उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-02 आदेश अन्तर्गत धारा-3॥ उपस्थिति:-- so दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य टी० वेंकटेश, सदस्य शिकायत PeAM—NCR 44/05/9474/2022 शालिनी बंसल बनाम war बिल्डवेल होम्स प्रा.लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना RUDRA AQUACASA में यूनिट संख्या- T4-902 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 38,45,470/— रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 36950/- रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट रहने के उद्देश्य से बुक कराई गई थी, परन्तु विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया, जिसके कारण शिकायतकर्ता किराये के मकान पर रह रहे है और गृह ऋण के सापेक्ष ई.एम.आई. का भी भुगतान करना पड रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है a शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में अनुबंध पत्र दिनांकित 24.0. 2043, खाता विवरण, गृह ऋण स्वीकृति पत्र, त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र आदि की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी।

विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट संख्या 902 टॉवर-टी4 में आवंटित की गई थी, जिसके लिए अनुबंध दिनांकित 24.0.203 को निष्पादित किया गया था। अनुबंध के अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि अर्थात्‌ 24. 04.2047 तक मिलना था। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष 36,95,044 /- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। परियोजना का निर्माण कार्य प्राधिकरण द्वारा आवंटित भूमि पर विवाद के कारण विलम्बित रहा है। विपक्षी की परियोजना का निर्माण कार्य किसानों द्वारा वर्ष 20i0 से 20i5 तक किये गये वाद के कारण विलम्बित रहा है। विपक्षी की परियोजना का निर्माण कार्य कोविड-49 के कारण विलम्बित हुआ है। विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने हेतु वित्त मंत्रालय, भारत सरकार द्वारा जारी Bae फंड से धनराशि प्राप्त की गई है और शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा 30.44.2023 तक उपलब्ध करा दिया जायेगा। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- ॥5 क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव ? 2... क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु teri बिन्दु संख्या-। इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि भूमि विवाद के कारण विभिन्‍न न्यायालयों में योजित Re याचिका एवं कोविड-49 के कारण परियोजना का निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या--940 // 2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह we है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या- 4 faa किया जाता है। ty oe समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। cape बिन्दु संख्या-4 Prema किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की en दर होगी? शिकायत्तकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट रहने के उद्देश्य से बुक कराई गई थी, परन्तु विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया, जिसके कारण शिकायतकर्ता किराये के मकान पर रह रहे है और गृह ऋण के सापेक्ष ई.एम.आई. का भी भुगतान करना पड रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी द्वारा अपने जवाब में अंकित किया गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने हेतु वित्त मंत्रालय, भारत सरकार द्वारा जारी स्ट्रेस फंड से धनराशि प्राप्त की गई है और शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा 30.॥4. 2023 तक उपलब्ध करा दिया जायेगा। पत्रावली पर उभयपक्षों द्वारा अनुबंध पत्र दिनांकित 24.:0.203 के आर्टिकल-4 के अनुसार यूनिट का कब्जा अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि से 36 माह एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह अर्थात्‌ दिनांक 24.04.207 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 /208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयलण्में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- “the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted 3

a ol that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 25.04.20:7 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apritment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 ta के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल 4 te _ धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा vad धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट को अनुबन्ध पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 3.07.2023 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 25.04.2047 से 30.04.20:7 तक अनुबंध पत्र के आर्टिकल-4 के अनुसार और दिनांक 04.05.2047 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जानें की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर fara ब्याज के रूप में De Sy MCLR+I प्रतिशत की दर से ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा 2(2०)6)के अनुसार यदि Way होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें | bers 0S B8Z4 o Slo दीपक स्वरूप सक्सेना (सदस्य) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण