उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 | श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष | | कम संख्या शिकायत संख्या oe | [| पटारा44/07/97390/2022 अरविन्द कुमार गुप्ता 2 | टारा44/08/98293/2022 पंकज कुमार 3 | टारा44/08/97737/2022 वरूण जग मोहन छाबड़ा |_*| NCRI44/05/94894/2022 श्रीमती संगीता सिंघल 5 | 'पटारा44/08/98086/2022 विकास गोयल बनाम यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण शिकायतकर्ता अरविन्द कुमार गुप्ता के साथ 05 अन्य शिकायकतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना RPSOI, RRPSOI and RRPSO02 (Sector 8 and 20), YEIDA से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या:- NCRI44/07/97390/2022 अरविन्द कुमार गुप्ता अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायकतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायकतकर्ता (अरविन्द कुमार गुप्ता) का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 23.44.2009 को विपक्षी की परियोजना RPSOL, RRPSOL and RRPSO2 (Sector 8 and 20) में प्लॉट संख्या-295 बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 74,25,000/— रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 22,84,360,/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह x

भी कहना है कि विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 23.4.2009 के अनुसार प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा नवम्बर, 2043 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा नहीं दिया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा प्लॉट की कुल कीमत से अतिरिक्त धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। पक्षकारों के मध्य एग्रीमेन्ट टू cia दिनांक 03.06.2040 को निष्पादित करायी गयी, परन्तु अभी तक प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता द्वारा विस्तृत लिखित शिकायत पत्र दाखिल करते हुए तथ्यों की पुनरावृत्ति करते हुए शीघ्र ओ.सी.,/सी.सी. सहित प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज fart जाने का अनुरोध किया गया है। 4 q शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में विस्तृत लिखित शिकायत पत्र, एग्रीमेन्ट टू cig, परियोजना के ब्रोशर की प्रति, आवंटन पत्र दिनांकित 23.44.2009 की प्रति, जमा धनराशि से सम्बन्धित चालान की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा जवाब दिनांकित 05.40.2022 दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा रेसीडेन्सियल wife RPS-2009(), वर्ष, 2009 में प्रकाशित की गयी। शिकायतकर्ता को आवंटन WN-YEANI2762, सेक्टर-48, ब्लॉक-4 में प्लॉट संख्या-295, जिसका क्षेत्रफल 300 वर्ग मीटर आवंटित किया गया, जिसके सम्बन्ध में आवंटन पत्र दिनांक 23.44.2009 को जारी किया गया, जिसके अनुसार प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा वर्ष, 2043 में दिया जाना प्रस्तावित था, लेकिन प्रश्नगत भूमि के सम्बन्ध में किसानों को 64.7 प्रतिशत अतिरिक्त मुआवजा प्रदान किये जाने हेतु माननीय उच्च न्यायालय में Re याचिका दायर की गयी, जो कि लम्बे समय से माननीय न्यायालय में लम्बित थी, जिसके कारण आवंटियों को प्लॉटों का कब्जा प्रदान किया जाना सम्भव नहीं हो सका। माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश के क्रम में राज्य सरकार द्वारा पत्र संख्या-4055 // 77-3--4-6सी दिनांकित 29.06.2004 के माध्यम से भूमि अधिग्रहण से प्रभावित किसानों को 64.7 प्रतिशत की दर से किसान प्रतिकर अदा करने हेतु निर्देश दिये गये, जिसके सम्बन्ध में आवंटियों द्वारा माननीय उच्च न्यायालय, -इलाहाबाद में वाद योजित किये गये, जिसके क्रम में माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा दिनांक 28.05.2022 को आदेश पारित किया गया। उक्त आदेश दिनांक 28.05.2020 के flee माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा एस.एल.पी. *0-478—-497 / 2022 “यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण बनाम शकुन्तला एज्युकेशनल वेलफेयर सोसाइटी व अन्य” में दिनांक 49.05.2022 को आदेश पारित किया जा चुका है। आवंटियों को कार्यालय आदेश दिनांक 46.06.2047 एवं दिनांक 30.44.2047 के माध्यम से राहत प्रदान की गयी और आवंटी को यह विकल्प दिया गया कि वह प्राधिकरण के पक्ष में भूखण्ड का समर्पण आवेदन जमा करते हुए 6 प्रतिशत वार्षिक ब्याज के साथ अपनी जमा धनराशि वापस ले सकता है। विपक्षी द्वारा कब्जा देने में असमर्थरता के कारण वर्ष, 2043 से as, 2006 तक की अवधि को जीरो पीरियड घोषित किया गया। प्रश्नगत परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई, जिसमें किसानों के आंदोलन, किसानों द्वारा भूमि अधिग्रहण के सम्बन्ध मुआवजा बढ़ाये जाने हेतु योजित वाद, श्रम बल की अनुपलब्धतता आदि सम्मिलित है, जो कि उनके नियंत्रण के बाहर थे। इसके अतिरिक्त मार्च 2020 में विश्वव्यापी कोविड-49 महामारी के कारण भी निर्माण कार्य प्रभावित

Bs 3 हुआ। अतः विपक्षी द्वारा उपरोक्त तथ्यों के आधार पर समुचित आदेश पारित किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये जाते हैं:- 4. क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2. क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता (विकास गोयल) से पी.एल.सी. के मद में धनराशि की माँग की जा सकती है ? 3. क्या शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी को किसान प्रतिकर के मद में धनराशि का भुगतान किया जाना औचित्यपूर्ण है ? 4. क्या विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये शिकायतकर्तागण को रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु बाध्य किया जा सकता है अथवा नहीं ? 5. क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्‍या होगा ? निस्तारण बिन्दु dea बिन्दु dee इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि उनके द्वारा कब्जा देने में असमर्थरता के कारण वर्ष, 20i3 से ay, 20:6 तक की अवधि को जीरो पीरियड घोषित किया गया। प्रश्नगत परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई, जिसमें किसानों के आंदोलन, किसानों द्वारा भूमि अधिग्रहण के सम्बन्ध मुआवजा बढ़ाये जाने हेतु योजित वाद, श्रम बल की अनुपलब्धतता आदि सम्मिलित है, जो कि उनके नियंत्रण के बाहर थे। इसके अतिरिक्त मार्च 2020 में विश्वव्यापी कोविड-49 महामारी के कारण भी निर्माण कार्य प्रभावित हुआ।

विपक्षी द्वारा अपने उपरोक्त दावे के समर्थन में कोई साक्ष्य,/अभिलेख प्रस्तुत नहीं किये गये हैं। अतः यह आधार ग्राह्य नहीं है। a इस सम्बन्ध में ब्रोशर का प्रस्तर-48(५) निम्नलिखिल उल्लेखित है:- If due to any "force majeure" or any circumstances beyond the control of the Authority, the Authority is unable to make allotment or hand over the possession of the allotted plot, the entire deposit amount will be refunded along with simple interest at the rate of 4% per annum from the date of deposit till the date of payment. It is clarified that the month of deposit and the month of refund shall not be counted for the purposes of calculation of interest. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09. 42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- ॥[2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by py EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 4.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.:2.20i9 FH पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (66+2) (दिनांक 40.:220:9 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया | विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 5 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर fart उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता (विकास गोयल) से पी.एल.सी. के मद में धनराशि की माँग की जा सकती है? शिकायतकर्ता (विकास गोयल) का कहना है कि विपक्षी द्वारा अवैद्यानिक रूप से पी.एल.सी. के मद में धनराशि की माँग की जा रही है।

शिकायतकर्ता (विकास गोयल) के प्रकरण में विपक्षी को समुचित अवसर देने के बाद भी उनके द्वारा कोई जवाब /साक्ष्य रेरा कम्पलेन्ट to पर अपलोड नहीं किये गये हैं। शिकायतकर्ता (विकास गोयल) के प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध ब्रोशर/आवंटन पत्र में ऐसा कोई उल्लेख नहीं है कि विपक्षी द्वारा पी.एल.सी. के मद में धनराशि अधिरोपित की जायेगी। इस सम्बन्ध में ब्रोशर की धारा-486) निम्न प्रकार है :- Ss "The Chief Executive Officer or any officer authorized by him in this regard reserves the right to make such additions/alterations or modifications in the terms and conditions of allotment from time to time as he/she may consider just or/and expedient and the same shall be binding on the allottee / lease." स्पष्टतया यह प्राविधान रेरा लागू होने से पूर्व का है तथा आवंटन की शर्तों व प्रतिबन्धों में ऐसे परिवर्तन से सम्बन्धित है, जो न्यायोचित अथवा इष्टानुकूल होगी। स्पष्टतया यह प्राविधान see की शर्तों आदि में परिवर्तन का उल्लेख करता है न कि पूर्णतया नये प्रतिबन्ध यंथा पी.एल.सी. लागू का। यदि यमुना अथॉरिटी का उक्त तथ्य भी मान लिया जाये, तो भी प्राकृतिक न्याय के सिद्धान्तों के पालन के लिए अपेक्षित है कि वह शिकायतकर्ता से पी.एल.सी. लगाने का कारण व आधार स्पष्ट करने के बाद ही यह धनराशि लें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी को किसान प्रतिकर के मद में धनराशि का भुगतान किया जाना औचित्यपूर्ण है ?

विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत भूमि के सम्बन्ध में किसानों को 64.7 प्रतिशत अतिरिक्त मुआवजा प्रदान किये जाने हेतु माननीय उच्च न्यायालय में Re याचिका दायर की गयी, जो कि लम्बे समय से माननीय न्यायालय में लम्बित थी, जिसके कारण आवंटियों को प्लॉटों का कब्जा प्रदान किया जाना सम्भव नहीं हो सका। माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश के क्रम में राज्य सरकार द्वारा पत्र संख्या-055 / 77-3-44-6सी दिनांकित 29.06.2074 के माध्यम से भूमि अधिग्रहण से प्रभावित किसानों को 64.7 प्रतिशत की दर से किसान प्रतिकर अदा करने हेतु निर्देश दिये गये, जिसके सम्बन्ध में आवंटियों द्वारा माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद में वाद योजित किये गये, जिसके क्रम में माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा दिनांक 28.05.2022 को आदेश पारित किया गया। उक्त आदेश दिनांक 28.05.2020 के विरूद्द माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा एस.एल.पी. A0-4478-497 /2022 “यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण बनाम शकुन्तला एज्युकेशनल वेलफ़ेयर सोसाइटी व अन्य“ में दिनांक 49.05.2022 को आदेश पारित किया जा चुका है। वर्तमान में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील H0-4478—-497 / 2022 “यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण बनाम शकुन्तला एज्युकेशनल वेलफेयर सोसाइटी व अन्य” में दिनांक 49.05.2022 को आदेश पारित किया जा चुका है। अतः किसान प्रतिकर के सम्बन्ध में देयता माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के अधीन होगी। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। aN निस्तारण बिन्दु संख्या-4

निस्तारण बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त किये शिकायतकर्तागण को रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु बाध्य किया जा सकता है अथवा नहीं ? प्रश्नगत प्रकरणों में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट होता हो कि प्रश्नगत परियोजना का ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किया जा चुका हो | रेरा पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह पाया गया कि परियोजना में निर्माण कार्य प्रगति पर है, परन्तु पूर्ण नहीं है और रेरा में परियोजना के पूर्णता की तिथि 08.07.2024 प्रस्तावित है। रेरा अधिनियम की aRIH-(4)(H में प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व भी अंकित है :- "execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section |7 of this Act; साथ ही IRI-9(0) एवं () में एलॉटीज़ के निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैं — (70) Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be. (77) Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub-section (7) of section 7 of this Act. रेरा अधिनियम की orii7 निम्नवत्‌ है :-

7. (7) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and ms the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (J), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate. उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़ /सेल डीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग /अपार्टमेन्ट / प्लॉट आदि का “ओबक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना उक्त सर्टिफिकेट के न तो विधिपूर्वक कब्जा ही दिया जा सकता है एवं न ही “टाईटल ट्रान्सफर” सम्भव है। अतः उपयुक्त होगा कि यदि प्रोमोटर केवल उन्हीं मामलों में लीज़ Ss अथवा कब्जा देने की कार्रवाई करें, जहाँ ओ.सी. उपलब्ध है। अतः समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए यह उचित होगा कि विपक्षी ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त करने के उपरान्त ही शिकायतकर्तागण के पक्ष में रजिस्ट्री कराये जाने हेतु चेक लिस्ट जारी करें तथा अन्यथा कार्यवाही रेरा अधिनियम के प्राविधानों के प्रतिकूल ert तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5 निस्तारण बिन्दु संख्या-5 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है। ‘3

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 23.44.2009 के अनुसार प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा नवम्बर, 2043 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा नहीं दिया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा प्लॉट की कुल कीमत से अतिरिक्त धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। पक्षकारों के मध्य एग्रीमेन्ट टू लीज दिनांक 03.06.200 को निष्पादित करायी गयी, परन्तु अभी तक प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा नहीं दिया गया | अतः शिकायतकर्ता द्वारा विस्तृत लिखित शिकायत पत्र दाखिल करते हुए तथ्यों की पुनरावृत्ति करते हुए शीघ्र ओ.सी./सी.सी. सहित प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा जवाब दिनांकित 05.40.2022 दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा रेसीडेन्सियल cite RPS-2009(), वर्ष, 2009 में प्रकाशित की गयी | शिकायतकर्ता को आवंटन WUI-YEA0I2762, सेक्टर-48, ब्लॉक-4 में प्लॉट संख्या-295, जिसका क्षेत्रफल 300 वर्ग मीटर आवंटित किया गया, जिसके सम्बन्ध में आवंटन पत्र दिनांक 23.4 4.2009 को जारी किया गया, जिसके अनुसार प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा वर्ष, 20:3 में दिया जाना प्रस्तावित था। आवंटियों को कार्यालय आदेश दिनांक 46.06.20:7 एवं दिनांक 30.:420I7 के माध्यम से राहत प्रदान की गयी और आवंटी को यह विकल्प दिया गया कि वह प्राधिकरण के पक्ष में भूखण्ड का समर्पण आवेदन जमा करते हुए 6 प्रतिशत वार्षिक ब्याज के साथ अपनी जमा धनराशि वापस ले सकता है। रेरा अधिनियम की धारा-48() में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये हैं :- Section 76 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give Possession of an apartment, plot or building,-

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (0) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this. Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. ८) 0 इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा अपनी मूल शिकायत में कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 23.44.2009 की छायाप्रति दाखिल है, जिसमें कब्जे के सम्बन्ध में निम्नलिखित उल्लेखित है :-

"The possession of the allotted plot in case of Payment Plan l, Payment Plan 2 or opting for cash down options, will be handover only after deposition of 75% of the total premium of the allotted plot or after 04 years from the date of the issue of this latter, whichever is later." CRIT TER के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र जारी होने से 75 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किये जाने के बाद अथवा 4 वर्ष में, जो भी बाद में हो कब्जा दिया जाना था। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा 75 प्रतिशत धनराशि दिये जाने के सम्बन्ध में कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है और न ही विपक्षी द्वारा इस सम्बन्ध में कोई आपत्ति की गयी है। प्रश्नगत प्रकरण में आवंटन पत्र दिनांक 23.44.2009 को जारी किया गया। ऐसी स्थिति में आवंटन पत्र की तिथि 23.:4.2009 से 4 वर्ष में अर्थात्‌ दिनांक 23.:4.20:3 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु ver- में वर्णित है।) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"the period of Interest should close on April 20[6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " c aX ll उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 23..203 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 24.04.2044 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा ved धनराशि का उपभोग किया गया है। RI एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि AH (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; 2 (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid;

यह भी उल्लेखनीय है कि विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र जारी किया गया और प्रश्नगत परियोजना के ब्रोशर के wea-ia(v) के अनुसार परियोजना में हो रहे विलम्ब के लिए शिकायतकर्ता द्वारा समस्त जमा धनराशि पर 4 प्रतिशत वार्षिक साधारण ब्याज की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की oRt—i8 दिनाक 04.05.2047 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र० आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.2047 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 0.05.2047 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक o.0520i7 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 04.05.2047 से पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना परियोजना के ब्रोशर के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 04.05.2047 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अधीन की जायेगी।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक i7.020I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,//पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि Ds ]3 का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। WW की धारा-2(2०)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है।

माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 / 2020 “wal बिल्डवेल कस्ट्रक्‍्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है किः-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.] (MCLR+]) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.] had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ fe याचिका dear-<i-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य“ में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है किः-

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued On 07.02.2020......cssceseeeeeeeeerees and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208......ccssssscecsesseeeeseens Thus power of refund of amount x 4 along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः SRR माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी 'ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+I प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी Men गया है और न्‍्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में vouo राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय,// पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20i8 3 अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से ] प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-5 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है :- आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के प्लॉटस्‌ की समस्त सुविधाओं को आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 3.03.2023 तक ओ.सी /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह रेरा अधिनियम की ori7 के अधीन बिना HA/AA. प्राप्त किये किसी भी शिकायतकर्तागण को प्लॉट की रजिस्ट्री कराये जाने हेतु बाध्य नहीं करेंगे और ओ.सी./सी.सी. प्राप्त कर चेक लिस्ट जारी करते हुए दिनांक 34.03.2023 तक शिकायतकर्तागण के पक्ष में रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें।

3. विपक्षी, शिकायतकर्ता (अरविन्द कुमार गुप्ता) को दिनांक 24.04.2044 से दिनांक 30.04.2047 तक 4 प्रतिशत वार्षिक साधारण ब्याज की दर से व दिनांक 04.05.2047 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही ps दिनांक :- 7 / 6) / 2023 3) यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुरूप विलम्ब ब्याज की CRAIG गणना की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता (विकास गोयल) से पी.एल.सी. लगाने का कारण व आधार स्पष्ट करने के बाद ही यह धनराशि लें |

शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में किसान प्रतिकर के सम्बन्ध में देयता माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के अधीन देय होगी। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व विलम्ब ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। 32 ‘ eae 90.25 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण