उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-2 querer (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-38/40/63 के STS साय (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-38 /40 /63 के अन्तर्गत आदेश शिकायत संख्या : Waeieie744 / 05 / 95053 / 2022 विवेक सिंह एव अन्य बनाम ए.टी.एस. रियलटी प्रा. लि. प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेशरर्थ सुरक्षित की गई थी। कार्यालय आख्या दिनांक 42.08.2024 के अनुसार वर्तमान प्रकरण में धारा-8 अथवा wa woe डिस्बर्समेंट अथवा एनसीएलटी से सम्बन्धित कोई प्रपत्र व कोई अन्य प्राकृति का प्रपत्र किसी भी पक्षकार द्वारा पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित होने के उपरांत रेरा पोर्टल पर या पत्रावली पर उपलब्ध नहीं कराया गया है। पत्रावली के परिशीलन से यह विदित है कि पीठ द्वारा रेरा अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत प्रकरण में दिनांक 02.47.2022 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये mW 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के फ्लैट को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.2.2022 तक ओ.सी./ सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.20:8 से ओ.सी./सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वंय जमा धनराशि पर ४८ाक्फा प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जायेगी। जा “- 4 3. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2(28)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के Pete से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4... इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये। 5... इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये।

6. यदि विपक्षी दवा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। विपक्षी ने पीठ द्वारा रेश अधिनियम की est के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 02.4.2022 का अनुपालन नहीं किया जिस कारण शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत प्रकरण में आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक 07.04.2023 को दिया, जिस पर रेरा उप-सचिव द्वारा दिनांक 46.04.2023 को नोटिस जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 30.04.2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करें, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या प्रस्तुत नहीं की गयी। तत्पश्चात्‌ उप-सचिव द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 09.02.2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 25.022023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या स्पष्टीकरण के साथ प्रस्तुत करें, परन्तु विपक्षी की ओर से अनुपालन आख्था प्रस्तुत नहीं की गयी। — चल 2 प्राधिकरण द्वारा धारा-38 /40,/63 के अन्तर्गत नोटिस जारी होने के उपरांत पीठ द्वारा दिनांक 05.07.2023, 04.04.2024, 26.03.2024 एवं 25.06.2024 को सुनवाई की गयी।

विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या में उल्लिखित किया गया है कि मूल आदेश दिनांक 02.44.2022 के अनुसार विपक्षी को सक्षम प्राधिकरण से अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त कर शिकायतकर्ता को कब्जा तथा नवम्बर, 208 से विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना कर विलम्बित अवधि का ब्याज शिकायतकर्ता को भुगतान किये जाने अथवा विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि ऑफर ऑफ पजेशन के समय अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित किये जाने का था। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उनके द्वारा सक्षम प्राधिकरण से दिनांक 30.03.2022 को अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त कर, उनके द्वारा शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर किया गया। शिकायतकर्ता स्वयं यूनिट के सापेक्ष बकाया धनराशि का भुगतान कर कब्जा लेने नहीं आ रहे है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बकाया धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा लिये जाने के लिए निर्देशित करने तथा धारा-63 के अन्तर्गत अर्थदण्ड अधिरोपित न किये जाने का अनुरोध किया है। उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 02.44. 2022 का निर्धारित अवधि में अनुपालन कर दिया हों | | भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20॥6 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः-

7३4(8), to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" —_— >= 3 धारा-36 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत हैः- "38, (२) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural Justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (2) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate A uthority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable Srom such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने चचञाण 2. 4 में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated

cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। omer wee से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उपरोक्त विश्लेषण व तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 02.44.2022 के क्रम संख्या '॥ व 2“ का अनुपालन नहीं किया है। उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए पत्रावली रेरा नियमावली 2046 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत आदेश दिनांक 02.44.2022 के क्रम संख्या 4 के अनुसार यूनिट के भौतिक कब्जे व रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी, उप्र. रेरा के समक्ष सुनवाई हेतु दिनांक 25.09.2024 के लिए संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा दिनांक 02.:4.2022 को धारा-3॥ के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या “2” के अनुसार जमा धनराशि पर विलम्बित अवधि का ब्याज हेतु वसूली 5४7 ae प्रमाण पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि. 25.09.2024 से पूर्व न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें|

यदि न्याय निर्णायक अधिकारी नियम 24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते है कि विपक्षी / प्रमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34 दिनांक 02.44.2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है तो ऐसी दशा में न्याय निर्णायक अधिकारी प्रकरण में रेश अधिनियम की धारा 63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस संदर्भित कर सकते है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। al na — 2. os tee (Slo दीपक स्वरूप WRT) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर