उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- Slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या कफ यूनिट न0 | जमा धनराशि vo | आवंटन» | अनुबंधानुसार | वांछित zo फ्लैट बायर | कब्जा दिये अनुतोष एग्रीमेंट की जाने की तिथि तिथि I, पिटर44060986/2023 | शोभिता सिंह व. | E-704 | Bo 27,73,060/ | 29.04.2074 | 24 माह यूनिट का अनुभव सिंह | तथा 00. कब्जा व माह अनुग्रह | विलम्बित अवधि a | अवधि का साथ अर्थात | ब्याज अक्टूबर दिलाये जाने 2043 का अनुरोध किया गया है। बनाम पटेल एडवांस जेबी शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी..के' विरुद्ध' यूनिट कॉ*क॒ब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु -यह शिकायत संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता *क्ा कथन, है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना NEOTOWN एप्त450- में यूनिट संख्या ६-704 बुक करायी गयी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि Bo 24,73,060//-का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना में मई 2040 में यूनिट बुक करायी गयी थी। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष 80 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा विपक्षी की परियोजना न्यूटाउन फेज-4 का ओ.सी/सी.सी जारी किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में आवंटन,/ फ्लैट बायर एग्रीमेंट व रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- Z —_——= f=) 4 क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) विपक्ष द्वारा जारी रसीद रसीद संख्या 0035 48.05.2040 रु0 50,000 / रसीद संख्या 4650 04.08.2040 BO 2,23,805 / रसीद संख्या 3960 08.44.2044 रु०0 75,000/ रसीद संख्या 4764 24.06.2043 रु0 7,50,270/ रसीद संख्या 6267 44.03.2044 रु0 2,76,472/ रसीद संख्या 7334 20.2.2044 रु0 2,80,239/ डीडी485860 28.04.2047 BO 2,80,254 / रसीद संख्या 44684 22.09.2047 BO 2,37,020/ कुल योग : रु० 2,73,060 / विपक्षी दिनांक 2.:4.2023 को पीठ के समक्ष उपस्थित हुए। विपक्षी को लिखित जवाब दाखिल किये जाने हेतु पर्याप्त अवसर दिये गये परन्तु विपक्षी द्वारा प्रकरण में लिखित जवाब दाखिल नहीं किया गया जिस कारण पीठ द्वारा दिनांक 42.06.2024 को विपक्षी का लिखित जवाब दाखिल करने का अवसर समाप्त कर दिया गया। तत्पश्चात विपक्षी द्वारा लिखित जवाब भौतिक रूप से रेरा कार्यालय में दाखिल किया गया। चूंकि विपक्षी का लिखित जवाब दाखिल करने का अवसर पूर्व में समाप्त किया जा चुका है जिस कारण विपक्षी, द्वार दाखिल लिखित जवाब संज्ञान में लिया जाना न्यायोचित: नहीं Se | विपक्षी को लिखित बहस दाखिल किये जाने हेतु अवसर प्रदान किया गया। विपक्षी द्वारा लिखित बहस भौतिक रूप 'से रेरा कार्यालय में दाखिल की गयी जो पत्रावली पर उपलब्ध है।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट संख्या 704 टॉवर-ई-4 में बुक करायी गयी थी जिसके सापेक्ष दिनांक 29.04.2044 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी परियोजना पूर्ण करने में असमर्थ है जिस कारण वह शिकायतकर्ता को Rows करने को तैयार है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि भूमि से सम्बन्धित याचिका संख्या 27508 /200 माननीय सर्वोच्च न्यायालय में विचाराधीन थी। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा याचिका का निस्तारण करते हुए भूमि पर कार्य प्रारम्भ किये जाने का आदेश पारित किया गया। विपक्षी को दिनांक 26.44.2045 को ua प्राप्त हुआ कि माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा विवाद का निस्तारण करते हुए भूमि मालिक को अतिरिक्त कम्पनसेशन दिये हक -

जाने का आदेश पारित किया गया है। विपक्षी ने कथन किया कि भूमि विवाद, नोट बंदी, दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण होने से निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध, कोविड-49 महामारी के कारण परियोजना विलम्बित हुयी है। विपक्षी ने फोर्स Avie के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा बिक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य सिविल अपील संख्या o40/20i7 में पारित आदेश, उ.प्र.रेरा पीठ-4 द्वारा शिकायत संख्या एनसीआर445 / 44 / 85434 ,// 2024 सुनील कुमार जैन बनाम एम आर मित्तल व शिकायत संख्या एनसीआर।44 / 09 // 64244 /2020 निखिल सिंघल बनाम मैसर्स गौर aaa हाई-टेक इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा.लि. में पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 34.04.2049 से 30.42.2022 तक एन.जी.टी के आदेश के कारण निर्माण कार्य बंद होने, 446 दिनों का अतिरिक्त जिसमें मान. सर्वोच्च न्यायालय के आदेश से व कोविड महामारी के कारण निर्माण कार्य बंद होने का फोर्स मैज्योर लाभ दिये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी उपरोक्त कारणों से शिकायतकर्ता को कब्जाँ उपलब्ध कराने में असमर्थता जताते हुए शिकायतकर्ता को 4 से 6 'बराबर॑ किश्तों में सितम्बर. 2025 से धनराशि वापस किये जाने का उल्लेख किया गया है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को सितम्बर 2025 से 4 से 6 बराबर विश्तों, में धनराशि वापस किये जाने हेतु अनुमति दिये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्षों के तर्को को सुना गया। उभयपक्ष के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये जाते हैं :- 4. क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ?

2. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या-4 :- प्रश्न Se इस तथ्य पर विरचित है कि क्‍या रेरा रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “ead =a प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स प्रा० लि0 बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें we रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "54. From the scheme of the Act 20] 6, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected, At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम amen से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण प्रत्न--संम्प्रवर्तक...द्वारा प्राप्त नहीं; किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभावःरहेगा | यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन tiga” परियोजनायें निश्चित wea रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना et RA पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा yeaa परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRI7256 है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार प्रश्न Wet निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु oo 4 विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा परियाजना विलम्बित होने का कारण माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगायी गयी रोक के आदेश, एनजीटी द्वारा जारी आदेश व कोविड-49 महामारी को बताया गया है। फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :-

" प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो.)“को बिलम्ब की अवधि माना जाएगा |" माननीय सर्वोच्च ॥ न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India? F पारित आदेश, दिनांक 04-74-20I9 4 निम्नलिखित निर्देश दिये हैः-' “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 3029,/4985 में पारित आदेश दिनांक 09-2-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “in the affidavit dated 05.42.2049, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQ| category and further a bank on construction activities may be 5 नाक 7“. imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. ”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-4-20:9 से दिनांक 44--02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-4-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक Wa 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि var अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त्न, वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में*हुए विलम्ब॒“के-लिए-विपंक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसक़ा लाभ पाने का अधिकारी है। | इसके अतिरिक्त कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से. 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने ( अधिकारी है। तद्नुसर ye सख्या 2 निस्तारित किया जाता है। बनना 6 निस्तारण प्रश्न संख्या 3--: प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? ॥ शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 29.04.20 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ। अनुबंध पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा 24 माह तथा 06 माह अनुग्रह अवधि के साथ दिया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि उभयपफक्षों के मध्य दिनांक 29.04.20 को फ्लैट बायर Wie निष्पादित हुआ जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा 24 माह तथा 06 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात अक्टूबर 2043 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी की ओर से परियोजना पूर्ण किये जाने के सम्बन्ध में ओ.सी/सी.सी की प्रति दाखिल-नहीं की गयी है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना अभी पूर्ण नहीं है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा .लिखित बहस में यह तर्क प्रस्तुत किया गया है fae शिकाय्रतकर्ता को 04 से 06 बराबर किश्तों में धनराशि वापस करने को तैयार है।

उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 42 वर्ष से अधिक का विलम्ब किया गया है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। | जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Ho 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser प्र —_—_—S could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed’on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के. बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि Wales द्वारा sad धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 77.40.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wee o2(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India 8 ————— प्र: +]% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice!" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४८॥२+प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-3 faa किया जाता है।

उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश i. विपक्षी को आदेशित*किया crane fae आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनौके भीतर 'शिकायत॒कर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट>आओवंटन' पेत्र/अनुबंध “के० अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी सहित यूनिट का कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प You प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2. विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 04.4.2043 से 30.04.2047 तक अनुबंधानुसार .विलम्ब ब्याज देय होगा। उसके उपरांत दिनांक 04.05.2047 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि रु० 24,73,060,/ (र० vase लाख तिहत्तर हजार साठ) पर ध४८॥२+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय eS बनकर धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की

जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029 /i985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(za)(i के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी धटा१++ प्रतिशत की ब्याज दर से. ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी..है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी<दर से गणज्ञा-की .जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पंदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा IRL GRA प्रांविधानों के.अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6 विन (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर 0

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- Slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या कफ यूनिट न0 | जमा धनराशि vo | आवंटन» | अनुबंधानुसार | वांछित zo फ्लैट बायर | कब्जा दिये अनुतोष एग्रीमेंट की जाने की तिथि तिथि I, पिटर44060986/2023 | शोभिता सिंह व. | E-704 | Bo 27,73,060/ | 29.04.2074 | 24 माह यूनिट का अनुभव सिंह | तथा 00. कब्जा व माह अनुग्रह | विलम्बित अवधि a | अवधि का साथ अर्थात | ब्याज अक्टूबर दिलाये जाने 2043 का अनुरोध किया गया है। बनाम पटेल एडवांस जेबी शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी..के' विरुद्ध' यूनिट कॉ*क॒ब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु -यह शिकायत संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता *क्ा कथन, है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना NEOTOWN एप्त450- में यूनिट संख्या ६-704 बुक करायी गयी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि Bo 24,73,060//-का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना में मई 2040 में यूनिट बुक करायी गयी थी। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष 80 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा विपक्षी की परियोजना न्यूटाउन फेज-4 का ओ.सी/सी.सी जारी किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में आवंटन,/ फ्लैट बायर एग्रीमेंट व रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- Z —_——= f=) 4 क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) विपक्ष द्वारा जारी रसीद रसीद संख्या 0035 48.05.2040 रु0 50,000 / रसीद संख्या 4650 04.08.2040 BO 2,23,805 / रसीद संख्या 3960 08.44.2044 रु०0 75,000/ रसीद संख्या 4764 24.06.2043 रु0 7,50,270/ रसीद संख्या 6267 44.03.2044 रु0 2,76,472/ रसीद संख्या 7334 20.2.2044 रु0 2,80,239/ डीडी485860 28.04.2047 BO 2,80,254 / रसीद संख्या 44684 22.09.2047 BO 2,37,020/ कुल योग : रु० 2,73,060 / विपक्षी दिनांक 2.:4.2023 को पीठ के समक्ष उपस्थित हुए। विपक्षी को लिखित जवाब दाखिल किये जाने हेतु पर्याप्त अवसर दिये गये परन्तु विपक्षी द्वारा प्रकरण में लिखित जवाब दाखिल नहीं किया गया जिस कारण पीठ द्वारा दिनांक 42.06.2024 को विपक्षी का लिखित जवाब दाखिल करने का अवसर समाप्त कर दिया गया। तत्पश्चात विपक्षी द्वारा लिखित जवाब भौतिक रूप से रेरा कार्यालय में दाखिल किया गया। चूंकि विपक्षी का लिखित जवाब दाखिल करने का अवसर पूर्व में समाप्त किया जा चुका है जिस कारण विपक्षी, द्वार दाखिल लिखित जवाब संज्ञान में लिया जाना न्यायोचित: नहीं Se | विपक्षी को लिखित बहस दाखिल किये जाने हेतु अवसर प्रदान किया गया। विपक्षी द्वारा लिखित बहस भौतिक रूप 'से रेरा कार्यालय में दाखिल की गयी जो पत्रावली पर उपलब्ध है।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट संख्या 704 टॉवर-ई-4 में बुक करायी गयी थी जिसके सापेक्ष दिनांक 29.04.2044 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी परियोजना पूर्ण करने में असमर्थ है जिस कारण वह शिकायतकर्ता को Rows करने को तैयार है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि भूमि से सम्बन्धित याचिका संख्या 27508 /200 माननीय सर्वोच्च न्यायालय में विचाराधीन थी। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा याचिका का निस्तारण करते हुए भूमि पर कार्य प्रारम्भ किये जाने का आदेश पारित किया गया। विपक्षी को दिनांक 26.44.2045 को ua प्राप्त हुआ कि माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा विवाद का निस्तारण करते हुए भूमि मालिक को अतिरिक्त कम्पनसेशन दिये हक -

जाने का आदेश पारित किया गया है। विपक्षी ने कथन किया कि भूमि विवाद, नोट बंदी, दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण होने से निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध, कोविड-49 महामारी के कारण परियोजना विलम्बित हुयी है। विपक्षी ने फोर्स Avie के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा बिक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य सिविल अपील संख्या o40/20i7 में पारित आदेश, उ.प्र.रेरा पीठ-4 द्वारा शिकायत संख्या एनसीआर445 / 44 / 85434 ,// 2024 सुनील कुमार जैन बनाम एम आर मित्तल व शिकायत संख्या एनसीआर।44 / 09 // 64244 /2020 निखिल सिंघल बनाम मैसर्स गौर aaa हाई-टेक इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा.लि. में पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 34.04.2049 से 30.42.2022 तक एन.जी.टी के आदेश के कारण निर्माण कार्य बंद होने, 446 दिनों का अतिरिक्त जिसमें मान. सर्वोच्च न्यायालय के आदेश से व कोविड महामारी के कारण निर्माण कार्य बंद होने का फोर्स मैज्योर लाभ दिये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी उपरोक्त कारणों से शिकायतकर्ता को कब्जाँ उपलब्ध कराने में असमर्थता जताते हुए शिकायतकर्ता को 4 से 6 'बराबर॑ किश्तों में सितम्बर. 2025 से धनराशि वापस किये जाने का उल्लेख किया गया है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को सितम्बर 2025 से 4 से 6 बराबर विश्तों, में धनराशि वापस किये जाने हेतु अनुमति दिये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्षों के तर्को को सुना गया। उभयपक्ष के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये जाते हैं :- 4. क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ?

2. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या-4 :- प्रश्न Se इस तथ्य पर विरचित है कि क्‍या रेरा रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “ead =a प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स प्रा० लि0 बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें we रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "54. From the scheme of the Act 20] 6, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected, At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम amen से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण प्रत्न--संम्प्रवर्तक...द्वारा प्राप्त नहीं; किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभावःरहेगा | यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन tiga” परियोजनायें निश्चित wea रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना et RA पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा yeaa परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRI7256 है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार प्रश्न Wet निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु oo 4 विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा परियाजना विलम्बित होने का कारण माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगायी गयी रोक के आदेश, एनजीटी द्वारा जारी आदेश व कोविड-49 महामारी को बताया गया है। फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :-

" प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो.)“को बिलम्ब की अवधि माना जाएगा |" माननीय सर्वोच्च ॥ न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India? F पारित आदेश, दिनांक 04-74-20I9 4 निम्नलिखित निर्देश दिये हैः-' “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 3029,/4985 में पारित आदेश दिनांक 09-2-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “in the affidavit dated 05.42.2049, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQ| category and further a bank on construction activities may be 5 नाक 7“. imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. ”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-4-20:9 से दिनांक 44--02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-4-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक Wa 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि var अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त्न, वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में*हुए विलम्ब॒“के-लिए-विपंक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसक़ा लाभ पाने का अधिकारी है। | इसके अतिरिक्त कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से. 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने ( अधिकारी है। तद्नुसर ye सख्या 2 निस्तारित किया जाता है। बनना 6 निस्तारण प्रश्न संख्या 3--: प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? ॥ शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 29.04.20 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ। अनुबंध पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा 24 माह तथा 06 माह अनुग्रह अवधि के साथ दिया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि उभयपफक्षों के मध्य दिनांक 29.04.20 को फ्लैट बायर Wie निष्पादित हुआ जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा 24 माह तथा 06 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात अक्टूबर 2043 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी की ओर से परियोजना पूर्ण किये जाने के सम्बन्ध में ओ.सी/सी.सी की प्रति दाखिल-नहीं की गयी है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना अभी पूर्ण नहीं है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा .लिखित बहस में यह तर्क प्रस्तुत किया गया है fae शिकाय्रतकर्ता को 04 से 06 बराबर किश्तों में धनराशि वापस करने को तैयार है।

उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 42 वर्ष से अधिक का विलम्ब किया गया है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। | जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Ho 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser प्र —_—_—S could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed’on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के. बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि Wales द्वारा sad धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 77.40.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wee o2(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India 8 ————— प्र: +]% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice!" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४८॥२+प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-3 faa किया जाता है।

उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश i. विपक्षी को आदेशित*किया crane fae आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनौके भीतर 'शिकायत॒कर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट>आओवंटन' पेत्र/अनुबंध “के० अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी सहित यूनिट का कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प You प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2. विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 04.4.2043 से 30.04.2047 तक अनुबंधानुसार .विलम्ब ब्याज देय होगा। उसके उपरांत दिनांक 04.05.2047 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि रु० 24,73,060,/ (र० vase लाख तिहत्तर हजार साठ) पर ध४८॥२+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय eS बनकर धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की

जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029 /i985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(za)(i के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी धटा१++ प्रतिशत की ब्याज दर से. ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी..है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी<दर से गणज्ञा-की .जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पंदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा IRL GRA प्रांविधानों के.अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6 विन (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर 0