॒ उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-3॥ श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या — NCRI44/05/933/2022 माधवी मित्तल बनाम वेव मेगासिटी सेंटर प्रा लि प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में दिनांक 49.09.2022 को पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित करते हुए उभय पक्ष को लिखित बहस दिनांक 30.09.2022 तक दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये थे, परन्तु उभयपक्ष द्वारा लिखित बहस दाखिल नहीं की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना WMCC-2B में फ्लैट संख्या- 244 बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत 57,37,050 /— रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता ERT 2,00,00/- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांकित 09.42. 20i6 H प्रस्तर-5.4 के अनुसार अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि से 42 माह अनुग्रह अवधि के साथ दिनांक 09.06.2020 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण पूर्ण नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन मे पेमेंट प्लान, लिखित कप्प्लैन्ट, खाता विवरण, अनुबन्ध पत्र दिनांकित o9.4220I6 की प्रति, आदि की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना के अंतर्गत यूनिट संख्या-2002,/20 आरक्षित कराई गई, जिसके सापेक्ष 2,00,000,/- रुपये की धनराशि प्राप्त हुई है। माननीय एन.जी.टी. न्यायालय द्वारा प्रदूषण के नियंत्रण के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। दिल्‍ली NCR 4 बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय u 2 द्वारा निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। कोविड-49 महामारी को दृष्टिगत रखते हुए भारत सरकार द्वारा वर्ष 2020 में सम्पूर्ण देश में लॉकडाउन घोषित कर दिया गया। परियोजना में निर्माण कार्य, कोविड-49 महामारी के फैलने के कारण भी विलम्ब हुआ है। परियोजना से नोएडा प्राधिकरण द्वारा अवैधानिक माँग की गयी, जिसके कारण सी.आई.आर.पी. अन्तर्गत mio इन्सौल्वेंसी एण्ड बैंकरप्टसी कोड, 206 के अन्तर्गत एन.सी.एल.ए.टी. न्यायालय, नई दिल्ली के समक्ष वर्तमान में याचिका लम्बित है, जिसको दृष्टिगत रखते हुए अन्य किसी न्यायालय द्वारा पारित आदेश का निष्पादन नहीं किया जा सकता है। ज्ञातव्य है कि इन्सौल्वेंसी एण्ड बैंकरप्टसी कोड के अधीन याचिका योजित करने के उपरांत, अधिनियम की धार 4a(t) को दृष्टिगत रखते हुए, “कॉर्पोरेट इंसलोवेनकी रेजोल्यूशन प्रोसेस” की कार्यवाही के दौरान हुए लेनदेन को “प्रेफरेन्शल ट्रान्स्जेक्शन” माना जाएगा तथा उससे अनेक जटिलतायें उत्तपन्‍न हो सकती है उपरोक्त याचिका के कारण विपक्षी द्वारा जमा धनराशि भुगतान करना रोक दिया गया अतः विपक्षी द्वारा एन.सी.एल.ए.टी. में लम्बित याचिका के निस्तारण तक प्रकरण को Abeyance में रखे जाने का अनुरोध किया गया है।

उभयपक्ष के cet को सुना गया, व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 0 क्या परियोजना एन.सी.एल.ए.टी. में लम्बित याचिका के कारण शिकायत का निस्तारण करना वैधानिक है अथवा नहीं ? 2 क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 3. al force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 4. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु dear—4 बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या परियोजना एन.सी.एल.ए.टी. में लम्बित याचिका के कारण शिकायत का निस्तारण करना वैधानिक है अथवा नहीं? विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि नोएडा प्राधिकरण द्वारा अवैधानिक माँग की गयी, जिसके कारण सी.आई.आर.पी. अन्तर्गत aio इन्सौल्वेंसी एण्ड है 3 बैंकरप्टसी कोड, 20i6 के अन्तर्गत एन.सी.एल.ए.टी. न्यायालय, नई दिल्ली के समक्ष याचिका वर्तमान में लम्बित है, जिसको दृष्टिगत रखते हुए अन्य किसी न्यायालय द्वारा पारित आदेश का निष्पादन नहीं किया जा सकता है। उक्त याचिका के आधार पर विपक्षी द्वारा प्रश्नणत शिकायत को पोषणीय न मानते हुए स्थगन के आदेश पारित करने का तथ्य अंकित किया गया है। इस सम्बन्ध में इन्सौल्वेंसी एण्ड बैंकरप्टसी कोड, 20i6 के अन्तर्गत धारा-44 में निम्न प्राविधान है-

4. (L) Subject to provisions of sub-sections (2) and (3), on the insolvency commencement date, the Adjudicating Authority shall by order declare moratorium for prohibiting ~ all of the following, namely:-- (a) the institution of suits or continuation of pending suits or proceedings against the corporate debtor including execution of any judgment, decree or order in any court of law, tribunal, arbitration panel or other authority; (b SY transferring, encumbering, alienating or disposing of by the corporate debtor any of its assets or any legal right or beneficial interest therein; (c) any action to foreclose, recover or enforce any security interest created by the corporate debtor in respect of its property including any action under the Securitisation and Reconstruction of Financial Assets and Enforcement of Security Interest Act, 2002 (54 of 2002); (d) the recovery of any property by an owner or lessor where such property is occupied by or in the possession of the corporate debtor. उपरोक्त प्राविधान से स्पष्ट है कि माननीय एन.सी.एल.ए.टी. न्यायालय द्वारा ged एण्ड बैंकरप्टसी कोड की oreio के अन्तर्गत दाखिल याचिका को स्वीकार करते हुए अधिनियम की ami के अन्तर्गत मोरटोरियम के आदेश पारित किये जाने के बाद सम्बन्धित पक्षकारों के, अन्य किसी भी न्यायालय, न्यायाधिकरण, मध्यस्थता पैनल या अन्य प्राधिकरण में किसी भी निर्णय, डिक्री या आदेश के निष्पादन सहित कॉर्पोरेट देनदार के खिलाफ लंबित मुकदमों या कार्यवाहीयां स्थगित हो जाएंगी

वर्णित स्थिति में उपरोक्त प्राविधान से स्पष्ट है कि "कॉर्पोरेट देनदार" द्वारा दाखिल याचिका में एन.सी.एल.ए.टी. नई दिल्‍ली द्वारा मोरटोरियम के आदेश पारित नहीं किया गया है, जिस कारण इन्सॉल्वेंसी एण्ड बैंकरप्टसी कोड, 20:6 की धारा-44(॥) के क्लॉज (a), (9), (०), (७) में दिये हुए फोरम एवं न्यायालयों की कार्यवाही पर है] 4 धारा-44 की रोक लागू नहीं होगी। ऐसे में प्रस्तुत शिकायत का निस्तारण करने पर कोई निषेध नहीं है। यदि मा. एन.सी.एल.ए.टी. द्वारा द्वारा भविष्य मे कोई आदेश पारित किया जाता है तो विधीनुसार कार्यवाही की जाएगी | तद्नुसार बिन्दु dea Freak किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या 2 इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा कया पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “मैसर्स wea प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स oo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य“ में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "54, From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on- going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 20I6."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। (2 निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि माननीय एन.जी.टी. द्वारा भू-जल के प्रयोग पर प्रतिबन्ध लगाया गया। दिल्‍ली NCR 4 बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.44.2049 को निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। परियोजना में निर्माण कार्य, कोविड-49 के फैलने के कारण भी विलम्ब हुआ है। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में माननीय न्यायालयों द्वारा पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है। माननीय एन.जी.टी. द्वारा नवम्बर, 207 से जनवरी, 20i8 तक तथा अक्टूबर, 20:8 से दिसम्बर, 20:8 तक तथा अक्टूबर, 2049 से जनवरी, 2020 तक प्रदूषण के नियंत्रण के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया, जिसके कारण विकासकर्ता निर्माण कार्य पूर्ण करने में असमर्थ रहा। मा. उच्चतम न्यायलय द्वारा किसान आन्दोलन को ध्यान में रखते हुए जनवरी, 2042 से जनवरी, 2047 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। परियोजना में निर्माण कार्य, कोविड-49 महामारी के फैलने के कारण भी विलम्ब हुआ है। इस सम्बन्ध में फ्लैट Sa aged के प्रस्तर-5.2 निम्नलिखिल उल्लेखित है:- For the purposes of the present transaction followed by Serviced Studio Apartment Allottee(s) Arrangement, "Force Majeure" shall mean any event or circumstance or a combination of events and circumstances, whether occured or likely to occur, which satisfies all or any of the following conditions: (a) Materially and adversely affecting the said/project and/or the peformance of an obligation of the developer; (b) And are beyond the control of the Developer;

(c) And includes (without limitation) subject to satisfaction of the above conditions, the following events and/or circumstance: i. War (whether declared or undeclared), invasion, armed conflict or act of foreign enemy; eS ii. Revolution, riot, insurrection or other civil comotion, act of terrorism or sabotage; iii. Strikes, industrial disputes and/or lockouts and/or interrupting supplies and services to the Project; iv. Non-payment of sums due from the allottee(s) including payment of installment/applicable interest and levies as mentioned herein above on time by any of the allottee(s) of the super premium/premium "Serviced Residences"; v. Change in governmental policy, laws (including any statute, ordinance, rule, regulation, judgement, notification, order, decree, permission, license or approval). including but not limited to, exproportion or compulsory acquisition by any government/noida of any part of the said project or rights therein; vi. Acts of god or events beyond the reasonable control of the developer hich could bnot resonably have been expected, including any effect of he natural elements, including lightning, fire, earthquake, unprecedented rains, lamdslide, subsidence, flood, storm, cyclone, epidemics or plagues or any other similar effect;

vii. Any Dispute between the developer and the allottee(s) and/or between the developer and the person, persons association of persons obstructing and creating hurdle in the progress of the development work of the 'said project! and/or the Super Premium "Serviced Residences" therein and/or any proceeding initiated in this regard; viii. Any judgement or order of any court of competent jurisdiction or Government of India or the state government or any local body or statutory authority, made against the developer in any proceedings; ix. Any other reason which can be construed to be beyond the control of the normal human being; के 7 x. Non-Payment of the due sums or late Payments by the Allottee(s). विपक्षी द्वारा परियोजना के अन्तर्गत बाधित निर्माण के सापेक्ष न्यायालय द्वारा यथास्थिति के आदेश पारित करने का तथ्य अंकित किया गया है परंतु इस संबंध मे अभिलेक दाखिल नहीं किए गए हैं। उक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी के कथन बलहीन है। इस सम्बन्ध में यदि उन्हें ज्ञात था कि परियोजना समयानुरूप पूर्ण नहीं की जा सकती है तो शिकायतकर्ता को इसकी सूचना प्रदान कराते तथा इस अवधि में कोई धनराशि भी प्राप्त नहीं कर सकते हैं। पत्रावली पर उपलब्ध कप्प्लैन्ट पेज से यह स्पष्ट है कि प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष भुगतान की गयी समस्त धनराशि वर्ष 20:6 में भुगतान की गयी है, जिस कारण विपक्षी मा. न्यायालय द्वारा पारित आदेश का लाभ प्राप्त करने के अधिकारी नहीं है। ५

इस सम्बन्ध में मा. राष्ट्रीय उपभोगता विवाद प्रतितोष आयोग, नई दिल्ली द्वारा “मनोज Fae बनाम पाईनियर अर्बन लैण्ड एवं इन्फ्रास्ट्रक्चर HAL केस न. 4442 / 2048” में निम्नवत्‌ अवधारित किया गया है:- 9. In view of the above, the Opposite Party cannot take shelter of the "Force Majeure" Clause. The reasons cited by the Opposite Party for the delay of the project, appear to be delaying tactics veiled as "Force Majeure" conditions and seem to be an attempt to wriggle out of its contractual obligations. 40, Even after receiving substantial amount, Opposite Party failed to hand over possession of the Unit within the promised time period. It is clear that the Opposite Party failed to fulfil its contractual obligation of delivering possession of the Unit to the Complainant within the time stipulated in the Agreement, or even within a reasonable time thereafter. Possession of the flat has not yet been delivered to the Complainant. The Opposite Party has not provided any evidence in support of the reasons adduced by the Opposite Party. A person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to him/her. The Complainants are, therefore, entitled to seek the refund of the amount paid along with compensation.

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06. 06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि » 8 फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांकित 09.42.2046 के प्रस्तर--5.4 के अनुसार अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि से 42 माह अनुग्रह अवधि के साथ दिनांक 09.06.2000 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण पूर्ण नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि परियोजना से नोएडा प्राधिकरण द्वारा अवैधानिक माँग की गयी, जिसके कारण सी.आई.आर.पी. अन्तर्गत aio इन्सौल्वेंसी एण्ड बैंकरप्टसी कोड, 2046 के अन्तर्गत एन.सी.एल.ए. टी. न्यायालय, नई दिल्‍ली के समक्ष वर्तमान में लम्बित है, जिसको दृष्टिगत रखते हुए अन्य किसी न्यायालय द्वारा पारित आदेश का निष्पादन नहीं किया जा सकता है | अतः विपक्षी द्वारा एन.सी.एल.ए.टी. में लम्बित याचिका के निस्तारण तक प्रकरण को Abeyance में रखे जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा अधिनियम, 206 की धारा-48() में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये है :- Section 768 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or » 9 (8) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील सं0 6649-50 / 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —-Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ‘\s 0

ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 09.06.2020 से ओ.सी »सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि — "Section |8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the ° project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :-- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default: \s 42 (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 47.0.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2¢ii) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)() में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। इस संबंध मे माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 // 2020 “war बिल्डवेल कस्ट्रक्शन्स wife. बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है fe Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.] (MCLR+]) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no. had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given (2) 2

to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given Cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20i8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका wen-ei-oi20/20200 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य“ में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है fe

On 2.09.20I9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + I% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020................................ and only on complaint under Section ]8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + I%, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 20i8 Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+I% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। ० 433 अतः उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को we बैंक ऑफ इण्डिया SMCLRH प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और wafers ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय,/ पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20i8 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Paka किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें| 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 09.06.2020 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLRt प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी | ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के 9 44

डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का secrets भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक 48 /)90 /2022 ००2०० २ pplz , a8 Wwe (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण