उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 20:6 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:-- sto दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या |. | यूनिट न0 | जमा धनराशि रु० | आक्टन की | अनुबंधानुसार वांछित xio ॥ तिथि. कब्जा दिये अनुतोष : जाने की तिथि ; | NCRI44/05/94770/2022 | संगीता wae Flat ५०-07 | रु0 49,30,000,/ | 03.08.20i5 | आवंटन तिथि | यूनिट का ग0५४९-१, से 08 वर्ष कब्जा व 4th floor तथा 06 माह | विलम्बित अनुग्रह अवधि | अवधि का अर्थात फरवरी | ब्याज दिलाये 2049 जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम आस्था इन्फ्रासिटी लिमिटेड 34 के अन्तर्गत आदेश wie, किया गया था जिसमें पीठ द्वारा शिकायतकर्ता की शिकायत निरस्त कर दी गयी थी शिकायतकर्ता द्वारा पीढ द्वारा दिनांक 07.02.2024 को पारित आदेश के विरूद्ध अपील संख्या 26/2024 माननीय अपीलीय अधिकरण के समक्ष योजित की गयी जिसमें माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा दिनांक 23.07. 2025 को शिकायतकर्ता की अपील स्वीकार करते हुए पीठ द्वारा दिनांक 07.02.2024 को पारित आदेश को निरस्त करते हुए प्रकरण को पुनः पीठ को विपक्षी द्वारा जारी निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 44.04.2022 की वैधता के सम्बन्ध में विचारणीय बिन्दु का निस्तारण किये जाने तथा प्रकरण को नये सिरे से निस्तारित किये जाने हेतु पत्नावली पीठ के समक्ष सूचीबद्ध की गयी है। माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा दिनांक 23.07.2025 को पारित आदेश के क्रम में उभयपक्षों को सुनकर पत्रावली आदेशरर्थ सुरक्षित की गयी। 'शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु शिकायत संस्थित की गयी है। al ———ae

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना AASTHA GREENS में टॉवर-4 में यूंनिट संख्या 07 बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि wo 49,30,000/— का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। इसक अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा सुनवाई की तिथि 49.44.2025 को कथन किया गया है कि उनके द्वारा आर.टी.आई के माध्यम से यह जानकारी प्राप्त की गयी है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट पर तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित नहीं किये गये है। शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र, जमा की गई धनराशि की रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः- क्रम | विवरण दिनांक भुगतान की गयी संख्या __| धनराशि (रु0) 4 विपक्षी द्वारा जारी रसीद संख्या 337 49,4472043 रु0०4,00,000/ रसीद संख्या७347 08.04:2044 रु0 4,50,000 / रसीद संख्या 360 27.04.2044 ®O 4,90,000 / रसीद संख्या 352 46.02.2074 BO 4,90,000 / वाउचर संख्या 0974, |34.052079 रु0 4,00,000 / Bot योग ®0.-49,30,000 /

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब दिनांक 44.77.2025 को दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया कि शिकायत पोषणीय नहीं है क्‍योंकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की आवंटन निरस्त किया जा चुका है जिस कारण शिकायतकर्ता Rr अधिनियम की धारा 2डी के अन्तर्गत आवंटी की श्रेणी में नहीं है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण निरस्त कर दी गयी है। विपक्षी द्वारा ओसी/सी.सी प्राप्त होने के उपरांत दिनांक 40. 09.202 को शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन प्राष्त होने के पश्चात यूनिट के सापेक्ष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट होता है कि शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा लेने में इच्छुक नहीं है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता की वर्तमान शिकायत प्रींसिपल ऑफ स्टापल से बाधित होने के कारण 2 a

निरस्त होने योग्य है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उनके द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर लिया गया है तथा 600 से अधिक आवंटियों को यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जा चुका है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उनके द्वारा जारी आवंटन पत्र के क्लाज-44 में उल्लिखित किया गया था कि शिकायतकर्ता की यूनिट का कब्जा 03 वर्ष तथा 06 माह अनुग्रह अवधि के साथ उपलब्ध कराया जाएगा तथा पूर्ण परियोजना 05 वर्ष में पूर्ण कर ली जाएगी तथा विपक्षी द्वारा सक्षम प्राधिकरण से अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 8.06.2024 को प्राप्त किया जा चुका है जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा किया गया यह तर्क कि विपक्षी की परियोजना विलम्बित है, मनगढंत है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल कीमत wo 36,22,536,/ के सापेक्ष vo 9,30,000/er भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि कोविड-49 के कारण परियोजना का निर्माण कार्य बाधित हुआ है तथा सरकार द्वारा sar अवधि को जीरो ARGS माना Tar’ | विपक्षी«द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता-को eer or भुगतान किये जाने हेतु दिनांक 0.09.202 को मांग पत्र भैजा गयी तथा विपक्षी: द्वारा दिनांक 40.09.2024 को शिकायतकर्ता को ओ.सी प्राप़्त--हों-जाने...के..उपरांत-ऑफर ऑफ पजेशन भी प्रेषित किया गया परन्तु ओ.सी प्राप्त हो जाने उपरांत भी शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा दिनांक 20.0.2024 को पुनः शिकायतकर्ता को अनुस्मरण पत्र प्रेषित किया गया परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया जिस कारण विपक्षी द्वारा अंतिम रूप से दिनांक 44.04.2022 को शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त कर दी गयी जिसके उपरांत विपक्षी द्वारा 3 चेक शिकायतकर्ता को भेजे गये परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा उन चेकों को इनकैश नहीं कराया गया जिसके उपरांत विपक्षी द्वारा दिनांक 48.05.2022 को आर:टी.जी.एस के माध्यम से BO 49,30,000,/ शिकायतकर्ता के खाते में स्थानान्तारित कर दी गयी। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा लगातार मांग पत्र व अनुस्मरण पत्रों की अनदेखी की गयी और न ही यूनिट के सापेक्ष देय धनराशि की अदायगी की गयी जिस कारण से. विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त की

3 गयी है तथा उनके द्वारा दिनांक 04.04.2024 को vat यूनिट पर तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित किये जा चुके है। अतः विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है। उक्त के अतिरिक्त विपक्षी द्वारा लिखित बहस दाखिल की गयी है जिसमें उनके द्वारा लिखित जवाब में उल्लिखित तथ्यों की पुर्नवृत्ति की गयी है जिस कारण लिखित बहस के तथ्यों को दोबारा नहीं लिख जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रकरण में शपथ पत्र के माध्यम से अपना कथन प्रस्तुत किया गया है कि विपक्षी द्वारा यूनिट के सापेक्ष जमा की गयी धनराशि में से रु0 49,30,000,/ आर.टी.जी.एस के माध्यम से वापस उनके खाते में स्थानान्तारित कर दी गयी है तथा vo 5 लाख टी.डी.एस के क्रम में अपने रखें हुए है जिस कारण शिकायतकर्ता अभी भी आवंटी की श्रेणी में है। शिकयतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा कई तिथियों पर मांग पत्र भेजे जाने का तर्क उठाये गये है परन्तु उक्त मांग पत्रों में Mega भी मांग्र*पत्र शिकायतकर्ता को प्राप्त नहीं हुआ है शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित*किया गया है. कि उनके द्वारा यूनिट के सापेक्ष भुगतान किये जाने हेतु फ्लेक्सी पेमेंट प्लान का चयन किया गया था। विपक्षी द्वारा यूपीरेरा एग्रीमेंट फॉर सेल,/लीज नियम-2048-के..अनुसार निरस्तीकरण की प्रकिया पूर्ण नहीं

की गयी है जिस कारण अपीलीय अधिकरण द्वारा अपील संख्या 426,/2024 स्वीकार करते हुए दिनांक 23.07.2025 को आदेश पारित किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट पर कर्मवीर कुमार के अधिकार सृजित किये जा चुके है परन्तु जब शिकायतकर्ता द्वारा आर.टी,आई के माध्यम से रजिस्ट्रार के कार्यालय से जानकारी प्राप्त की गयी तो आर.टी.आई के जवाब में उन्हें यह पता चला कि प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में रजिस्ट्री हेतु कोई प्रपत्र प्राप्त नहीं हुए है। अत: शिकायतकर्ता द्वारा वर्तमान शिकायत स्वीकार किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किया जाता है — 4. क्या विपक्षी द्वारा यूनिट निरस्त किया जाना वैधानिक है अथवा नही? 2. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 4 —_— = Cy ——~ A हु ia & ae Shaan trey * 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या —: प्रश्न संख्या se आशय का विरचित किया गया है कि क्या विपक्षी द्वारा यूनिट का निरस्त किया जाना वैधानिक है अथवा नही? इसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण आवंटित यूनिट निरस्त करते हुए यूनिट के सापेक्ष जमा धनराशि रु० १9,30,000,/वापस शिकायतकर्ता के खाते में स्थानान्तारित कर दी गयी है तथा प्रश्नगत यूनिट पर तृतीय पक्ष के अधिकार भी सूजित किये जा चुके है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन fat गया है कि उनके द्वारा फ्लेक्सी पेमेंट प्लान के अनुसार समय से देय धनराशि का भुगतान्न"किया गया तथा विपक्षी द्वारा यूनिट के सापेक्ष जमा की गयी धनराशि में से wo 5 लाख की धनराशि वापस नहीं दी गयी है जिस कारण वह आवंटी की श्रेणी में है। शिकायत्तकर्ता द्वारा यह भी उल्लिखित किया गया है कि उनके द्वारा रजिस्ट्रार कार्यालय दादरी, गौतमबुद्धनगर से आर.टी.आई के माध्यम से जानकारी प्राप्त की गयी है कि प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में पंजीकरण हेतु कोई विलेख प्रस्तुत नहीं हुआ है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ह पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि उभयपक्षों के मध्य दिनांक 03.08.2045 को अनुबंध पत्र, निष्पादित हुआ जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा 03 वर्ष तथा 06 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात फरवरी 2049 तक उपलब्ध कराया जाना था। विपक्षी द्वारा परियोजना के सापेक्ष दिनांक 48.06.2024 को ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकारण द्वारा जारी अधिभोग प्रमाण प्राप्त किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा समय से देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 की धारा 9.3 (4) व (2) में यह प्राविधानित है कि — धारा 9.3

i. In case the Allottee’ fails to make payments for 2 (two) - consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit; ii. In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand:terminateds The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination. पत्रावली के अवलोकन सें स्पष्ट हैं कि उभयपक्ष के मध्य दिनांक 03.08.2045

को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया था जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा परियोजना पूर्ण कर फरवरी 20:9 तक उपलब्ध कराया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु फ्लेक्सी पेमेंट प्लान का चयन किया गया था जिसके अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा चरणबद्ध रूप से देय धनराशि का भुगतान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा पेमेंट प्लान के अनुसार यूनिट की कुल कीमत Wo 36,22,536,/ के सापेक्ष GO 9,30,000,/ का भुगतान किया जा चुका है जो कि यूनिट की कुंल कीमत का लगभग 55 प्रतिशत से अधिक है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु सक्षम प्राधिकरण से दिनांक 48.06.2024 को अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त कर दिनांक 40.09.2024 को मांग पत्र मय ऑफर ऑफ पजेशन प्रेषित किया गया जिसके पश्चात शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण विपक्षी द्वारा पुनः 6 =—_——Ss 20.0.2024 को मांग पत्र प्रेषित कर शिकायतकर्ता को देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु सूचित किया गया जिसके पश्चात शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण विपक्षी द्वारा दिनांक 44.0:.2022 को अंतिम रूप से शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त कर दी गयी तथा यूनिट निरस्त किये जाने उपरांत विपक्षी द्वारा दिनांक t8.05.2022 को शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष भुगतान की गयी धनराशि Bo 49,30,047 /arae शिकायतकर्ता के खाते में स्थानान्तारित कर दी गयी जिसके पश्चात शिकायतकर्ता द्वारा वर्तमान शिकायत दिनांक 24.05.2022 को योजित की गयी है।

उपरोक्त प्राविधानों के अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट निरस्त किये जाने से पूर्व प्री-कैंसिलेशन भेजकर सूचित किये जाने का प्राविधान है तथा शिकायतकर्ता द्वारा प्री-कैंसिलेशन के पश्चात 30 दिन के अन्दर देय धनराशि का भुगतान नहीं किया जाता है तो विपक्षी शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त कर सकता है परन्तु वर्तमान प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिक्रायतकर्ता ot यूनिट निरस्त किये जाने से पूर्व कोई प्री-कैंसिलेशन . पत्र प्रेषित-नहीं >किया>-गया -<है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा फरवरी 2049 में उपलब्ध कराया जाना था परन्तु विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण-कर-सक्षम-प्राधिकरण-से-अधिमभोग प्रमाण पत्र दिनांक 48. 06.202 को प्राप्त किया गया है जिससे स्पष्ट है कि .विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने में लगभग 02 वर्ष का विलम्ब किया गया है। उपरोक्त प्राविधानों में यह स्पष्ट है कि विपक्षी उपरोक्त प्राविधानों का लाभ उसी स्थिति में ले सकता है जब वह स्वयं दोषी न हो। अतः उक्त तथ्यों के आधार पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त किया जाना वैधानिक नहीं है। तदनुसार प्रश्न संख्या 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या-2 प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर gece होने के कारण विलम्बित हुई? फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :-

‘ प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर white में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (protitisad Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।” पत्रावली पर दाखिल बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांकित 04.0.2045 के प्रस्तर 2i.4 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित उल्लेख है कि :- The completion. date is subject to force majeure conditions and/or subject to any other reasons beyond the control of the Developer, No claim by way of damages/compensation shall lie against the developer in case of delay in handing over the possession on account of any of the aforesaid reasons and the developer shall be entitled to a reasonable extension of time for the delivery of possession of the said Flat/Villa to the Allottee माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा/सिविल अपील संख्या: 73029/7985, “Mc. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04--44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction. activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all

" such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 // 4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “in the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board: (CPCB) has stated as under:- "2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month 8 _—_=. . of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more, "” ‘Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However,

* conditions for raising construction be scrupulously followed.” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049- से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(66-2)(दिनांक 40-4272679 से दिनांक W4202~2020 तक साँय 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। sa तथ्यों के आलोक में ye wees "कि"उक्त-अवधि*विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना veri नहीं होगा | अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित तीनों अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल- 35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-2 frente किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 3-- प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? जि..गइननटथ

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त Sat यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 03. 08.2045 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा 36 माह तथा 06 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात फरवरी 2049 तक प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अनुसार यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी को दिनांक 8.06.2024 को अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुका है जो पत्रावली पर उपलब्ध है। इस प्रकार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में लगभग 02 वर्ष का विलम्ब किया गया है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित है। “यहां यह उल्लेखनीय है कि शिकायतकर्ता द्वारा पत्रावली पर आर.टी.आई के माध्यम से उप-निबन्धक दादरी जनपद गौतमबुद्धनगरे-के कार्यालय से प्राप्त जानकारी के अनुसार प्रश्नगत Beda tas पंजीकरण विलेख उपनिबन्धक दादरी जनपद गौतमबुद्धनगर के कार्यालय में उपलब्ध नहीं है। जहाँ तक किस sade -का-ब्योज- fear. जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा । ——S i0 जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये meager के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोंटर्स err sed धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दूर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक ॥7.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा .विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रंकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें WER 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +[% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" है + (=) Se ६22 कर)

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+Isfeee की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। अतः उक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने के अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश \. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन में शिकायतकर्ता को आवंटित. यूनिट को पुर्नस्थापित करते हुए, शिकायतकर्ता से यूनिट-के सापेक्ष बिल्डर बायर एग्रीमेंट के अनुसार देय धनराशि प्राप्त कर ओ.सी /सीसी“सहित"“कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. faueft शिकायतकर्ता को दिनांक 07.03.209 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त करने के उपरांत कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि t0.09202i तक पूर्व में जमा धनराशि GO 49,30,000,/ पर MCLR+! प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। विपक्षी द्वारा दिनांक 48.05.2022 को शिकायतकर्ता के खाते में यूनिट के सापेक्ष जमा धनराशि वापस स्थानान्तारित कर दी गयी है जिस कारण से दिनांक 48.05.2022 के पश्चात से विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कोई विलम्बित ब्याज भुगतान नहीं किया जाएगा। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि दिनांक 8. 05.2022 से शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष देय धनराशि का भुगतान किये जाने की तिथि तक विपक्षी McLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज प्राप्त करेगा। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को देय ब्याज की धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 के अनुसार फोर्स

मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से 42 टन जल: दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की arent | 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2006 की धारा 2(2४)()के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर add के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी McLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों"के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 5. विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। 6. आदेश पोर्टल पर अपलोड. किया जाये | ee a ee yQ.ases RS Bl 3 Lola, tee ओ का 9 (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण . गौतमबुद्धनगर 43