५ 30 प्र७ भू-पझम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04 ए —_ आदेश अन्तर्गत ast कम शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण आवंटित | आक्टन/»अनुबंध | अनुब्ंधानुसार कब्जा संख्या यूनिट संख्या तिथि दिये जाने की तिथि | | | NCR44/06/96236/2022 अनुज पांडे P-072 05.02.208 30.06.2020 2 NCR44/06/96242/2022 विजय वतल व P-272 28.2.208 30.06.2020 पूर्णिमा वतल —r =i Rig ceed 4 53) ४८०२] 44/05/93968/2022 जसनीत सिंह ख़्वाब 09.04.2048 30.06.2020 4 (२ 44/06/962] 2/2022 सरला बागत्ती P-420 75.02.209 30.06.2020 5 NCRI44/06/96225/2022 उत्तर कुमार तोमर P-320 . 4.42.208 30.06.2020 | | | NCRI44/06/9623/2022 भरत वाशिष्ठ 7-2242 74.06.208 | 30.06.2020 7 NCRI44/06/96235/2022 रघुनंदन शर्मा P-452 3.07.208 30.06.2020 बनाम ह कर, एटीएस हाउसिंग प्रा.लि. शिकायतकर्ता अनुज पांडे के साथ 06 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह शिकायतें विपक्षी की परियोजना ars PRISTINE PHASE-II से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या: NCRI44/06/96236/2022 अनुज पांडे की पत्रावली अग्रणी वाद रहेगा। शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह वाद संस्थित किया गया है।

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना ATS PRISTINE णा&80-ा में यूनिट संख्या पी- 07l बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 90,66,534 /- रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता दांश रु० 72,35,45/— विपक्षी को भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। een ncaa Oy Page l Section-34 शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में एग्रीमेंट फार सेल व कस्टमर लेजर की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र प्रस्तुत किया गया जिसमें यह उल्लिखित किया गया कि शिकायतकर्ता ने यह आरोप लगाया है कि विपक्षी ने अनुबंधात्मक दायित्व (Contractual obligation) का उल्लंघन किया है, जिस कारण इसका निस्तारण किये जाने का क्षेत्राधिकार सिविल कोर्ट का है। इस प्रकार वाद को निरस्त किया जाए। शिकायतकर्ता द्वारा लगाये गये आरोप का निस्तारण करने का aster प्राधिकरण को नहीं है, जिसके समर्थन में हरियाणा अपीलीय न्यायालय, चण्डीगढ़ द्वारा अपील संख्या 6/208 समीर महावर बनाम एमजी हाउसिंग प्रा.लि. में पारित निर्णय का संदर्भ अंकित किया है। फोर्स मैज्योर व कोविड-49 महामारी के कारण परियोजना में निर्माण कार्य बाधित हुआ है। विपक्षी शिकायतकर्ता को समय अवधि के अन्दर यूनिट का pan दिये जाने के लिए वचनबद्ध था परन्तु कोविड-49 महामारी के कारण परियोज॑ना विलम्बित हुआ। परियोजना में ERR, ब्रिक वर्क व प्लास्टर कार्य पूर्ण है अन्य फिनिशिंग वर्क का कार्य प्रगति पर है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचारणीय हैं :-

4... क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 2. an शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु dee बिन्दु wer इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। कोविड-49 महामारी फैलने के कारण परियोजना विलम्बित हुआ | माननीय एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक ios2006 के पृष्ठ संख्या-47 पर निम्नलिखित waka है :- "6. All the construction, demolition activities and transportation of construction material shall be stopped temporarily till the ambient air quality standards are brought down below the severe pollution standards afore-stated," List the matter for further directions on 9th January, 207. साक्ष्य द्वारा यह स्पष्ट नहीं किया गया है कि var अस्थाई आदेश कब तक लागू रहा एवं दिनांक 09.0:.20:7 को क्‍या आदेश पारित हुए। माननीय एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.442047 के पृष्ठ संख्या-6 पर निम्नलिखित उल्लेखित है :-- !

]. All the construction (structural) activity of any kind in the entire NCR is hereby prohibited and will not be carried on by any person, private or Government Authority in the entire NCR till the next date of hearing. However, the internal finishing and interior work (causing no dust whatsoever) where no construction material is used can be carried on. List these matters on Tuesday that is I4th November, 20I7 when we will consider whether these directions should be vacated or continued for any longer time. माननीय एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 47.7.20:7 के पृष्ठ संख्या-5 पर निम्नलिखित sear है :- The Eastern and Western Express highway have already been permitted and are hereby permitted to continue their construction work but all construction activity should take all preventive and precautionary steps to ensure that they do not generate pollution by dust which is beyond the prescribed as limits. Setion-3] --ए-"-ए-एएछएल्‍न्‍श-ए-ल्‍-ल्‍शएऋएएौोशन्‍ञक्‍णत 40 Page 3 माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “NA. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.7.20:9 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.| Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त waar सिविल अपील veul-73029 / 985 में पारित आदेश दिनांक 09.2.209 में निम्नलिखित निर्देश दिये है — In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"]2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20| 8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time-(6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein sirict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severet/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय एन.जी.टी./ 87» के आदेश दिनांक 09.44.2047 ve दिनांक 7.4.2047 में 9 दिन (दिनांक 09.4.2047 से दिनांक 47.7.207 7), पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये प्रेस नोट में 40 दिन (दिनांक 04.44.2048 से दिनांक 0.4.2078), पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये निर्देश दिनांक 25.40.209 में 2.5 दिन (दिनांक 26.40.2049 से दिनांक 30.40.2049 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक), दिनांक 04.4.2049 में 5 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 08.4.20i9 तक) एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 & दिनांक 4.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन 6652) (दिनांक t0.:2.20:9 से दिनांक 44.02.2020 तक सौँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया | विपक्षी ऐसी दशा में कुल 9+0+2.5+35+33 = 89.5 (90 in round figures) दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। कोविड--49 (Corona Virus Disease) की प्रथम aq के प्रभाव के कारण परियोजनाओं के निर्माण कार्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा, जिसके क्रम में केन्द्र सरकार द्वारा जारी निर्देशानुसार Ro) aR 3090 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त दिनांक 06.06.2020 को आदेश पारित करते हुए alfas—t9 (Corona Virus Disease) & प्रभाव के कारण परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक

25.03.2020 से 25.09.2020 तक अर्थात 6 माह की अतिरिक्त अवधि प्रदान की गयी, जिसके उपरान्त arfts—t9 (Corona Virus Disease) की द्वितीय aa अप्रैल 2024 से जून 202। तक अर्थात 3 माह प्रभावी होने के कारण भी परियोजनाओं के निर्माण कार्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा । इस प्रकार कुल 09 माह कोविड-49 के कारण निर्माण कार्य प्रभावित होने के कारण विपक्षी लाभ पाने का अधिकारी है, जो कि फोर्स मैज्योर Sections SS की परिस्थितियों की परिभाषा में आती है। तदनुसार बिन्दु Wea निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि gar शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 05.02.2048 को एग्रीमेंट फॉर सेल निष्पादित हुआ जिसके प्रस्तर संख्या 7.4 के अनुसार 30.06.2020 तक यूनिट का कब्जा शिकायतकर्ता को प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र में यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि परियोजना iowa, ब्रिक वर्क व ane कार्य प्रगति पर है। पूर्ण है तथा अन्य फिनिशिंग वर्क का कार्य विपक्षी की परियोजना पूर्ण होने की तिथि रेरा पोर्टल पर 30.06.2023 अंकित है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Yio 6649-50 / 2048 q SS "the period of Interest should ¢ "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"में male उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- ose on April 20!6 when the Full

Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in ara 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " Sectio n-3 पा Page 6 उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओसी., wah. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा,लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ gard वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of Suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the al lottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 Wr के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय»पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में wee के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-- 5 "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा Rote की Rafa में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को |४८॥,२+। प्रतिशत की ब्याज दर पर Rafter अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी ctr प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। Ww की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय. उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 / 2020 “west बिल्डवेल कस्ट्रक्‍्शन्स wife. बनाम पूनम सूद एवं

अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है कि:- Coming to the next ground of challenge to the impugnec order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (७८ ,२+]) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.] had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20!8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20i8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at Section-3] - rns _ —_ Page 8 the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise.

तत्पश्चात्‌ू Re याचिका संख्या-सी-920 / 2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम Youo राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.072020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है कि:-- On 2.09.20I9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + [% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020................ . ». and only on complaint under Section [8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + I%, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 20I8 Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के FET MCLR+% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। @ अतः उपरोकतानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के McLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी Kerr गया है और न्यायोचित ठहराया है। ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं) 4 7 ल्‍ल्‍ल्‍ननशनणणणणणणणतकपत व ह Page 9

विकास), (विकय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20i8 & अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ४८०,९+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से । प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदूनुसार बिन्दु संख्या-2 Prete किया जाता है। (3 Section-34 Page 20 उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। aes विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि शिकायतकर्तागण को आवंटित यूनिट का कब्जा जून 2023 तक अनुबन्धानुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण करते हुये aA / सी.सी के साथ कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2020 से ओसी /सी.सी प्राप्त होने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो बाद में हो तक शिकायतकर्ता, द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक एव द्वितीय वेव अप्रैल 2024 से जून 202 तक अर्थात दोनो aa मिलाकर कुल 09 Ae परियोजना में हुए flora हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुरूप SRR पृथक-पृथक रूप से विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2006 की धारा 2(2४)()के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। आदेश की एक-एक प्रति उक्त सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए। 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :>24//62/ 2023 ober ८ . (राजीव कुमार) . अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Section-3 “Page i

५ 30 प्र७ भू-पझम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04 ए —_ आदेश अन्तर्गत ast कम शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण आवंटित | आक्टन/»अनुबंध | अनुब्ंधानुसार कब्जा संख्या यूनिट संख्या तिथि दिये जाने की तिथि | | | NCR44/06/96236/2022 अनुज पांडे P-072 05.02.208 30.06.2020 2 NCR44/06/96242/2022 विजय वतल व P-272 28.2.208 30.06.2020 पूर्णिमा वतल —r =i Rig ceed 4 53) ४८०२] 44/05/93968/2022 जसनीत सिंह ख़्वाब 09.04.2048 30.06.2020 4 (२ 44/06/962] 2/2022 सरला बागत्ती P-420 75.02.209 30.06.2020 5 NCRI44/06/96225/2022 उत्तर कुमार तोमर P-320 . 4.42.208 30.06.2020 | | | NCRI44/06/9623/2022 भरत वाशिष्ठ 7-2242 74.06.208 | 30.06.2020 7 NCRI44/06/96235/2022 रघुनंदन शर्मा P-452 3.07.208 30.06.2020 बनाम ह कर, एटीएस हाउसिंग प्रा.लि. शिकायतकर्ता अनुज पांडे के साथ 06 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह शिकायतें विपक्षी की परियोजना ars PRISTINE PHASE-II से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या: NCRI44/06/96236/2022 अनुज पांडे की पत्रावली अग्रणी वाद रहेगा। शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह वाद संस्थित किया गया है।

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना ATS PRISTINE णा&80-ा में यूनिट संख्या पी- 07l बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 90,66,534 /- रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता दांश रु० 72,35,45/— विपक्षी को भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। een ncaa Oy Page l Section-34 शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में एग्रीमेंट फार सेल व कस्टमर लेजर की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र प्रस्तुत किया गया जिसमें यह उल्लिखित किया गया कि शिकायतकर्ता ने यह आरोप लगाया है कि विपक्षी ने अनुबंधात्मक दायित्व (Contractual obligation) का उल्लंघन किया है, जिस कारण इसका निस्तारण किये जाने का क्षेत्राधिकार सिविल कोर्ट का है। इस प्रकार वाद को निरस्त किया जाए। शिकायतकर्ता द्वारा लगाये गये आरोप का निस्तारण करने का aster प्राधिकरण को नहीं है, जिसके समर्थन में हरियाणा अपीलीय न्यायालय, चण्डीगढ़ द्वारा अपील संख्या 6/208 समीर महावर बनाम एमजी हाउसिंग प्रा.लि. में पारित निर्णय का संदर्भ अंकित किया है। फोर्स मैज्योर व कोविड-49 महामारी के कारण परियोजना में निर्माण कार्य बाधित हुआ है। विपक्षी शिकायतकर्ता को समय अवधि के अन्दर यूनिट का pan दिये जाने के लिए वचनबद्ध था परन्तु कोविड-49 महामारी के कारण परियोज॑ना विलम्बित हुआ। परियोजना में ERR, ब्रिक वर्क व प्लास्टर कार्य पूर्ण है अन्य फिनिशिंग वर्क का कार्य प्रगति पर है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचारणीय हैं :-

4... क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 2. an शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु dee बिन्दु wer इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। कोविड-49 महामारी फैलने के कारण परियोजना विलम्बित हुआ | माननीय एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक ios2006 के पृष्ठ संख्या-47 पर निम्नलिखित waka है :- "6. All the construction, demolition activities and transportation of construction material shall be stopped temporarily till the ambient air quality standards are brought down below the severe pollution standards afore-stated," List the matter for further directions on 9th January, 207. साक्ष्य द्वारा यह स्पष्ट नहीं किया गया है कि var अस्थाई आदेश कब तक लागू रहा एवं दिनांक 09.0:.20:7 को क्‍या आदेश पारित हुए। माननीय एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.442047 के पृष्ठ संख्या-6 पर निम्नलिखित उल्लेखित है :-- !

]. All the construction (structural) activity of any kind in the entire NCR is hereby prohibited and will not be carried on by any person, private or Government Authority in the entire NCR till the next date of hearing. However, the internal finishing and interior work (causing no dust whatsoever) where no construction material is used can be carried on. List these matters on Tuesday that is I4th November, 20I7 when we will consider whether these directions should be vacated or continued for any longer time. माननीय एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 47.7.20:7 के पृष्ठ संख्या-5 पर निम्नलिखित sear है :- The Eastern and Western Express highway have already been permitted and are hereby permitted to continue their construction work but all construction activity should take all preventive and precautionary steps to ensure that they do not generate pollution by dust which is beyond the prescribed as limits. Setion-3] --ए-"-ए-एएछएल्‍न्‍श-ए-ल्‍-ल्‍शएऋएएौोशन्‍ञक्‍णत 40 Page 3 माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “NA. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.7.20:9 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.| Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त waar सिविल अपील veul-73029 / 985 में पारित आदेश दिनांक 09.2.209 में निम्नलिखित निर्देश दिये है — In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"]2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20| 8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time-(6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein sirict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severet/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय एन.जी.टी./ 87» के आदेश दिनांक 09.44.2047 ve दिनांक 7.4.2047 में 9 दिन (दिनांक 09.4.2047 से दिनांक 47.7.207 7), पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये प्रेस नोट में 40 दिन (दिनांक 04.44.2048 से दिनांक 0.4.2078), पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये निर्देश दिनांक 25.40.209 में 2.5 दिन (दिनांक 26.40.2049 से दिनांक 30.40.2049 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक), दिनांक 04.4.2049 में 5 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 08.4.20i9 तक) एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 & दिनांक 4.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन 6652) (दिनांक t0.:2.20:9 से दिनांक 44.02.2020 तक सौँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया | विपक्षी ऐसी दशा में कुल 9+0+2.5+35+33 = 89.5 (90 in round figures) दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। कोविड--49 (Corona Virus Disease) की प्रथम aq के प्रभाव के कारण परियोजनाओं के निर्माण कार्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा, जिसके क्रम में केन्द्र सरकार द्वारा जारी निर्देशानुसार Ro) aR 3090 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त दिनांक 06.06.2020 को आदेश पारित करते हुए alfas—t9 (Corona Virus Disease) & प्रभाव के कारण परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक

25.03.2020 से 25.09.2020 तक अर्थात 6 माह की अतिरिक्त अवधि प्रदान की गयी, जिसके उपरान्त arfts—t9 (Corona Virus Disease) की द्वितीय aa अप्रैल 2024 से जून 202। तक अर्थात 3 माह प्रभावी होने के कारण भी परियोजनाओं के निर्माण कार्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा । इस प्रकार कुल 09 माह कोविड-49 के कारण निर्माण कार्य प्रभावित होने के कारण विपक्षी लाभ पाने का अधिकारी है, जो कि फोर्स मैज्योर Sections SS की परिस्थितियों की परिभाषा में आती है। तदनुसार बिन्दु Wea निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि gar शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 05.02.2048 को एग्रीमेंट फॉर सेल निष्पादित हुआ जिसके प्रस्तर संख्या 7.4 के अनुसार 30.06.2020 तक यूनिट का कब्जा शिकायतकर्ता को प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र में यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि परियोजना iowa, ब्रिक वर्क व ane कार्य प्रगति पर है। पूर्ण है तथा अन्य फिनिशिंग वर्क का कार्य विपक्षी की परियोजना पूर्ण होने की तिथि रेरा पोर्टल पर 30.06.2023 अंकित है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Yio 6649-50 / 2048 q SS "the period of Interest should ¢ "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"में male उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- ose on April 20!6 when the Full

Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in ara 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " Sectio n-3 पा Page 6 उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओसी., wah. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा,लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ gard वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of Suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the al lottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 Wr के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय»पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में wee के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-- 5 "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा Rote की Rafa में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को |४८॥,२+। प्रतिशत की ब्याज दर पर Rafter अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी ctr प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। Ww की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय. उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 / 2020 “west बिल्डवेल कस्ट्रक्‍्शन्स wife. बनाम पूनम सूद एवं

अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है कि:- Coming to the next ground of challenge to the impugnec order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (७८ ,२+]) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.] had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20!8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20i8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at Section-3] - rns _ —_ Page 8 the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise.

तत्पश्चात्‌ू Re याचिका संख्या-सी-920 / 2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम Youo राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.072020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है कि:-- On 2.09.20I9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + [% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020................ . ». and only on complaint under Section [8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + I%, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 20I8 Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के FET MCLR+% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। @ अतः उपरोकतानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के McLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी Kerr गया है और न्यायोचित ठहराया है। ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं) 4 7 ल्‍ल्‍ल्‍ननशनणणणणणणणतकपत व ह Page 9

विकास), (विकय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20i8 & अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ४८०,९+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से । प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदूनुसार बिन्दु संख्या-2 Prete किया जाता है। (3 Section-34 Page 20 उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। aes विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि शिकायतकर्तागण को आवंटित यूनिट का कब्जा जून 2023 तक अनुबन्धानुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण करते हुये aA / सी.सी के साथ कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2020 से ओसी /सी.सी प्राप्त होने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो बाद में हो तक शिकायतकर्ता, द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक एव द्वितीय वेव अप्रैल 2024 से जून 202 तक अर्थात दोनो aa मिलाकर कुल 09 Ae परियोजना में हुए flora हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुरूप SRR पृथक-पृथक रूप से विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2006 की धारा 2(2४)()के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। आदेश की एक-एक प्रति उक्त सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए। 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :>24//62/ 2023 ober ८ . (राजीव कुमार) . अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Section-3 “Page i