Soro भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत ast, fre उपस्थितिः- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत eM: NCR44/05/9506/2022 उत्कर्ष रणघार बनाम एस.जे.पी इंफ्राकॉन लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "इप्ताशा RADHA SKY PARK (SKY GARDENS PHASE-2)" में यूनिट संख्या- A/i908 बुक की गई थी, जिसकी कुल कीमत 3469009/- रुपये है, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 73,87,603/— रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2024 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु विगत 2 वर्षों से परियोजना स्थल पर किसी प्रकार का कोई निर्माण कार्य नहीं किया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन /अनुबंध पत्र दिनांकित 27.02.209, जमा धनराशि की wile, मांग पत्रों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए एवं गलत तथ्यों के आधार पर प्रश्नगत शिकायत प्राधिकरण के समक्ष योजित की गई है। विपक्षी का कहना है कि vera परियोजना "SHRI RADHA SKY PARK (SKY GARDENS PHASE-2)" रेरा में पंजीकृत है जिसका पंजीकरण क्रमांक WRATI-UPRERAPRII285 है। शिकायतकर्ता को उनकी परियोजना "SHRI RADHA SKY PARK (SKY GARDENS PHASE-2)" के टॉवर संख्या- ai F यूनिट wer-s908 आवंटित की गई थी, जिसके अनुक्रम में उभयपक्षों के मध्य andes अनुबंध पत्र दिनांक 27.02.2049 को निष्पादित किया गया था। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित आवंटन / अनुबंध पत्र के प्रस्तर-24 के अनुसार विपक्षी द्वारा दिसम्बर 2024 एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के उपरान्त यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य ato एन.जी.टी. के आदेश दिनांक 44.08.203 के अनुसार Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत समस्त प्रकार के निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी, जिसके कारण परियोजना का निर्माण कार्य प्रभावित gar) उक्त आदेश को एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 47.09. 20i3 में भी नियमित रखा गया। वर्ष 2043-45 तक में यमुना रिवर बेड से रेत खुदाई पर

रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण रेत की Get हुई और परिणामस्वरूप निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। Ao एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 44.04.2043 को नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा में बिल्डर्स को भूतल से पानी निकालने पर रोक लगा दी गयी। ao एन.जी.टी. द्वारा लगाये गये प्रतिबन्ध के कारण परियोजना का निर्माण कार्य वर्ष 2046 में दिनांक 08.44.2046 से 6..20i6 कुल 8 दिन प्रभावित रहा, वर्ष 2047 में दिनांक 40.44.2047 से 47.44.2047 कुल 8 दिन, वर्ष 2048 में दिनांक 04.44.2048 से 40.44.2048 कुल t0, af 2049 में दिनांक 26.40.2049 से 30.0.2049 04 दिन एवं दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 08.4.2049 कुल 5 दिन, उपरोक्त अवधि में कुल 35 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहा। दिल्ली ८९ में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण .और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍ली ner में किसानों द्वारा do जलाये जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 44.02.2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या-43029 /4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। परियोजना का निर्माण कार्य कोविड-49 की वैश्विक महामारी के कारण निर्माण कार्य प्रभावित रहा है। विपक्षी का कहना है कि परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर. दिसम्बर 2024 तक यूनिट का कब्जा प्रदान कर दिया जायेगा। उपरोक्त कथन के आधार पर शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने एवं वर्तमान शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा कथन के समर्थन में पत्रावली पर कोई भी अभिलेखीय साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है। परियोजना के फोटोग्राफ, आशिंक पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 04.09. 20:7 एवं दिनांक 78.03.20i9 की प्रति, अधिभोग प्रमाण पत्र हेतु आवेदन दिनांक 25.06. 20i9 की प्रति की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं:- 4. क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 3. क्या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? निस्तारण बिन्दु Went बिन्दु संख्या-4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध Ww के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य Ww लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? रथ इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या--6745--6749 /202 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स io feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

"54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा yeaa परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोइईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें | तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। माननीय एन.जी.टी. एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा लगाये गये प्रतिबन्ध एवं कोविड-49 महामारी फैलने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक o4.44.20I9 F निम्नलिखित निर्देश दिये है :- aa With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place.

We direct that construction, demolition and activities be stopped forth with as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Anyperson is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with 5] Lac for such activity.For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court tobe dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त soar सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है — In the affidavit dated 05.2.20I9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"]2., That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20I8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/ emergency category for 48 hours or more."

Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.20I9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को wert हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.209 से दिनांक 09.2.20:9) एवं 33 दिन (66+2) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक रब da 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06. 2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09. 2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 Prater किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2024 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु विगत 2 वर्षों से परियोजना स्थल पर किसी प्रकार का कोई निर्माण कार्य नहीं किया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। जिस पर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर दिसम्बर 2024 तक यूनिट का कब्जा प्रदान कर दिया जायेगा। उपरोक्त कथन के आधार पर शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने एवं वर्तमान शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल आवंटन /अनुबन्ध पत्र दिनाकित 27.02. 2049 के प्रस्तर-24 के अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2024 एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि का के उपरान्त यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। अनुबन्ध पत्र के अनुसार कब्जा दिनांक 30.06.2022 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the a 5

possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है|) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील सं0 6649-50 / 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 30.06.2022 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 07.09.2022 से ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय /पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o.2(ii) A प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- “The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:“ यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज इसके अतिरिक्त ज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

दिनांक 47.0.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740/8-3-48-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल wits के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है — "7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: 7.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possessio n of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद wooo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20. 05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) @ प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक तक की अवधि दे दी Te 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी।

इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब का आंकलन a नहीं किया जाएगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु Tore और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं। आदेश \. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.2024 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री Here | re 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 07.09.2022 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा wa जमा धनराशि पर MCLR+! प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०)() के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ॥४८,२+] प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें | दिनांक :- 45/42 / 2022 Karr (कल्पना मिश्रा) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण