UP Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench 04 A Order under Section 34 Shri Rajeev Kumar, Hon'ble Chairman Cause list (serial number, complaint number, complainants): | Serial | Complaint No. | Complainant(s) | |---|---|---| | 1 | NCRI44/07/9725/2022 | Kamlesh | | 2 | NCRI44/05/95054/2022 [?] | Nitin Kumar Verma, Monika [?] | | 3 | NCR 44/04/92592/2022 | Vijender Pandita, Sakshi Kaul | Versus M/s Mahagun (India) Pvt. Ltd. [?] The complainant Kamlesh, along with 02 other complainants, has filed cases against the respondent. The facts of these three complaints are the same and they rest on the same evidence. These three complaints relate to the respondent's project Mahagun Mywoods. Therefore, they are being disposed of by a single order. Complaint No. NCR44/07/9725/2022, Kamlesh, will be the lead case. The present complaint application has been filed by the complainants against the respondent seeking possession and interest for the delayed period. In brief, the complainant (Kamlesh) states that by 30.06.20i3 they had booked Unit Tem-20I94 in the respondent's project Mahagun Mywoods, the total price of which was Rs. 36,73,253/-, and the complainant has paid Rs. 35,64,06./-. The respondent was obliged to complete the project and hand over possession of the unit, from 37.03.20i4, with a 42-month grace period, i.e. up to 30.09.2047, but the respondent has not yet given possession.

The respondent has still not obtained the OC/CC and the required certificates for the project, although the complainant has paid 95 percent of the amount as per the payment plan. The complainant therefore requests possession and interest for the delayed period. In support of the statement, the complainant has filed a copy of the allotment letter dated 28.09.2043 and photocopies of the final statement of account. In its reply dated 44.4.2022, the respondent stated that the complainant applied on 30.06.2043 for flat We-20I94 in the Mulberry Tower of its project Mahagun Mywoods. The agreement/allotment letter was executed between the parties on 28.09.2043, which is prior to the application of RERA. Therefore, the provisions of RERA do not apply in the case in question. Under clause 40.4 of the allotment letter dated 28.09.2043, possession of the unit was to be given to the complainant by 34.03.2048, subject to force majeure circumstances. The project was delayed due to force majeure events, which were beyond its control. The restrictions imposed by the Hon'ble NGT on the use of groundwater, litigation filed by farmers, the demonetisation implemented by the Government of India on 08.i4.20i6, the stay orders on construction work passed by the Hon'ble Supreme Court, the first and second waves of COVID-49, and the decline in the real estate sector adversely affected the construction work of the project.

उ0प्र0 भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम संख्या शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण I NCRI44/07/9725/2022 कमलेश 2 पटार44/05/95054/2022 | नितिन कुमार वर्मा मोनिका वम 3 NCR 44/04/92592/2022 विजेन्दर पंडिता साक्षी कौल बनाम मैसर्स महागुन (इंडिया) wo fero शिकायतकर्ता कमलेश के साथ 02 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। इन तीनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह तीनों शिकायतें विपक्षी की परियोजना Mahagun Mywoods से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या :- NCR44/07/9725/2022 कमलेश अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता (कमलेश) का कहना है कि उनके द्वारा दिनांक 30.06.20i3 तक विपक्षी की परियोजना Mahagun Mywoods में यूनिट Tem-20I94 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 36,73,253/— रूपये थी और शिकायतकर्ता द्वारा 35,64,06./— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर दिनांक 37.03.20i4 से 42 माह ग्रेस पीरियड सहित अर्थात्‌ दिनांक 30.09.2047 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। pk 2

विपक्षी द्वारा vera परियोजना के सम्बन्ध में अभी तक ओ.सी./सी.सी. एवं वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किये गये है, जबकि उनके द्वारा पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार 95 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांकित 28.09.2043 की प्रति, फाईनल स्टेटमेन्ट ऑफ अकाउन्ट की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी।

विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दिनांकित 44.4.2022 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Mahagun Mywoods के Mulberry Tower में दिनांक 30.06.2043 को फ्लैट We-20I94 के लिए आवेदन किया गया। पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध / आवंटन पत्र दिनांक 28.09.2043 को निष्पादित कराया गया, जो कि रेरा लागू होने से पूर्व का है। ऐसे में रेरा के प्राविधान प्रश्नगत प्रकरण में पर लागू नहीं होते। आवंटन पत्र दिनांकित 28.09.2043 के प्रस्तर-40.4 के शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिनांक 34.03.2048 तक फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन दिया जाना था। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। माननीय एन.जी.टी. द्वारा भू-जल के प्रयोग पर लगाये गये प्रतिबन्ध, किसानों द्वारा योजित मुकदमेंबाजी, भारत सरकार द्वारा दिनांक 08.i4.20i6 को डिमोनेटाईजेशन लागू किये जाने के कारण, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये स्थगन के आदेश, कोविड-49 की प्रथम एवं द्वितीय da फैलने के कारण, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। विपक्षी का यह भी कहना है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और प्रश्नगत टॉवर-(५॥8-8) के सम्बन्ध में ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर दिनांक 28.03.2022 को कब्जा ऑफर किया जा चुका है। फाईनल स्टेटमेन्ट ऑफ sarc के अनुसार दिनांक 28.03.2022 तक 3,60,27 /- रूपये की धनराशि अवशेष है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांकित 28.03.2022 की प्रति, परियोजना से सम्बन्धित वांछित प्रमाण पत्रों की प्रतियाँ, फाईनल स्टेटमेन्ट ऑफ अकाउन्ट की प्रति, ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु किये गये आवेदन की प्रति, Re पिटीशन संख्या-43029 // 4985 “एम.सी. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया व अन्य” में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश की प्रति दाखिल की गयी है। > उभयपक्ष के cet को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचारणीय है :- TR आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 3. क्‍या शिकायतकर्तागण को बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी / सी.सी. के कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? 4. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य Wi लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय ex सिविल अपील संख्या--6745--6749 / 2024 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स oo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." के उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्त्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। माननीय एन.जी.टी. द्वारा भू-जल के प्रयोग पर लगाये गये प्रतिबन्ध, किसानों द्वारा योजित मुकदमेंबाजी, भारत सरकार द्वारा दिनांक 08.44.2046 को डिमोनेटाईजेशन लागू किये जाने के कारण, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये eA के आदेश, कोविड-49 की प्रथम एवं द्वितीय वेव फैलने के कारण, रियल wee सेक्टर में गिरावट आने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। आवंटन पत्र में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित उल्लिखित है :- "Force Majeure" means any event or combination of events or circumstances beyond the control of the Company which cannot (a) by the exercise of reasonable diligence, or (b) despite the adoption of reasonable precaution and/or alternative measures, be prevented, or caused to be prevented, and which adversely affects the Company's ability to perform obligations under this Allotment, which shall include but not be limited to: ०) a) Acts of God i.e. fire, drought, flood, earthquake, epidemics, natural disasters. b) Acts of God i.e. fire, drought, flood, earthquake, epidemics, natural disasters. ०) Strikes or lock outs, industrial dispute.

d) Non-availability of cement; steel or other construction material due, to strikes of manufacturers, suppliers, transporters or other intermediaries or due to any reason whatsoever e) War and hostilities of war, riots; bandh, act of terrorism or civil commotion: f) the promulgation of or amendment in any law, rules or regulations or the issue of any injunction, court order or direction from any governmental authority that prevents or restricts the party company from complying with any or all the terms and conditions as agreed in this Allotment;' हि 8) any legislation, order or 'rule or regulation made or issued by the Govt. or any other authority or if any competent authority (ies) refuses, delays, withholds, denies the grant of necessary approvals for the Said Complex/Said : Building or if any matters, issues relating to such approvals, permissions, notices, notifications by the competent authority (ies) become subject matter of any suit/writ before a competent court or for any reason whatsoever. h) Any event or circumstances analogous to the foregoing. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार“ में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held Pe responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. इसके अतिरिक्त sated सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the. affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"|2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.20I9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.2.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन 66:2) (दिनांक 40.42. 2049 से दिनांक 44.02.2020 तक Wa 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के ( o लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर grey के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। dager बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा डीम्ड श्रेणी का कब्जा ऑफर किया जा सकता है? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और प्रश्नगत chae-(Wing-8) के सम्बन्ध में ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर दिनांक 28.03.2022 को कब्जा ऑफर किया जा चुका है। इसी प्रकार अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्तागण को डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर दिनांक 28.03.2022 को कब्जा ऑफर किये जा चुके हैं। इस सम्बन्ध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5) निम्नलिखित उलल्‍लेखित है :- An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per building bye-laws. The completion certificate shall be obtained by promoter from prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. Provided that if the construction work is not completed within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority; D Provided furthar that if the completion certificate is not issued by the prescribed sanctioning authority within three months of submission of the application by the promoter complete with all certificates and other documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months.

Explanation: For the purposes of this sub-section "completion" means the completion of the construction works of a building as a whole or the completion of an independent block of such building, as the case may be. उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि से 3 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 3 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा।

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्तागण को दिनांक 28.03.2022 को डीम्ड श्रेणी के कब्जा ऑफर किये गये और प्रश्नगत टॉवर- Mulberry, Mangrove के सम्बन्ध में ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष में किये गये आवेदन की प्रतिलिपि एवं परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित प्रमाण पत्र भी पत्रावली पर दाखिल किये गये है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रमाण पत्रों में अंतिम प्रमाण पत्र लिफ्ट एन.ओ.सी. दिनांक 22.03.2022 का है। यह स्पष्ट नहीं है कि क्‍या प्रार्थना पत्र बिना सभी प्रमाण पत्रों के दिया गया था, जो भी स्थिति हो यदि “डीम्ड कम्पलीशन” का आधार मान भी लिया जाये, तो भी विधिक दृष्टि से कब्जा दिनांक 22.06.2022 के (अंतिम प्रमाण पत्र की तिथि से 3 माह बाद) बाद ही दिया जाना चाहिए था। ऐसी स्थिति में डीम्ड कम्पलीशन की प्रभावी तिथि 22.06.2022 होगी। ऐसे में शिकायतकर्तागण को दिनांक 28.03.2022 को भेजे गये डीम्ड श्रेणी के कब्जा ऑफर पत्र वैद्यानिक नहीं हैं। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या--4 निस्तारण बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ ही तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है।

शिकायतकर्ता (कमलेश) का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर दिनांक 34.03.2044 से 42 माह ग्रेस पीरियड सहित अर्थात्‌ दिनांक 30.09.2047 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी द्वारा wera परियोजना के सम्बन्ध में अभी तक ओ.सी. / सी.सी. एवं वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किये गये है, जबकि उनके द्वारा We प्लॉन के अनुसार 95 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और प्रश्नगत टॉवर-(५/॥४8-8) के सम्बन्ध में ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर दिनांक 28.03.2022 को कब्जा ऑफर किया जा चुका है। फाईनल स्टेटमेन्ट ऑफ sere के अनुसार दिनांक 28.03.2022 तक 3,60,277 /- रूपये की धनराशि अवशेष है। रेरा एक्ट की धारा 48 (॥) में प्राविधान है कि :- Section 728 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as » १0 may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता (कमलेश) द्वारा दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 28.09.2043 के प्रस्तर-0.4 में प्राविधान दिये गये है, जिसके अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य, “रैफ्ट” पूर्ण करने से 42 माह अथवा दिनांक 34.03.2044 तक, जो भी पहले हो, में पूर्ण किया जाना था और यदि कब्जा “रैफ्ट” पूर्ण करने से 48 माह अथवा दिनांक 34.03.2044 तक, जो भी पहले हो, में नहीं दिया जाता है, तो ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को 5/- रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज का भुगतान करेगा। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा रैफ्ट पूर्ण किये जाने की तिथि स्पष्ट नहीं की गयी है। ऐसी स्थिति में आवंटन पत्र के अनुसार दिनांक 28.09.2043 से 42 माह में अर्थात्‌ दिनांक 28.03.2047 तक कब्जा दिया जाना था तथा दिनांक 28.09.2047 के बाद विलम्ब राशि देनी थी, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है।) . जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील सं0 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — X il

Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार SAA. / PIM. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा | प्रश्नगत प्रकरण में “डीम्ड कम्पलीशन” की प्रभावी तिथि दिनांक 22.06.2022 है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-3 में निर्णत किया गया है।) अतः उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता को दिनांक 28.09.207 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 06.42.2047 से डीम्ड कम्पलीशन दिनांक 22.06.2022 तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित क्रिया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल o 42 धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स err var धनराशि का उपभोग किया गया है। RTI एक्ट की धारा 2za) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(7) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (7) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 77.0.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the । Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" 33

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)(0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या-सी-3289 , 2020 “wal estat कस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्‍लेखित किया गया है किः-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.| had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20I8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20i8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. 44 तत्पश्चात्‌ Re याचिका संख्या-सी-9420,// 2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है कि:-

On 2.09.20l9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020 sssssesssnasescscnsavsvavavanens and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + [%, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208 ...Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 48, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः CREAR माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+I प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी Ment गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय /पद्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। ON 45 आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के फ्लैटस्‌ की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.04.2023 तक ओ-सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्तागण से देय ery शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार, शिकायतकर्तागण के पक्ष में रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें | विपक्षी, शिकायतकर्ता (कमलेश) को दिनांक 06.:2.20I7 से डीम्ड कम्पलीशन दिनांक 22.06.2022 तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLRt प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि अनुबन्धानुसार अथवा कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में आवंटन पत्र/ अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्‍तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा Acai) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। at \ 46 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :- I2/ (*- / 2022 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

UP Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench 04 A Order under Section 34 Shri Rajeev Kumar, Hon'ble Chairman Cause list (serial number, complaint number, complainants): | Serial | Complaint No. | Complainant(s) | |---|---|---| | 1 | NCRI44/07/9725/2022 | Kamlesh | | 2 | NCRI44/05/95054/2022 [?] | Nitin Kumar Verma, Monika [?] | | 3 | NCR 44/04/92592/2022 | Vijender Pandita, Sakshi Kaul | Versus M/s Mahagun (India) Pvt. Ltd. [?] The complainant Kamlesh, along with 02 other complainants, has filed cases against the respondent. The facts of these three complaints are the same and they rest on the same evidence. These three complaints relate to the respondent's project Mahagun Mywoods. Therefore, they are being disposed of by a single order. Complaint No. NCR44/07/9725/2022, Kamlesh, will be the lead case. The present complaint application has been filed by the complainants against the respondent seeking possession and interest for the delayed period. In brief, the complainant (Kamlesh) states that by 30.06.20i3 they had booked Unit Tem-20I94 in the respondent's project Mahagun Mywoods, the total price of which was Rs. 36,73,253/-, and the complainant has paid Rs. 35,64,06./-. The respondent was obliged to complete the project and hand over possession of the unit, from 37.03.20i4, with a 42-month grace period, i.e. up to 30.09.2047, but the respondent has not yet given possession.

The respondent has still not obtained the OC/CC and the required certificates for the project, although the complainant has paid 95 percent of the amount as per the payment plan. The complainant therefore requests possession and interest for the delayed period. In support of the statement, the complainant has filed a copy of the allotment letter dated 28.09.2043 and photocopies of the final statement of account. In its reply dated 44.4.2022, the respondent stated that the complainant applied on 30.06.2043 for flat We-20I94 in the Mulberry Tower of its project Mahagun Mywoods. The agreement/allotment letter was executed between the parties on 28.09.2043, which is prior to the application of RERA. Therefore, the provisions of RERA do not apply in the case in question. Under clause 40.4 of the allotment letter dated 28.09.2043, possession of the unit was to be given to the complainant by 34.03.2048, subject to force majeure circumstances. The project was delayed due to force majeure events, which were beyond its control. The restrictions imposed by the Hon'ble NGT on the use of groundwater, litigation filed by farmers, the demonetisation implemented by the Government of India on 08.i4.20i6, the stay orders on construction work passed by the Hon'ble Supreme Court, the first and second waves of COVID-49, and the decline in the real estate sector adversely affected the construction work of the project.

उ0प्र0 भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम संख्या शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण I NCRI44/07/9725/2022 कमलेश 2 पटार44/05/95054/2022 | नितिन कुमार वर्मा मोनिका वम 3 NCR 44/04/92592/2022 विजेन्दर पंडिता साक्षी कौल बनाम मैसर्स महागुन (इंडिया) wo fero शिकायतकर्ता कमलेश के साथ 02 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। इन तीनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह तीनों शिकायतें विपक्षी की परियोजना Mahagun Mywoods से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या :- NCR44/07/9725/2022 कमलेश अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता (कमलेश) का कहना है कि उनके द्वारा दिनांक 30.06.20i3 तक विपक्षी की परियोजना Mahagun Mywoods में यूनिट Tem-20I94 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 36,73,253/— रूपये थी और शिकायतकर्ता द्वारा 35,64,06./— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर दिनांक 37.03.20i4 से 42 माह ग्रेस पीरियड सहित अर्थात्‌ दिनांक 30.09.2047 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। pk 2

विपक्षी द्वारा vera परियोजना के सम्बन्ध में अभी तक ओ.सी./सी.सी. एवं वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किये गये है, जबकि उनके द्वारा पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार 95 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांकित 28.09.2043 की प्रति, फाईनल स्टेटमेन्ट ऑफ अकाउन्ट की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी।

विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दिनांकित 44.4.2022 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Mahagun Mywoods के Mulberry Tower में दिनांक 30.06.2043 को फ्लैट We-20I94 के लिए आवेदन किया गया। पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध / आवंटन पत्र दिनांक 28.09.2043 को निष्पादित कराया गया, जो कि रेरा लागू होने से पूर्व का है। ऐसे में रेरा के प्राविधान प्रश्नगत प्रकरण में पर लागू नहीं होते। आवंटन पत्र दिनांकित 28.09.2043 के प्रस्तर-40.4 के शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिनांक 34.03.2048 तक फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन दिया जाना था। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। माननीय एन.जी.टी. द्वारा भू-जल के प्रयोग पर लगाये गये प्रतिबन्ध, किसानों द्वारा योजित मुकदमेंबाजी, भारत सरकार द्वारा दिनांक 08.i4.20i6 को डिमोनेटाईजेशन लागू किये जाने के कारण, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये स्थगन के आदेश, कोविड-49 की प्रथम एवं द्वितीय da फैलने के कारण, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। विपक्षी का यह भी कहना है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और प्रश्नगत टॉवर-(५॥8-8) के सम्बन्ध में ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर दिनांक 28.03.2022 को कब्जा ऑफर किया जा चुका है। फाईनल स्टेटमेन्ट ऑफ sarc के अनुसार दिनांक 28.03.2022 तक 3,60,27 /- रूपये की धनराशि अवशेष है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांकित 28.03.2022 की प्रति, परियोजना से सम्बन्धित वांछित प्रमाण पत्रों की प्रतियाँ, फाईनल स्टेटमेन्ट ऑफ अकाउन्ट की प्रति, ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु किये गये आवेदन की प्रति, Re पिटीशन संख्या-43029 // 4985 “एम.सी. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया व अन्य” में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश की प्रति दाखिल की गयी है। > उभयपक्ष के cet को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचारणीय है :- TR आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 3. क्‍या शिकायतकर्तागण को बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी / सी.सी. के कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? 4. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य Wi लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय ex सिविल अपील संख्या--6745--6749 / 2024 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स oo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." के उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्त्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। माननीय एन.जी.टी. द्वारा भू-जल के प्रयोग पर लगाये गये प्रतिबन्ध, किसानों द्वारा योजित मुकदमेंबाजी, भारत सरकार द्वारा दिनांक 08.44.2046 को डिमोनेटाईजेशन लागू किये जाने के कारण, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये eA के आदेश, कोविड-49 की प्रथम एवं द्वितीय वेव फैलने के कारण, रियल wee सेक्टर में गिरावट आने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। आवंटन पत्र में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित उल्लिखित है :- "Force Majeure" means any event or combination of events or circumstances beyond the control of the Company which cannot (a) by the exercise of reasonable diligence, or (b) despite the adoption of reasonable precaution and/or alternative measures, be prevented, or caused to be prevented, and which adversely affects the Company's ability to perform obligations under this Allotment, which shall include but not be limited to: ०) a) Acts of God i.e. fire, drought, flood, earthquake, epidemics, natural disasters. b) Acts of God i.e. fire, drought, flood, earthquake, epidemics, natural disasters. ०) Strikes or lock outs, industrial dispute.

d) Non-availability of cement; steel or other construction material due, to strikes of manufacturers, suppliers, transporters or other intermediaries or due to any reason whatsoever e) War and hostilities of war, riots; bandh, act of terrorism or civil commotion: f) the promulgation of or amendment in any law, rules or regulations or the issue of any injunction, court order or direction from any governmental authority that prevents or restricts the party company from complying with any or all the terms and conditions as agreed in this Allotment;' हि 8) any legislation, order or 'rule or regulation made or issued by the Govt. or any other authority or if any competent authority (ies) refuses, delays, withholds, denies the grant of necessary approvals for the Said Complex/Said : Building or if any matters, issues relating to such approvals, permissions, notices, notifications by the competent authority (ies) become subject matter of any suit/writ before a competent court or for any reason whatsoever. h) Any event or circumstances analogous to the foregoing. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार“ में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held Pe responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. इसके अतिरिक्त sated सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the. affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"|2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.20I9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.2.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन 66:2) (दिनांक 40.42. 2049 से दिनांक 44.02.2020 तक Wa 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के ( o लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर grey के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। dager बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा डीम्ड श्रेणी का कब्जा ऑफर किया जा सकता है? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और प्रश्नगत chae-(Wing-8) के सम्बन्ध में ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर दिनांक 28.03.2022 को कब्जा ऑफर किया जा चुका है। इसी प्रकार अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्तागण को डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर दिनांक 28.03.2022 को कब्जा ऑफर किये जा चुके हैं। इस सम्बन्ध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5) निम्नलिखित उलल्‍लेखित है :- An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per building bye-laws. The completion certificate shall be obtained by promoter from prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. Provided that if the construction work is not completed within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority; D Provided furthar that if the completion certificate is not issued by the prescribed sanctioning authority within three months of submission of the application by the promoter complete with all certificates and other documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months.

Explanation: For the purposes of this sub-section "completion" means the completion of the construction works of a building as a whole or the completion of an independent block of such building, as the case may be. उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि से 3 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 3 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा।

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्तागण को दिनांक 28.03.2022 को डीम्ड श्रेणी के कब्जा ऑफर किये गये और प्रश्नगत टॉवर- Mulberry, Mangrove के सम्बन्ध में ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष में किये गये आवेदन की प्रतिलिपि एवं परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित प्रमाण पत्र भी पत्रावली पर दाखिल किये गये है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रमाण पत्रों में अंतिम प्रमाण पत्र लिफ्ट एन.ओ.सी. दिनांक 22.03.2022 का है। यह स्पष्ट नहीं है कि क्‍या प्रार्थना पत्र बिना सभी प्रमाण पत्रों के दिया गया था, जो भी स्थिति हो यदि “डीम्ड कम्पलीशन” का आधार मान भी लिया जाये, तो भी विधिक दृष्टि से कब्जा दिनांक 22.06.2022 के (अंतिम प्रमाण पत्र की तिथि से 3 माह बाद) बाद ही दिया जाना चाहिए था। ऐसी स्थिति में डीम्ड कम्पलीशन की प्रभावी तिथि 22.06.2022 होगी। ऐसे में शिकायतकर्तागण को दिनांक 28.03.2022 को भेजे गये डीम्ड श्रेणी के कब्जा ऑफर पत्र वैद्यानिक नहीं हैं। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या--4 निस्तारण बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ ही तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है।

शिकायतकर्ता (कमलेश) का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर दिनांक 34.03.2044 से 42 माह ग्रेस पीरियड सहित अर्थात्‌ दिनांक 30.09.2047 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी द्वारा wera परियोजना के सम्बन्ध में अभी तक ओ.सी. / सी.सी. एवं वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किये गये है, जबकि उनके द्वारा We प्लॉन के अनुसार 95 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और प्रश्नगत टॉवर-(५/॥४8-8) के सम्बन्ध में ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर दिनांक 28.03.2022 को कब्जा ऑफर किया जा चुका है। फाईनल स्टेटमेन्ट ऑफ sere के अनुसार दिनांक 28.03.2022 तक 3,60,277 /- रूपये की धनराशि अवशेष है। रेरा एक्ट की धारा 48 (॥) में प्राविधान है कि :- Section 728 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as » १0 may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता (कमलेश) द्वारा दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 28.09.2043 के प्रस्तर-0.4 में प्राविधान दिये गये है, जिसके अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य, “रैफ्ट” पूर्ण करने से 42 माह अथवा दिनांक 34.03.2044 तक, जो भी पहले हो, में पूर्ण किया जाना था और यदि कब्जा “रैफ्ट” पूर्ण करने से 48 माह अथवा दिनांक 34.03.2044 तक, जो भी पहले हो, में नहीं दिया जाता है, तो ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को 5/- रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज का भुगतान करेगा। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा रैफ्ट पूर्ण किये जाने की तिथि स्पष्ट नहीं की गयी है। ऐसी स्थिति में आवंटन पत्र के अनुसार दिनांक 28.09.2043 से 42 माह में अर्थात्‌ दिनांक 28.03.2047 तक कब्जा दिया जाना था तथा दिनांक 28.09.2047 के बाद विलम्ब राशि देनी थी, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है।) . जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील सं0 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — X il

Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार SAA. / PIM. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा | प्रश्नगत प्रकरण में “डीम्ड कम्पलीशन” की प्रभावी तिथि दिनांक 22.06.2022 है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-3 में निर्णत किया गया है।) अतः उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता को दिनांक 28.09.207 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 06.42.2047 से डीम्ड कम्पलीशन दिनांक 22.06.2022 तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित क्रिया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल o 42 धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स err var धनराशि का उपभोग किया गया है। RTI एक्ट की धारा 2za) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(7) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (7) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 77.0.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the । Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" 33

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)(0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या-सी-3289 , 2020 “wal estat कस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्‍लेखित किया गया है किः-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.| had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20I8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20i8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. 44 तत्पश्चात्‌ Re याचिका संख्या-सी-9420,// 2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है कि:-

On 2.09.20l9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020 sssssesssnasescscnsavsvavavanens and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + [%, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208 ...Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 48, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः CREAR माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+I प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी Ment गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय /पद्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। ON 45 आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के फ्लैटस्‌ की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.04.2023 तक ओ-सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्तागण से देय ery शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार, शिकायतकर्तागण के पक्ष में रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें | विपक्षी, शिकायतकर्ता (कमलेश) को दिनांक 06.:2.20I7 से डीम्ड कम्पलीशन दिनांक 22.06.2022 तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLRt प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि अनुबन्धानुसार अथवा कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में आवंटन पत्र/ अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्‍तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा Acai) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। at \ 46 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :- I2/ (*- / 2022 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण