उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेंश, सदस्य | क्र. शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण | यूनिट सं. कुल मूल्य जमा धनराशि सं. i. | टार44/05008394/2023 प्रकाश प्रभाकर पए04-0-52 | 42,93,000/- | 35,36,726 /- 2. | NCRI44/06/0964/2023 4 कुमार रवि vd | TFO9-07-Si | 43,85, 720 /- 8,25,660 /— श्रीमती मीनांक्षी 3. | NCR44/06/I009/2023 | सुषमा मेहता एवं मुनीश | TFO9/0I/SI | 52॥,229/- | 28,26,207/- मेहता ' रे पटारा44/03/076/2023 योगेश भट्ट | कलाआठ्ानञ्ञ 40,00,000/— | 20,72,500 /- बनाम रॉयलगोल्फ लिंक सिटी प्रोजेक्ट्स प्रा. लि. शिकायतकर्ता (प्रकाश प्रभाकर) के साथ 03 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना "The Hemisphere Phasel_Towers" से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- टार44/05/08394/2023 प्रकाश प्रभाकर अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत यूनिट्स का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता (प्रकाश प्रभाकर) का कथन है कि उनके | द्वारा विपक्षी की परियोजना "The Hemisphere Phasel Towers" 4 दिनांक 45.04.2046 को यूनिट संख्या- TF04-0I-S2 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल 7986 | Op

कीमत 42,93,000 /- रुपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 35,36,726/- रूपये का भुगतान किया गया था। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी की cera परियोजना विलम्बित है तथा परियोजना का निर्माण कार्य धीमी गति से चल रहा है, जबकि उभयपक्ष के मध्य हुए समझौते के आधार पर प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिसम्बर, 2022 तक उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु वर्तमान समय में yea यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी ने आवश्यक प्रमाण पत्र एवं परियोजना से सम्बंधित एन.ओ.सी भी प्राप्त नहीं किये गये हैं। विपक्षी, शिकायतकर्ता की बिना किसी गलती के कारण प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया जा रहा है। विपक्षी द्वारा उक्त यूनिट के सापेक्ष धनराशि प्राप्त करने के बावजूद भी रसीदें जारी नहीं की गयी है, जबकि उनके द्वारा बैंक स्टेटमेंट की प्रति उपलब्ध करा दी गयी है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में उभयपक्षों के मध्य हस्ताक्षरित आवंटन पत्र दिनांकित 22.08.2049 की प्रति, खाता विवरण, आवेदन फॉर्म, ई-मेल संवाद, आंदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना "The Hemisphere ?॥8४८४ "०७७४" में आवंटन पत्र के माध्यम से दिनांकित 22.08.2049 को यूनिट संख्या- TF04-0-82 बुक करायी गयी थी तथा आवंटन पत्र के प्रस्तर-7.4 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 09.42.2022 एवं 06 माह की aque अवधि के साथ प्रदान किया जाना था। यूनिट की कुल कीमत 46,73,337/- रुपये थी, जिसमें कब्जा एवं अन्य शुल्क सम्मिलित नहीं थे, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 38,42,595 /- रुपये का भुगतान किया गया था। इसके अतिरिक्त विपक्षी का यह भी कहना है fe माननीय सर्वोच्त्त न्यायालय द्वारा आदेश दिनांक 44.02.2049 के अनुसार परियोजना में निर्माण कार्य तथा विकय पर रोक लगायी गयी थी तथा आदेश दिनांक 44.09.2049 के अनुसार विपक्षी द्वारा 48.52 करोड़ रूपये 42 प्रतिशत के ब्याज का भुगतान किये जाने का आदेश पारित किया गया था, जिसके उपरान्त ही विपक्षी vera परियोजना में निर्माण कार्य तथा flea कर सकता है, जिसके आधार पर रेरा प्राधिकरण द्वारा विभिन्‍न आदेशों में विपक्षी प्रमोटर को दिनांक 44.02.2049 से दिनांक 05.04.2024 तक (057 दिन) की अवधि को फोर्स मैज्योर की अवधि को स्वीकार किया गया है। इसके अतिरिक्त परियोजना EEE E——————Eeeeeee Page 2 में विलम्ब होने के मुख्य कारण नोटबंदी, किसानों का आंदोलन, एन.जी.टी द्वारा पारित आदेशों के कारण परियोजना का निर्माण कार्य बाधित रहा है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में खाता विवरण, माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश याचिका संख्या-940 / 2047 दिनांक 44.02.2049 की प्रति एवं प्रतिवाद पत्र दाखिल किया गया है।

दूसरी ओर शिकायतकर्ता द्वारा अपनी लिखित जवाब दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या- TF04-0I-S2 बुक करायी गयी थी तथा विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना में किसी भी प्रकार की कोई प्रगति नहीं है, जबकि उनके द्वारा यूनिट 45 अप्रैल, 2076 में बुक करायी गयी थी, जिसके कम में उभयपक्ष के मध्य एक समझौता किया गया था, जिसमें प्रश्नगनत यूनिट का कब्जा 03 वर्ष एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि के साथ प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु अगस्त, 2049 में विपक्षी द्वारा अपने हस्ताक्षर प्राधिकारी में बदलाव के कारण मुझे एक संशोधित समझौते पर हस्ताक्षर करने के लिए अनुरोध किया गया, जिस पर मैंने 22 अगस्त, 2049 को एक नये समझौते पर हत्ताक्षर किये। विपक्षी द्वारा पिछले 8 वर्षों में परियोजना के 42 टावरों में से किसी एक भी टावर का कब्जा प्रदान नहीं किया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने में हुए विलम्ब के लिए विलम्बित अवधि के ब्याज के साथ प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिलाये जाने अनुरोध किया गया है। उभयपक्षों के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- t. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-04 बिन्दु संख्या-0॥ इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी?

शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना विलम्बित है तथा परियोजना का निर्माण कार्य धीमी गति से चल रहा है, जबकि उभयपक्ष के मध्य हुए समझौते के आधार पर प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिसम्बर, 2022 तक उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु वर्तमान समय में प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी ने आवश्यक प्रमाण पत्र एवं परियोजना से सम्बंधित एन.ओ.सी भी Page 3 ४ प्राप्त नहीं किये गये हैं। विपक्षी, शिकायतकर्ता की बिना किसी गलती के कारण प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया जा रहा है। विपक्षी द्वारा उक्त यूनिट के सापेक्ष धनराशि प्राप्त करने के बावजूद भी रसीदें जारी नहीं की गयी है, जबकि उनके द्वारा बैंक स्टेटमेंट की प्रति उपलब्ध करा दी गयी है।

इसके अतिरिक्‍त दूसरी ओर शिकायतकर्ता द्वारा अपनी लिखित जवाब दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या- Tr04-0-82 बुक करायी गयी थी तथा विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना में किसी भी प्रकार की कोई प्रगति नहीं है, जबकि उनके द्वारा यूनिट 45 अप्रैल, 2046 में बुक करायी गयी थी, जिसके कम में उभयपक्ष के मध्य एक समझौता किया गया था, जिसमें प्रश्नगत यूनिट का कब्जा 03 वर्ष एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि के साथ प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु अगस्त, 2049 में विपक्षी द्वारा अपने हस्ताक्षर प्राधिकारी में बदलाव के कारण मुझे एक संशोधित समझौते पर हस्ताक्षर करने के लिए अनुरोध किया गया, जिस पर मैंने 22 अगस्त, 2049 को एक नये समझौते पर हस्ताक्षर किये। विपक्षी द्वारा पिछले 8 वर्षों में परियोजना के 42 टावरों में से किसी एक भी टावर का कब्जा प्रदान नहीं किया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने में हुए विलम्ब के लिए विलम्बित अवधि के ब्याज के साथ प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिलाये जाने अनुरोध किया गया है।

दूसरी ओर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना "The Hemisphere Phasel Towers" में आवंटन पत्र के माध्यम से दिनांकित 22.08.2049 को यूनिट संख्या- TK04-0I- $2 बुक करायी गयी थी तथा आवंटन पत्र के प्रस्तर-7.4 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 09.42.2022 एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि के साथ प्रदान किया जाना था। यूनिट की कुल कीमत 46,73,337/- रुपये थी, जिसमें कब्जा एवं अन्य शुल्क सम्मिलित नहीं थे, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 38,42,595 /- रुपये का भुगतान किया गया था। इसके अतिरिक्त विपक्षी का यह भी कहना है कि माननीय water न्यायालय द्वारा आदेश दिनांक i402, 20i9 के अनुसार परियोजना में निर्माण कार्य तथा विकय पर रोक लगायी गयी थी तथा आदेश दिनांक 74.09.20:9 के अनुसार विपक्षी द्वारा 48.52 करोड़ रूपये 42 प्रतिशत के ब्याज का भुगतान किये जाने का आदेश पारित किया गया था, जिसके उपरान्त ही विपक्षी प्रश्नगत परियोजना में निर्माण कार्य तथा विकय कर सकता है, जिसके आधार पर रेरा प्राधिकरण द्वारा विभिन्‍न आदेशों में विपक्षी प्रमोटर को दिनांक ॥4.02.2049 से दिनांक 05.04.2024 तक (054 दिन) की अवधि को फोर्स मैज्योर की अवधि को स्वीकार किया गया है। इसके अतिरिक्त परियोजना में विलम्ब होने के मुख्य कारण नोटबंदी, किसानों का आंदोलन, एन. Page 4 जी.टी द्वारा पारित आदेशों के कारण परियोजना का निर्माण कार्य बाधित रहा है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में उभयपक्षों के मध्य हस्ताक्षरित आवंटन,अनुबन्ध पत्र दिनांक 22.08.2049 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके कब्जे वाले प्रस्तर-7.4 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 09.42.2022 तक प्रदान किया जाना था। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 09.42.2022 होती है, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 40.42.2022 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 / 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के ”नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section [8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment Page 5

due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह we है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा (za) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal‘to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default;

(ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20I6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय // पट्टा के लिए करार) नियमावली 28 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय /पट्टा विलेख के प्रारूप के mee 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Page 6 (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26) में प्रमोटर के डिफॉल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि :- "The Allottee shall have the terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-04 fake किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है:- आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्तागण की यूनिट्स को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, अग्रणी शिकायतकर्ता (प्रकाश प्रभाकर) को दिनांक 40.42.2022 से AR / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो.भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+] प्रतिशत वार्षिक .ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स june पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज जा एज age 7 की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र, फ्लैट Sar अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब ब्याज की गणना उपरोकक्‍तानुसार की जायेगी।

विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(2४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी add को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्वान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। शिकायतकर्तागण को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि आदेश पोर्टल पर अपलोड होने के 45 दिन के अन्दर विपक्षी द्वारा उपरोक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्तागण “रेरा Wea” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति ta क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तद्नुसार पत्रावली दाखिल दफ्तर हो। he | fd (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण ie, 8