उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 परिवाद संख्या : waeilenei44 // 05 / 74943 / 2024 राजेन्द्र सिंह बेदी निवासी- 2035, रानी बाग, दिल्‍ली की 'परिवादी बनाम पंचशील बिल्डटेक प्रा.लि. पता- एच-469, सेक्टर 63 नोएडा ao अधिक प्रतिवादी पीठासीन - बलविन्दर कुमार, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी : स्वयं प्रतिवादी : श्री रवि सेठ, प्रतिनिधि परिवाद :- परिवादी राजेन्द्र सिंह बेदी निवासी- 2035, रानी बाग, दिल्ली द्वारा पंचशील fiesta प्रा.लि.के विरूद्ध रेश अधिनियम की धारा- 3} अन्तर्गत परिवाद संख्या- waeilenei44 /05 /74948 / 2024 संस्थित की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 46.03.2048 2. रख-रखाव हेतु मांग पत्र ए8९4 कब आवंटन पत्र दिनांक 7.4.2070 जमा की गयी धनराशि की रसदी त्रिपक्षीय अनुबंधपत्र प्रतिउत्तर पत्र प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- छा + ७० ७०: प्रतिवाद-पत्र दिनांक- 23,09.2024 आवेदन फार्म अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 46.03.2048 ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 45.03.2048 लिखित कथन दिनांक 23.09.2024 पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना PANCHSHEEL GREENS I ( Tower B! to 83, F4 To F6 & ८) गौतमबुद्धनगर में इकाई संख्या Tower No F6-203 बुक कराया था जिसके सापेक्ष परिवादी द्वारा wo 28,44,997,//- धनराशि का भुगतान किया गया। परिवादी ने इकाई का सेल-डीड कराये जाने का अनुरोध किया है।

प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवाद-पत्र में यह अंकित किया गया है कि प्रतिवादी को दिनांक 46.03.208 को अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो गया और परिवादी को दिनांक 45.03.208 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी कर दिया गया। परिवादी अक्टूबर 2020 में इकाई का अधिपत्य लिये जाने के लिए आया। प्रतिवादी कम्पनी ने बकाया धनराशि हेतु मांग किया। प्रतिवादी ने परिवादी से 24 माह के स्थान पर 42 माह का रख-रखाव Yow व वार्ड चार्ज भुगतान करने की मांग की। XL Page 2 (ग) परिवादी ने प्रतिउत्तर में प्रतिवादपत्र के प्रत्येक प्रस्तर का खण्डन करते हुये अग्रिम रख-रखाव शुल्क, वार्ड चार्ज हटाये जाने तथा इकाई का अधिपत्य दिलाये जाने का अनुरोध किया। विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- बिन्दु de: क्‍या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या 2: क्‍या प्रतिवादी द्वारा परिवादी से अग्रिम रख-रखाव शुल्क व वार्ड चार्ज की धनराशि मांग किया जाना उचित है? बिन्दु wens: क्‍या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण वाद बिन्दु wen पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र अवलोकन किया जिससे यह विदित हुआ कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 7.4.20i0 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ, जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य बुकिंग तिथि, प्लान स्वीकृत होने की तिथि से 27 माह में दिया जाना था।

प्रतिवादी की ओर से प्लान स्वीकृति के सम्बंध में कोई साक्ष्य उपलब्ध नहीं कराया गया जिस कारण इकाई का अधिपत्य बुकिंग की तिथि 28.06.20i0 से 27 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात मार्च 20:3 तक इकाई का अधिपत्य परिवादी को प्राप्त होन जाना चाहिए था परन्तु अभी तक परिवादी को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में कोई साक्ष्य व (7 Page 3 तर्क प्रस्तुत नहीं किया गया, मात्र यह अंकित किया गया कि मार्च 2048 में अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो गया और परिवादी को ऑफर ऑफ पजेशन जारी कर दिया गया। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। तद्‌नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण वाद बिन्दु संख्या 2 : पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य रख-रखाव शुल्क के सम्बंध में कोई अनुबंधपत्र निष्पादित नहीं हुआ है। परिवादी की ओर से प्रतिउत्तर पत्र में यह अंकित किया गया कि प्रतिवादी को इकाई के मद में सम्पूर्ण धनराशि भुगतान कर दिया गया परन्तु प्रतिवादी द्वारा परिवादी को इकाई का अधिपत्य उपलब्ध नहीं कराया तथा प्रतिवादी द्वारा 24 माह का अग्रिम रख-रखाव शुल्क की मांग की जा रही है। प्रतिवादी की ओर से वार्ड चार्ज धनराशि की मांग की गयी। प्रतिवादी की ओर से वार्ड चार्ज के रूप में धनराशि wo 2,29,654 /-की मांग की गयी।

उक्त तथ्यों से यह स्पष्ट नहीं है कि प्रतिवादी द्वारा किन कारणों से परिवादी को इकाई का भौतिक अधिपत्य नहीं दिया गया जबकि परिवादी की ओर धनराशि भुगतान किया जा चुका है। पत्रावली पर उपलब्ध टैक्स इन्वाइस दिनांक 07.0.2020 के अवलोकन से स्पष्ट है कि परिवादी की ओर से इकाई के मद में कोई धनराशि बकाया शेष नहीं है केवल da एण्ड वार्ड चार्ज व इलेक्ट्रिक मीटर कनेक्शन धनराशि का चार्ज अंकित है। प्रतिवादी यह सिद्ध करने में असफल रहा है कि परिवादी किन eee से इकाई का अधिपत्य नहीं लिया। प्रतिवादी की ओर से wi Page 4 को इकाई का अधिपत्य दिये जाने के सम्बंध में नोटिस, अनुस्मारक पत्र व अंतिम नोटिस प्रेषित नहीं किया गया और न ही उपलब्ध कराया गया जिससे यह विदित हो सके प्रतिवादी द्वारा परिवादी को उक्त इकाई का अधिपत्य लिये जाने के सम्बंध में पत्र व्यवहार किया गया। प्रतिवादी द्वारा मात्र ऑफर ऑफ पजेशन की प्रति उपलब्ध कराई गयी है। परिवादी व प्रतिवादी के मध्य रख-रखाव शुल्क के सम्बंध में कोई अनुबंध पत्र, एम.ओ.यू निष्पादित नहीं हुआ है जिससे यह विदित हो सके परिवादी को कब से रख-रखाव शुल्क भुगतान किया जाना है। उक्त तथ्यों के परिशीलन से स्पष्ट है कि प्रतिवादी रख-रखाव शुल्क परिवादी को इकाई का भौतिक अधिपत्य दिये जाने की तिथि से प्राप्त करेगा वाच एण्ड वार्ड चार्ज के सम्बंध में प्रतिवादी यह सिद्ध करने में असफल रहा है कि परिवादी किन कारणों से इकाई का अधिपत्य नहीं लिया, जिस कारण यह धनराशि प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। निस्तारण वाद बिन्दु संख्या 3 : पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है

कि परिवादी को इकाई का अधिपत्य 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ मार्च 203 तक प्राप्त होना था, जो अभी तक प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी को अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुका। इस प्रकार परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने की तिथि तक प्राप्त करने का अधिकारी है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,// 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained ye Page 5 as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2046. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक परिवादी विलम्ब अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में ver परिवादी मात्र ओ.सी./सी.सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में तक ब्याज पाने के अधिकारी होगा।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें WER 9. 2 (ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the a hk ea Medio bs of the apartment, along with interest a 7 ( Page the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0- 7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड-49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा / महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक // विकासकर्ता अपनी d? Page 7 परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने, पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक /“ विकासकर्ता आवंटी से उक्त अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 3 निर्णीत की जाती है। नैसर्गिक न्याय के eri के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होगा। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादी को आवंटित इकाई का अधिपत्य. ओ.सी »सी. सी के साथ मार्च 2022 तक उपलब्ध कराते हुये नियमानुसार सेल-डीड कराना सुनिश्चित करें।

(ख) प्रतिवादी विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज दिनांक 04.04.2043 से दिनांक 30.04.20i6 तक आवंटन में अंकित ब्याज दर से ब्याज देय होगा तत्पश्चात्‌ दिनांक 0.0520:6 से ओ.सी »सी सी प्राप्त होने की तिथि तक MCcLR+H% की दर से ब्याज परिवादी को भुगतान करेगा। ब्याज की इस धनराशि को अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) की जायेगी तथा शेष अवशेष बची धनराशि परिवादी को भुगतान की जाएगी। (ग) परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। रेरा AR RMR 08 की धारा 2(Za)(i) के अधीन प्रतिवादी Page अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज MCLR+i% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (घ) परिवादी द्वारा धनराशि भुगतान मेँ किये गये विलम्ब ब- प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनांक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नहीं किया जायेगा। (ड) प्रतिवादी रख-रखाव शुल्क परिवादी को इकाई का भौतिक अधिपत्य दिये जाने की तिथि से प्राप्त करेगा। प्रतिवादी वाच एण्ड वार्ड चार्ज की धनराशि प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 2 7/22/2 022 -4 (96.८ (बलविन्दर कुमार) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 9