उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-02, उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य (रेरा) शिकायत संख्या : (९८२44/06/0385/209 अंकुश HIPS 23089, L Tower 6C 6th Avenue, Gaur City 2,Greater Noida, West Ghaziabad ihaatesstcccuen शिकायतकर्ता बनाम रेडीकॉन इंफास्ट्रक्चर एंड हाउसिंग प्रा.लि. GF 25A, Ground Floor, 2 Indra Prakash Building, Barakhmba Road New Delhi प्रस्तुत वाद शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध बुक की यूनिट के संबंध में समस्त जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षिप्त में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी की परियोजना Vedantam Phase-2 में यूनिट Cl-40l को बुक किया गया था, जिसके एवज में शिकायतकर्ता ने प्रतिवादी को रू.30,05,227 ,//-भुगतान किया था। दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित अनुबंधपत्र दिनांक 23.04.203 के अनुसार समस्त निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए कब्जा 36 माह में उपलब्ध कराया जाना था, जोकि अभी तक उपलब्ध नहीं कराया गया है। यह भी कथन किया गया कि परियोजना में निर्माण कार्य पूर्ण करने TH free किया जा रहा है एवं शिकाग्रतकर्ता gigi बैंक #६० करी धनराशि का भुगतान भी किया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा पीठ के समक्ष उपस्थित होकर बुक की गई यूनिट के संबंध में समस्त जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने की याचना की गयी है। शिकायतकर्ता ने वादपत्र के समर्थन में अनुबंध पत्र, लिखित शिकायत की छायाप्रति व भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें की छायाप्रति दाखिल 22८८ है। ey Page

प्राधिकरण की ओर से प्रतिवादी को नोटिस जारी किये गये। पुकार पर प्रतिवदी की ओर से उनके प्रतिनिधि उपस्थित। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि प्राधिकरण को इस योजित वाद को सुनने का अधिकार नहीं है। प्रतिवाद पत्र के प्रस्तर-43 में यह कथन किया गया कि —"Thus, the answering Respondent had agreed to deliver the possession of the apartment within 36 months from the date of booking, which is 23.07.2073 subject however to receipt of the entire basic price, extra charges, registration charges and any other charges as may be intimated by the answering opposite party, in addition a reasonable extension of 6 months from the due date of possession was also agreed upon between the parties due to force majeure circumstances." the Company has asked the authority to inform them the documents required to start the process of initiating the OC for phase-2 vide its letter dated 09.04.2079, and thus is in process of getting OC for the same and is likely to get the same by December 2079 or such other time that the Authority decides." प्रतिवाद पत्र के प्रस्तर-47 में यह कथन किया गया कि — " it is apparent that out of 275 number of allottees / purchasers to whom the "Letter of fit-out/ possession" has been sent, 260. number of allottees/purchasers have already taken "No Dues Certificate" from the Company, 72 Sub-Lease Deeds have been done and the rest/ remaining are in process of taking the possession."

प्रतिवाद पत्र के पृष्ठ संख्या-8 में यह कथन किया गया कि - " is stated that the Company has already informed to the buyers that the company will pay the penalty for delay in possession as applicable and that the adjustment/payment shall be done on case to case basis at the time of handing over the possession of the Unit." ee addfe वाद को विधि सम्बत्‌ निस्तारित किये जाने की याचना की गई है। | CA Ce दोनों पक्षों द्वारा प्रस्तुत तर्कों को सुना तथा पत्रावली का अवलोकन किया। पत्रावली अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता को हस्ताक्षरित अनुबंधपत्र दिनांक 23.04.2043 के अनुसार समस्त निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए कब्जा 36 माह में उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु शिकायतकर्ता को कब्जा प्राप्त नहीं कराया गया है और न ही प्रतिवादपत्र में कब्जा देने की कोई बात कहीं गयी है। प्रतिवाद पत्र में कथन के अनुसार प्रतिवादी द्वारा ओ.सी दिसम्बर 2049 तक प्राप्त करने की संभावना जताई है और साथ ही साथ शिकायतकर्ता को दण्ड ब्याज देने का जिक किया है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को कब्जा मय विलम्बित अवधि का दण्ड ब्याज उपलब्ध कराया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है, परन्तु यदि प्रतिवादी शिकायतकर्ता को मार्च 2020 के अंत तक कब्जा देने में विफल रहता है, तो ऐसी दशा में शिकायतकर्ता समस्त जमा धनराशि मय ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी होगा।

जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। समस्त विश्लेषण से स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना काफी विलंबित है | इस संबंध में RI vee की धारा ta(t) F प्राविधान है कि :- Section 780) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement Jor sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till ae handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and

the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल wee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (j)any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी wa होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में woe के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 / 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि flaw के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। Revs का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना zara में होगा। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता फ्लैट का कब्जा लेने पर विचार करें। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में निवेश फ्लैट के कब्जे हेतु किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-so/20i8 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant -Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking | possession, " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का oe अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. मिलने एवं कब्जा दिये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें | जहां तक शिकायतकर्ता को मय ब्याज धनराशि वापस किये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः sated निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विन जब

विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wea ogi) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर (iii) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर धनराशि वापस दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश 4. प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को समस्त निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए यूनिट संख्या- Cl-40I पर ओ.सी / सी-सी सहित कब्जा मार्च 2020 के अन्त तक प्राप्त कराना सुनिश्चित करें।

. साथ ही शिकायतकर्ता व प्रमोटर के बीच हस्ताक्षरित अनुबंध पत्र के अनुसार विलम्बित अवधि के सम्बंध में कब्जा प्राप्त कराये जाने की तिथि से 30.04.20I6 तक अनुबंध पत्र में उललेखित दण्ड, penalty के BTA तथा दिनांक 0.05.20I6 (Real Estate Regulation & Development, Act 20I6) के लागू होने की तिथि एवं 07.05.20i6 से MCLR+ % की दर से कब्जा प्राप्त करने की तिथि तक प्रमोटर द्वारा दण्ड ब्याज अदा किया जाएगा। ब्याज,/दण्ड की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर निमयानुसार वापस की जायेगी। . यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2(za)(i) के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर न जता डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। (2.2८. 4. प्रतिवादी को यह भी आदेशित किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता को उक्त यूनिट में मार्च 2020 के अंत तक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया तो ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह प्रतिवादी से समस्त जमाधनराशि मय ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी होगा। प्रतिवादी प्रमोटर द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने पर शिकायतकर्ता / आवंटी को यह अधिकार होगा कि yoyo. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सके | इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0/भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक 49.44.2049 agi कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-02, उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य (रेरा) शिकायत संख्या : (९८२44/06/0385/209 अंकुश HIPS 23089, L Tower 6C 6th Avenue, Gaur City 2,Greater Noida, West Ghaziabad ihaatesstcccuen शिकायतकर्ता बनाम रेडीकॉन इंफास्ट्रक्चर एंड हाउसिंग प्रा.लि. GF 25A, Ground Floor, 2 Indra Prakash Building, Barakhmba Road New Delhi प्रस्तुत वाद शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध बुक की यूनिट के संबंध में समस्त जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षिप्त में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी की परियोजना Vedantam Phase-2 में यूनिट Cl-40l को बुक किया गया था, जिसके एवज में शिकायतकर्ता ने प्रतिवादी को रू.30,05,227 ,//-भुगतान किया था। दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित अनुबंधपत्र दिनांक 23.04.203 के अनुसार समस्त निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए कब्जा 36 माह में उपलब्ध कराया जाना था, जोकि अभी तक उपलब्ध नहीं कराया गया है। यह भी कथन किया गया कि परियोजना में निर्माण कार्य पूर्ण करने TH free किया जा रहा है एवं शिकाग्रतकर्ता gigi बैंक #६० करी धनराशि का भुगतान भी किया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा पीठ के समक्ष उपस्थित होकर बुक की गई यूनिट के संबंध में समस्त जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने की याचना की गयी है। शिकायतकर्ता ने वादपत्र के समर्थन में अनुबंध पत्र, लिखित शिकायत की छायाप्रति व भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें की छायाप्रति दाखिल 22८८ है। ey Page

प्राधिकरण की ओर से प्रतिवादी को नोटिस जारी किये गये। पुकार पर प्रतिवदी की ओर से उनके प्रतिनिधि उपस्थित। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि प्राधिकरण को इस योजित वाद को सुनने का अधिकार नहीं है। प्रतिवाद पत्र के प्रस्तर-43 में यह कथन किया गया कि —"Thus, the answering Respondent had agreed to deliver the possession of the apartment within 36 months from the date of booking, which is 23.07.2073 subject however to receipt of the entire basic price, extra charges, registration charges and any other charges as may be intimated by the answering opposite party, in addition a reasonable extension of 6 months from the due date of possession was also agreed upon between the parties due to force majeure circumstances." the Company has asked the authority to inform them the documents required to start the process of initiating the OC for phase-2 vide its letter dated 09.04.2079, and thus is in process of getting OC for the same and is likely to get the same by December 2079 or such other time that the Authority decides." प्रतिवाद पत्र के प्रस्तर-47 में यह कथन किया गया कि — " it is apparent that out of 275 number of allottees / purchasers to whom the "Letter of fit-out/ possession" has been sent, 260. number of allottees/purchasers have already taken "No Dues Certificate" from the Company, 72 Sub-Lease Deeds have been done and the rest/ remaining are in process of taking the possession."

प्रतिवाद पत्र के पृष्ठ संख्या-8 में यह कथन किया गया कि - " is stated that the Company has already informed to the buyers that the company will pay the penalty for delay in possession as applicable and that the adjustment/payment shall be done on case to case basis at the time of handing over the possession of the Unit." ee addfe वाद को विधि सम्बत्‌ निस्तारित किये जाने की याचना की गई है। | CA Ce दोनों पक्षों द्वारा प्रस्तुत तर्कों को सुना तथा पत्रावली का अवलोकन किया। पत्रावली अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता को हस्ताक्षरित अनुबंधपत्र दिनांक 23.04.2043 के अनुसार समस्त निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए कब्जा 36 माह में उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु शिकायतकर्ता को कब्जा प्राप्त नहीं कराया गया है और न ही प्रतिवादपत्र में कब्जा देने की कोई बात कहीं गयी है। प्रतिवाद पत्र में कथन के अनुसार प्रतिवादी द्वारा ओ.सी दिसम्बर 2049 तक प्राप्त करने की संभावना जताई है और साथ ही साथ शिकायतकर्ता को दण्ड ब्याज देने का जिक किया है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को कब्जा मय विलम्बित अवधि का दण्ड ब्याज उपलब्ध कराया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है, परन्तु यदि प्रतिवादी शिकायतकर्ता को मार्च 2020 के अंत तक कब्जा देने में विफल रहता है, तो ऐसी दशा में शिकायतकर्ता समस्त जमा धनराशि मय ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी होगा।

जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। समस्त विश्लेषण से स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना काफी विलंबित है | इस संबंध में RI vee की धारा ta(t) F प्राविधान है कि :- Section 780) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement Jor sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till ae handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and

the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल wee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (j)any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी wa होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में woe के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 / 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि flaw के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। Revs का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना zara में होगा। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता फ्लैट का कब्जा लेने पर विचार करें। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में निवेश फ्लैट के कब्जे हेतु किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-so/20i8 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant -Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking | possession, " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का oe अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. मिलने एवं कब्जा दिये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें | जहां तक शिकायतकर्ता को मय ब्याज धनराशि वापस किये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः sated निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विन जब

विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wea ogi) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर (iii) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर धनराशि वापस दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश 4. प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को समस्त निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए यूनिट संख्या- Cl-40I पर ओ.सी / सी-सी सहित कब्जा मार्च 2020 के अन्त तक प्राप्त कराना सुनिश्चित करें।

. साथ ही शिकायतकर्ता व प्रमोटर के बीच हस्ताक्षरित अनुबंध पत्र के अनुसार विलम्बित अवधि के सम्बंध में कब्जा प्राप्त कराये जाने की तिथि से 30.04.20I6 तक अनुबंध पत्र में उललेखित दण्ड, penalty के BTA तथा दिनांक 0.05.20I6 (Real Estate Regulation & Development, Act 20I6) के लागू होने की तिथि एवं 07.05.20i6 से MCLR+ % की दर से कब्जा प्राप्त करने की तिथि तक प्रमोटर द्वारा दण्ड ब्याज अदा किया जाएगा। ब्याज,/दण्ड की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर निमयानुसार वापस की जायेगी। . यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2(za)(i) के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर न जता डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। (2.2८. 4. प्रतिवादी को यह भी आदेशित किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता को उक्त यूनिट में मार्च 2020 के अंत तक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया तो ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह प्रतिवादी से समस्त जमाधनराशि मय ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी होगा। प्रतिवादी प्रमोटर द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने पर शिकायतकर्ता / आवंटी को यह अधिकार होगा कि yoyo. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सके | इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0/भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक 49.44.2049 agi कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण