उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) उपस्थिति :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य क्रम सं. शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण [| यूनिट संख्या | कुल धनराशि | जमा धनराशि | | एटारा44/06/95806/2022 बुजेश सिंह ८-30. | 50,9,900 /- | 50,66,964 /— | 2 टारा44/06/09608/2023 | रीता सक्सेना एवं अन्य | 8-24 03 | 46,67,800/— | 45,48,22/— 3... फ्टारा44/05008296/2023 Gad भगत B-207 | 46,83,700/— | 45,60,595 /— | | NCRI44/04/07877/2023 | शिल्पी ART एवं अन्य B-003 | 47.5,500 /- | 43,5,525/— | | पटारा44॥05/0936/2023 अर्चना नेहरू छ-704_| 46,04,200 /- | 44,75,640 /- बनाम मैसर्स विहान डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड शिकायतकर्ता बृजेश सिंह के साथ 04 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत शिकायतें योजित की गयी हैं। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें एक ही परियोजना VIHAAN GREENS से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से yea शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- पटार44/06/95806/2022 बृजेश सिंह अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नणत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किये गये हैं।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना VIHAAN GREENS के टॉवर-८ में दिनांक 26.44.2045 को यूनिट संख्या-30 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 50,9,900/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 50,66,964 /— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि 2.5 वर्ष से अधिक का विलम्ब किये जाने के बावजूद भी विपक्षी द्वारा अभी 2986 4 (2 तक उक्त यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है और न ही अभी तक उक्त परियोजना का ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किया गया है, इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया है कि उनके द्वारा यूनिट के कूल बिक्री मूल्य का लगभग 99 प्रतिशत धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया है, परन्तु विपक्षी arr आज तक यूनिट का भौतिक कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत विस्तृत शिकायत प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या- C-30l बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 26.4.20i5 को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया था और आवंटन पत्र के प्रस्तर-9(७) के अनुसार विपक्षी द्वारा 7 जुलाई, 2049 से टॉवर की खुदाई प्रारम्भ हाने की तिथि से 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि में यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने का वादा किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया है कि उनके द्वारा बैंक ऋण के माध्यम से 30,29,59i /- रुपये तथा शेष धनराशि का भुगतान स्वयं किया। शिकायतकर्ता द्वारा अब तक प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष कुल 50,66,964 //- रुपये की धनराशि का भुगतान किये जाने के बावजूद भी अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, बुकिंग फॉर्म, आवंटन पत्र दिनांकित 26.44.2045, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें, परियोजना के फोटोग्राफ, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि विपक्षी की परियोजना "VIHAAN GREENS" रेरा में पंजीकृत है, जिसकी पंजीकरण संख्या-पएशरष्छार७९२॥।।932 है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता श्री बृजेश सिंह एवं श्रीमती अमृता सिंह को gar परियोजना के टॉवर-८ आवंटित में 3 फ्लोर पर यूनिट Peat-30i आवंटित की गयी थी, जिसका कुल क्षेत्रफल 4595 वर्ग फुट था, जिसके सापेक्ष दिनांक 26.44.2045 को आवंटन पत्र जारी किया गया, लेकिन वर्तमान शिकायत केवल शिकायतकर्ता श्री बृजेश सिंह द्वारा दायर की गयी है, इसलिए वर्तमान शिकायत खारिज किये जाने योग्य है तथा वर्तमान शिकायत संयुक्त आवंटियों द्वारा संयुक्त रूप से दायर की जानी चाहिए थी। Page 2

आवंटन पत्र दिनांकित 26.4.2045 के प्रस्तर-9(७), 9(b) & Hc) के अनुसार टॉवर की खुदाई प्रारम्भ होने से 42 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के भीतर यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था। शिकायतकर्ता पर प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष वर्तमान समय में 4,77,509,//- रुपये की देय धनराशि अवशेष है। geared परियोजना को पूर्ण किये जाने के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा दिनांक 24.40.2022 को टॉवर- का पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त किया जा चुका है और उसमें आवंटित यूनिट्स के सम्बन्ध में पहले ही कब्जा हेतु प्रस्ताव-पत्र जारी किया जा चुका है। टॉवर-८ का निर्माण कार्य भी पहले ही पूर्ण किया जा चुका है और टॉवर-८ के आवंटियों को कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु सक्षम विकास प्राधिकरण से अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जाने की प्रतीक्षा की जा रही है और उम्मीद है कि मार्च, 2024 तक पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त करते हुए कब्जा हेतु प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किया जाएगा। परियोजना के टॉवर-८ की खुदाई जनवरी, 20i6 तक पूर्ण हो गयी थी और उसके बाद खुदाई की मांग 07.0i.20i6 तक देय हो गयी थी तथा मांग पत्र प्राप्त करने के बावजूद भी आवंटी द्वारा दिनांक 29.02.2046 को ही भुगतान किया गया। वर्णित तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए कब्जा उपलब्ध कराये जाने की अवधि 42 माह है, जो दिनांक 04.03.2046 से प्रारम्भ होती है और सितम्बर, 2049 तक कब्जा प्रदान किया जाना था। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि परियोजना पूर्ण किये जाने में विलम्ब का मुख्य कारण मा. एन.जी.टी. के स्थगन आदेशों तथा कोविड-49 महामारी के कारण हुआ। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, लिखित जवाब, परियोजना के daa का अधिभोग प्रमाण-पत्र दिनांकित 24.40.2022, रेरा कार्यालय आदेश दिनांकित 48,08.2024 व 20.40.2020, आवंटन पत्र दिनांकित 26.44.2045, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4. क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई ? यदि हां तो प्रभाव | 2 कया शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 > Page 3 बिन्दु ten-i इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने में विलम्ब माननीय एन.जी.टी. के स्थगन आदेशों के कारण हुआ है और सरकार द्वारा कोविड-49 को फोर्स मैज्योर माना है और रेरा प्राधिकरण द्वारा परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु 6 माह का अतिरिक्त समय दिया गया है। ऐसी स्थिति में फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ को देखते हुए विपक्षी अतिरिक्त समय प्राप्त करने का अधिकारी है। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. इसके afaRadt उपरोक्त सिविल अपील Uet-73029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.I2.20I9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- "2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20I8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to

6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.20I9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन 662) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 74.02.2020 तक de 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्‍त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु Wea निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। Page 5 (न

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट We-c-30l बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 26.44.205 को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया था और आवंटन पत्र के प्रस्तर-9(७) के अनुसार विपक्षी द्वारा 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि में यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है और न ही अभी तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया गया है, जबकि उनके द्वारा 50,66,964 //- रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया जा चुका है, जोकि यूनिट के कुल मूल्य का लगभग 99 प्रतिशत है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र दिनांकित 26.44.2045 के प्रस्तर-9(७), 9(b) के अनुसार टॉवर की खुदाई प्रारम्भ होने से 42 माह एवं 6 माह की अनुमग्रह अवधि के भीतर यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था। शिकायतकर्ता पर meta यूनिट के सापेक्ष वर्तमान समय में 4,77,509,/- रुपये की देय धनराशि अवशेष है। प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण किये जाने के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा दिनांक 24.40.2022 को टॉवर-& का पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त किया जा चुका है और उसमें आवंटित यूनिट्स के सम्बन्ध में पहले ही कब्जा हेतु प्रस्ताव-पत्र जारी किया जा चुका है। टॉवर-८ का निर्माण कार्य भी पहले ही पूर्ण किया जा चुका है और टॉवर-८ के आवंटियों को कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु सक्षम विकास प्राधिकरण से अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जाने की प्रतीक्षा की जा रही है और उम्मीद है कि मार्च, 2024 तक पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त करते हुए कब्जा हेतु प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किया जाएगा। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा venta शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 48 (3) में प्राविधान है कि :- Section 8 (l) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the Page 6

registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि ve एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 26.44.2045 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके प्रस्तर-9(७) के अवलोकन से विदित है कि sar टॉवर की खुदाई से 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के भीतर यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण कर विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु आवंटन पत्र में टॉवर की खुदाई के सम्बन्ध कोई तिथि अंकित नहीं की गयी है, जिससे कब्जा दिये जाने की गणना की जा सके, ऐसी स्थिति में आवंटन पत्र निष्पादित किये जाने की तिथि से कब्जा दिये जाने की गणना किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 26.05.2049 तक अपनी यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु wea में वर्णित है) ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 26.05.20:9 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 02.08.209 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। Page 7 Ch जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649-50 / 2048 "Yaa लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20!6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के ”नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." Page 8 ch अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। RI एक्ट की धारा Aza) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय /पट्टा विलेख के प्रारूप के wer 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें wee 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"' Page 9 on

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MciLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है, जिसे माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या- सी: 920/ 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित एवं विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ॥#८7/+/ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्तागण की यूनिट को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर तथा शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि प्राप्त कर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय KPT शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक o2.08.20:9 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध // आवंटन पत्र के अनुरूप wager विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। Page 0 विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(2७)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ४८,२+] प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी | इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। S& 20424

(सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page l |