उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धंनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2076 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या ~~ यूनिट न0 पत्रावली पर बिल्डर बायर अनुबंधानुसार वांछित to उपलब्ध एग्रीमेंट की | कब्जा दिये जाने | अनुतोष रसीद /साक्ष्य के तिथि की तिथि अनुसार जमा धनराशि रु0 ] गलरा44/06/70949/2023 | प्रवीन मलिक व | $4-803 | BO 52,28,964 / 79.04.20i5 |45 माह तथा 6 | यूनिट का अल्पना चौधरी माह अनुग्रह कब्जा व अवधि के साथ | विलम्बित अर्थात जुलाई अवधि का 2049 ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना SOLITAIRIAN CITY (807) एप्र4४४- में यूनिट संख्या एस 4-803 बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि रु0 52,28,90i/a भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता ने शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लेख किया है कि विपक्षी द्वारा बिल्डर बायर्स एग्रीमेंट के अनुसार यूनिट का कब्जा जनवरी 209 से पूर्व दिया जाना प्रस्तावित था लेकिन विपक्षी की परियोजना 4 वर्ष विलम्बित है। अत: शिकायतकता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित sate का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा परिवाद के समर्थन में बिल्डर बायर white, त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र व जमा धनराशि रसीदें की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः- _——s क्रम विवरण दिनांक भुगतान कौ गई। संख्या धनराशि (रु0)

। विपक्षी द्वारा जारी- रसीदों का विवरण रसीद संख्या 4977 29.06.2044 BO 4,63,25/ रसीद संख्या 2443 29.08.2044 रु०0 4,92,000/ रसीद संख्या 2805 04.07.205 BO 2,40,424/ रसीद संख्या 2825 47.07.2045 रु0 44,70,000 / [रसीद संख्या 2939 40.40.2045 रु0 2,00,000/ रसीद संख्या 2962 20.40.2045 BO 92,338 / रसीद संख्या 3066 40.44.2045 रु० 3,00,000/ रसीद संख्या 3322 24.02.2046 रु० 2,00,000 / eile संख्या 3357 44.03.206 BO ,03,444/ रसीद संख्या 3384 05.04.2046 BO 2,84,066 / रसीद संख्या 3758 46.44.2046 रु0 2,00,000/ रसीद संख्या 3830 49.2.206 %O. 64,059/ रसीद संख्या 3890 29.42.2046 रु0 3,00,000/ रसीद संख्या 4227 48.44.2047 %O 80,000 / रसीद संख्या 4253 06.2.2047 BO 2,30,000/ रसीद संख्या 4294 04.04.2048 BO 3,26,639/ रसीद संख्या 4883 29.05.2049 रु0 2,00,000 / रसीद संख्या 4890 30.05.2049 0 42758 / रसीद संख्या 5256 04.4.2049 BO 2,43,42/ कुल योग : BO 52,28,96 /

विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति दाखिल की गयी, जिसमें यह उल्लिखित है कि शिकायतकर्ता ने उनकी परियोजना स्वालिटेरियन सिटी में यूनिट संख्या एस 4-803 निवेश के उद्देश्य से बुक करायी गयी थी। शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट की कुल कीमत Go 59,23,749/ थी। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में बिल्डर बायर एग्रीमेंट -दिनांक t9.04.20i5 को -निष्पादित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा कन्सट्रक्शन लिंक प्लान का चयन किया गया। शिकायततकर्ता को अप्रैल 20i5 में यूनिट आवंटित की गयी और बिल्डर बायर एग्रीमेंट के क्लाज 24 के अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा अगस्त 209 में फोर्स मैज्योर के अधीन दिया जाना था। विपक्षी की परियोजना के विलम्बित होने का कारण आवंटियों द्वारा किश्तों की धनराशि का समय से भुगतान न किया जाना है। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि दिल्ली एनसीआर में बढे वायु प्रदूषण के चलते माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा 04 नवम्बर 2049 में व एनजीटी के आदेश से निर्माण कार्य प्रतिबन्धित रहा तथा कोविड-49 महामारी के कारण भी निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। विपक्षी ने फोर्स मैज्योर. के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश

दिनांक 29.06.2024 अपील संख्या 940,/2047 बिक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य व यूपीरेरा पीठ-+ द्वारा पारित आदेश दिनांक 45.44.2022 शिकायत संख्या एनसीआर।45 / 44 / 85434 // 202। निखिल सिंघल बनाम मैसर्स गौर wet हाईटेक इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रालि. व एनसीआर 745/44 /85434 /202 सुनील कुमार जैन बनाम एम आर मित्तल का संदर्भ अंकित किया है। विपक्षी ने वर्तमान परिवाद को निरस्त किये जाने तथा शिकायतकर्ता को वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र के साथ जुलाई 2025 में कब्जा दिये जाने हेतु समय प्रदान किये जाने का अनुरोध किया है। विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति के समर्थन में बिल्डर बायर witic, रेरा कार्यालय आदेश व फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में पीठ द्वारा पारित आदेश की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्षों के तर्कों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किया जाता हैं :- 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न Wee ee इंस आशय का विरचित किया गया है. कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। | विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि दिल्ली एनसीआर में प्रदूषण के कारण एन.जी.टी, माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश व a@fas—i9 महामारी के कारण निर्माण बंद था। विपक्षी द्वारा लिखित जवाब में

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 940,// 2047 विक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य का तथा यू.पी.रेरा पीठ के द्वारा पारित : आदेशों का संदर्भ अंकित किया गया है। फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है ” प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर Ute में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को. घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना TET” पत्रावली पर दाखिल बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांकित 04.0.2045 के WER 24. में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित उल्लेख है कि :- The completion date is subject to force majeure conditions and/or subject to any other reasons beyond the control of the Devéloper, No claim by way of damages/compensation shall lie against the developer in case of delay in handing over the possession on account of any of the aforesaid reasons and the developer shall be entitled to a reasonable extension of time for the delivery of possession of the said Flat/Villa to the Allottee माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 3029/985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04—44-20I9 F निम्नलिखित निर्देश दिये है:-

“with respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is. done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029,/4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-20॥9 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “In the affidavit dated 05.42.2049, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- ——= 4

"2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust contro! in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to.poor.AQI category. and further a bank on construction. activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-20॥9 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनोंक 09-42--2049) एवं 33 दिन(66+2)(दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक .साँय 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी. तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित तीनों अवधियों क॑ लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि गें कुल- 35 fart 33 बिन अर्थात्‌ 60 दिन निर्गाण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। — Sa 5 निस्तारण प्रश्न_संख्या-2 प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि अनुबंध के अनुसार यूनिट का कब्जा जनवरी 2049 में प्राप्त होना था जो अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है परन्तु शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है।

विपक्षी का कहना है कि फोर्स मैज्योर, एनजीटी व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश से निर्माण कार्य प्रतिबन्धित था जिस कारण परियोजना विलम्बित हुई है परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायत निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली के अवलोकन से स्पष्ट है कि उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 49.04.2045 को बिल्डर बायर एणग्रीमेंट निष्पादित हुआ। बिल्डर बायर एग्रीमेंट के अनुसार यूनिट का कब्जा 45 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात जुलाई 2049 में प्राप्त होना था परन्तु शिकायतकर्ता को अभी तक यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी की और से दाखिल लिखित आपत्ति में यह उल्लिखित किया गया है कि वह शिकायतकर्ता को वांछित अनापत््ति प्रमाणपत्र के साथ जुलाई 2025 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा। इसके अतिरिक्त आदेश पत्र दिनांकित 40.40.2024 के अनुसार विपक्षी द्वारा स्वीकार किया गया कि विपक्षी की परियोजना विलम्बित है और वह शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज देने को तैयार है। उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना अभी पूर्ण नहीं है। इस प्रकार विपक्षी की परियोजना लगभग 5 वर्ष से अधिक विलम्बित है। विपक्षी की ओर से ओ.सी /सी.सी या वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र की प्रति उपलब्ध नहीं कराई गई है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी को ओ.सी / सी.सी प्राप्त नहीं हुआ है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को कब्जा के साथ विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। 6 —_s-

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील सं0..6649-50,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड. बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,//सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबशर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his. business as.a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not

a penalty as the payment of interest is compensatory in nature 7 नया स्व in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sa के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स. द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o2(ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option. of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान of दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ivfard की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय Ss 8 है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। tr की धारा-2(29)(0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। अतः शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि-वह -आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि प्राप्त कर, आवंटित यूनिट को बिल्डर बायर एग्रीमेंट के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर. नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.08.2049 से ओ.सी,सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि BO 52,28,964/-पर श८ा7२+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 4 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20.6 की धारा Aa) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान I= पर शिकायतकर्ता द्वारा भी McLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होंगां। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जायें। en er ma \G- ol. 9००5

(डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर 0