उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित - Slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या शिकायतकर्ता यूनिट जमा धनराशि रु0 | अनुबंध की | अनुबंधानुसार | वांछित do संख्या तिथि कब्जा दिये अनुतोष जाने की |__॥ __ _ तिथि | . | NCRI44/06/09505/2023 | मैसर्स aaa | a2-4402 | Bo 63,24,09 7 | 29.04.20:7 | fear GAT धनराश् कन्सट्रक्शन 20i8 तथा. | वापस दिलाये 06 माह जाने का अनुग्रह अनुरोध किया rll गया है। अर्थात जून 209 बनाम फ्यूटेक शेल्टर्स प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि वापस दिलाये जाने हेतु यह शिकायत संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता owe है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना Gardenia Gateway में अंकित यूनिट संख्या A2-402 बुक कराई गई थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को..धनराशि..रु० 63,24,0994,// का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में अनुबंध पत्र व लेजर एकाउंट की छायाप्रतियां दाखिल की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) #] विपक्षी द्वारा जारी लेजर एकाउंट 34.03.2049 BO 63,24,09 /

पीठ द्वारा दिनांक 24.02.2024 को विपक्षी को नियत तिथि पर उपस्थिति हेतु पब्लिक नोटिस जारी किये जाने हेतु आदेशित किया गया | पब्लिक नोटिस जारी होने के उपरांत विपक्षी के अधिवक्ता दिनांक 07.40.2024 को पीठ के समक्ष उपस्थित हुए। विपक्षी को लिखित जवाब दाखिल किये जाने हेतु पर्याप्त अवसर दिये गये परन्तु विपक्षी द्वारा लिखित ware दाखिल नहीं किया wear fort कारण पीठ द्वारा दिनांक 06.02.2025 को विपक्षी का लिखित जवाब दाखिल करने का अवसर समाप्त करते हुए लिखित बहस 4 नीता लक दाखिल किये जाने का अवसर प्रदान किया गया परन्तु विपक्षी द्वारा प्रकरण में कोई लिखित बहस दाखिल नहीं की गयी | पीठ द्वारा दिनांक 30.06.2025 को पत्रावली विपक्षी के विरूद्ध एकपक्षीय कार्यवाही हेतु अग्रसारित करते हुए शिकायतकर्ता की एकपक्षीय बहस सुनी गयी। उपरोक्त वर्णित तथ्यों के कारण प्रकरण में एकपक्षीय निर्णय पारित किया जा रहा .है | शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल प्रपत्रों के आधार पर निम्नलिखित प्रश्न विरचित किया जाता हैं :- 4. क्‍या शिकायतकर्ता को जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? निस्तारण प्रश्न संख्या -: 4 क्‍या शिकायतकर्ता को जमा धनराशि वापिस दिलायी जा सकती है? शिकायतकर्ता की ओर से परियोजना विलम्बित होने के कारण जमा धनराशि वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि उभयपक्षों के मध्य दिनांक 29.04.2047 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिसम्बर 2078 तथा-06 ATE अनुग्रह अवधि. के साथ अर्थात जून 209 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है । ह विपक्षी की ओर से परियोजना पूर्ण होने के सम्बन्ध में न तो ओ.सी /सी.सी की प्रति और न ही लिखित कथन की प्रति दाखिल की गयी है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना पूर्ण नहीं है। जबकि शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा जून 2049 में प्राप्त होना atl इस प्रकार विपक्षी की परियोजना करीब 06 वर्ष से अधिक विलम्बित हैं। . ऐसी स्थिति में रेशा अधिनियम की oreeie(s) F यह प्राविधानित है कि यदि प्रोमेटर करार के निबन्धों के अनुसार उसमें दिये गये अवधि तक समय से किसी anes, भू-खण्ड या भवन को पूरा करने में असमर्थ रहता है या कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो वह उपलब्ध किसी अन्य उपचार पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना आवंटी की मांग पर यदि आवंटी परियोजना से बाहर होना चाहता है, तो प्रकरण के अनुसार, उस अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन के सम्बन्ध में उसके प्राप्त धनराशि ब्याज सहित लौटाने का उत्तरदायी होगा जिस कारण शिकायतकर्ता परियोजना में बने रहना SS है 2 नहीं चाहते है। उक्त तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता जमा धनराशि मय ब्याज वापस पाने के अधिकारी हैं जहां तक शिकायतकर्ता को मय ब्याज धनराशि वापस किये जाने का प्रश्न है, तो

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The,obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में userned fo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच॑ किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त.धनराशि का उपभोग. किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 के अधीन दिनांक 7.0.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय/पट्टा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। अतः उक्त प्राविधानों के आधार पर शिकायतकर्ता जमा धनराशि मय ब्याज MCLRH प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर से प्राप्त करने का अधिकारी है। TR प्रश्न dean निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्न का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता हैं :- आदेश .

4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि Go 63,24,094,/ (wo तिरसठ लाख चौबीस हजार yaaa) पर धनराशि जमा किये जाने की तिथि से भुगतान किये जाने की तिथि. तक मय ४८.र+] प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से शिकायतकर्ता को वापस भुगतान करना सुनिश्चित करें। 2. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 3. विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिनों में नहीं किया जाता है तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से>आदेश का क्रियान्वयन करा सकेंगे। 4. आदेश पोर्टल पर अपलोड किया SITY] eet ee _— Ov ४७४२ - २०७२७ (डा०दीपक “स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर