U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench-04 Order under [?] Presiding Officer: Shri Rajeev Kumar, Chairman | Serial No. | Complaint No. | Complainant | Allotted unit no. | Allotment date | Possession date | |---|---|---|---|---|---| | II | ](72]44/05/94465/2022 | Sukhbir Singh | 204 | 02.03.2045 | 36 months + 6 months, i.e. September 2048 | Versus Kindal Infrahights Pvt. Ltd. The complainant has filed this case against the opposite party seeking possession of the unit and interest for the delayed period. In brief, the complainant states that they booked unit no. 204 in the opposite party's project Sikka Kaamna Greens [4], the total value of which is Rs. 64,72,700/-, and the complainant has paid Rs. 64,67,000/- to the opposite party. The complainant has requested possession of the unit and interest for the delayed period. The complainant, in support of their statement, has filed photocopies of the flat allotment [whic], written arguments and receipts of the deposited amount.

In its counter-statement the opposite party stated that, under paragraph 26 of the agreement, the unit was to be handed over within 36 months and a 6-month grace period from the date of execution of the agreement, [o2.03.20i5]. Construction work in the project was affected in Delhi NCR by 60-70 days as per the orders of the Pollution Control Board, by the NGT orders, by the farmers' agitation, by demonetisation and by the COVID-49 pandemic. The opposite party has also recorded that letters dated 24.04.2022 and reminder letters dated 3.06.2022, 24.06.2022 and 27.06.2022 were sent to the complainant to pay the remaining amount, but the complainant did not pay the amount. The arguments of the complainant were heard and the evidence available on the file was examined, on the basis of which the following points were considered:- 4. Should the complainant be awarded possession and interest for the delayed period? If yes, what will be the rate of interest? Determination of point [?] Point [dear-i] has been considered to the effect whether the complainant should be awarded possession and interest for the delayed period. If yes, what will be the rate of interest?

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत oes पीठासीन अधिकारी : श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष कम शिकायत संख्या = आवंटित यूनिट | आवंटन कब्जा दिये जाने की संख्या संख्या तिथि तिथि ॥ ](7२]44/05/94465/2022 सुखबीर सिंह 204 02.03.2045 36 माह + 6 माह अर्थात सितम्बर 2048 7 बनाम किंडल इन्फ्राहाईट्स प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु वाद योजित किया गया है। संक्षेप में.-शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Sikka Kaamna Greens 4 यूनिट संख्या-204 बुक करायी गयी थी जिसका कुल मूल्य BO 64,72,700/— है और शिकायतकर्ता ने wo 64,67,000/- विपक्षी को धनराशि भुगतान किया है। शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता शिकायतकत द्वारा अपने कथन के समर्थन में फ्लैट एलॉटमेंट whic, लिखित बहस व जमा धनराशि की रसीदें की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया कि अनुबंध के प्रस्तर संख्या 26 के अनुसार अनुबंध निष्पादित होने के तिथि o2.03.20i5 से यूनिट का कब्जा 36 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि में दिया जाना था। परियोजना दिल्ली एनसीआर में प्रदूषण नियंत्रण बोर्ड के आदेशानुसार 60-70 दिन, एनजीटी आदेश, किसान आन्दोलन, नोटबंदी व कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुए। विपक्षी ने यह भी अंकित किया है कि शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि at Page

भुगतान किये जांने हेतु पत्र 24.04.2022, अनुस्मारक पत्र दिनांक 3.06.2022, 24.06. 2022 व 27.06.2022 प्रेषित किया गया परन्तु शिकायतकर्ता ने धनराशि भुगतान नहीं किया गया। शिकायतकर्ता के तर्कों को सुना व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये :- 4. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु eae बिन्दु dear-i इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी ? पत्रावली पर उपलब्ध फ्लैट एलॉटमेंट एग्रीमेंट का अवलोकन किया जिससे यह विदित है कि उभयपक्षों के मध्य दिनांक 02.03.20:5 को फ्लैट एलॉटमेंट एग्रीमेंट निष्पादित हुआ जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एग्रीमेंट निष्पादित होने की तिथि से 36 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात सितम्बर 20:8 तक प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। शिकायतकर्ता की ओर से लिखित बहस प्रस्तुत करते हुये यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र में यहं तर्क दिया गया कि आवंटी की ओर से नियमानुसार धनराशि भुगतान न किये जाने के कारण परियोजना विलम्ब हुई है।

रेरा पोर्टल पर भी उपलब्ध स्थलीय निरीक्षण आख्या दिनांक 24.06.2022 के अनुसार टॉवर ८0८07 में स्ट्रक्‍्चर्स 98 प्रतिशत, ब्रिक 95 प्रतिशत, प्लास्टर 90 प्रतिशत, पेंट 60 प्रतिशत, फ्लोरिंग 60 प्रतिशत, कॉमन एरिया 90 प्रतिशत, फॉयर फाइटिंग 70 प्रतिशत, लिफ्ट इन्सटालेशन 40 प्रतिशत, रेलिंग 400 प्रतिशत कार्य पूर्ण aN ES Page 2 है। निरीक्षण आख्या से यह स्पष्ट है कि टॉवर में निर्माण कार्य पूर्ण है परन्तु अन्य कार्य पूर्ण नहीं है। वर्णित स्थिति में प्रश्नगत प्रकरण में अनुबन्धानुसार शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी है। रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा-48(4) में निम्नलिखित प्राविधान है:- Section 46 (I) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 // 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयलण"ें माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि-- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further Y grievance after April 206 with respect to delay in handing over कर Page 3 possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार sia /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। अतः उपरोक्‍तानुसार शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि या ओससी प्राप्त होने की तिथि जो बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि wooo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(29)में प्राविधान है कि :- a Page 4 (ca) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee,as the case may be. Explanation.--For the purpose of this clause---

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in caseof default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liableto pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from thedate the promoter received the amount or any part thereof till the date the amountor part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment tothe promoter till the date it is paid: जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं fara) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 27.0.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में add हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + [% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ gfe की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+IMeE की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च. न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “wal बिल्डवेल कस्ट्रक्‍्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है किः- Ov Page 5 तत्पश्चात्रिट याचिका संख्या-सी-9420 / 2020

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.| (MCLR+) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.! had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20l8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub- clause(ii) of the Rules, 20i8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any, head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. “Shem इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है कि:-

On 2.09.20l9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + |% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020 and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 20]8........ccceeeeee Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय -उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अत: उपरोक्‍तानुसार TR माननीय सर्वोच्च: न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर हि Page 6 को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+I प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी ore गया है और न्यायोचित ठहराया है। ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय , पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+Ifad, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की

अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है [तदनुसार बिन्दु संख्या-4 Freaker किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को आवंटित मूल यूनिट में समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर अप्रैल 2023 तक ओ-.सी /सी.सी. सहित यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी विलम्ब अवधि के सम्बंध में ब्याज शिकायतकर्ता को दिनांक 04.40.2048 से कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि या ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने की तिथि, जो बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+I प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित He | ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी | ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03. 2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई होल्डिंग चार्जेज अनुबन्धानुसार देय न होगा तथा.यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 6 Page 7

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा Aas अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट. से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट fed ora uy भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें | दिनांक Ye -०॥ 23 ane जेल Jo: ol > (राजीव कुमार) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 8

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench-04 Order under [?] Presiding Officer: Shri Rajeev Kumar, Chairman | Serial No. | Complaint No. | Complainant | Allotted unit no. | Allotment date | Possession date | |---|---|---|---|---|---| | II | ](72]44/05/94465/2022 | Sukhbir Singh | 204 | 02.03.2045 | 36 months + 6 months, i.e. September 2048 | Versus Kindal Infrahights Pvt. Ltd. The complainant has filed this case against the opposite party seeking possession of the unit and interest for the delayed period. In brief, the complainant states that they booked unit no. 204 in the opposite party's project Sikka Kaamna Greens [4], the total value of which is Rs. 64,72,700/-, and the complainant has paid Rs. 64,67,000/- to the opposite party. The complainant has requested possession of the unit and interest for the delayed period. The complainant, in support of their statement, has filed photocopies of the flat allotment [whic], written arguments and receipts of the deposited amount.

In its counter-statement the opposite party stated that, under paragraph 26 of the agreement, the unit was to be handed over within 36 months and a 6-month grace period from the date of execution of the agreement, [o2.03.20i5]. Construction work in the project was affected in Delhi NCR by 60-70 days as per the orders of the Pollution Control Board, by the NGT orders, by the farmers' agitation, by demonetisation and by the COVID-49 pandemic. The opposite party has also recorded that letters dated 24.04.2022 and reminder letters dated 3.06.2022, 24.06.2022 and 27.06.2022 were sent to the complainant to pay the remaining amount, but the complainant did not pay the amount. The arguments of the complainant were heard and the evidence available on the file was examined, on the basis of which the following points were considered:- 4. Should the complainant be awarded possession and interest for the delayed period? If yes, what will be the rate of interest? Determination of point [?] Point [dear-i] has been considered to the effect whether the complainant should be awarded possession and interest for the delayed period. If yes, what will be the rate of interest?

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत oes पीठासीन अधिकारी : श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष कम शिकायत संख्या = आवंटित यूनिट | आवंटन कब्जा दिये जाने की संख्या संख्या तिथि तिथि ॥ ](7२]44/05/94465/2022 सुखबीर सिंह 204 02.03.2045 36 माह + 6 माह अर्थात सितम्बर 2048 7 बनाम किंडल इन्फ्राहाईट्स प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु वाद योजित किया गया है। संक्षेप में.-शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Sikka Kaamna Greens 4 यूनिट संख्या-204 बुक करायी गयी थी जिसका कुल मूल्य BO 64,72,700/— है और शिकायतकर्ता ने wo 64,67,000/- विपक्षी को धनराशि भुगतान किया है। शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता शिकायतकत द्वारा अपने कथन के समर्थन में फ्लैट एलॉटमेंट whic, लिखित बहस व जमा धनराशि की रसीदें की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया कि अनुबंध के प्रस्तर संख्या 26 के अनुसार अनुबंध निष्पादित होने के तिथि o2.03.20i5 से यूनिट का कब्जा 36 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि में दिया जाना था। परियोजना दिल्ली एनसीआर में प्रदूषण नियंत्रण बोर्ड के आदेशानुसार 60-70 दिन, एनजीटी आदेश, किसान आन्दोलन, नोटबंदी व कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुए। विपक्षी ने यह भी अंकित किया है कि शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि at Page

भुगतान किये जांने हेतु पत्र 24.04.2022, अनुस्मारक पत्र दिनांक 3.06.2022, 24.06. 2022 व 27.06.2022 प्रेषित किया गया परन्तु शिकायतकर्ता ने धनराशि भुगतान नहीं किया गया। शिकायतकर्ता के तर्कों को सुना व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये :- 4. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु eae बिन्दु dear-i इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी ? पत्रावली पर उपलब्ध फ्लैट एलॉटमेंट एग्रीमेंट का अवलोकन किया जिससे यह विदित है कि उभयपक्षों के मध्य दिनांक 02.03.20:5 को फ्लैट एलॉटमेंट एग्रीमेंट निष्पादित हुआ जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एग्रीमेंट निष्पादित होने की तिथि से 36 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात सितम्बर 20:8 तक प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। शिकायतकर्ता की ओर से लिखित बहस प्रस्तुत करते हुये यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र में यहं तर्क दिया गया कि आवंटी की ओर से नियमानुसार धनराशि भुगतान न किये जाने के कारण परियोजना विलम्ब हुई है।

रेरा पोर्टल पर भी उपलब्ध स्थलीय निरीक्षण आख्या दिनांक 24.06.2022 के अनुसार टॉवर ८0८07 में स्ट्रक्‍्चर्स 98 प्रतिशत, ब्रिक 95 प्रतिशत, प्लास्टर 90 प्रतिशत, पेंट 60 प्रतिशत, फ्लोरिंग 60 प्रतिशत, कॉमन एरिया 90 प्रतिशत, फॉयर फाइटिंग 70 प्रतिशत, लिफ्ट इन्सटालेशन 40 प्रतिशत, रेलिंग 400 प्रतिशत कार्य पूर्ण aN ES Page 2 है। निरीक्षण आख्या से यह स्पष्ट है कि टॉवर में निर्माण कार्य पूर्ण है परन्तु अन्य कार्य पूर्ण नहीं है। वर्णित स्थिति में प्रश्नगत प्रकरण में अनुबन्धानुसार शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी है। रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा-48(4) में निम्नलिखित प्राविधान है:- Section 46 (I) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 // 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयलण"ें माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि-- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further Y grievance after April 206 with respect to delay in handing over कर Page 3 possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार sia /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। अतः उपरोक्‍तानुसार शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि या ओससी प्राप्त होने की तिथि जो बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि wooo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(29)में प्राविधान है कि :- a Page 4 (ca) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee,as the case may be. Explanation.--For the purpose of this clause---

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in caseof default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liableto pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from thedate the promoter received the amount or any part thereof till the date the amountor part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment tothe promoter till the date it is paid: जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं fara) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 27.0.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में add हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + [% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ gfe की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+IMeE की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च. न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “wal बिल्डवेल कस्ट्रक्‍्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है किः- Ov Page 5 तत्पश्चात्रिट याचिका संख्या-सी-9420 / 2020

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.| (MCLR+) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.! had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20l8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub- clause(ii) of the Rules, 20i8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any, head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. “Shem इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है कि:-

On 2.09.20l9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + |% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020 and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 20]8........ccceeeeee Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय -उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अत: उपरोक्‍तानुसार TR माननीय सर्वोच्च: न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर हि Page 6 को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+I प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी ore गया है और न्यायोचित ठहराया है। ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय , पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+Ifad, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की

अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है [तदनुसार बिन्दु संख्या-4 Freaker किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को आवंटित मूल यूनिट में समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर अप्रैल 2023 तक ओ-.सी /सी.सी. सहित यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी विलम्ब अवधि के सम्बंध में ब्याज शिकायतकर्ता को दिनांक 04.40.2048 से कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि या ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने की तिथि, जो बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+I प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित He | ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी | ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03. 2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई होल्डिंग चार्जेज अनुबन्धानुसार देय न होगा तथा.यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 6 Page 7

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा Aas अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट. से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट fed ora uy भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें | दिनांक Ye -०॥ 23 ane जेल Jo: ol > (राजीव कुमार) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 8