E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ-04-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCR44/06/09974/2023 विक्रम सिंह एवं अनुजा सिंह बनाम महागुन (इंडिया) प्रा.लि. निर्णय शिकायतकर्ता का परिवाद अन्तिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 24-04-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री अदा खुर्शीद उपस्थित हुईं तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री wre कुमार उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनने के उपरान्त, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 24-04-2025 को ही सुरक्षित की गयी। प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा wera यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 की धारा-34 के अन्तर्गत शिकायत योजित की गई है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 42-06-2045 को विपक्षी की परियोजना "Mahagun Manorial” गौतमबुद्धनगर में यूनिट संख्या: 907, Condominium A बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत रू.2,49,94,460,/- है और शिकायतकर्ता द्वारा &.t,99,77,568/— की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा बी.बी.ए./अनुबन्ध के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा ऑफर, दिनांक 34-42-2049 से पूर्व किया जाना था, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा अभी तक कब्जा ऑफर नहीं किया गया है और न ही सक्षम प्राधिकरण से कोई एन.ओ.सी. एवं ओ.सी. प्राप्त किया गया है। विगत 04 वर्षों से विपक्षी कम्पनी द्वारा सक्षम प्राधिकरण से कोई आवश्यक अनुमोदन प्राप्त नहीं किया गया है और विपक्षी द्वारा अप्रैल, 2022 से प्री-ई.एम. Page | of 2 E-Court आई. का भुगतान करना बन्द कर दिया गया है, जबकि प्रश्नगत यूनिट सबवेंशन स्कीम के अन्तर्गत बुक करायी गयी थी तथा पत्र, दिनांक 43-2-2048 के अनुसार विपक्षी कम्पनी द्वारा ऑफर ऑफ पोजेशन की तिथि तक प्री-ई.एम.आई. का भुगतान किया जाना था, परन्तु परियोजना अभी भी पूर्ण नहीं हुई है, जबकि कब्जे की निर्धारित तिथि 33-42-2049 थी। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा विपक्षी कम्पनी को बैंक ऋण की प्री-ई.एम.आई. का भुगतान करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा प्रत्युत्तर, दिनांक t6-05—2024 तथा दिनांक 30-08-2024 दाखिल करते हुए, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति की गयी है और कहा गया है कि 04 वर्ष से अधिक का विलम्ब होने के बाद भी विपक्षी कम्पनी द्वारा अभी तक शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। .शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न विधिव्यवस्थाओं का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि विपक्षी कम्पनी ने अपने पत्र, दिनांक i3-72-208 के माध्यम से यह स्वीकार किया था कि शिकायतकर्ता को बैंक द्वारा निर्धारित अवधि के लिए कोई प्री-ई.एम.आई. का भुगतान नहीं किया जाना है और यदि दिनांक 34-72-209 से आगे किसी भी ऐसे कारकों की वजह से विलम्ब होता है, जो उचित नियंत्रण से परे है, तो ऐसी स्थिति में विपक्षी कम्पनी, विषयगत फ्लैट के कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता को लागू प्री-ई.एम.आई. का भुगतान करेगी। विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रारम्भ में कुछ महीनों के लिए अनियमित आधार पर प्री-ई.एम.आई. का भुगतान किया गया, जिससे सिबिल स्कोर पर गलत प्रभाव पड़ा। इस प्रकार, अप्रैल, 2022 से शिकायतकर्ता स्वयं प्री-ई-एम.आई. का भुगतान कर रहा है। विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र में अंकित किये गये समस्त तथ्यों एवं अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख कर, शीघ्र प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा विपक्षी कम्पनी को कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक अवशेष धनराशि के साथ-साथ प्री-ई.एम.आई. का भुगतान करने हेतु निर्देशित किये जाने और विपक्षी कम्पनी को कब्जे की निर्धारित तिथि से कब्जे की वास्तविक हस्तांतरण की तिथि तक अधिनियम के अन्तर्गत प्रस्तावित प्री-ई.एम.आई. की दर एवं विलम्बित कब्जे के प्रभार की दर के मध्य अन्तर धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में स्टेटमेन्ट ऑफ अकाउन्ट की प्रति, विपक्षी कम्पनी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में जारी पत्र, दिनांक 43-2--208 की प्रति, आवंटन-पत्र, दिनांक os—o9-20i5 की प्रति, त्रिपक्षीय अनुबन्ध-पत्र, दिनांक o8—t0-20:5 की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 04-02-2024 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत परियोजना में "Pre-Emi till Possession" Page 2 of 2 PE 4 o E-Court Gre प्लॉन के अन्तर्गत प्रश्नगत परियोजना "Mahagun Manorial" में यूनिट संख्या: 907, ciak—Westminster Palace में बुक करायी गयी थी, जिसके सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक os—o9-20i5 को निष्पादित व हतस्ताक्षरित gal शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत रू.2,24,74,764,/- के सापेक्ष ®.,99,77,568 //- की धनराशि का भुगतान किया गया है। आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक 08-09-2045 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 34-42-2049 तक फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन दिया जाना था। विपक्षी कम्पनी द्वारा शिकायतकर्ता से कई बार सम्पर्क किया और शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु, दिनांक 05-04-2023, दिनांक 40-05-2023 एवं दिनांक 40-06-2023 को अनुस्मारक एवं माँग-पत्र प्रेषित किये गये, परन्तु उक्त पत्रों को स्वीकार करने के बावजूद शिकायतकर्ता आज तक अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने में विफल रहा और विपक्षी कम्पनी से कभी सम्पर्क नहीं किया।

विपक्षी कम्पनी का यह भी कहना है कि वह नियमित रूप पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार बैंक को प्री-ई.एम.आई का भुगतान कर रहा है। इसलिए विपक्षी, शिकायतकर्ता को किसी भी विलम्बित अवधि के ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं है। प्रश्नगत परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। विमुद्रीकरण, दिलली-एन.सी.आर. में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण एवं राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाने के लिए दिये गये निर्देश, aifts—i9 आदि कारणों से प्रश्नगत परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न विधिव्यवस्थाओं तथा रेरा प्राधिकरण द्वारा अन्य शिकायतों में पारित आदेशों एवं रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-49(6) एवं धारा-49(0) का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध की शर्तों का उल्लंघन किया गया है, क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा अभी तक अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है, जिसके कारण विपक्षी कम्पनी को भारी वित्तीय हानि उठानी पड़ी। इन आधारों पर विपक्षी कम्पनी द्वारा userid शिकायत खारिज किये जाने तथा सम्बन्धित प्राधिकारियों से आवश्यक प्रमाण-पत्रों एवं एन.ओ.सी. के साथ प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु दिसम्बर, 2024 तक का समय प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन-पत्र, दिनांक 08--09-2045 की प्रति, उपर्युक्त वर्णित अनुस्मारक /माँग-पत्रों की प्रतियाँ, लेजर, रेरा द्वारा अन्य शिकायतों में पारित आदेशों की प्रतियाँ, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्को को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का सम्यूक परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दुओं पर विचार किया:- Page 3 02 4 E-Court ॥ क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2... क्‍या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी? निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 बिन्दु संख्या: 04, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई हैं? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। विमुद्रीकरण, दिल्‍्ली-एन.सी.आर. में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण एवं राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाने के लिए दिये गये निर्देश, aifas—-t9 आदि कारणों से प्रश्नगत परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। विपक्षी द्वारा उपर्युक्त के कथन के समर्थन में विभिन्‍न विधिव्यवस्थाओं तथा रेरा प्राधिकरण द्वारा अन्य शिकायतों में पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है। उपर्युक्त स्थगनादेश सम्बन्धी अपने दावे तथा समस्त अभिकथनों के समर्थन में विपक्षी द्वारा कोई साक्ष्य/ अभिलेख प्रस्तुत नहीं किये गये हैं। अतः उपर्युक्त आधार ग्राहय नहीं है।

मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 /4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-20॥9 में निम्नलिखित निर्देश दिये a “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्‍त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: t3029/t985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “In the affidavit dated 05.42.2079, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- ४2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2078) 8 days in the month of December were in severe Page 4 of 2 Coats E-Court

AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban.imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein Strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality 99 levels persist in severet+/emergency category for 48 hours or more. Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

