उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) उपस्थिति :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या :-- NCR44/05/9476/2022 संतोष नीरज बनाम मैसर्स संजीव कुमार (हैबिटेक इंफ्रास्ट्रक्चर लि.) प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु det किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना PANCHTATVA एप्तृ4870- के टॉवर-&8 में 4" फ्लोर पर यूनिट संख्या-404 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 35,75,30 /- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 35,75,30/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के अनुसार अभी तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है और प्रमोटर द्वारा अवगत कराया गया कि बुक करायी गयी यूनिट उपलब्ध नहीं होगी, क्योंकि टॉवर-#3 का निर्माण नहीं किया जाएगा, इसके बदले में टॉवर-«8 में एक वैकल्पिक यूनिट उपलब्ध करा दी जाएगी। साथ ही यह भी कहा गया है कि अनुबन्ध की शर्तों के अनुसार फ्लैट का कब्जा सौंपने में हुए विलम्ब की अवधि हेतु 5 रुपये प्रति वर्ग फुट प्रतिमाह की दर से शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी है तथा शिकायतकर्ता द्वारा मानसिक उत्पीड़न हेतु विपक्षी से 0,00,000,//- रुपये की धनराशि दिलाये जाने का भी अनुरोध किया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की Rist के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से लिखित बहस दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना PANCHTATVA PHASE-I के टॉवर-«3 में i0" फ्लोर पर दिनांक 24.42.2044 को कस्ट्रक्शन fie We प्लान के ?86 4 | अन्तर्गत यूनिट de-i00l बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य

32,6,8 /- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा विपक्षी को बुकिंग धनराशि 3,5,78 /- रुपये का भुगतान किया गया और vat यूनिट के सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 46.44.203 को फ्लैट क्रेता अनुबन्ध निष्पादित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 22.44.20:3 तक 6,24,6.0/— रुपये का भुगतान किया गया, क्योंकि टॉवर-&3 का निर्माण कार्य प्रारम्भ नहीं किया गया था और अनुबन्ध में यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने की तिथि दिसम्बर, 2046 अंकित की गयी थी, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का भुगतान समय पर किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा यूनिट का निर्माण कार्य प्रारम्भ नहीं किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा इस यूनिट के कब्जे के सम्बन्ध में विपक्षी से संपर्क किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा इस यूनिट के निर्माण में असमर्थता दिखाई गयी। उसके पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा दिनांक 22.06.2047 को उसी परियोजना के टॉवर-«8 के 4" फ्लोर पर यूनिट संख्या-404 के लिए शिकायतकर्ता के नाम पर नया आवंटन पत्र जारी किया गया और 28,76,230 //- रुपये का नया मांग पत्र जारी किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 26.09.2047 को बैंक ऋण के माध्यम से 25,94,956,//- रुपये का भुगतान तथा शेष भुगतान wa के माध्यम से कुल 35,75,3i0/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया और विपक्षी द्वारा मांग पत्र दिनांकित 22.06.2047 के अनुसार पूर्ण भुगतान प्राप्त करने के पश्चात्‌ भी विलम्ब ब्याज के रूप 2,933l0/— रुपये की धनराशि का पुनः नया मांग॑ पत्र जारी किया जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 05.40.2047 को ई-मेल के माध्यम से विपक्षी से अनुरोध किया गया कि वह अतिरिक्त शुल्क को हटा दें, क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा समय पर संपूर्ण धनराशि का भुगतान किया गया है और वह यूनिट का कब्जा प्राप्त करना चाहता है, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के इस अनुरोध को स्वीकार नहीं किया गया। उसके पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा दिनांक 24.0.2047 को कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया तथा साथ में 3,55,744 /“- रुपये मांग पत्र भी प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा संपूर्ण धनराशि का भुगतान करने के बाद भी विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही यूनिट का बिक्री विलेख निष्पादित कराया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने व होडिंग शुल्क, ब्याज शुल्क हटाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस, आवंटन पत्र दिनांकित 46.44.2043, विपक्षी द्वारा sar परियोजना के टॉवर-&3 में शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट det-a300I के सम्बन्ध में पत्र दिनांकित 29.44.2043, यूनिट संख्या-#8-404 के सम्बन्ध में कब्जा ऑफर पत्र दिनांकित Page 2 24.0.2047, मांग पत्र, त्रिपक्षीय अनुबन्ध दिनांकित 25.09.2047, अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए यह कथन किया गया है कि उनकी परियोजना HABITECH PANCHTATVA वर्ष 20॥7 में ही पूर्ण हो गयी थी और दिनांक 24.:0.20:7 को शिकायतकर्ता को कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया था और विपक्षी द्वारा समक्ष विकास प्राधिकरण से दिनांक 23.40.2047 को परियोजना का अधिभोग प्रमाण-पत्र भी प्राप्त किया जा चुका है। परियोजना में 750 से अधिक आवंदियों के पक्ष में रजिस्ट्री भी निष्पादित करायी जा चुकी है और परियोजना में निवास कर रहे हैं। अधिभोग प्रमाण-पत्र एवं कब्जा प्रस्ताव पत्र की प्रति संलग्न है। विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया. है कि शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र दिनांकित 22.06.2047 के माध्यम से यूनिट संख्या-७8/404 आवंटित की गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 22.06.2047 को फ्लैट क्रेता अनुबन्ध निष्पादित किया गया था, जिसमें उल्लेखित नियम एवं शर्तें उभयपक्ष पर बाध्यकारी थी। फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांकित 22.06.20:7 के अनुसार शिकायतकर्ता को दिसम्बर, 2047 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 24.40.2047 को कब्जा ऑफर किया गया था। विपक्षी द्वारा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण से दिनांक 23.0.2047 को परियोजना का अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किया जा चुका है। विपक्षी की ओर से शिकायतकर्ता को कब्जा सौंपने में कोई विलम्ब नहीं हुआ है, शिकायतकर्ता द्वारा wa यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया गया, जो 2047 से कब्जे हेतु तैयार है। विपक्षी द्वारा अनुरोध किया गया है कि शिकायतकर्ता को बुक की गयी यूनिट का कब्जा लेने व अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने के पश्चात्‌ फ्लैट की सब-लीज॑ डीड निष्पादित करने हेतु निर्देशित किया जाए।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब, कब्जा ऑफर पत्र दिनांकित 24.0.20:7, मांग पत्र दिनांकित 24.40.2047, परियोजना के टॉवर- A8 & AO का i8 माह के लिए अस्थायी अधिभोग प्रमाण-पत्र दिनांकित 23.0.2047, यूनिट संख्या-«8-404 के सम्बन्ध में उभयपक्षों के मध्य निष्पादित फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांकित 22.06.2047, की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किया गया है:- 4... क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए ? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 Page 3 बिन्दु deri इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना PANCHTATVA PHASE-l के टॉवर-&3 में i0" फ्लोर पर दिनांक 24.42.2044 को ager लिंक ee प्लान के अन्तर्गत यूनिट PeT-00l बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 32,6,i8l/- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा विपक्षी को बुकिंग धनराशि 3,5,78/— रुपये का भुगतान किया गया और war यूनिट के सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 46.4.20i3 को फ्लैट क्रेता अनुबन्ध निष्पादित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 22.44.2043 तक 6,24,6l0/— रुपये का भुगतान किया गया, क्योंकि टॉवर-&3 का निर्माण कार्य प्रारम्भ नहीं किया गया था और अनुबन्ध में यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने की तिथि दिसम्बर, 20:6 अंकित की गयी थी, शिकायतकर्ता द्वारा इस यूनिट के कब्जे के सम्बन्ध में विपक्षी से संपर्क किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा इस यूनिट के निर्माण में असमर्थता दिखाई गयी। उसके पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा दिनांक 2206.20i7 को उसी परियोजना के टॉवर-#8 के 4" फ्लोर पर यूनिट संख्या-404 के लिए शिकायतकर्ता के नाम पर नया आवंटन पत्र जारी किया गया और 28,76,230 /-- रुपये का नया मांग पत्र जारी किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 26.09.20:7 को बैंक ऋण के माध्यम से 25,94,956 /- रुपये का भुगतान तथा शेष भुगतांन स्व-निधि के माध्यम से कुल 35,75,3l0/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया और विपक्षी द्वारा मांग पत्र दिनांकित 22.06.2047 के अनुसार पूर्ण भुगतान प्राप्त करने के पश्चात्‌ भी विलम्ब ब्याज के रूप 2,93,30/— रुपये की धनराशि का पुनः नया मांग पत्र जारी किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा दिनांक 24.40.2047 को कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया तथा साथ में 3,55,744/— रुपये मांग पत्र भी प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा संपूर्ण धनराशि का भुगतान करने के बाद भी विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही यूनिट का बिक्री विलेख निष्पादित कराया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने व होडिंग शुल्क, ब्याज शुल्क हटाये जाने का अनुरोध किया गया है।

रेरा एक्ट की धारा 48 (4) F प्राविधान है कि :- Page 4 Section 8 (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि we एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर यूनिट संख्या-«8-404 के सम्बन्ध में उभयपक्षों के मध्य निष्पादित फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांकित 22.06.20:7 की छायाप्रति दाखिल है, जिसके weevil में उल्लेख किया गया है कि शिकायतकर्ता को दिसम्बर, 2047 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिसम्बर, 20:7 अर्थात दिनांक 34.42.2047 तक कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2048 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। Page 5 Ct जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील सं0 6649-50 ,// 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession."

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के "नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." EEE eee

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि — (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (0) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,पद्टा के लिए करार) नियमावली 2oi8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें We 920i) A प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Page 7 CH यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRHH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। de भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLRtH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3--48--65 विविध /46 के द्वारा मॉडल Witte के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या- निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- Page 8 आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता की यूनिट को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक o4.04.20i8 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLRHI प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(28)6) के अनुसार यदि Way होने के बाद कोई ब्याज दर andl के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ४८,7₹+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें।

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। कल / [4 [24 (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 9

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) उपस्थिति :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या :-- NCR44/05/9476/2022 संतोष नीरज बनाम मैसर्स संजीव कुमार (हैबिटेक इंफ्रास्ट्रक्चर लि.) प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु det किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना PANCHTATVA एप्तृ4870- के टॉवर-&8 में 4" फ्लोर पर यूनिट संख्या-404 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 35,75,30 /- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 35,75,30/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के अनुसार अभी तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है और प्रमोटर द्वारा अवगत कराया गया कि बुक करायी गयी यूनिट उपलब्ध नहीं होगी, क्योंकि टॉवर-#3 का निर्माण नहीं किया जाएगा, इसके बदले में टॉवर-«8 में एक वैकल्पिक यूनिट उपलब्ध करा दी जाएगी। साथ ही यह भी कहा गया है कि अनुबन्ध की शर्तों के अनुसार फ्लैट का कब्जा सौंपने में हुए विलम्ब की अवधि हेतु 5 रुपये प्रति वर्ग फुट प्रतिमाह की दर से शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी है तथा शिकायतकर्ता द्वारा मानसिक उत्पीड़न हेतु विपक्षी से 0,00,000,//- रुपये की धनराशि दिलाये जाने का भी अनुरोध किया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की Rist के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से लिखित बहस दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना PANCHTATVA PHASE-I के टॉवर-«3 में i0" फ्लोर पर दिनांक 24.42.2044 को कस्ट्रक्शन fie We प्लान के ?86 4 | अन्तर्गत यूनिट de-i00l बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य

32,6,8 /- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा विपक्षी को बुकिंग धनराशि 3,5,78 /- रुपये का भुगतान किया गया और vat यूनिट के सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 46.44.203 को फ्लैट क्रेता अनुबन्ध निष्पादित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 22.44.20:3 तक 6,24,6.0/— रुपये का भुगतान किया गया, क्योंकि टॉवर-&3 का निर्माण कार्य प्रारम्भ नहीं किया गया था और अनुबन्ध में यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने की तिथि दिसम्बर, 2046 अंकित की गयी थी, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का भुगतान समय पर किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा यूनिट का निर्माण कार्य प्रारम्भ नहीं किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा इस यूनिट के कब्जे के सम्बन्ध में विपक्षी से संपर्क किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा इस यूनिट के निर्माण में असमर्थता दिखाई गयी। उसके पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा दिनांक 22.06.2047 को उसी परियोजना के टॉवर-«8 के 4" फ्लोर पर यूनिट संख्या-404 के लिए शिकायतकर्ता के नाम पर नया आवंटन पत्र जारी किया गया और 28,76,230 //- रुपये का नया मांग पत्र जारी किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 26.09.2047 को बैंक ऋण के माध्यम से 25,94,956,//- रुपये का भुगतान तथा शेष भुगतान wa के माध्यम से कुल 35,75,3i0/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया और विपक्षी द्वारा मांग पत्र दिनांकित 22.06.2047 के अनुसार पूर्ण भुगतान प्राप्त करने के पश्चात्‌ भी विलम्ब ब्याज के रूप 2,933l0/— रुपये की धनराशि का पुनः नया मांग॑ पत्र जारी किया जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 05.40.2047 को ई-मेल के माध्यम से विपक्षी से अनुरोध किया गया कि वह अतिरिक्त शुल्क को हटा दें, क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा समय पर संपूर्ण धनराशि का भुगतान किया गया है और वह यूनिट का कब्जा प्राप्त करना चाहता है, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के इस अनुरोध को स्वीकार नहीं किया गया। उसके पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा दिनांक 24.0.2047 को कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया तथा साथ में 3,55,744 /“- रुपये मांग पत्र भी प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा संपूर्ण धनराशि का भुगतान करने के बाद भी विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही यूनिट का बिक्री विलेख निष्पादित कराया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने व होडिंग शुल्क, ब्याज शुल्क हटाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस, आवंटन पत्र दिनांकित 46.44.2043, विपक्षी द्वारा sar परियोजना के टॉवर-&3 में शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट det-a300I के सम्बन्ध में पत्र दिनांकित 29.44.2043, यूनिट संख्या-#8-404 के सम्बन्ध में कब्जा ऑफर पत्र दिनांकित Page 2 24.0.2047, मांग पत्र, त्रिपक्षीय अनुबन्ध दिनांकित 25.09.2047, अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए यह कथन किया गया है कि उनकी परियोजना HABITECH PANCHTATVA वर्ष 20॥7 में ही पूर्ण हो गयी थी और दिनांक 24.:0.20:7 को शिकायतकर्ता को कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया था और विपक्षी द्वारा समक्ष विकास प्राधिकरण से दिनांक 23.40.2047 को परियोजना का अधिभोग प्रमाण-पत्र भी प्राप्त किया जा चुका है। परियोजना में 750 से अधिक आवंदियों के पक्ष में रजिस्ट्री भी निष्पादित करायी जा चुकी है और परियोजना में निवास कर रहे हैं। अधिभोग प्रमाण-पत्र एवं कब्जा प्रस्ताव पत्र की प्रति संलग्न है। विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया. है कि शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र दिनांकित 22.06.2047 के माध्यम से यूनिट संख्या-७8/404 आवंटित की गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 22.06.2047 को फ्लैट क्रेता अनुबन्ध निष्पादित किया गया था, जिसमें उल्लेखित नियम एवं शर्तें उभयपक्ष पर बाध्यकारी थी। फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांकित 22.06.20:7 के अनुसार शिकायतकर्ता को दिसम्बर, 2047 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 24.40.2047 को कब्जा ऑफर किया गया था। विपक्षी द्वारा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण से दिनांक 23.0.2047 को परियोजना का अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किया जा चुका है। विपक्षी की ओर से शिकायतकर्ता को कब्जा सौंपने में कोई विलम्ब नहीं हुआ है, शिकायतकर्ता द्वारा wa यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया गया, जो 2047 से कब्जे हेतु तैयार है। विपक्षी द्वारा अनुरोध किया गया है कि शिकायतकर्ता को बुक की गयी यूनिट का कब्जा लेने व अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने के पश्चात्‌ फ्लैट की सब-लीज॑ डीड निष्पादित करने हेतु निर्देशित किया जाए।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब, कब्जा ऑफर पत्र दिनांकित 24.0.20:7, मांग पत्र दिनांकित 24.40.2047, परियोजना के टॉवर- A8 & AO का i8 माह के लिए अस्थायी अधिभोग प्रमाण-पत्र दिनांकित 23.0.2047, यूनिट संख्या-«8-404 के सम्बन्ध में उभयपक्षों के मध्य निष्पादित फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांकित 22.06.2047, की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किया गया है:- 4... क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए ? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 Page 3 बिन्दु deri इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना PANCHTATVA PHASE-l के टॉवर-&3 में i0" फ्लोर पर दिनांक 24.42.2044 को ager लिंक ee प्लान के अन्तर्गत यूनिट PeT-00l बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 32,6,i8l/- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा विपक्षी को बुकिंग धनराशि 3,5,78/— रुपये का भुगतान किया गया और war यूनिट के सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 46.4.20i3 को फ्लैट क्रेता अनुबन्ध निष्पादित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 22.44.2043 तक 6,24,6l0/— रुपये का भुगतान किया गया, क्योंकि टॉवर-&3 का निर्माण कार्य प्रारम्भ नहीं किया गया था और अनुबन्ध में यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने की तिथि दिसम्बर, 20:6 अंकित की गयी थी, शिकायतकर्ता द्वारा इस यूनिट के कब्जे के सम्बन्ध में विपक्षी से संपर्क किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा इस यूनिट के निर्माण में असमर्थता दिखाई गयी। उसके पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा दिनांक 2206.20i7 को उसी परियोजना के टॉवर-#8 के 4" फ्लोर पर यूनिट संख्या-404 के लिए शिकायतकर्ता के नाम पर नया आवंटन पत्र जारी किया गया और 28,76,230 /-- रुपये का नया मांग पत्र जारी किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 26.09.20:7 को बैंक ऋण के माध्यम से 25,94,956 /- रुपये का भुगतान तथा शेष भुगतांन स्व-निधि के माध्यम से कुल 35,75,3l0/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया और विपक्षी द्वारा मांग पत्र दिनांकित 22.06.2047 के अनुसार पूर्ण भुगतान प्राप्त करने के पश्चात्‌ भी विलम्ब ब्याज के रूप 2,93,30/— रुपये की धनराशि का पुनः नया मांग पत्र जारी किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा दिनांक 24.40.2047 को कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया तथा साथ में 3,55,744/— रुपये मांग पत्र भी प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा संपूर्ण धनराशि का भुगतान करने के बाद भी विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही यूनिट का बिक्री विलेख निष्पादित कराया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने व होडिंग शुल्क, ब्याज शुल्क हटाये जाने का अनुरोध किया गया है।

रेरा एक्ट की धारा 48 (4) F प्राविधान है कि :- Page 4 Section 8 (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि we एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर यूनिट संख्या-«8-404 के सम्बन्ध में उभयपक्षों के मध्य निष्पादित फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांकित 22.06.20:7 की छायाप्रति दाखिल है, जिसके weevil में उल्लेख किया गया है कि शिकायतकर्ता को दिसम्बर, 2047 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिसम्बर, 20:7 अर्थात दिनांक 34.42.2047 तक कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2048 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। Page 5 Ct जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील सं0 6649-50 ,// 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession."

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के "नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." EEE eee

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि — (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (0) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,पद्टा के लिए करार) नियमावली 2oi8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें We 920i) A प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Page 7 CH यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRHH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। de भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLRtH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3--48--65 विविध /46 के द्वारा मॉडल Witte के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या- निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- Page 8 आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता की यूनिट को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक o4.04.20i8 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLRHI प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(28)6) के अनुसार यदि Way होने के बाद कोई ब्याज दर andl के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ४८,7₹+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें।

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। कल / [4 [24 (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 9