उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 20:6 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या =" न0 | पत्रावली पर उपलब्ध | आवंटन प्त्र | अनुबंधानुसार | वांछित अनुतोष . whe /साक्ष्य के की तिथि कब्जा दिये Wo अनुसार जमा धनराशि जाने की तिथि रु I. टर44/05/946292022 | रितेश चौहान | S-74 | Bo 47,80,088,//. | 30.04.2047 | 42 माह +6 यूनिट का माह अनुग्रह कब्जा व अवधि अर्थात | विलम्बित अवधि जनवरी 2024 का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम अवधेश इन्फोटेक प्रा.लि./अर्बेनिया स्पेस प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना URBAINIA TRINITY NX (PHASE ॥) में यूनिट संख्या डी-444 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि रु0 47,80,088 //-का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि संवेंशन स्कीम के अन्तर्गत यूनिट बुक करायी गयी थी। विपक्षी द्वारा सम्भावित पजेशन डेट नही बताया गया है और न ही विपक्षी द्वारा अप्रैल 2049 से प्री-ईएमआई का भुगतान किया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा परिवाद के समर्थन में आवंटन पत्र, रसीद व एकाउंट स्टेटमेंट की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:-

क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई घनराशि संख्या (रु0) बैंक द्वारा जारी एकाउंट ede [20.02.2047 से 49. | G0 75,40,088 / डक | लोन-डिस्ब्सड___._._ [05.2022 2 विपक्षी द्वारा जारी 43.40.2046 BO 2,40,000 / रसीद संख्या 749 | | |... छहलयोग | य BO 47,80,088

विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता वर्तमान शिकायत में विधिक रूप से कोई लाभ पाने का अधिकारी नहीं है क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा प्राधिकरण के समक्ष सही तथ्यों को छिपाया गया है जिस कारण शिकायत पोषणीय न होने के कारण निरस्त किये जाने योग्य है। शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र/अनुबंध पत्र में अंकित शर्तों का पालन नही किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा मार्च 209 से अवशेष देय धनराशि का किश्त bo 2,33,248 // का भुगतान भी नहीं किया जा रहा है। शिकायतकर्ता स्वयं डिफाल्टर है। शिकायतकर्ता द्वारा अनुचित लाभ पाने के लिए यह शिकायत संस्थित की गयी है जो स्वीकार नहीं करना चाहिए। वर्तमान प्रकरण में विपक्षी की ओर से कोई डिफाल्ट नहीं किया गया है और ऐसा प्रतीत होता है कि शिकायतकर्ता बिना किसी विधिक आधार के प्राधिकरण से सहानुभूति प्राप्त करना चाहता है। विपक्षी कम्पनी की बहुत बड़ी जिम्मेदारी होती है कि वह आवंटियो से धनराशि प्राप्त करके निर्धारित समय में परियोजना पूर्ण करके कब्जा उपलब्ध करायें। आवेदक /आवंटी पूरी तरह से संतुष्ट होने पर आवंटित यूनिट पर लोन लेना चाहता है तो वह अपनी इच्छानुसार लोन ले सकता है। तब विपक्षी का आवेदक /आवंटी को लोन प्राप्त करने के लिए मदद करने की जिम्मेदारी है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को मदद के लिए des स्कीम का प्रस्ताव दिया गया था। त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र पर विपक्षी, शिकायतकर्ता व फाइनेंस संस्था के हस्ताक्षर है। विपक्षी की दिनांक 20.02.2077 से 09.03.2049 तक प्री-ईएम॥॥ई ॥गतान किये जाने की Aud थी। विपक्षी are निर्धारित अवधि तक प्री-ईमएआई का भुगतान किया गया है। दोनो पक्षों के मध्य दिनांक 30.04.2047 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ है जिसके अनुसार निर्माण कार्य 42 माह तथा 6 माह फिट आउट पीरिएड में किया जाना था। विपक्षी द्वारा परियोजना में 80 प्रतिशत निर्माण कार्य किया जा चुका है। विपक्षी को परियोजना पूर्ण किये जाने हेतु 4 वर्ष का समय पुनरीक्षित किया गया है जिस कारण विपक्षी

Se 2 द्वारा शिकायतकर्ता को 4 साल के अन्दर कब्जा ऑफर किया जाना प्रस्तावित है। विपक्षी की परियोजना 3 फोर्स मैज्योर ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा समय पर भूमि का कब्जा न दिया जाना, प्राधिकरण द्वारा परियोजना तक सड़क का निर्माण न कराया जाना, कोविड महामारी व माननीय एन.जी.टी द्वारा निर्माण कार्य पर प्रतिबंध लगाये जाने के कारण विलम्बित हुई है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को 4 वर्ष के अन्दर कब्जा प्रस्ताव दिये जाने के लिए लगातार परियोजना में कार्य किया जा रहा है। अतः विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत को निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है जिससे शिकायतकर्ता अनुचित लाभ न पा सके। विपक्षी द्वारा अपनी लिखित आपत्ति के समर्थन में आवंटन पत्र की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के dal को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये जाते हैं :- 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या-4 प्रश्न Wea इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण के कारण एन.जी.टी, माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश व कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण बंद था| फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :-

“ प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय 3 ee अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में, पारित आदेश, दिनांक 04-44-209 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 /985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"42, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQ] category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” ~~ =a 4

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(66+2) दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02--2020 तक Uta 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि var अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित तीनों अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल- 35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी afas—i9 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2--: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी?

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य आवंटन पत्र दिनांक 30.04.2047 को निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा 42 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात जनवरी 202 तक प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी का कहना है कि फोर्स मैज्योर के कारण परियोजना विलम्बित हुई है। पत्रावली पर उपलब्ध उभयपक्षों के मध्य हस्ताक्षारित आवंटन पत्र दिनांक 30.04.2047 के अनुसार शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र हस्ताक्षारित होने की तिथि —_——==aD 5

से 42 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात जनवरी 2024 तक यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था परन्तु विपक्षी द्वारा परियोजना निर्धारित अवधि में पूर्ण नहीं की जा सकी। विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति में यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को 4 वर्ष के अन्दर यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना प्रस्तावित है। उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना अभी पूर्ण नहीं है और न ही विपक्षी द्वारा पूर्ण होने के सम्बन्ध में साक्ष्य के रूप में ओ.सी/सी.सी की प्रति दाखिल की गयी है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील wo 6c49-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी act" माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing uver possession. Lhe Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जा SSeo- 6 जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रैरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा wat धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.0.208 को So 7

भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय // पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wer 9.2(0) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। sat प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४८77+प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। अत: Cat तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने के अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 freak किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश ।. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, —_——. 8 शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी,/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय RPT शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.02.2024 से ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि GO 47,80,088 // पर ॥(0२+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। ब्याज की यह धनराशि अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जायेगी| ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 4 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा Azad अनुसार यदि Way होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने गए भी आतंदी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। जा ss इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ---छर> 2:5४ we “निज Sa \2: २००2-१८ (डा०दीपक स्वरूप WRT) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर 30