पर्यावर्णय आधार पर मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-7-20:9 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश, दिनांक 09-42-20॥9 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन (66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44--02-2020 तक Ua 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्यायोचित नहीं होगा। इसलिए यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनों अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है। अतः इस अवधि में कुल-35 दिन + 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है तथा 68 दिन की अवधि के लिए ब्याज की गणना नहीं की जायेगी | इसके अतिरिक्त समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06-06-2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु, दिनाक 25-03-2020 से 06 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25-09-2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर SCH के कारण मानी जायेगी।

अत: उपर्युक्त के दृष्टिगत दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। qq बिन्दु संख्या: 04 Pena किया जाता है। Page 5 of 2 E-Court निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को gemma यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है?

शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा बी.बी.ए./अनुबन्ध के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा ऑफर, दिनांक 3i-72-20:9 W ye fear जाना था, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा अभी तक कब्जा ऑफर नहीं किया गया है और न ही सक्षम प्राधिकरण से कोई एन.ओ.सी. एवं ओ.सी. प्राप्त किया गया है। विगत 04 वर्षों से विपक्षी . कम्पनी द्वारा सक्षम प्राधिकरण से कोई आवश्यक अनुमोदन प्राप्त नहीं किया गया है और विपक्षी द्वारा अप्रैल, 2022 से प्री-ई.एम.आई. का भुगतान करना बन्द कर दिया गया है, जबकि प्रश्नगत यूनिट सबवेंशन स्कीम के अन्तर्गत बुक करायी गयी थी तथा पत्र, दिनांक 43-42-2048 के अनुसार विपक्षी कम्पनी द्वारा ऑफर ऑफ पोजेशन की तिथि तक प्री-ई.एम.आई. का भुगतान किया जाना था, परन्तु परियोजना अभी भी पूर्ण नहीं हुई है, जबकि कब्जे की निर्धारित तिथि 3:-72-2079 थी। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा gerd यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा विपक्षी कम्पनी को बैंक ऋण की प्री-ई.एम.आई. का भुगतान करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा प्रत्युत्तर, दिनांक t6-05—2024 तथा दिनांक 30-08-2024 दाखिल करते हुए, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति की गयी है और कहा गया है कि 04 वर्ष से अधिक का विलम्ब होने के बाद भी विपक्षी कम्पनी द्वारा अभी तक शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न विधिव्यवस्थाओं का Geeks करते हुए कहा गया है कि विपक्षी कम्पनी ने अपने पत्र, दिनांक 43-72-20I8 के माध्यम से यह स्वीकार किया था कि शिकायतकर्ता को बैंक द्वारा निर्धारित अवधि के लिए कोई प्री-ई.एम.आई. का भुगतान नहीं किया जाना है और यदि दिनांक 3:-2-209 से आगे किसी भी ऐसे कारकों की वजह से विलम्ब होता है, जो उचित नियंत्रण से परे है, तो ऐसी स्थिति में विपक्षी कम्पनी, विषयगत फ्लैट के कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता को लागू प्री-ई.एम.आई. का भुगतान करेगी। विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रारम्भ में कुछ महीनों के लिए अनियमित आधार पर प्री-ई.एम.आई. का भुगतान किया गया, जिससे सिबिल स्कोर पर गलत प्रभाव पड़ा। इस प्रकार, अप्रैल, 2022 से शिकायतकर्ता स्वयं प्री-ई.एम.आई. का भुगतान कर रहा है। विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र में अंकित किये गये समस्त तथ्यों एवं अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख कर, शीघ्र प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा विपक्षी कम्पनी को कब्जा Page 6 of 2 924 + E-Court

