उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण टॉवर एवं यूनिट संख्या संख्या . |NCRI44/05/93988/2022 | Ware कुमार चौहान FF-20] 2. पटार44/05/93843/2022 | रवि कुमार करम चंदानी FF-I2 बनाम भविष्य इंडिया शिकायतकर्ता were कुमार चौहान के साथ ot अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। उपरोक्त सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना BHAVISHYA INDIA 6२007 से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्याः- NCR44/05/93988/2022 WS कुमार चौहान अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्र जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना BHAVISHYA INDIA GROUP में फ्लैट संख्या--7-20। बुक किया गया, जिसकी कुल कीमत 22,000,00 /- रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 8,80,000,//- रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबंध पत्र दिनांक 03.05.2048 के अनुसार परियोजना के अंतर्गत निर्माण कार्य प्रारंभ करने की तिथि से 42 माह तथा 03 माह की अनुग्रह अवधि के साथ फ्लैट का कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में फ्लैट का कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी परियोजना के सापेक्ष अनुमोदन सक्षम विकास प्राधिकरण से प्राप्त करने मे आसमर्थ रहे हैं |शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना में निर्माण कार्य बंद है तथा विपक्षी को प्राधिकरण के समक्ष परियोजना का पंजीकरण कराने का निर्देश देने का अनुरोध किया गया है।|अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। / a) शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में बुकिंग फॉर्म, वेलकम पत्र, आवंटन पत्र दिनांक 03.05.2048, पेमेंट प्लान, चेक प्रति, जमा धनराशि की रसीद एवं अन्य दास्तावेजों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है।

प्राधिकरण की ओर से विपक्षी को दिनांक 02.06.2022 को नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया था कि प्रथम सुनवाई हेतु तिथि 04.07.2022 नियत की गयी, जिसमें विपक्षी उपस्थित नहीं हुए, जिस पर पीठ द्वारा उपस्थिति हेतु पब्लिक नोटिस एवं पंजीकृत डाक निर्गत की गयी। इस पर पीठ द्वारा विपक्षी को आदेशित किया गया कि वह अग्रिम नियत तिथि से पूर्व अपना प्रतिवाद पत्र रेरा पोर्टल पर अपलोड करना सुनिश्चित करें| जिसके उपरान्त सुनवाई दिनांक 08.08.2022 को की गयी, परन्तु विपक्षी उक्त तिथि पर अनुपस्थित we) इसके बाद भी दिनांक 20.08.2022 तक उभय पक्ष को लिखित बहस रेरा पोर्टल पर अपलोड करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी को समुचित अवसर दिये जाने के बाद भी उनके द्वारा कोई प्रतिवाद पत्र / लिखित बहस दाखिल नहीं की गयी है। उपरोक्त तथ्य ऑर्डरशीट पर अंकित हैं और कम्पलेन्ट पेज पर अपलोड है। विपक्षी के विरूद्ध उपस्थिति हेतु पब्लिक नोटिस एवं पंजीकृत डाक के माध्यम से नोटिस जारी की जा चुकी है, उक्त नोटिस की प्रतियां पत्रावली पर उपलब्ध है और पंजीकृत डाक नोटिस की तामीली पूर्ण की गयी है, जिससे स्पष्ट है कि विपक्षी के विरूद्ध उपलब्ध माध्यमों से सूचित किया गया है। ऐसी स्थिति में एकपक्षीय आदेश पारित करने के अतिरिक्त अन्य कोई विकल्प नहीं है। शिकायतकर्ता के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचरित किया जाता है :- 4. क्या प्रश्नगत प्रकरण में इस पीठ को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार है ? निस्तारण बिन्दु संख्या-

बिन्दु संख्या-4 शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना अपंजीकृत श्रेणी के अन्तर्गत है तथा विपक्षी द्वारा परियोजना में निर्माण कार्य नहीं किया जा रहा है, जिस कारण जमा धनराशि मय ब्याज वापस चाहते हैं। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबंध पत्र दिनांक 03.05.20i8 के अनुसार परियोजना के अंतर्गत निर्माण कार्य प्रारंभ करने की तिथि से 2 माह तथा 03 माह की अनुग्रह अवधि के साथ फ्लैट का कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में फ्लैट का कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी परियोजना के सापेक्ष अनुमोदन सक्षम विकास प्राधिकरण से प्राप्त करने मे आसमर्थ रहे हैं |शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना में निर्माण कार्य बंद है तथा विपक्षी को प्राधिकरण के समक्ष परियोजना का पंजीकरण कराने का निर्देश देने का अनुरोध किया गया है ।अतः: शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है | aN प्रथम दृष्टतया पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि प्रश्नगत परियोजना रेरा में sisted है जिस पर परियोजना का निरीक्षण करने हेतु निर्देश दिए गए, पत्रावली पर उपलब्ध निरीक्षण आख्या दिनांक 49.04.2022 मे परियोजना के विकास के संबंध मे अंकित किया गया है कि प्रशनगत परियोजना के अंतर्गत निर्माण कार्य विगत 04 वर्ष से बंद है तथा परियोजना के अंतर्गत 02 टॉवर बनने थे, जिनका विवरण 8+0+4 है, टॉवर-ए मे स्ट्रक्‍्चर का निर्माण द्वितीय तल तक पूर्ण है परंतु ब्रिक वर्क, ग्लास वर्क, पेंट वर्क आदि का निर्माण प्रारंभ नहीं किया गया है। टॉवर- 8 के अंतर्गत “RAFT FOUNDATION” का निर्माण कार्य प्रारंभ नहीं किया गया है। परियोजना के अंतर्गत 40-42 प्रतिशत निर्माण कार्य ही किया गया है।

इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स प्रा0 लि0 बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 33. Under Chapter II of the Act 206, registration of real estate projects became mandatory and to make the statute applicable and to take its place under subSection (0) of Section 3, it was made statutory that without registering the real estate project with a real estate regulatory authority established under the Act, no promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner a plot, apartment or building, as the case may be in any real estate project but with the aid of proviso to Section 3(), it was mandated that such of the projects which are ongoing on the date of commencement of the Act and more specifically the projects to which the completion certificate has not been issued, such promoters shall be under obligation to make an application to the authority for registration of the said project within a period of three months from the date of commencement of the Act. With certain exemptions being granted to such of the projects covered by subsection (2) of Section 3 of the Act, as a consequence, all such home buyers agreements which has been executed by the parties inter se has to abide the legislative mandate in completion of their ongoing running projects.

उपरोक्त से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधान तभी लागू होंगे, जब परियोजना रेरा में पंजीकृत करायी गयी हो और परियोजना का पंजीयन कराना अनिवार्य है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना “BHAVISHYA INDIA GROUP” रेरा में पंजीकृत नहीं है। वर्णित स्थिति में प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत न होने के कारण शिकायतकर्ता की प्रश्नगत शिकायत रेरा अधिनियम के अधीन ग्राहय नहीं है और शिकायतकर्ता कोई याचित अनुतोष प्राप्त के करने का अधिकारी नहीं है। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए विपक्षी के frag रेरा अधिनियम की aris के अन्तर्गत वर्तमान समय में कोई आदेश पारित करने का औचित्य नहीं है। इस प्रकरण में सचिव, रेरा इस बिन्दु का दोनों पक्षों को नोटिस देकर व अन्य आवश्यक अभिलेखों के आधार पर यह विनिश्चय कर लें कि क्‍या यह परियोजना रेरा में पंजीकृत कराई जानी अपेक्षित थी अथवा नहीं। TGR अग्रेतर कार्रवाई कराकर यह पत्रावली आगामी 3 माह में पुन: परिणाम सहित प्रस्तुत की जाये। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Prema किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश शिकायतकर्ता की शिकायत वर्तमान में Abeyance में रखी जाती है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। TEAR पत्रावली सचिव रेरा, उत्तर प्रदेश को प्रेषित की जाये। दिनांक :-0//)/0 /2022 के ( St (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण