cia डीड निष्पादित करने के लिए बाध्य नहीं किया जा सकता। Page 3 of 20 E-Court प्रश्नगत प्रकरणों में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य एवं प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज़ पर अपलोड / दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट होता हो कि वर्तमान समय में प्रश्नगत परियोजना का ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किया जा चुका हो। रेरा पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह पाया गया कि प्रश्नगत परियोजना में निर्माण कार्य प्रगति पर है, परन्तु पूर्ण नहीं है और रेरा में परियोजना के पूर्णता की तिथि 08-07-2024 प्रस्तावित है। रेरा अधिनियम की aR में प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व अंकित है।-

execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 7 of this Act; साथ ही रेरा अधिनियम की aRE-9(0) एवं (AL) में एलॉटीज़ के निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैं:- 7(70) Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be. (77) Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub- section (7) of section \7 of this Act." रेरा अधिनियम की ani-i7 निम्नवत्‌ है :- 77, (7) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (I), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws: Page 4 of 20 E-Court Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate." उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़/सेल डीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग / अपार्टमेन्ट / प्लॉट आदि का “ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना उक्त सर्टिफिकेट के न तो विधिपूर्वक कब्जा ही दिया जा सकता है एवं न ही “टाईटल ट्रान्सफर” सम्भव है। अतः समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए यह उचित होगा कि विपक्षी ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त करने के उपरान्त ही शिकायतकर्तागण के पक्ष में रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु चेक लिस्ट जारी करें तथा अन्यथा कार्यवाही रेरा अधिनियम के प्राविधानों के प्रतिकूल होगी।

तदनुसार बिन्दु संख्या: 04 निस्तारित किया जाता है। है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 05 बिन्दु संख्या: 08, इस आशय से विचरित किया गया है कि gar शिकायतकर्तागण को प्रश्नगत प्लॉट्स का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि et तो ब्याज की दर क्‍या होगी? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है। अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि आवंटन-पत्र, दिनांक 23-7:-2009 को जारी किया गया और ब्रोशर के अनुसार आवंटन-पत्र की तिथि से 04 वर्ष अर्थात्‌ दिनांक 22-44-2043 तक शिकायतकर्ता को कब्जा दिया जाना था, परन्तु वर्तमान में प्लॉट्स में मूल भूत सुविधायें उपलब्ध नहीं करायी गयी हैं और परियोजना के कुछ हिस्सों पर किसानों द्वारा खेती की जा रही है तथा वर्तमान में परियोजना में रहने योग्य नहीं है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्लॉट दिनांक 09-09-2040 को मूल आवंटी श्री कल्याण सिंह से शिकायतकर्ता के पक्ष में स्थानांतरित किया गया। विपक्षी की ओर से आवंटीगण द्वारा किश्तों का भुगतान विलम्ब से करने पर 44 प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्ब ब्याज अधिरोपित किया गया है अतः उक्त निर्धारित दर से शिकायतकर्ता भी विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी है। अतः शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत शिकायतों के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, ओ.सी.//सी.सी. सहित प्रश्नगत प्लॉट्स का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

अग्रणी शिकायत में विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा विभिन्‍न बाधाओं एवं कठिनाईयों के बावजूद विकास कार्य पूर्ण करने के बाद शिकायतकर्ता के पक्ष में पत्र, दिनांक 27-42-2022 प्रेषित करते हुए लीज़ डीड Page 5 of 20 E-Court के निष्पादन के उपरान्त किसी भी कार्य दिवस पर कब्जा प्राप्त करने हेतु विधिवत्‌ सूचित किया गया। रेरा एक्ट की धारा-48() में प्राविधान है किः- "Section 46, Return of Amount and Compensation- (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building: - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed."

इस प्रकार आवंटी को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत प्लॉट्स का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। अग्रणी शिकायत में पत्रावली पर शिकायतकर्ता (रूपिन्दर कौर) द्वारा मूल आवंटी श्री कल्याण सिंह के पक्ष में जारी आवंटन पत्र, दिनांक 23-44-2009 की छायाप्रति दाखिल है, जिसमें कब्जे के सम्बन्ध में निम्नलिखित seed है — "The Possession of the allotted plot in case of Payment Plan 4, Payment Plan 2 or opting for cash down options, will be handover only after deposition of 75% of the total premium of the allotted plot or after 04 years from the date of the issue of this latter, whichever is later." उपरोक्त WAR के अवलोकन से विदित है कि मूल आवंटी को आवंटन-पत्र जारी होने से 75 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किये जाने के बाद अथवा 04 वर्ष में, जो भी बाद में हो कब्जा दिया जाना था। शिकायतकर्ता (रूपिन्दर कौर) के प्रकरण में मूल आवंटी श्री कल्याण सिंह को आवंटन संख्या: YEA0I8688, सेक्टर--20, पॉकेट-7 में प्लॉट संख्या: 264, जिसका क्षेत्रफल 300 वर्ग मीटर आवंटित किया गया था, जिसके सम्बन्ध में आवंटन पत्र, दिनांक Page 6 of 20 E-Court

23—4i-2009 को जारी किया गया, जो कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनाक शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनाक 09—-09-200 को स्थानांतरित किया गया। अग्रणी प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा 75 प्रतिशत धनराशि दिये जाने के सम्बन्ध में कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है और न ही विपक्षी द्वारा इस सम्बन्ध में कोई आपत्ति की गयी है। उपर्युक्त के सम्बन्ध में मा.सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 2387 /2003 (सिविल अपील संख्या: 2382/2003 एवं सिविल अपील संख्या: 3443/2003 सहित) "हरियाणा अर्बन डेवलपयेन्ट अथॉरिटी बनाम wer we में पारित आदेश, दिनांक 23-40-2008 के प्रस्तर-07 में अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"Respondents in the three appeals are not the original allottees. They are re- allottees to whom re-allotment was made by the appellant in the years 7994, 7997 and 7996 resepctively. They were aware, when the plots were re-alloted to them, that there was delay (either in forming the layout itself or delay in delivering the allotted the plot on account of encroachment etc.). In spite of it, they took re- allotment. Their cases cannot be compared to cases of original allottees who were made to wait for a decade or more for delivery and thus put to mental agony and harassment. They were aware that time for performance was not stipulated as the essence of the allotment of contract and the original allottees had accepted the delay. The appellant offered posession to respondents (re-allottee) and they took possession of the respective plots on 27.6. 2002, 24.3.2000 and 43.9./999 respectively. They aproached the District Forum in 4997, within a short period from the dates of re-allotment in their favour. They had not paid the full price when they approached the District Forum. In the circumstances, having regard to the priniciples laid down by this Court in Ghaziabad Development Authority v. Balbir Singh- 2004 (5) SCC 65, Darsh Kumar (supra) and Bangalore Development Authority v. Syndicate Bank - 2007 (6) SCC 774, we are of the view that the award of the interest was neither warranted nor justified.

चूंकि अग्रणी शिकायतकर्ता (रूपिन्दर कौर) के पक्ष में yea प्लॉट, दिनांक 09-09-2040 को स्थानांतरित किया गया। ऐसी स्थिति में उक्त प्लॉट स्थानांतरित किये जाने की तिथि 09-09-2040 से 04 वर्ष में अर्थात्‌ दिनांक 09-09--2044 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि अथवा अब तक प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा नहीं दिया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या: 6649-50 / 2048, “M/s. Supertech Ltd. Versus Rajni Goyal” में मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that Page 7 of 20 E-Court the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 09-09-2044 + t096 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) + 529 (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) अर्थात्‌ दिनांक 47-4-2024 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, मा.बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Weelkamal Realtors Suburban Pyt. Ltd. .V. Union of India & Ors.” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है fe "Section 78(/(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable."

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि wed द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अधीन दिनांक 72-70-20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 अधिसूचित की गयी हैं, जिसमें देय ब्याज दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित #८7+7 प्रतिशत निर्धारित की गयी है जिसे Page 8 of 20 Soe E-Court मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या: सी: 9:20/2020, “Habitech Infrastructure Ltd. .V. State Of U.P. & Ors.” में भी उचित एवं विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+I प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से । प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदनुसार बिन्दु संख्या: 05 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश \, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को आवंटित प्लॉट्स की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र एवं ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34-04-2025 तक ओ.सी / सी.सी. सहित भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें।

2. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह रेरा अधिनियम की धारा-१7 के अधीन बिना ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये शिकायतकर्तागण को प्रश्नगत प्लॉट्स की रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु बाध्य नहीं करेंगे और ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त कर, चेक लिस्ट जारी करते हुए दिनांक 3t-0t-2025 तक शिकायतकर्तागण के पक्ष में रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। 3. विपक्षी, शिकायतकर्ता (रूपिन्दर कौर) को दिनांक og-09-20i4 + 096 दिन (निस्तारण बिन्दु dear ot के अनुसार) + 520 (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) अर्थात्‌ दिनांक 47-4-2024 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर McLR+ प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्तागण को वापस की जायेगी afsi9 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्तागण द्वारा यदि अनुबन्धानुसार अथवा कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुरूप उपर्युक्तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी, साथ ही जिन प्रकरणों में प्लॉट हस्तान्तरण के माध्यम से प्राप्त किये गये है, तो उन प्रकरणों में हस्तान्तरण की अनुमति YEIDA द्वारा दिये जाने की तिथि से 04 वर्ष के उपरान्त विलम्ब ब्याज की Page 9 of 20 Pie , i - 0. E-Court

गणना की जायेगी। इसके अतिरिक्त निस्तारण बिन्दु संख्या: 04, पृष्ठ संख्या: 09 एवं i0 के अनुसार प्रत्येक मामलों में फोर्स मैज्योर के मद में गणना की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(6७)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटियों के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। समस्त शिकायतों में किसान प्रतिकर की देयता मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश, दिनांक 49--05-2022 के अधीन होगी। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर संलग्न की जायें एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व विलम्ब ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी | इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38, 40(2), 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। शिकायतकर्तागण को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि दिनांक 34-04-2025 तक विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्तागण Rt पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करेंगे।

प्रश्नगत शिकायतों में इस पीठ द्वारा यदि, यथास्थिति बनाये रखने हेतु, आदेश पारित किये गये हैं तो उसे समाप्त किया जाता है। उभय पक्षगण, अपना-अपना वाद व्यय स्वयं वहन करेंगे। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 49-42-2024. Pe ““भूसरेड्डी) aa, उ.प्र. रेरा Page 20 of 20