उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 20:6 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:-- डा०दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य [ क्रम [| शिकायत संख्या शिकायतकर्ता | यूनिट न0 | पत्रावली पर आवंटन पत्र | कब्जा दिये वांछित अनुतोष सं0 उपलब्ध रसीद के | की तिथि | जाने की तिथि अनुसार जमा धनराशि रु0 I, | पटार44/06009689/2022 | विशाल मनी बी-2402 रु0 29,0i,340/ | 47..0.20I6 | दिसम्बर 20i8 | यूनिट का चतुर्वेदी तथा 6 माह कब्जा व अनुग्रह अवधि | विलम्बित अवधि अर्थात जून का ब्याज 2049 दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम रतन बिल्डटेक प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। कार्यालय आख्या दिनांक 09.0.2024 के अनुसार वर्तमान प्रकरण में धारा-8 अथवा स्वामहि wes डिसबर्स्ड अथवा एनसीएलटी से सम्बन्धित कोई प्रपत्र अथवा अन्य कोई प्रपत्र आदेशार्थ सुरक्षित होने के उपरांत दिनांक 09.0.2024 तक किसी पक्षकार द्वारा पत्रावली पर उपलब्ध नहीं कराया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना RATAN PEARLS एप्र&80-) में यूनिट संख्या बी-2702 बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को तालिका में अंकित धनराशि रु0 29,04,340 // का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता ने शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया है कि विपक्षी द्वारा अनुबंध के अनुसार दिनांक 34.42.20I8 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था परन्तु विपक्षी विधिक कब्जा देने में असफल रहा है। विपक्षी द्वारा दिनांक 02.44.2022 को अवैधानिक रूप से कब्जा का प्रस्ताव धनराशि रु0 4,27,.45:/ बिना विलम्बित अवधि का ब्याज समायोजन करते हुए दिया गया। अतः शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। Ss व शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में बिल्डर बायर एग्रीमेंट, लेजर, प्रतिउत्तर, स्टेटमेंट ऑफ एकाउंट, ऑफर ऑफ पजेशन, मांग पत्र व ओ.सी की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) 4 विपक्षी द्वारा जारी- लेजर 04.04.2044 से | Bo 29,0:,340 / 02.07.2022

विपक्षी को ओर से जवाब दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता ने यूपी we अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत वाद संस्थित किया है जिसमें शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता स्वच्छ हाथों से प्राधिकरण के समक्ष नहीं आया है क्‍योंकि इससे पूर्व शिकायतकर्ता द्वारा एक अन्य शिकायत संख्या एडीजे / एनसीआर।44 /09 / 400359 /2022 योजित की गयी थी जो पीठ द्वारा दिनांक 0.02.2023 को fata किया गया, आदेश की प्रति WIR 4 व 2 है। शिकायतकर्ता ने आदेश क्रियान्वयन हेतु प्रार्थना पत्र दाखिल किया है। विपक्षी ने दिनांक 0.02.2023 को पारित आदेश के विरूद्ध अपील संख्या 442 /2023 माननीय अपीलीय अधिकरण लखनऊ के ure योजित की गयी है। वर्तमान प्रकरण से सम्बन्धित पक्षकार उक्त अपील में पक्षकार है। यह माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा पारित आर्डर शीट में प्रदर्शित हो रहा है, जो एनेक्चर-3 है। शिकायतकर्ता द्वारा समान अनुतोष पाने के उद्देश्य से पुन: शिकायत योजित की गयी है जोकि res-judicata के सिद्धान्तों के विरूद्ध होने के कारण निरस्त किये जाने योग्य है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा वर्तमान शिकायत गलत तथ्यों के आधार पर दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में माननीय उच्चतम न्यायालय के न्याय नजीर भास्कर लक्ष्मण जाधव बनाम करनवीर काकासाहेब वाग एजूकेशन सोसायटी (2073) ॥4 एससीसी 534 व के. जयराम बनाम बंगलौर डेवलपमेंट अथॉरिटी (2020 एससी 494) का संदर्भ अंकित किया गया है। विपक्षी द्वारा उक्त तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता की शिकायत निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है। ae 2

