E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-20308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ-0-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: ॥२८२44/05/93439/2022 नरेश कुमार यादव बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 प्रार्थी/ शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 06-02-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर well / शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री सुमित शर्मा उपस्थित हुए तथा विपक्षी / बिल्डर की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री असित कुमार उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cat को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 06-02-2025 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 AF प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- Page | of 7 E-Court "34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (I) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue, (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. Page 2 of 7 E-Court धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 F प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत a “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend

up to five per cent. of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है| उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 28-02-2023 तक पीठ द्वारा धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 04-40-2022 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा कारण salar नोटिस, दिनांक 09-03-2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 25-03-2023 तक Tat आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है।

प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक ot-05—2023, दिनांक 40—-05-2023, दिनांक 03--07-2023, दिनांक 04-42-2023, दिनांक 34-04-2024, दिनांक 43-03-2024, दिनांक 05-06-2024, दिनांक 06-09-2024, दिनांक 08-44-2024 एवं दिनांक 06-02--2025 को की गयी। Page 3 of 7 ह विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 07-44-2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण के सम्बन्ध में मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ के समक्ष अपील संख्या: 696,/2023 योजित की गयी। प्रश्नगत परियोजना / सेक्टर पूर्ण हो चुका है और विकास कार्य पूरी तरह से हो चुका है, परन्तु विस्तृत प्रोजेक्ट रिपोर्ट (pr) लेआऊट की स्वीकृति अभी भी गाजियाबाद विकास प्राधिकरण के समक्ष लम्बित है। प्रार्थी / शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा तभी दिया जा सकता है, जब गाजियाबाद विकास प्राधिकरण द्वारा विस्तृत प्रोजेक्ट रिपोर्ट (DPR) विधिवत्‌ स्वीकृत कर दिया जाये और विपक्षी, विस्तृत प्रोजेक्ट रिपोर्ट (90२) की स्वीकृति तक कब्जा देने की स्थिति में नहीं है। इन आधारों पर विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रार्थी / शिकायतकर्ता को विस्तृत प्रोजेक्ट रिपोर्ट (ppr) लेआऊट की स्वीकृति तक प्रतीक्षा किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में अपील संख्या: 696 /2023 में मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा पारित आदेशों की प्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

प्रार्थी/, शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब तिथि रहित दाखिल करते हुए कहा गया है कि पीठ द्वारा ast के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 04--0-2022 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा अभी तक न तो प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराया गया है और न ही देय विलम्बित अवधि का ब्याज का कोई भुगतान किया गया है। सिविल प्रक्रिया संहिता, 4908 के आदेश-44, नियम-5 के अनुसार जब तक कि कोई स्थगन आदेश पारित न किया गया हो, तब तक सिर्फ अपील दायर करने के आधार पर निष्पादन कार्यवाही पर रोक नहीं लगाई जा सकती है। विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों,/अभिकथमनों or welt /“ शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों // अभिकथनों का उल्लेख कर, पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 04-40-2022 का पूर्ण रूप से अनुपालन कराये जाने का अनुरोध किया गया है। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cet को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का warp परिशीलन किया। प्रश्नणत शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनांक 04-40-2022 को अन्य शिकायतकर्तागण के साथ निम्न समेकित आदेश पारित किये Ta “9. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकतागिण के प्लॉट्स्‌ की समस्त Baye को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर (दिनांक 37-72--2022 तक ओसी,सी सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय RPT Jor WT कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें/ Page 4 of 7 é E-Court

2 विपक्षी शिकायतकर्ता (rea ya) को दिनांक 37-03-2076 से one / ae ग्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफ़र किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक थिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रुप में MCLR+ ग्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि आंतिम TAT की देय धनराशि में समायोणित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराथि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड at GRETT रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेदु ब्याज की यणना नहीं की जायेगी/ साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि wig अतिदेय (Over Dues) & तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा/ अन्य शिकायतकतगिण के ग्रकरणों में HITT पत्र के अनुरुप उपरोक्‍तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी / 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेशा अधिनियम 2076 की धारा 2(०06) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोर्ड ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से ger द्वारा लिया जाता & तो उसी दर से ब्याज ग्रोमोटर द्वार डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा/ अतः Frere भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ५ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा/ यदि इससे अधिक दर से कोर्ड धनराशि रेश लागू होने के बाद aad से fora हेतु ली गयी & तो विलस्बित अवधि eg ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी / 4. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकरायतकर्तागण को प्लॉट का कब्जा देते समय सभी AAT अनुबन्ध के अचुरूप STRAT करेगें।

5. इस आदेश की एक-एक ग्रति सम्बन्धित प्रत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिषादित सिद्धान्त के ayer TRY व ब्याज की ग्रत्येक मायले में गणना की जायेगी । 6. इस आदेश का उललघ॑न भ्रू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) SIT, 2076 की धारा-63 तथा अन्य FATA MAMA के अन्तर्गत FEAT होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया aire | 7 यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है. तो शथिकायतकर्तायण को यह अधिकार होगा fer eer ग्राधिकरण को माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा HT |” Page 5 of 7 E-Court उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 04—40-2022 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 33-42--2022 तक प्रश्नगत प्लॉट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा अपनी अनुपालन आख्या, दिनांक 07-44-2024 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक o4—t0-2022 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी/ शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम spree सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्चित करने की रीति दी हुई है। रेरा नियमावली, 2046 का नियम-24 निम्नवत्‌ है:-

“24. Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal.— For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.” अतः: उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 04--0-2022 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत प्लॉट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 06-08-2025 को संदर्भित की जाती है।

जहाँ तक विपक्षी कम्पनी का कथन कि उनके द्वारा प्रश्नगत प्रकरण के सम्बन्ध में मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ के समक्ष अपील संख्या: 696 /2023 योजित की गयी, परन्तु vad अपील मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा अपने अंतिम आदेश, Page 6 of 7 E-Court 02-42-2024 के माध्यम से खारिज की जा चुकी है। अतः उपर्युक्त तथ्यों के आलोक में USTs प्रकरण को वर्तमान A Abeyance में रखे जाने का कोई विधिक आधार एवं औचित्य नहीं है। अतः: सचिव, उ.प्र. RI प्रकरण में आदेश, दिनांक 04-40-2022 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 3:-07-2025 B yd विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना कराकर निम्नानुसार कार्यवाही करें:- (क) यदि मा. अपीलीय अधिकरण से उपर्युक्त अपील के क्रम में रेरा प्राधिकरण के सम्बन्धित खाते में कोई धनराशि प्राप्त हुई है, तो उसे तत्काल well / शिकायतकर्ता के खाते में स्थानांतरित कर, पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश के प्रस्तर-02 के अनुसार विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि में घटाते हुए, अवशेष धनराशि (यदि कोई अवशेष रहे) की वसूली हेतु, नियमानुसार वसूली प्रमाण-पत्र जारी करायें। (ख) यदि मा. अपीलीय अधिकरण से उपर्युक्त अपील के क्रम में रेरा प्राधिकरण के सम्बन्धित खाते में कोई धनराशि प्राप्त नहीं हुई है, तो ऐसी स्थिति में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश के प्रस्तर-02 के अनुसार विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की समस्त धनराशि की वसूली हेतु, नियमानुसार वसूली प्रमाण-पत्र जारी करायें। तदोपरान्त पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें |

यदि मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 04--0-2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस Sahat कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 48—-06—2025. (संजय आर, भूसरेड्डी) अध्यक्ष, रेरा। Page 7 of 7