In this regard, the observation given by the Hon'ble Supreme Court in Civil Appeal No. 6745--6749 / 2024, "M/s Newtech Promoters and Developers [?] v. State of U.P. and Others", is important, in which it has been clearly stated that:- "54, From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in characler and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 20I6." From the above legal position it is clear that for all agreements signed before the RERA Act came into force, or for projects that existed before the Act came into force where the completion certificate has not been obtained by the promoter, the enforcement of the Act will have retrospective effect. It is also clear from the RERA Act that "on-going" projects certainly fall within the ambit of the RERA Act. It is also clear from the observation of the above Hon'ble High Court that although agreements were executed between the promoter and the allottee before RERA registration, if the project is registered with RERA then all the provisions of RERA apply. Page 2

The opposite party has got the project [yeaa] registered with RERA. Therefore, on the basis of the facts stated, it is clear that the opposite party's project now falls in the category of an "on-going project". In such a case all the provisions of RERA will apply. Accordingly, point number 4 is disposed of [?]. Determination of point number 2 The complainant says that the opposite party had assured that the construction of the project would be completed and possession given in the year 2044, but up to [?] the unit has not been handed over. Therefore the complainant has requested possession against the opposite party [?] along with interest for the delayed period. To this the opposite party, in its reply, has stated that it is trying to complete the project and will complete the project and give possession by September 2022. In support of their statement the complainant has filed a photocopy of the flat allotment/agreement dated 25.42.2044, which records in paragraph 26 the period for giving possession as 36 months and a 6-month grace period. In such a case it would be proper to calculate 42 months from the allotment/agreement letter dated 25. 42.2044 issued in favour of the complainant. In such a case the date of possession as per the above is 25.06.20i5.

It is clear that the project is delayed, and in such a case the complainant is entitled to interest for the delayed period from 26.0620i5 up to the date on which O.C./C.C. is received or possession is offered, whichever is later. The opposite party is liable to pay the complainant, up to 04.05.2047, the date on which the provisions of RERA became effective, at the rate of Rs. 5 per square foot per month as per paragraph 26 of the agreement, and after 04.05.2047, in accordance with the provisions stated in the RERA Act. In this regard it is worth noting that in the petition "Neelkamal Realtors Suburban [?] and others v. Union of India" of the Hon'ble Bombay High Court, the Hon'ble Bombay High Court has held that:-

"Section 8(])(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." Therefore, in the light of the above decision, it is clear that under the provisions of RERA, interest on the delay and on the principal amount shall be payable in accordance with the agreement made between the promoter and Sar [?], because the promoters have used the [vad [?]] amount.

As regards the rate of interest payable, the State Government has notified, under the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, on 7.0.2048, the Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20i8. In it, in the format of the sale/lease deed given as an annexure, paragraph 9 defines the promoters' default cases (Events of default), in which paragraph 9.2 (i) F provides for the allottee, in the event of the promoter's default, that:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +4% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" The same rate is also fixed in paragraph 9.30) for the event of default by allottees. Having regard to this provision, it appears just to award the allottee interest for the delayed period at the rate of MCLR+4 [?] per cent. As regards up to what period interest is to be awarded, in this regard the Hon'ble Supreme Court in Civil Appeal [to] 6649-50 /20:8, "Supertech Limited v. Rajni Goyal", has held that:-

"The period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." In accordance with the above legal position, the complainant will be entitled to delay interest up to the date on which the O.C./C.C. is received or possession is offered, whichever is later. In such a case the complainant will be entitled to interest for the delay up to the period until the O.C./C.C. is received or possession is offered, whichever is later. By notification No. 4740 / 8-3-48-65 Miscellaneous /46 of the U.P. Government, Housing and Urban Planning Department, Section-3, dated 47.40.208, the following has been stated regarding force majeure in paragraph 7 of the rules of the model agreement:- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"#7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areus lo the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on unless there is delay or failure due to war, flood, drought fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter a Page 5 [?] be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

In the same sequence, after considering all the relevant facts and circumstances, the [?] RERA Authority, due to the effect of COVID-49 (Corona Virus Disease) @, gave all projects a period of 6 months from 25.03.2020, i.e. up to 25.09.2020, to complete them, and this period shall be treated as the force majeure period. Keeping this in view, no interest for the delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020 shall be paid by the promoter to the allottees, and no delay interest shall be taken from the allottees either. Accordingly, point number 4 is disposed of. Disposing of the above points, the following orders are passed:- ORDER 4. The opposite party [?] is directed to complete all the facilities of the complainant's unit in accordance with the allotment/agreement letter, and to ensure that possession along with O.C./C.C. is given by 30.09.2022, and, on receipt of the payable stamp duty, to get the registry done as per rules.

2. The opposite party is directed to pay the complainant, for the period from 26.06.2045 to 04.05.207, at the rate of Rs. 5 per square foot per month as per paragraph 26 of the agreement letter, and from 07.05.2077 up to the date on which O.C./C.C. is received or possession is offered, whichever is later, delay interest at the annual rate of MCLR+ per cent on the amount deposited by the complainant. It is also made clear that this interest amount shall be adjusted in the final payment amount, and if the interest amount exceeds the amount payable, it shall be refunded to the complainant as per rules. Having regard to the lockdown imposed in the country for the prevention and control of COVID-49 and the force majeure, interest shall not be calculated for the delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020. 3. The opposite party shall ensure that, as stated above, the possession offer letter is issued after the O.C. is received. Page 6 The opposite party is directed that under Section 2 (24)0) of the RERA Act, 2046, if after RERA comes into force any interest rate is charged by the promoter on account of the allottee's default, the same rate shall be given to the allottee when the promoter defaults. The interest rate notified by the State Government is MCLR+ per cent. Any violation [?] of this order shall be punishable under Section 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206 and other relevant provisions. The order shall be uploaded on the portal.

Date:- —)3 /03 /2022 (Kalpana Mishra) (Member) U.P. Real Estate Regulatory Authority Page 7

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ- उपस्थिति :- श्रीमती कल्पना मिश्रा (सदस्य) शिकायत संख्या- NCR44/05/74553/202 स्मिथ Giger फैक्ल्टी सोल्युशन wo लि0 बनाम सिक्‍का इंफास्ट्रक्चर to feo प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के fag कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Sikka Karnam Greens में फ्लैट सं०--806 बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 27,44,800,/-रुपये है। जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 25,00,273,//- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा वर्ष 2074 में परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा प्रदान किया जाने का आश्वासन दिया गया था पंरन्तु अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में विस्तृत लिखित शिकायत प्रार्थना पत्र, अनुबन्ध पत्र दिनांक 25.42.2044, det की छायाप्रतियां एवं मांग पत्र दाखिल की गई हैं। विपक्षी द्वारा अहस्ताक्षरित जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Sikka Karnam Greens के टॉवर Bloom में फ्लैट संख्या-806 बुक की गई थी, जिसके सम्बन्ध में उभयपक्षों के मध्य आवंटन / अनुबंध पत्र दिनांक 25.42.204 को निष्पादित किया गया था जिसके प्रस्तर-26 के अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा 36 एवं 6 माह की अनुग्रह ‘ov Page

अवधि कुल 42 माह में प्रदान किया जाना था। विपक्षी परियोजना को पूर्ण करने के लिए प्रयासरत हैं और सितम्बर 2022 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा प्रदान कर दिया जायेगा। उपरोक्त कथन के आधार पर शिकयतकर्ता की शिकायत खरिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के get को सुना गया एवं पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का परिशीलन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं:- L क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. an शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥ बिन्दु veri इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745--6749 / 2024 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स vio feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

"54, From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in characler and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 20I6." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू कटा Page 2 = | विपक्षी द्वारा yeaa परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा क॑ सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा वर्ष 2044 में परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा प्रदान किया जाने का आश्वासन दिया गया था deg ot तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के fee कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। जिस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि परियोजना को पूर्ण करने के लिए प्रयासरत हैं और सितम्बर 2022 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा प्रदान कर दिया जायेगा। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में फ्लैट आवंटन / अनुबन्ध दिनांक 25.42.2044 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिससे प्रस्तर-26 में कब्जा प्रदान किये जाने की अवधि 36 एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि अंकित की गई है ऐसे में शिकायतकर्ता के पक्ष में जारी आवंटन / अनुबंध पत्र दिनांकित 25. 42.2044 से 42 माह की गणना किया जाना उचित होगा। ऐसी दशा में उपरोक्‍्तानुसार कब्जा दिये जाने की तिथि 25.06.20i5 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 26.0620i5 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। विपक्षी शिकायतकर्ता को रेरा के प्राविधान प्रभावी होने की तिथि 04.05.2047 तक अनुबंध पत्र के प्रस्तर-26 के अनुसार 5 रूपये प्रति वर्ग फुट प्रति माह की दर से एवं दिनांक 04.05.2047 के उपरान्त रेरा अधिनियम में उल्लेखित प्राविधान के अनुरूप भुगतान करने का उत्तरदायी है।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के "नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wile. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया" की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section 8(])(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, eu Page ——S——_erow Pages | is liable on demand to the : in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा vad धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (i) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +4% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ध४टाएक] प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। J Neue Page 4 = तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"The period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें | दिनांक 47.40.208 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 विविध /46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

#7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areus lo the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on unless there is delay or failure due to war, flood, drought fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter a Page 5 हर be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों एवं परिस्थितियों के बाद | RT अथॉरिटी द्वारा कोविड-49 (Corona Virus Disease) @ प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं:- आदेश 4. fauatt को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन »अनुबन्ध पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.09.2022 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 26.06.2045 से दिनांक 04.05.207 तक अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-26 के अनुसार 5 रूपये प्रति वर्ग फुट प्रति माह की दर से एवं दिनांक 07.05.2077 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की HAIR देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। 3. विपक्षी, उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी. मिलने के उपरान्त जारी करना सुनिश्चित करें। + \ ae Ss Page 6 जा विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 की धारा

2 (2४)0) के अन्तर्गत रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर | आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत है। इस आदेश का versa भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक -—)3 /०३ /2022 Kr wire ke wae (कल्पना मिश्रा) ५» 2४ (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 7

In this regard, the observation given by the Hon'ble Supreme Court in Civil Appeal No. 6745--6749 / 2024, "M/s Newtech Promoters and Developers [?] v. State of U.P. and Others", is important, in which it has been clearly stated that:- "54, From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in characler and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 20I6." From the above legal position it is clear that for all agreements signed before the RERA Act came into force, or for projects that existed before the Act came into force where the completion certificate has not been obtained by the promoter, the enforcement of the Act will have retrospective effect. It is also clear from the RERA Act that "on-going" projects certainly fall within the ambit of the RERA Act. It is also clear from the observation of the above Hon'ble High Court that although agreements were executed between the promoter and the allottee before RERA registration, if the project is registered with RERA then all the provisions of RERA apply. Page 2

The opposite party has got the project [yeaa] registered with RERA. Therefore, on the basis of the facts stated, it is clear that the opposite party's project now falls in the category of an "on-going project". In such a case all the provisions of RERA will apply. Accordingly, point number 4 is disposed of [?]. Determination of point number 2 The complainant says that the opposite party had assured that the construction of the project would be completed and possession given in the year 2044, but up to [?] the unit has not been handed over. Therefore the complainant has requested possession against the opposite party [?] along with interest for the delayed period. To this the opposite party, in its reply, has stated that it is trying to complete the project and will complete the project and give possession by September 2022. In support of their statement the complainant has filed a photocopy of the flat allotment/agreement dated 25.42.2044, which records in paragraph 26 the period for giving possession as 36 months and a 6-month grace period. In such a case it would be proper to calculate 42 months from the allotment/agreement letter dated 25. 42.2044 issued in favour of the complainant. In such a case the date of possession as per the above is 25.06.20i5.

It is clear that the project is delayed, and in such a case the complainant is entitled to interest for the delayed period from 26.0620i5 up to the date on which O.C./C.C. is received or possession is offered, whichever is later. The opposite party is liable to pay the complainant, up to 04.05.2047, the date on which the provisions of RERA became effective, at the rate of Rs. 5 per square foot per month as per paragraph 26 of the agreement, and after 04.05.2047, in accordance with the provisions stated in the RERA Act. In this regard it is worth noting that in the petition "Neelkamal Realtors Suburban [?] and others v. Union of India" of the Hon'ble Bombay High Court, the Hon'ble Bombay High Court has held that:-

"Section 8(])(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." Therefore, in the light of the above decision, it is clear that under the provisions of RERA, interest on the delay and on the principal amount shall be payable in accordance with the agreement made between the promoter and Sar [?], because the promoters have used the [vad [?]] amount.

As regards the rate of interest payable, the State Government has notified, under the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, on 7.0.2048, the Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20i8. In it, in the format of the sale/lease deed given as an annexure, paragraph 9 defines the promoters' default cases (Events of default), in which paragraph 9.2 (i) F provides for the allottee, in the event of the promoter's default, that:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +4% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" The same rate is also fixed in paragraph 9.30) for the event of default by allottees. Having regard to this provision, it appears just to award the allottee interest for the delayed period at the rate of MCLR+4 [?] per cent. As regards up to what period interest is to be awarded, in this regard the Hon'ble Supreme Court in Civil Appeal [to] 6649-50 /20:8, "Supertech Limited v. Rajni Goyal", has held that:-

"The period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." In accordance with the above legal position, the complainant will be entitled to delay interest up to the date on which the O.C./C.C. is received or possession is offered, whichever is later. In such a case the complainant will be entitled to interest for the delay up to the period until the O.C./C.C. is received or possession is offered, whichever is later. By notification No. 4740 / 8-3-48-65 Miscellaneous /46 of the U.P. Government, Housing and Urban Planning Department, Section-3, dated 47.40.208, the following has been stated regarding force majeure in paragraph 7 of the rules of the model agreement:- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"#7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areus lo the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on unless there is delay or failure due to war, flood, drought fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter a Page 5 [?] be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

In the same sequence, after considering all the relevant facts and circumstances, the [?] RERA Authority, due to the effect of COVID-49 (Corona Virus Disease) @, gave all projects a period of 6 months from 25.03.2020, i.e. up to 25.09.2020, to complete them, and this period shall be treated as the force majeure period. Keeping this in view, no interest for the delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020 shall be paid by the promoter to the allottees, and no delay interest shall be taken from the allottees either. Accordingly, point number 4 is disposed of. Disposing of the above points, the following orders are passed:- ORDER 4. The opposite party [?] is directed to complete all the facilities of the complainant's unit in accordance with the allotment/agreement letter, and to ensure that possession along with O.C./C.C. is given by 30.09.2022, and, on receipt of the payable stamp duty, to get the registry done as per rules.

2. The opposite party is directed to pay the complainant, for the period from 26.06.2045 to 04.05.207, at the rate of Rs. 5 per square foot per month as per paragraph 26 of the agreement letter, and from 07.05.2077 up to the date on which O.C./C.C. is received or possession is offered, whichever is later, delay interest at the annual rate of MCLR+ per cent on the amount deposited by the complainant. It is also made clear that this interest amount shall be adjusted in the final payment amount, and if the interest amount exceeds the amount payable, it shall be refunded to the complainant as per rules. Having regard to the lockdown imposed in the country for the prevention and control of COVID-49 and the force majeure, interest shall not be calculated for the delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020. 3. The opposite party shall ensure that, as stated above, the possession offer letter is issued after the O.C. is received. Page 6 The opposite party is directed that under Section 2 (24)0) of the RERA Act, 2046, if after RERA comes into force any interest rate is charged by the promoter on account of the allottee's default, the same rate shall be given to the allottee when the promoter defaults. The interest rate notified by the State Government is MCLR+ per cent. Any violation [?] of this order shall be punishable under Section 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206 and other relevant provisions. The order shall be uploaded on the portal.

Date:- —)3 /03 /2022 (Kalpana Mishra) (Member) U.P. Real Estate Regulatory Authority Page 7

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ- उपस्थिति :- श्रीमती कल्पना मिश्रा (सदस्य) शिकायत संख्या- NCR44/05/74553/202 स्मिथ Giger फैक्ल्टी सोल्युशन wo लि0 बनाम सिक्‍का इंफास्ट्रक्चर to feo प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के fag कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Sikka Karnam Greens में फ्लैट सं०--806 बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 27,44,800,/-रुपये है। जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 25,00,273,//- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा वर्ष 2074 में परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा प्रदान किया जाने का आश्वासन दिया गया था पंरन्तु अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में विस्तृत लिखित शिकायत प्रार्थना पत्र, अनुबन्ध पत्र दिनांक 25.42.2044, det की छायाप्रतियां एवं मांग पत्र दाखिल की गई हैं। विपक्षी द्वारा अहस्ताक्षरित जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Sikka Karnam Greens के टॉवर Bloom में फ्लैट संख्या-806 बुक की गई थी, जिसके सम्बन्ध में उभयपक्षों के मध्य आवंटन / अनुबंध पत्र दिनांक 25.42.204 को निष्पादित किया गया था जिसके प्रस्तर-26 के अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा 36 एवं 6 माह की अनुग्रह ‘ov Page

अवधि कुल 42 माह में प्रदान किया जाना था। विपक्षी परियोजना को पूर्ण करने के लिए प्रयासरत हैं और सितम्बर 2022 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा प्रदान कर दिया जायेगा। उपरोक्त कथन के आधार पर शिकयतकर्ता की शिकायत खरिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के get को सुना गया एवं पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का परिशीलन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं:- L क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. an शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥ बिन्दु veri इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745--6749 / 2024 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स vio feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

"54, From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in characler and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 20I6." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू कटा Page 2 = | विपक्षी द्वारा yeaa परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा क॑ सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा वर्ष 2044 में परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा प्रदान किया जाने का आश्वासन दिया गया था deg ot तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के fee कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। जिस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि परियोजना को पूर्ण करने के लिए प्रयासरत हैं और सितम्बर 2022 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा प्रदान कर दिया जायेगा। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में फ्लैट आवंटन / अनुबन्ध दिनांक 25.42.2044 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिससे प्रस्तर-26 में कब्जा प्रदान किये जाने की अवधि 36 एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि अंकित की गई है ऐसे में शिकायतकर्ता के पक्ष में जारी आवंटन / अनुबंध पत्र दिनांकित 25. 42.2044 से 42 माह की गणना किया जाना उचित होगा। ऐसी दशा में उपरोक्‍्तानुसार कब्जा दिये जाने की तिथि 25.06.20i5 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 26.0620i5 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। विपक्षी शिकायतकर्ता को रेरा के प्राविधान प्रभावी होने की तिथि 04.05.2047 तक अनुबंध पत्र के प्रस्तर-26 के अनुसार 5 रूपये प्रति वर्ग फुट प्रति माह की दर से एवं दिनांक 04.05.2047 के उपरान्त रेरा अधिनियम में उल्लेखित प्राविधान के अनुरूप भुगतान करने का उत्तरदायी है।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के "नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wile. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया" की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section 8(])(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, eu Page ——S——_erow Pages | is liable on demand to the : in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा vad धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (i) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +4% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ध४टाएक] प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। J Neue Page 4 = तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"The period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें | दिनांक 47.40.208 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 विविध /46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

#7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areus lo the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on unless there is delay or failure due to war, flood, drought fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter a Page 5 हर be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों एवं परिस्थितियों के बाद | RT अथॉरिटी द्वारा कोविड-49 (Corona Virus Disease) @ प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं:- आदेश 4. fauatt को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन »अनुबन्ध पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.09.2022 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 26.06.2045 से दिनांक 04.05.207 तक अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-26 के अनुसार 5 रूपये प्रति वर्ग फुट प्रति माह की दर से एवं दिनांक 07.05.2077 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की HAIR देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। 3. विपक्षी, उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी. मिलने के उपरान्त जारी करना सुनिश्चित करें। + \ ae Ss Page 6 जा विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 की धारा

2 (2४)0) के अन्तर्गत रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर | आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत है। इस आदेश का versa भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक -—)3 /०३ /2022 Kr wire ke wae (कल्पना मिश्रा) ५» 2४ (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 7