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा पारित आदेश, व अपीलीय अधिकरण द्वारा पारित आदेश पत्र की छाया प्रतियाँ दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता की ओर दाखिल प्रतिउत्तर में विपक्षी की लिखित आपत्ति के प्रत्येक प्रस्तर का खण्डन करते हुए उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता ने प्राधिकरण के समक्ष यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु वाद संस्थित की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा किसी भी तथ्य को नहीं छिपाया गया है। शिकायतकर्ता ने पूर्व में न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष शिकायत संख्या एडीजे / एनसीआर444 ,/ 09 / 400359 / 2022 यूपी रेरा अधिनियम की धारा 74 के अन्तर्गत क्षतिपूर्ति दिलाये जाने हेतु वाद योजित की गयी थी जो माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा दिनांक 0.022023 निस्तारित की गयी। शिकायतकर्ता ने विपक्षी की आपत्ति के प्रस्तर संख्या 4 को स्वीकार करते हुए यह उल्लिखित किया है कि यह सही है कि शिकायतकर्ता द्वारा आदेश दिनांक t0.02. 2023 के क्रियान्यवन हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष प्रार्थना पत्र प्रस्तुत किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी उल्लिखित किया गया है कि न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष क्षतिपूर्ति दिलाये जाने तथा प्राधिकरण के पीठ के समक्ष कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु वाद योजित की गयी है। पीठ के क्षेत्राधिकार के सम्बंध में शिकायतकर्ता ने माननीय न्यायालय द्वारा न्यूटेक प्रमोटर्स व डेवलपर्स प्रा.लि. बनाम स्टेट ऑफ यूपी व अन्य (मनु /एससी /4056 / 202) में पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया है। अतः शिकायतकर्ता ने विपक्षी की आपत्ति को निरस्त करते हुए वाद को स्वीकार किये जाने का अनुरोध किया है।

उभयपक्षों के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किया गया :- 4. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या 4 -: प्रश्न संख्या-। इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? —_— Ss... 3 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 47.0.206 को बिल्डर बायर एग्रीमेंट निष्पादित हुआ। बिल्डर बायर एग्रीमेंट के अनुसार यूनिट का कब्जा दिसम्बर 208 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गया कि तथ्यों को छिपाते हुए यह वाद योजित किया है क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा एक अन्य शिकायत संख्या एडीजे / Tartare 44 /09 / 400359 // 2022 योजित की गयी थी जिसे पीठ द्वारा दिनांक 0.02.2023 को निस्तारित किया गया। विपक्षी द्वारा दिनांक 40.02.2023 को पारित आदेश के विरूद्ध अपील संख्या 442,/2023 अपीलीय अधिकरण लखनऊ में योजित की गयी है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों का अवलोकन किया। पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र दिनांक 77.:020I6 के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिसम्बर 20:8 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात जून 2049 में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है।

विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति में शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिये जाने का कोई उल्लेख नहीं किया गया बल्कि यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व. में एक अन्य शिकायत संख्या एडीजे / एनसीआर।44 / 09 / 400359 /2022 योजित की गयी थी जिसके विरूद्ध वह अपीलीय अधिकरण में अपील संख्या 442,/2023 योजित की है। विपक्षी की ओर से दाखिल न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा पारित आदेश दिनांक 40.02.2023 व अपीलीय अधिकरण द्वारा पारित आदेश पत्रों की प्रति के अवलोकन से यह विदित है कि न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा शिकायत संख्या एडीजे / water 44/09 // 400359 / 2022 में शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रतिकर दिलाये जाने से सम्बन्धित आदेश पारित किया गया है न कि यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का है। विपक्षी द्वारा न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा पारित आदेश के विरूद्ध याचिका माननीय अपीलीय अधिकरण में 4 योजित की गयी है। चूंकि शिकायतकर्ता का न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित शिकायत में मांगा गया अनुतोष प्रतिकर के रूप में है जिस कारण माननीय अपीलीय अधिकरण में उक्त न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा पारित आदेश के विरूद्ध विचाराधीन याचिका का प्रभाव इस वर्तमान प्रकरण पर नहीं है।

उपरोक्त वर्णित तथ्यों से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ जून 2009 4 प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों से यह स्पष्ट है कि विपक्षी को दिनांक 46.09.2022 को ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा अधिभोग पत्र जारी किया गया है। तत्पश्चात विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 02.44.2022 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया है जिसका साक्ष्य पत्रावली पर उपलब्ध है। इस प्रकार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 3 वर्ष से अधिक का विलम्ब किया गया है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Ho 6649-50 ,/ 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay

in taking possession. " TSS उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such

time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20e के अधीन दिनांक 27.70.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली coi8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा न्न्न्ा ख्िक- 6 विलेख के प्रारूप के UR 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+i9faea की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकं?र ओ.सी/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं | nai oe 7

विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.209 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि BO 29,04,340,// पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का veo भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वार यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ree उबव न OG, \o 2824 (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर 8