उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-2 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- डा०दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या ~ यूनिट न0 पत्रावली पर आवंटन की | अनुबंधानुसार वांछित उपलब्ध तिथि कब्जा दिये अनुतोष ao रसीद /साक्ष्य के जाने की अनुसार जमा तिथि | धनराशि रु0 {, | NCR44/05/94770/2022 | संगीता सक्सेना | Flat No-07 | 0 49,30,000/ 03.08.20i5 | आवंटन तिथि | यूनिट का | से 3 वर्ष तथा | कब्जा व हु 6 माह अनुग्रह | विलम्बित 4th floor अवधि अर्थात | अवधि का फरवरी 20:9 | ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम आस्था इन्फ्रासिटी लिमिटेड शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु परिवाद संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना AASTHA GREENS 4 sac तालिका में अंकित यूनिट बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष तालिका में अंकित धनराशि Go 49,30,000/- विपक्षी को भुगतान की गई। शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी परिवाद के समर्थन में आवंटन पत्र, जमा की गई धनराशि की रसीद की छायाप्रतियाँ, चिकित्सीय पर्चा, एच.डी.एफ.सी बैंक से लोन स्वीकति प्रपत्र, व प्रतिउत्तर दाखिल किये गये। विपक्षी की ओर से लिखित उत्तर दाखिल करते हुए यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि परिवाद पोषणीय नहीं है क्योंकि शिकायतकर्ता ने सही तथ्यों को छिपाते हुये जग्गा

अनुचित अनुतोष प्राप्त करने के लिए परिवाद संस्थित की है। परिवाद इस कारण भी पोषणीय नहीं है क्‍योंकि विपक्षी को ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण से अधिभोग प्रमाण पत्र सितम्बर 2020 में प्राप्त हो चुका है। शिकायतकर्ता ने पेमेंट प्लान के अनुसार धनराशि का भुगतान नहीं किया है। शिकायतकर्ता ने मात्र 50 प्रतिशत धनराशि का भुगतान आज तक किया है। शिकायतकर्ता पेमेंट प्लान के अनुसार धनराशि का भुगतान करने में असफल रहा है जिस कारण विपक्षी ने आवंटन को निरस्त कर दिया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि का भुगतान किये जाने के लिए कई अनुस्मारक पत्र व मांग पत्र भेजे गये परन्तु शिकायतकर्ता ने धनराशि का भुगतान नहीं किया। विपक्षी को प्राधिकरण से भूमि का कब्जा दिनांक 49.04.2043 को प्राप्त हुआ। तत्पश्चात्‌ विपक्षी ने मानचित्र स्वीकृत हेतु दिनांक 02.07.20i5 को आवेदन किया। सम्बन्धित प्राधिकरण से मानचित्र स्वीकृत होने के उपरांत परियोजना में अपार्टमेंट / फ्लैट की बुकिंग प्रारम्भ की गई। शिकायतकर्ता ने दिनांक 08.0:.2044 को यूनिट बुक कराने के लिए आवेदन किया था। उभयपक्षों के मध्य आवंटित यूनिट के सम्बंध में दिनांक 03.08.2045 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ। शिकायतकर्ता ने यूनिट की कुल कीमत रु0 36,22,536 / के सापेक्ष Go 49,30,000 / का भुगतान किया है।

विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि का भुगतान किये जाने के लिए कई पत्र भेजे गये। इसके उपरांत विपक्षी ने दिनांक 40.09.2024 को मांग पत्र भेजा परन्तु शिकायतकर्ता ने धनराशि का भुगतान नहीं किया। शिकायतकर्ता से सम्पर्क करने के उपरांत विपक्षी ने यूनिट निरस्त करके धनराशि वापस किये जाने की प्रक्रिया प्रारम्भ कर दी। विपक्षी ने शिकायतकर्ता को दिनांक 48.05.2022 को GO 49,30,000/ आरटीजीएस के माध्यम से भुगतान कर दिया है। विपक्षी ने यह भी तर्क प्रस्तुत किया है कि माननीय सुप्रीम कोर्ट के आदेश, प्रदूषण Pe बोर्ड, एन.जी.टी के आदेश व oifas—t9 महामारी के कारण परियोजना में निर्माण कार्य बंद रहा है। बिता ऊ्का विपक्षी ने इस तथ्य से इंकार किया है कि परियोजना विलम्बित है और परियोजना में निर्माण कार्य धीमी गति से हुआ है। यह भी इंकार किया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा वर्ष 2049 में दिये जाने का वायदा किया था। अतः विपक्षी ने उक्त तथ्यों के आधार पर शिकायत निरस्त किये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के कथनों पर जवाब दाखिल किया गया जिसमें विपक्षी के कथनों को निराधार बताया गया है एवं यह कथन किया है कि वह यूनिट के सापेक्ष पुन: धनराशि अदा करने को तैयार है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट को पुर्नस्थापित करने का आदेश पारित किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किया जाता है :- 4. क्‍या शिकायतकर्ता आवंटी की श्रेणी के अंतर्गत है एवं क्या शिकायतकर्ता याचित अनुतोष प्राप्त करने के अधिकारी है ? निस्तारण प्रश्न संख्या 4-: निस्तारण प्रश्न deri इस आशय से विरचित किया

गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता याचित अनुतोष पाने का अधिकारी है ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विरचित किया गया है जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। पत्रावली का अवलोकन किया। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि उभयपक्ष के मध्य दिनांक 03.08.2045 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा 3 वर्ष तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात फरवरी 2046 तक पूर्ण करके दिया जाना था। शिकायतकर्ता की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गया कि वह बीमार था जिस कारण विपक्षी द्वारा मांगी गयी धनराशि का उसके द्वारा भुगतान नहीं किया जा सका। अब वह पुनः धनराशि भुगतान करने को तैयार है। वहीं दूसरी ओर विपक्षी की ओर से भी यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि का भुगतान न किये जाने पर आवंटित यूनिट निरस्त करके शिकायतकर्ता को धनराशि wo 49,30,000 / दिनांक 48.05.2022 को 3 —— आरटीजीएस के माध्यम से वापस कर दी गयी है तथा ae तृतीय पक्ष को बेची जा चूकी है जिस कारण वाद चलाये जाने योग्य नहीं है। यह भी तर्क प्रस्तुत किया है कि विपक्षी को दिनांक 48.06.2024 को अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुका है।

उपरोक्त तथ्यों व पत्रावली के परिशीलन से विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु पत्र दिनांकित 27.05.206, 05.44.2046, अनुस्मारक पत्र 03.04.2047, 25.05.2047, 24.05. 2048, प्री-निरस्तीकरण दिनांक 24.07.208, अंतिम अनुस्मारक पत्र दिनांक 24.:2. 2049, 48.02.2020, ऑफर ऑफ पजेशन व अंतिम देय धनराशि के सम्बंध में पत्र दिनांक 40.09.2024 को प्रेषित किये गये परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि का भुगतान नहीं किया गया जिस कारण विपक्षी द्वारा दिनांक 44.07.2022 को अंतिम रूप से यूनिट निरस्त करते हुए शिकायतकर्ता को दिनांक 48.05.2022 को आरटीजीएस के माध्यम से धनराशि wo 49,30,000/ भुगतान की जा चुकी है जिसकी पुष्टि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी मूल शिकायत में की गयी है और उसके उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत प्राधिकरण के समक्ष दिनांक 24.05.2022 को दर्ज की गई है। ऐसी स्थिति में रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा-2(0) में आवंटी की परिभाषा दी गयी है, जो कि निम्न प्रकार है :- (9) "allottee" in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent; वर्तमान प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा आवंटित यूनिट के सापेक्ष विपक्षी को धनराशि भुगतान न किये जाने के कारण विपक्षी द्वारा आवंटित यूनिट निरस्त करके

शिकायतकर्ता को जमा धनराशि wo 49,30,000/ आरटीजीएस के माध्यम से वापस 4 हाट aed भुगतान की जा चुकी है। ऐसी स्थिति के कारण शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की धारा-2(0) के अन्तर्गत आवंटी की श्रेणी में नहीं आता है। अतः प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार शिकायत निरस्त किये जाने योग्य है। उपरोक्‍तानुसार प्रश्न संख्या 4 निस्तारित किया जाता है। आदेश शिकायतकर्ता की शिकायत निरस्त की जाती है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। पत्रावली दाखिल दफ्तर हो | —__ p=. “on. 02. 2524 (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर