उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-02, उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य (रेरा) शिकायत संख्याः- NCR44/06/0242/209 सावित्री शर्मा 8/67, Tower 45, Silver City, Sector-93, Dadri, Noida aces शिकायतकर्ता बनीम एम्स मैक्स गार्डनिया प्रा0 लि0 ]२-9, 3rd Floor, Near Shakarpur, Laxmi Nagar, Vikas Marg, East Delhi-L200920 neat eater प्रतिवादी प्रस्तुत वाद शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध बुक की यूनिट के संबंध में कब्जा मय दण्ड ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कथन किया गया कि — संक्षिप्त में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी की परियोजना Golf 0७% में यूनिट Wo— 002//704 को बुक किया गया था, जिसके एवज में शिकायतकर्ता ने प्रतिवादी को &H33,50,05 /-भुगतान किया था। हस्ताक्षरित अनुबंध पत्र दिनांक 78.07.20i के अनुसार यूनिट पर कब्जा अक्टूबर 2043 तक उपलब्ध कराया जाना था, जो कि अभी तक प्राप्त नहीं कराया गया है।

3. That the complainant never got any information about the progress of the project from the builder. Afier Oct 203 when the complainant enquired about the time of possession of the flat, it was replied that the project is about one year late and possession will be given in 20/4. On 2//2/20/6 complainant received an email from the promoter stating that the said flat no. /22//704 is ready for fit-out in all respect and requested to make remaining payment Le. Rs 3,90,63.00 as per enclosed demand letter, The complainant enquired about the status of the project and came to know that the work in D2 tower is not completed and Noida authority had not issued the completion’ occupancy certificate for tower D2. Therefore the complainant answered the pi peer a a Sr अन्न जप तर vinotor's Savitri Sharma Vs, Aims Max GArdenia Developers Pvt.Ltd. हा (/ \ U mail dated 3007/2076 by email dated 28/03/20 requesting to handover the possession of the flat after oblaining completion certificate from the Noida Authority along with penalty calculating @ 7/6% for the delay in giving possession. The complainant also sent a similar letter to the promotor by speed post, bul got no reply till date.

4. That to the best of complainant's knowledge, the promotor had not obtained any completion/ occupancy certificate for tower D2 till, dale. From 20/03/2077 till date complainant personally enguired in the opponent's office al regular intervals regarding completion certificate and about the prospective date of possession and got the sume reply that flat is ready for fit-out possession and have applied for completion which will be obtained within 2-3 months. On the contrary even afier2 and half year of my letter by speed post the opponent is unable to give any date for handing over the possession of the flat. 5. That the opponent had failed to complete and unable to give possession of the flat in accordance with the terms of agreement for sale, therefore he is liable to pay to the complainant interest for every month of delay till the handing over the possession under the section I8(L)(a) of the "Real Estate Regulatory Authority Act" at the rate prescribed under the act. अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा मय दण्ड ब्याज दिलाये जाने की याचना की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा वादपत्र के समर्थन में अनुबंध-पत्र, Demand Letter, E-mail Correspondece, जगा की गयी धनराशि की wire, आदि प्रपत्रों की छायाप्रति दाखिल किये गये। प्राधिकरण की ओर से प्रतिवादी को नोटिस जारी किये गये और जिसकी तामीला प्रतिवादी पर सम्यक रूप से की गयी। प्रतिवादी द्वारा नियत तिथि पर

प्रतिवादपत्र दाखिल किया गया। प्रतिवादी के प्रतिवादपत्र में यह कथन किया गया कि शिकायतकर्ता द्वारा उक्त यूनिट के परियोजना में निर्माण कार्य अनेकों कारणवश बाधित रहा है, जिसके कारण प्रतिवादी अभी तक कब्जा देने में असमर्थ रहा है। प्रतिवादी द्वारा यह भी कथन किया गया है कि दिनांक 28.06.208 को 00 प्राप्त करने हेतु आवेदन किया जा चुका है। प्रतिवादी द्वारा पीठ के समक्ष प्रस्तुत होकर यह अवगत कराया गया है कि शिकायतकर्ता को शीघ्र 8) pool ७१४ Savitri Sharma Vs. Aims Max Gardenia Developers Pvt.Ltd Page 2 $ कर दिया जायेगा। अतः वाद को विधि संवत्‌ निस्तारित किये जाने हेतु याचना की गयी है। दोनों पक्षों द्वारा प्रस्तुत तर्कों को सुना तथा पत्रावली का अवलोकन किया। पत्रावली अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता को यूनिट पर कब्जा अभी तक उपलब्ध नहीं कराया गया है, परन्तु प्रतिवादी द्वारा यह आश्वासन दिलाया गया है कि प्रश्नगत परियोजना का OC प्राप्त करके शीघ्र ही शिकायतकर्ता को कब्जा प्रदान कर दिया जायेगा। अतः शिकायतकर्ता को कब्जा दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक क्रेता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। समस्त विश्लेषण से स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना काफी. विलंबित है | इस संबंध में उल्‍लेखित है :-रेरा एक्ट की धारा is () में प्राविधान है कि :-

Section 8 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession ofan apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein, or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allotiee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, al such rate as may be prescribed. रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ "so ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the gl and the I ) age 3 Savitri Sharma Vs, Aims Max GArdenia Developers Pvt.Ltd. real estate agents under this Act and the rules and regulations mace | thereunder " का भी उल्लेख है| इसी प्रकार धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं

“32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on, (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate AgeNG 0. (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह wee है कि “रियल wee सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी ea | के fed रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना के हितों में wager के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 /20:7) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने at को समग्र ऑबजरवेशन किया है :- 40, As we have stated earlier, an amount af Rs 730 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buvers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refind of monies deserves to he onsidered with empathy. Yel, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason, Firstly ............... Secondly, the figures which have

been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refind of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have pure hased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtainee! loans to secure a hoine. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 7350 crores (logether with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑवजरवेशनस्‌ में बने रहने वाले एलोटीज निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी we है कि यदि विलम्ब के अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। LM av प्रत्येक मामले में धनराशि citer का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ह Ue Savitri Sharma Vs. Aims May GArdenia Developers Pvt. Lid Page

लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “Hea” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ we के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, "प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता फ्लैट का कब्जा लेने पर विचार करें। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में निवेश फ्लैट के कब्जे हेतु किया गया है निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are nol applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty 6

under Sections ॥ 6, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.206) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक १. 520i6 G रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील सं0 ee49—-so/20i8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 20/6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4@) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 29/6, The Respondent ~ Purchaser could not have any further grievance afier April 20/6 with respect to delay in handing over possession. 7) Savitri Sharma Vs. Aims Max GArdenia Developers Pvt.Ltd. ay Page 002:

Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. io उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओी. मिलने एवं कब्जा दिये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। 4

जहां तक शिकायतकर्ता को मय ब्याज धनराशि वापस किये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Section 7660)6) lays down that if the promoter fails to complete or is unable lo give possession of an apriment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allotiee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent fo withdraw from the project he shall be paid hy the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay inferest is nol a penalty as the payment of interest is compensatory UT nature in the light of the delay suffered by the allotiee who has puid for his apartment bul has not received possession of it, The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable, अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 7.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये faa /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट aa | (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) A whee के डिफाल्टर होने की “Qu

आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-- Vi Savitri Sharma Vs, Aims Max GArdenia Developers Pvt. Lid Page 6 [| Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allotiee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +/५% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही ex आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9(॥) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+«] प्रतिशत की ब्याज दर पर धनराशि शि वापस दिलाये जाना नन्‍्यायोचित प्रततीत होता है। आदेश [तिवादी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को समस्त निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए शिकायतकर्ता की सहमति से यूनिट संख्या- [92/]704 पर Occupation Certificate(O.c) सहित वैधानिक कब्जा आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 3 माह के अन्त तक प्राप्त कराना सुनिश्चित करें। जा) 2. साथ ही प्रतिवादी को यह भी आदेशित किया जाता है कि

शिकायतकर्ता को हस्ताक्षरित Builders Buyers Agreement (BBA) के अनुसार विलम्बित अवधि / delayed period के सम्बंध में कब्जा देने की तिथि से दिनांक 30.04.206 तक BBA में उल्लिखित दण्ड / penalty के अनुसार तथा दिनांक 04.05.2046 (Real Estate Regulation & Development, Act 20I6® लागू होने की तिथि) से MCLR + % की दर से प्रमोटर द्वारा दण्ड ब्याज Occupation Certificate WT होने की तिथि तक अदा किया जाएगा। ब्याज /दण्ड की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जाएगी। ब्याज की धनराशि देय घनराशि से अधिक होने पर निमयानुसार वापस की जागेगी। roy यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेशा अधिनियम 20i6 के धारा 2 (za\i) के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा | प्रतिवादी को यह भी आदेशित किया जाता है कि अन्य मदों की मांग पर अतिरिक्त धनराशि की मांग के सम्बन्ध में प्रमोटर के Cane detailed calculation sheet शिकायतकर्ता को उपलब्ध कराई जाए। Savitri Sharma Vs. Aims Max GArdenia Developers Pvt.Ltd तथा अनुबंध पत्र में अंकित शर्तों के अनुसार ही समान घनराशि» proportionate amount प्राप्त की जाए। प्रतिवादी प्रमोटर द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने पर शिकायतकर्ता / आवंटी को यह अधिकार होगा कि उ0.प्र0. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन करा सके। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र०भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, core की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये।

दिनांक: 23.09.209 (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Savitri Sharma Vs, Aims Max GArdenia a | Pyt.Licd. Page 8

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-02, उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य (रेरा) शिकायत संख्याः- NCR44/06/0242/209 सावित्री शर्मा 8/67, Tower 45, Silver City, Sector-93, Dadri, Noida aces शिकायतकर्ता बनीम एम्स मैक्स गार्डनिया प्रा0 लि0 ]२-9, 3rd Floor, Near Shakarpur, Laxmi Nagar, Vikas Marg, East Delhi-L200920 neat eater प्रतिवादी प्रस्तुत वाद शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध बुक की यूनिट के संबंध में कब्जा मय दण्ड ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कथन किया गया कि — संक्षिप्त में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी की परियोजना Golf 0७% में यूनिट Wo— 002//704 को बुक किया गया था, जिसके एवज में शिकायतकर्ता ने प्रतिवादी को &H33,50,05 /-भुगतान किया था। हस्ताक्षरित अनुबंध पत्र दिनांक 78.07.20i के अनुसार यूनिट पर कब्जा अक्टूबर 2043 तक उपलब्ध कराया जाना था, जो कि अभी तक प्राप्त नहीं कराया गया है।

3. That the complainant never got any information about the progress of the project from the builder. Afier Oct 203 when the complainant enquired about the time of possession of the flat, it was replied that the project is about one year late and possession will be given in 20/4. On 2//2/20/6 complainant received an email from the promoter stating that the said flat no. /22//704 is ready for fit-out in all respect and requested to make remaining payment Le. Rs 3,90,63.00 as per enclosed demand letter, The complainant enquired about the status of the project and came to know that the work in D2 tower is not completed and Noida authority had not issued the completion’ occupancy certificate for tower D2. Therefore the complainant answered the pi peer a a Sr अन्न जप तर vinotor's Savitri Sharma Vs, Aims Max GArdenia Developers Pvt.Ltd. हा (/ \ U mail dated 3007/2076 by email dated 28/03/20 requesting to handover the possession of the flat after oblaining completion certificate from the Noida Authority along with penalty calculating @ 7/6% for the delay in giving possession. The complainant also sent a similar letter to the promotor by speed post, bul got no reply till date.

4. That to the best of complainant's knowledge, the promotor had not obtained any completion/ occupancy certificate for tower D2 till, dale. From 20/03/2077 till date complainant personally enguired in the opponent's office al regular intervals regarding completion certificate and about the prospective date of possession and got the sume reply that flat is ready for fit-out possession and have applied for completion which will be obtained within 2-3 months. On the contrary even afier2 and half year of my letter by speed post the opponent is unable to give any date for handing over the possession of the flat. 5. That the opponent had failed to complete and unable to give possession of the flat in accordance with the terms of agreement for sale, therefore he is liable to pay to the complainant interest for every month of delay till the handing over the possession under the section I8(L)(a) of the "Real Estate Regulatory Authority Act" at the rate prescribed under the act. अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा मय दण्ड ब्याज दिलाये जाने की याचना की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा वादपत्र के समर्थन में अनुबंध-पत्र, Demand Letter, E-mail Correspondece, जगा की गयी धनराशि की wire, आदि प्रपत्रों की छायाप्रति दाखिल किये गये। प्राधिकरण की ओर से प्रतिवादी को नोटिस जारी किये गये और जिसकी तामीला प्रतिवादी पर सम्यक रूप से की गयी। प्रतिवादी द्वारा नियत तिथि पर

प्रतिवादपत्र दाखिल किया गया। प्रतिवादी के प्रतिवादपत्र में यह कथन किया गया कि शिकायतकर्ता द्वारा उक्त यूनिट के परियोजना में निर्माण कार्य अनेकों कारणवश बाधित रहा है, जिसके कारण प्रतिवादी अभी तक कब्जा देने में असमर्थ रहा है। प्रतिवादी द्वारा यह भी कथन किया गया है कि दिनांक 28.06.208 को 00 प्राप्त करने हेतु आवेदन किया जा चुका है। प्रतिवादी द्वारा पीठ के समक्ष प्रस्तुत होकर यह अवगत कराया गया है कि शिकायतकर्ता को शीघ्र 8) pool ७१४ Savitri Sharma Vs. Aims Max Gardenia Developers Pvt.Ltd Page 2 $ कर दिया जायेगा। अतः वाद को विधि संवत्‌ निस्तारित किये जाने हेतु याचना की गयी है। दोनों पक्षों द्वारा प्रस्तुत तर्कों को सुना तथा पत्रावली का अवलोकन किया। पत्रावली अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता को यूनिट पर कब्जा अभी तक उपलब्ध नहीं कराया गया है, परन्तु प्रतिवादी द्वारा यह आश्वासन दिलाया गया है कि प्रश्नगत परियोजना का OC प्राप्त करके शीघ्र ही शिकायतकर्ता को कब्जा प्रदान कर दिया जायेगा। अतः शिकायतकर्ता को कब्जा दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक क्रेता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। समस्त विश्लेषण से स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना काफी. विलंबित है | इस संबंध में उल्‍लेखित है :-रेरा एक्ट की धारा is () में प्राविधान है कि :-

Section 8 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession ofan apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein, or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allotiee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, al such rate as may be prescribed. रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ "so ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the gl and the I ) age 3 Savitri Sharma Vs, Aims Max GArdenia Developers Pvt.Ltd. real estate agents under this Act and the rules and regulations mace | thereunder " का भी उल्लेख है| इसी प्रकार धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं

“32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on, (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate AgeNG 0. (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह wee है कि “रियल wee सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी ea | के fed रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना के हितों में wager के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 /20:7) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने at को समग्र ऑबजरवेशन किया है :- 40, As we have stated earlier, an amount af Rs 730 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buvers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refind of monies deserves to he onsidered with empathy. Yel, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason, Firstly ............... Secondly, the figures which have

been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refind of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have pure hased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtainee! loans to secure a hoine. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 7350 crores (logether with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑवजरवेशनस्‌ में बने रहने वाले एलोटीज निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी we है कि यदि विलम्ब के अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। LM av प्रत्येक मामले में धनराशि citer का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ह Ue Savitri Sharma Vs. Aims May GArdenia Developers Pvt. Lid Page

लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “Hea” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ we के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, "प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता फ्लैट का कब्जा लेने पर विचार करें। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में निवेश फ्लैट के कब्जे हेतु किया गया है निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are nol applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty 6

under Sections ॥ 6, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.206) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक १. 520i6 G रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील सं0 ee49—-so/20i8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 20/6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4@) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 29/6, The Respondent ~ Purchaser could not have any further grievance afier April 20/6 with respect to delay in handing over possession. 7) Savitri Sharma Vs. Aims Max GArdenia Developers Pvt.Ltd. ay Page 002:

Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. io उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओी. मिलने एवं कब्जा दिये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। 4

जहां तक शिकायतकर्ता को मय ब्याज धनराशि वापस किये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Section 7660)6) lays down that if the promoter fails to complete or is unable lo give possession of an apriment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allotiee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent fo withdraw from the project he shall be paid hy the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay inferest is nol a penalty as the payment of interest is compensatory UT nature in the light of the delay suffered by the allotiee who has puid for his apartment bul has not received possession of it, The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable, अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 7.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये faa /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट aa | (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) A whee के डिफाल्टर होने की “Qu

आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-- Vi Savitri Sharma Vs, Aims Max GArdenia Developers Pvt. Lid Page 6 [| Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allotiee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +/५% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही ex आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9(॥) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+«] प्रतिशत की ब्याज दर पर धनराशि शि वापस दिलाये जाना नन्‍्यायोचित प्रततीत होता है। आदेश [तिवादी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को समस्त निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए शिकायतकर्ता की सहमति से यूनिट संख्या- [92/]704 पर Occupation Certificate(O.c) सहित वैधानिक कब्जा आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 3 माह के अन्त तक प्राप्त कराना सुनिश्चित करें। जा) 2. साथ ही प्रतिवादी को यह भी आदेशित किया जाता है कि

शिकायतकर्ता को हस्ताक्षरित Builders Buyers Agreement (BBA) के अनुसार विलम्बित अवधि / delayed period के सम्बंध में कब्जा देने की तिथि से दिनांक 30.04.206 तक BBA में उल्लिखित दण्ड / penalty के अनुसार तथा दिनांक 04.05.2046 (Real Estate Regulation & Development, Act 20I6® लागू होने की तिथि) से MCLR + % की दर से प्रमोटर द्वारा दण्ड ब्याज Occupation Certificate WT होने की तिथि तक अदा किया जाएगा। ब्याज /दण्ड की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जाएगी। ब्याज की धनराशि देय घनराशि से अधिक होने पर निमयानुसार वापस की जागेगी। roy यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेशा अधिनियम 20i6 के धारा 2 (za\i) के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा | प्रतिवादी को यह भी आदेशित किया जाता है कि अन्य मदों की मांग पर अतिरिक्त धनराशि की मांग के सम्बन्ध में प्रमोटर के Cane detailed calculation sheet शिकायतकर्ता को उपलब्ध कराई जाए। Savitri Sharma Vs. Aims Max GArdenia Developers Pvt.Ltd तथा अनुबंध पत्र में अंकित शर्तों के अनुसार ही समान घनराशि» proportionate amount प्राप्त की जाए। प्रतिवादी प्रमोटर द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने पर शिकायतकर्ता / आवंटी को यह अधिकार होगा कि उ0.प्र0. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन करा सके। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र०भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, core की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये।

दिनांक: 23.09.209 (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Savitri Sharma Vs, Aims Max GArdenia a | Pyt.Licd. Page 8