उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04 श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य Setar कम Ho शिकायत to +E शिकायतकर्ता का mY WAL.SR44 / 06 / 0779 / 2049 राम सूरत प्रसाद गुप्ता 2 | Wieeet44 /06/740:/20i9 | गीता कुमारी _ | बनाम मैसर्स एलीगेन्ट इंफाकॉन प्रा0लि0 शिकायतकर्ता राम सूरत प्रसाद गुप्ता के साथ गीता कुमारी के द्वारा यह शिकायतें विपक्षी के विरूद्ध योजित की गयी है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें eLecant SPLENDOUR PHASE ॥" से सम्बंधित है। अत: एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Wo एन.सी.आर444 /06 /0779 / 2049 राम सूरत प्रसाद गुप्ता अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना-पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध yal समस्त जमा धनराशि ब्याज सहित दिलाए जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षिप्त में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना ELEGANT SPLENDOUR PHASE | में यूनिट Wo 7-4402, बुक करायी गयी थी, जिसके लिए विपक्षी को बुकिंग के समय-समय पर मांग के अनुसार 29,28,607 /-रुपये की धनराशि अदा की गयी, शिकायतकर्ता के द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी को परियोजना का कार्य दिनांक 49.08.207 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, लेकिन विपक्षी के err is माह का विलम्ब किया गया है। जिस कारण शिकायत्तकर्ता द्वारा उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज करायी गयी। है CT pe शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में अनुबन्ध पत्र दिनांक 20. 02.2074, भुगतान की Wie आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गईं हैं।

विपक्षी की ओर से प्रतिवाद-पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि परियोजना kr के अन्तर्गत पंजीकृत है, टॉवर 8,7,0 का रेरा पंजीकरण संख्या UPRERAPRI0243 है तथा टॉवर A,B,C,D,H का रेरा पंजीकरण संख्या एएर्छार५भ९।।0279 है। परियोजना लगभग पूर्ण हो चुकि है और शिकायतकर्ता को कब्जा जून 2020 में दे दिया जाएगा। विपक्षी के द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद-पत्र दाखिल किया गया है। शिकायतकर्तागण को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया | शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है :- wan शिकायतकर्ता की धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? 2 क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु सं0 4 बिन्दु संख्या-। इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचारित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबंधित अवधि में कब्जा नही दिया गया है, जिस कारण वह परियोजना के साथ नहीं रहना चाहता है और उसने जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने की मांग की है। जहाँ तक Sa द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में y अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा 48 (4) में प्राविधान है कि — 8 "Section 76 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,

in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf _ including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार Ga को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप went नहीं मिलता शो यह अपनी जगा धनराशि को ब्याण सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज wie करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ " to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी उल्लेख 2 | ॥

इसी प्रकार धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on, (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (Dany other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल wee सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी eH होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअरबन प्रा.लि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के wer 24 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :-- #724, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion eo

|. 0... | so on and so forth, Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A ~ Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 42, 4, 9 and 49, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension — that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation _to_ the _allottees, and_issuing directions for_timely completion of project, transit. accommodation during completion of project, so on and so forth’ अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में age के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744/20:7) & निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

"40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers \— | have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ............... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत

“ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्संट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “ety लाईन” प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “eas होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पजेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया 2 न्यायहित A होगा। विपक्षी की परियोजना रेरा के अन्तर्गत पंजीकृत है, टॉवर EF,G का रेरा पंजीकरण संख्या UPRERAPRIN0243 है तथा टॉवर A,B,C,D,H का रेरा पंजीकरण संख्या uPRERAPRIIO279 है। जिसके अन्तर्गत परियोजना पूर्णता की तिथि 30.06.2020 दी गयी है। ऐसी स्थिति में परियोजना के अन्य टॉवर्स के आवंटी भवन पूर्णता की प्रतीक्षा में है, उचित होगा शिकायतकर्ता भी अपने फ्लैट का कब्जा लें। उसके बाद फ्लैट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में फ्लैट के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। निस्तारण बिन्दु सं०-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 2

पत्रावली पर आवंटन पत्र दिनांक 20.02.20:3 की प्रति दाखिल है, जिसमें कब्जे वाले WAR 84 में 36 माह एव 6 माह की अनुग्रह अवधि सहित कब्जा दिये जाने का उल्लेख है। उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 20.08. 20i6 तक कब्जा पाने का अधिकारी था। विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 20.08.2046 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के "नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया" की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 76(/(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the \ ae

project, without prejudice in this behalf including compensation, If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dar के बीच किये गये अनुबंध क॑ अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के कब्जे वाले प्रस्तर-48० में विलम्ब के लिए 5/- रुपये प्रति वर्ग फूट प्रतिमाह की दर से धनराशि दिये जाने का प्राविधान है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :--

"For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case, I have already indicated that the Provisions of RERA are Prospective in nature. The penalty under Sections 46, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention we Ye of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively". अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 04.05.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 04.05.20I6 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक ॥7.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को Mcie+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना safer प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी Mcie+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। 40 जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है | इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 »/ 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

# the period of Interest should close on April 2046 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant ~Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20/6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने या कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक Prorat विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओसी. /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। TEI बिन्दु सं०-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश t, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि शिकायतकर्ता के फ्लैट को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर दिनांक 30.06.2020 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय erg शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराये। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को ग्रेस पीरियड के साथ धनराशि का ब्याज रेरा आने क॑ पूर्व अनुबन्ध के अनुसार देय होगा एवं रेरा आने के उपरांत wr i2

स्टेट बैंक ऑफ इंडिया द्वारा निर्धारित "८२५१ प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर पर देय होगा। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। यदि विपक्षी अनुतोष 4 व 2 को देने में असफल रहता है, तो दिनांक 30. 06.2020 के पश्चात शिकायतकर्ता के द्वारा समस्त जमा धनराशि 45 दिनों में जमा करने की तिथि से भुगतान की तिथि तक ४८४५१ प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर से अदा करना सुनिश्चित करें| यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 206 के धारा 2 (zai) के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। ब्याज की दर McLR+i प्रतिशत होनी चाहिए | इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र०भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये | दिनांक fo fo} /2020 ~ enh sen Ye (७७ ane (कल्पना मिश्रा) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Eee 7 —$——— नमन ननम-+-नन--मननन+-------- Sr a —<———$ «3 Se —— 3-०