उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 (पूर्व पीठ-१4) कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38, 40 एवं 63 पीठासीन अधिकारी+-- श्री हरीश त्रिपाठी न्यायनिर्णायक अधिकारी / प्रत्यायोजित अधिकारी शिकायत संख्याः-- NCR44/05/93920/2022 सुनीता बरमोला एवं माधुरी रावत बनाम मैसर्स हॉटशॉट डेवलपर्स प्रा.लि. “मू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-84 में प्रदत्त शक्तियों का प्रयोग करते हुए प्राधिकरण द्वारा प्रत्यायोजन के सम्बन्ध में लिये गये निर्णय के आधार पर जारी कार्यलिय ज्ञाप संख्या-6304 / U.P शद२4/800र./0थ./5-8/2026-27 दिनांक 49.06.2026 के द्वारा प्रत्यायोजित शाक्तियों का प्रयोग करते हुए wera शिकायत का निस्तारण किया जा रहा है।” घारा-34 के अधीन पारित आदेश का अनुपालन करने में असफल रहने के आधार पर RT अधिनियम की धारा-38, 40 एवं 63 तथा अन्य सुसंगत विधिक प्राविधानों के अन्तर्गत आदेश का क्रियान्वयन किये जाने हेतु आवंटी /शिकायतकर्ता द्वारा आवेदन प्रस्तुत किया गया है। Wer प्रकरण धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत सुनवाई हेतु दिनांक 06.05.2025, 74.08.2025 व दिनांक 46.07.2026 को प्रस्तुत किया गया। शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री पी.के राय एवं विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री frei war उपस्थित हुए। उभयपक्षों के cal को सुनने के पश्चात पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी।

शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से दिनांक 23.42.2024 को प्रार्थना पत्र प्रस्तुत कर यह सूचित किया गया कि पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांकित 27.09.2024 का प्रमोटर / विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत fears आवेदन के आधार पर धारा-38 /40,/63 के अधीन दिनांक 45.04.2025 को विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए is दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन कर “अनुपालन SN प्रस्तुत करने हेतु निर्देशित किया गया। विपक्षी द्वारा दिनांक 27.09.2025 को अपनी “अनुपालन आख्या' रेरा पोर्टल पर अपलोड करते हुए अवगत कराया गया है कि उसके द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण के सक्षम दिनांक 06.02.2027 at wha /अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने हेतु आवेदन किया war) शिकायतकर्ता को दिनांक 23.0.2024 को कब्जा प्रस्ताव प्रेषित किया गया। डीम्ड पूर्णता /अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने के उपरान्त कब्जा का प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान कर कब्जा प्राप्त नहीं किया गया। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबंध के निबंधनों एवं शर्तों के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा किश्तों का भुगतान नहीं किया war! शिकायत्तकर्ता पुर ————____ Sehr) /- रूपये की धनराशि देय है। अिड्टट उपरोक्त कथन के आधार पर पीठ से अनुरोध किया गया है कि वह शिकायतकर्ता को निर्देशित करें कि वह उक्त यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान कर प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करे अन्यथा उक्त आवेदन को निरस्त कर दिया जाय।

शिकायतकर्ता द्वारा अनुपालन आख्या के विरूद्ध अपना उत्तर रेरा पोर्टल पर दिनांक 4.07.2026 को अपलोड करते हुए यह कथन किया है कि विपक्षी द्वारा प्रेषित कब्जा पत्र दिनांक 23.0.2024 अवैधानिक है, क्‍योंकि उनके द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण से पूर्णता / अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किया गया है। विपक्षी प्रश्नगत यूनिट का वैधानिक कब्जा प्रस्ताव प्रेषित किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिये जाने हेतु बाध्य है, जबकि उनके द्वारा उक्त यूनिट के सापेक्ष सभी किश्तों का भुगतान सहमत भुगतान योजना के अन्तर्गत विपक्षी को किया गया है। ऐसे में विपक्षी बिना पूर्णता/अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करें अतिरिक्त धनराशि की मांग नहीं कर सकता है। उपरोक्त अभिकथनों के आधार पर शिकायतकर्ता द्वारा aaa अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण रेरा कम्पलेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 27.09.2024 के अनुपालन में विपक्षी द्वारा खाते का समायोजन कर, हस्तांतरण विलेख निष्पादित व पंजीकृत कराकर शिकायतकर्ता को यूनिट का भौतिक कब्जा प्रदान कर दिया गया हो। विपक्षी प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश का अनुपालन करने में असफल रहा है। प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश का कियान्वयन कराया जाना आवश्यक है| प्रश्नगत प्रकरण में उभयपक्षों को सुनने के पश्चात प्राधिकरण द्वारा धाश-3॥ के अधीन दिनांक 27.09.2024 को आदेश पारित करते हुए शिकायतकर्ता को कब्जा तथा विलम्ब ब्याज का भुगतान किये जाने का विपक्षी को निर्देश दिया गया था।

पत्रावली के अवलोकन से प्रकट होता है कि पीठ द्वारा धारा-34 के अधीन पारित आदेश दिनांक 27.09.2024 का विपक्षी द्वारा पूर्ण अनुपालन नहीं किया गया है। रेरा अधिनियम और उसके अधीन बनाये गये नियमों एवं विनियमों के द्वारा डाली गयी बाध्यताओं का प्रोमोटर द्वारा उल्लंघन किये जाने पर रेरा अधिनियम की धारा-38 के अधीन प्राधिकरण को शास्ति या ब्याज अधिरोपित करने की शक्ति प्रदान की गई है। रेश अधिनियम की धारा-38 के प्राविधान निम्नवत है:- Sec. 38 Powers of Authority:- (9) The Authority shall have powers to impose penalty or interest,in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural Justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India.

रेरा अधिनियम की ami4o() F प्राविधान किया गया है कि यदि प्रोमोटर, आवंटी अथवा भू-सम्पदा अभिकर्ता प्राधिकरण द्वारा आदेशित शास्ति अथवा ब्याज अथवा प्रतिकर का भुगतान करने में असफल रहता है तो शास्ति अथवा ब्याज अथवा प्रतिकर को भू-राजस्व के बकाये के रूप में वसूल किया जायेगा। धारा-40(2) में यह प्राविधान किया गया है कि प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश व निर्देशों का अनुपालन करने में असफल रहने की दशा में आदेश व निर्देश का कियान्वयन विहित रीति से किया जायेगा। धारा-40() व 40(2) के प्राविधान निम्नवत है :- Sec. 40. Recovery of Interest or penalty or compensation and enforcement of order etc; () — Ifa promoter or an allottee or a real estute agent, as the case muy be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed.

धारा-40(2) में यह प्राविधान किया गया है कि प्राधिकरण द्वारा पारित आदेशों / निर्देशों का कियान्वयन विहित रीति से किया जायेगा। प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को कियान्वित करने की रीति रेरा नियमावली, 2046 के नियम-24 में विहित की गयी है। रेरा नियमावली, 2046 का नियम-24 निम्नवत्‌ है-- Rule 24, Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal— For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.

भू-सम्पदा (विनियमन vd विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 में यह प्राविधान किया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण द्वारा पारित आदेशों या निर्देशों का अनुपालन करने में असफल रहता है अथवा उल्लंघन करता है तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरुद्ध शास्ति अधिरोपित कर सकता है ।रेरा अधिनियम की धारा-63 निम्नवत हैः- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to « penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent. of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि प्राधिकरण को अपने आदेश का कियान्वयन कराने तथा शास्ति अधिरोपित करने का अधिकार एवं शक्ति प्राप्त है। आदेश का कियान्वयन एवं शास्ति की कार्यवाही साथ-साथ की जा सकती है। उपरोक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों के प्रकाश में पत्रावली रेरा नियमावली, 2046 के नियम--24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट का हस्तांतरण विलेख निष्पादित व पंजीकृत कराकर भौतिक कब्जा प्रदान किये जाने हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को संदर्भित की जाती है।

उभयपक्षों को निर्देशित किया जाता है कि वे दिनांक 30.40.2026 को न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष उपस्थित हों। सचिव, उ.प्र. RI प्रश्नगत प्रकरण में a3 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 27.09.2024 के प्रस्तर-02 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही करें। वसूली प्रमाण-पत्र जारी किये जाने के पश्चात पत्रावली को सुनवाई की तिथि दिनांक 30.:02026 से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि धारा-3। के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 27.09.2024 में दिये गये आदेशों / निर्देशों का अनुपालन करने में असफल रहा है या उनका उल्लंघन किया गया है, तो ऐसी दशा में मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी प्रश्नगत प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये | हरीश त्रिपाठी (न्यायनिर्णायक अधिकारी / प्रत्यायोजित (& लक उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्र Page 5