उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-03 परिवाद संख्या : एनसीआर444 /05 / 74882 / 2024 सय्यद अहमद रजा निवासी- मकान संख्या-64 ,/ 3, गली नं०-4, शकरपुर, ईस्ट दिल्‍ली-440092 बनाम अर्थकॉन कंस्ट्रक्शन प्रा.लि. पता- डी-266, डीफेन्स कालोनी दिल्‍ली पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- श्री रजत अग्रवाल (अधिवक्ता) प्रतिवादी :- श्री वसीम अहमद (अधिवक्ता) अभिलेखीय साक्ष्य:- 4. We प्लान 2. मांग-पत्र 3. वकालतनामा 4. बिल्डर बायर अनुबन्ध दिनांक 22.02.20i6 5. जमा धनराशि की रसीदें 6. खाता-विवरण 7. ई-मेल की छायाप्रति 8. Legal Notice 9. अनुतोष सशोधन प्रार्थना पत्र दिनांक 23.02.2022 प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये किये गये है- ae Page A. 2. 3. प्रतिवाद पत्र अधिकार पत्र वकालतनामा पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क)

संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना CASA GRANDE 2 गौतमबुद्धनगर - में इकाई संख्या- ७2-4203 बुक कराया गया, जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को 34,45,205,/- रूपये की धनराशि भुगतान किया। परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि अनुबन्ध पत्र के आर्टिकल-4 के अनुसार फरवरी 209 तक इकाई का अधिपत्य दिया जाना था। प्रतिवादी द्वारा आश्वासन दिया गया था कि परियोजना स्थल पर तीव्र गति से निर्माण कार्य किया जा रहा है एवं 3 वर्षों में इकाई का अधिपत्य उपलब्ध करा दिया जायेगा परन्तु वर्तमान समय में इकाई का अधिपत्य उपलब्ध नहीं कराया गया है। परिवादी द्वारा परिवाद दर्ज कराये जाते समय जमा घनराशि मय ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया था, परन्तु अनुतोष संशोधन प्रार्थना पत्र दिनांक 23.02.2022 को प्रेषित करते हुए अपनी इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि के ब्याज साथ दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि " That it is brought to the notice to this Hon'ble Commission that the primary reason for delaying completion of the project was caused due to Dewan Housing Finance Corporation Ltd (DHFL) defaulted in disbursing the total sanctioned amount Rs.’ 90/- Crore (Rupees Ninety Crore Only) out of which DHFL could only disburse only Rs. 70.50/- Crore (Rupees Seventy Crore Fifty Lakh Only). It is important to mention here that respondent has paid the entire dues of the land to the Authority and the land is clear from all encumbrances and thereafter shown its inability to pay the further Page 2

sanctioned amount. It is pertinent to mention here that this inability of DHEL was caused because of DHFL itself ran into insolvency and is currently under Corporate Insolvency Resolution Plan (CIRP) before Hon'ble NCLT, Mumbai bench. This created a huge financial imbalance leading to disruption in construction activities of the project named CASA GRANDE-2. Order Dt. 03.2.20i9 ofHon'ble NCLT, Mumbai bench proving that DHFL is under CIRP. ह That vide letter Dt. 29.2.2020 the UP-RERA reviewing the status of the said project of the Respondent/Applicant, exercising the powers granted under sections 7(3) and 8 of RERA act for reviewing the development status of all projects and put forth a corrective action plan as required. That UP- RERAauthority issued another notice Dt. !2.0.202] to the Respondent/Applicant asking to submit the proposal for the rehabilitation of the project CASA GRANDE-2 under section 7(3) and 8 of the RERA act. That a meeting in furtherance to 08.03.202I. That the respondent lastly filed an application before the Hon'ble Authority seeking permission to initiate proceedings under section 8 of UPRERA, for rehabilitation. It is important to mention here that the Authority has agreed to proceed with rehabilitation proceedings vide No.809/UPRERAPRJ449/PMD/P.R. /NCR/202I-22 dated 0..202I.

The project 'Casa Grande-2' Reg. No. UPRERAPRJ449] (herein referred as Project), being developed by M/s Earthcon Constructions Pvt. Ltd. (herein referred as Promoter), is a group housing project located at GII-06C, Sector CHI-V, Sector CHI-V, Greater Noida, distrctGautam Budd Nagar. The development Work of the Project, comprising 5 towers having 84 units, commenced in March 20i3.The completion date of the Project, as declared at the time of registration of the project with U.P. RERA, hereafter called as "Authority", lapsed on 30th June 202. The Promoter failed to complete the Project within the specified period i.e., 30th June 202. Although the registratiobn of the Project has lapsed, the Promoter still expressed its intent to Page 3 complete the Project and approached the Authority for guidance and appropriate directions in the matter. The Authority, using the enabling provisions of the Section 8 of the Act, offered to the Promoter to consider its request for permitting it to undertake the remaining development work of the project if it submitted a proposal to the Authority in this regard jointly with the association of the allottees of the Project.

The allottees of the Project have formed an association under the name "Casa Grande-2 Buyers Welfare Association" (herein afler called as Association) and got the same registered under the Societies Registration Act, 860 on 25th March 202! at Reg. No. GHA/I0266/2020-202!. The Association also also approached the Authority requesting it to intervene and facilitate the completion of the Project so that allottees of the Project could get the possession of the units booked by them. The promoter proposed to commence construction of Towers B2 and Beetle Suites in October 202i and complete these towers by April 2023. The construction of Towers Bi and (A2 would commence in May 2022 and would be completed by January 2024. Overall, the four towers in the project would be completed within the next 28 months ie, January 2024. It is important to mention here that the Authority has directed promoter to complete the balance development work in the project by December 2023.

The proposal of the Promoter and the Association was considered by the Authority, along with other relevant facts and documents available at its level, in its mecting held on 20th October 202. The Authority, after careful and thorough deliberation on the proposal submitted by the Promoter and Consented to by the Association and perusaal of the recommendations of its Project Advisory & Monitoring Committee based on the report of its officers and the Project Management Division, arrived at the considered view that the proposal of the Promoter consented to by the Association is, prima facie, Convincing, and can be accepted in fulfillment of its mandate to facilitate the completion of the Project under the present conditions ie. where the registration has lapsed Page 4 needs to facilitate the remaining and theAuthority development work in order to protect the interests of the allottees of the Project.

Since the project is being rehabilitated under Section 8 of the RERA Act by the Promoter with the consent of the majority of the allottees and the Association, it is understood that no allottee of the project shall withdraw from it during the course of the development of the remaining work of the project. However, if under extraordinary circumstances, some allottee of the Project withdraws from it, the amount due to be returned to such allottee shall not be returned from the Separate account of this project, rather the same may be returned from the other sources of the Promoter, or alternately the amount due to such allottees would continue to be a charge on the Project and will be returned alter the completion of the Project along with interest admissible as per the orders of the Authority." उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :- बिन्दु Wet: क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु deri: परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है

कि कि अनुबन्ध पत्र के आर्टिकल-4 के अनुसार फरवरी 2049 तक इकाई का अधिपत्य दिया जाना था। प्रतिवादी द्वारा आश्वासन दिया गया था कि परियोजना स्थल पर तीव्र गति से निर्माण कार्य किया जा रहा है एवं 3 वर्षों में इकाई का अधिपत्य उपलब्ध करा दिया जायेगा परन्तु वर्तमान समय में इकाई का अधिपत्य उपलब्ध नहीं कराया गया है। परिवादी द्वारा परिवाद दर्ज कराये जाते समय जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया था, परन्तु अनुतोष संशोधन प्रार्थना पत्र दिनांक 23.02.2022 को प्रेषित करते हुए अपनी इकाई AT अधिपत्य व विलम्बित अवधि के ब्याज साथ दिलाये जानें हेतु अनुरोध किया है। eee Page 5 दूसरी ओर प्रतिवादी का कहना है कि परियोजना को पूर्ण किये जाने हेतु रेरा अधिनियम की धारा-8 की कार्यवाही प्रचलित है। The promoter proposed to commence construction of Towers B2 and Beetle Suites in October 202I and complete these towers by April 2023. The construction of Towers ह and ‘A2 would commence in May 2022 and would be completed by January 2024. Overall, the four towers in the project would he completed within the next 28 months iie., January 2024. It is important to mention here that the Authority has directed promoter to complete the balance development work in the project by December 2023.

प्रतिवादी द्वारा अपने कथन के समर्थन में बिल्डर बायर अनुबन्ध दिनांक o70220I6 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके आर्टिकल-4 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध पत्र निष्पादन की तिथि से 36 माह एवं 6 माह की अतिरिक्त अवधि के साथ 42 माह में इकाई का निर्माण कार्य पूर्ण कर अधिपत्य दिया जाना था। प्रश्नगत प्रकरण में बिल्डर बायर अनुबन्ध दिनांक 27.0220I6 को उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरित करते हुए निष्पादित किया गया था। ऐसे में SHIRT कब्जे की तिथि 27.08.2049 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 28.08.20I9 से ओ.सी/सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के "नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया" की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a a Page 6

developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is. compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि WS प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रश्नगत परियोजना CASA GRANDE 2 जिसका पंजीकरण <eT-UPRERAPRI449 में सचिव, रेरा द्वारा अधिनियम की aes /i/37 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 07.4. 2024 के अवलोकन से विदित है कि प्रश्नगत परिवाद प्रतिवादी के टॉवर- Bl and 42 के Win के सम्बन्ध में प्रस्तर-&/द्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :-

g. The Promoter proposed to commence construction to towers B2 and Beetle Suites in October 2024 and complete these towers by April 2023. The construction of Tower BI and A2 would commence in May 2022 and would be Page 7 completed by January 2024. Overall, the four towers in the project would be completed within the next 28 months i.e. Januray 2024. yeana परिवाद प्रतिवादी की परियोजना CASA GRANDE 2 के टॉवर- Bl and 42 से सम्बन्धित है। उपरोक्त आदेश के अनुसार उक्त टॉवर के पूर्णता की तिथि Grae 2028 अंकित की गयी है। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए यह उचित होगा कि सचिव, रेरा द्वारा आदेश दिनांक 04.4.2024 पत्रांक संख्या- |809/UPRERAPRJ449/PMD/P.R. /NCR/202]-22 के माध्यम से प्रतिवादी की परियोजना में टावर संख्या- 82 and Beetle Suites की पूर्णता हेतु प्रदान की गयी समयावधि अप्रैल 2023 एवं टावर संख्या- Bl and A2 की पूर्णता हेतु प्रदान की गयी समयावधि जनवरी 2024 अंकित है। ऐसे में यह उचित होगा कि परिवादी अपनी यूनिट का अधिपत्य जनवरी 2024 तक प्राप्त करें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.30.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पदूटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (vents of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 Gi) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु ॥राविधानित है कि:

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any _ head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending — ae Page 8 Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9. 3() में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20'8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " The period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession."

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. मिलने अथवा 'कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ. Page 9 सी. / सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। दिनांक 7.0.208 को Bowo शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना WSM-7740 /8-3—-48-65 विविध / 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "य,] Schedule for possession of the said {Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the. Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the , completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी क्रम में सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0-7024/230/208-प्०ए्मा8-0/878-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड-49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा / महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. LL ०००३७ ५७+०मसरर Page 0 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने/पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से war अवधि अर्थात्‌ 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु Wea निस्तारित किया जाता है। नैसर्गिक wa के ari के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादी को आवंटित इकाई का अधिपत्य ओ.सी /सी. सी के साथ जनवरी 2024 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें।

(a) प्रतिवादी, विलम्बित अवधि के सम्बंध में दिनांक 74.04.20i8 से alah /सी-सी प्राप्त होने या ऑफर ऑफ पोजेशन जो बाद में हो की तिथि तक MCLR+ 4% की दर से दण्ड AMT /penal ७७७ प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान किया जाएंगा। यह धनराशि अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित किया जाएगा तथा अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान की जाएगी। . (ग) परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति Sq अधिनियय की धाश 2(2०)0) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज MCLR+I% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (घ) प्रतिवादी द्वारा मूलभूत सुविधाओं के सम्बंध में शुल्क दोनो पक्ष के मध्य हस्ताक्षारित आवंटन पत्र/अनुबंध पत्र में निहित शर्तों के Papell Page 2 अनुसार ही प्राप्त करेगा तथा परिवादी द्वारा जो धनराशि इस मद में भुगतान कर दी गयी है वह समायोजित किया जाएगा। (ड) परिवादी द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनाक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नही किया जायेगा। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20t6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- | oh“ ( भानु प्रताप सिंह) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 2