ऑफर किये जाने की तिथि तक अवशेष धनराशि के साथ-साथ प्री-ई.एम.आई. का भुगतान करने हेतु निर्देशित किये जाने और विपक्षी कम्पनी को कब्जे की निर्धारित तिथि से कब्जे की वास्तविक हस्तांतरण की तिथि तक अधिनियम के अन्तर्गत प्रस्तावित प्री-ई.एम.आई. की दर एवं विलम्बित कब्जे के प्रभार की दर के मध्य अन्तर धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 04-02-2024 दाखिल करते हुए कहा गया कि प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक 08-09-2045 को निष्पादित एवं हस्ताक्षरित हुआ। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नतत यूनिट की कुल कीमत रू.2,24,74,764,/- के सापेक्ष %.,99,77,568/— की धनराशि का भुगतान किया गया है। आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक 08—09-205 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 34-42-2049 तक फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन दिया जाना था। विपक्षी कम्पनी द्वारा शिकायतकर्ता से कई बार सम्पर्क किया और शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु, दिनांक 05-04--2023, दिनांक 40-05--2023 एवं दिनांक 40--06-2023 को अनुस्मारक एवं माँग-पत्र प्रेषित किये गये, परन्तु उक्त पत्रों को स्वीकार करने के बावजूद शिकायतकर्ता आज तक अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने में विफल रहा और विपक्षी कम्पनी से कभी सम्पर्क नहीं किया। विपक्षी कम्पनी का यह भी कहना है कि वह नियमित रूप पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार बैंक को प्री-ई.एम.आई का भुगतान कर रहा है। इसलिए विपक्षी, शिकायतकर्ता को किसी भी विलम्बित अवधि के ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं है। इन आधारों पर विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने तथा सम्बन्धित प्राधिकारियों से आवश्यक प्रमाण-पत्रों एवं एन.ओ.सी. के साथ प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु दिसम्बर, 2024 तक का समय प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है, परन्तु उक्त अवधि वर्तमान में व्यतीत हो चुकी है। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-48(१) में प्राविधान है किः-

"Section 46, Return of Amount and Compensation- (7) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building: - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as Poe aa Page 7 of 2 ee) . 4 E-Court the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार आवंटी को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता की मूल शिकायत में मुख्य अनुतोष प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के सम्बन्ध में है।

ual पर उपलब्ध उभय पक्षों के मध्य निष्पादित एवं हस्ताक्षरित आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक 08-09-2045 के खण्ड “कब्जा” तथा प्रस्तर-40) के अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा, दिनांक 34-42-20:9 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि अथवा अब तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है इस, सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या: 6649-50 / 2048, “M/s. Supertech Ltd. Versus Rajni Goyal” में मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपर्युक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी है।

ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 34-42-20I9 में 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 09-03-2020 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा ओ.सी. / सी.सी. सहित विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। Page 8 of 2 Z E-Court जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. Versus Union of India & Ors.” में अभिनिर्धारित किया गया है किः- "Section 7807) (0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such

time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money." अत: उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अधीन दिनांक 42-40-2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 अधिसूचित की गयी हैं, जिसमें देय ब्याज दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित ॥८7#+7 प्रतिशत निर्धारित की गयी है, जिसे मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या: सी: 9420 /2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित व विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर #८7/2+7 प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से । प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है।

इसके अतिरिक्त विपक्षी / प्रमोटर को जो धनराशि शिकायतकर्ता को अदा की जानी है, उसमें से आयकर अधिनियम का आधार लेकर टी.डी.एस. की कटौती नहीं कर सकता है, क्योंकि sar धनराशि को डिक्रिटल (Decretal) धनराशि के रूप में रेरा द्वारा शिकायतकर्ता के हक में प्रदान किया गया है। इस सम्बन्ध में मा. उच्च न्यायालय, हिमाचल प्रदेश द्वारा aang A बनाम हिमाचल प्रदेश आवास विकास परिषद 2077 SCC OnLine HP 5204 के मामले में निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- Page 9 of 2 E-Court “The following interesting questions arise for decision in the present case: 2. Whether, on the facts and in the circumstances of the case, the hon'ble Tribunal was right in holding that the interest paid or credited by the Housing Board to its allottees (payees) was of capital nature and thus not subject to deduction of tax at source when as per law it is the recipient (payee) who can decide if a particular receipt (interest in this case) is of revenue or capital in nature ve

9. While taking this view we are relying upon the judgment of the apex court in Bikram Singh v. Land Acquisition Collector (7997 224 ITR 557 (SC). In the case before the apex court, the question was whether the interest paid to the persons whose land had been compulsorily acquired under sections 28 and 34 of the Land Acquisition Act was a revenue receipt or a capital receipt. The apex court held that though it was termed as interest on delayed payment, it was actually a revenue receipt and, therefore, the provisions of section /944 of the Income tax Act would have no application. It would be pertinent to mention that the National Consumer Disputes Redressal Commission in Revision Petition No. 2244 of 7999 titled as Ghaziabad Development Authority v. Dr. N. K.Gupta (2002) 258 ITR 337 (NCDRO©) under similar situation held that when the State Commission directed payment of interest to the allottees for delayed completion of flats the same did not fall within the purview of section 7944 of the Income-tax Act. 40, In the present case, the allottees had not given the money to the Board by way of deposit nor had the Board borrowed the amount from the allottees. The amount was paid under a self-financing scheme for construction of the flat and the interest was paid on account of damages suffered by the claimant for delay in completion of the flats.

II. In view of the above discussion, we answer both the questions in favour of the assessee and against the Revenue. The appeal is accordingly dismissed with no order as to costs.” इसी प्रकार मा. राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग द्वारा भी एस्टेट ऑफीसर ग्रेटर merch क्षेत्रीय विकास ग्राधिकरण व अन्य बनाम WRI YET, 2020 SCC OnLine NCDRC 278 के मामले में समान न्यायिक सिद्धान्त प्रतिपादित किया गया है। उपर्युक्त वर्णित दोनों मामलों में प्रतिपादित न्यायिक सिद्धान्त को पुनः मा. उच्च न्यायालय, बम्बई द्वारा भी साईनाथ Wawa सरोड़े व अन्य बनाम स्टेट ऑफ महाराष्ट्र व अन्य 20627 SCC OnLine Bom 2798 के मामले में दोहराया गया है। निर्णय के सुसंगत प्रस्तर निम्नवत्‌ है- 28. Coming to the admitted facts of the present case we hold that the amounts payable being in effect a refund of the amounts paid by the petitioners to Respondents 4 to 7, along with compensatory interest thereon, such a relationship does not spell out a debtor-creditor relationship nor is the payment made OMS Page 0 of 2 E-Court Respondents 4 to 7 to the petitioners one in discharge of any pre-existing obligation, so as to attract Section 2(28-A) of the IT Act. We are in respectful agreement with the judgment of the Kerala High Court in Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT [Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT, 2075 SCC OnLine Ker 78597/ which takes the same view, in facts similar to those that we are dealing with in the present matter.

29. In view of the above, we hold that the compliance of Respondents 4 to 7 with the schedule of payments under the consent terms dated 4-3-2027 and our order dated 4-3-2027, is to be made without making any deduction of tax at source. Respondents 4 to 7 are directed to pay to the petitioners the balance sum of Rs 5,05,989 deducted from the 5th instalment which became due on 20-7-2027, in compliance with the consent terms, within a period of one week from today. तदनुसार बिन्दु संख्या: 02 Pena किया जाता है। उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैः- आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी./सी.सी. सहित भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए, शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प Yow प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 3i-72-20:9 में 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 09-03-2020 से site. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा ओ.सी. /सी.सी. सहित विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी।

कोविड-49 के कारण “फोर्स मैज्योर” पीरियड के दृष्टिगत, दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। ह विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-2(»४)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को fear जायेगा। अतः विलम्बित Page I] of 2 Casa ‘ भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी #८7#-7 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वे उनके द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में जारी पत्र, दिनांक 43-72-208 तथा त्रिपक्षीय अनुबन्ध-पत्र, दिनांक 28-0-205 के अनुसार ओ.सी./सी.सी. सहित विधिक कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक सम्बन्धित बैंक / वित्तीय संस्था को प्री-ई.एम.आई. का भुगतान करना सुनिश्चित करें तथा यदि पूर्व में किसी किश्त का भुगतान नहीं किया गया है अथवा विपक्षी का विधिक उत्तरदायित्व होने के बाद भी शिकायतकर्ता द्वारा सम्बन्धित बैंक/ वित्तीय संस्था को किया गया हो, तो उसका समायोजन विधिक कब्जा ऑफर करते समय करना सुनिश्चित करें।

विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को ओ.सी./ सी.सी. सहित vera यूनिट का भौतिक कब्जा दिये जाते समय सभी चार्जेज आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार प्राप्त करने का अधिकारी है। विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 46--07-2025. Pte 4 5 अध्यक्ष,, उ.प्र. RT Page 2 of 2