उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीह-3 पीठासीन :-- बलबिन्दर कुमार, सदस्य शिकायत सं0-एनसीआर444 / 05 / 53992 / 2020 सुशील अग्रवाल बनाम ह एस जे पी इन्फाकॉन लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र वादी द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध इकाई का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में वादी का कथन है कि प्रतिवादी की परियोजना Shri Radha Sky Gardens शात्र56 । में फ्लैट नं० “टी 457 /0906 बुक किया गया, जिसके लिए वादी ने BO 40,47,642,/ प्रतिवादी को भुगतान किया | वादी की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, जमा की गयी धनराशि की रसीदें, दाखिल की गयी है। प्रतिवादी की ओर से अपने wea के समर्थन में प्रतिवाद पत्र, आवंटनपत्र, Rass पजेशन लेटर, कब्जे का विवरण, ओ.सी प्राप्ति हेतु आवेदन की प्रति दिनांक 25.06.209 व पोजेशन ऑफ समरी दिनांक 34.07.2020 प्रस्तुत की गयी। te भव बह कण Pt of) ने अपने प्रतिवादपत्र के WER संख्या 2 में यह है कि प्रतिवादी द्वारा प्रथम फेज का निर्माण-कार्य पूर्ण करके टॉ ए०8० 4

नम्बर 4, 5, 6, 7, 8, 40 व 44 का ओ-सी प्राप्त कर लिया गया है तथा पजेशन लेटर उक्त टॉवर के आवटियों को भेजे जा चुके है। वादी का यूनिट टॉवर न. 45 में स्थित है, जिसकें ओ.सी प्राप्त हेतु आवेदन किया जा चुका है। Reply on merit के wer संख्या 6 में परियोजना में विलम्ब होने के कारण स्पष्ट किये गये है जिनमें से किसानों द्वारा अवरोध, माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश दिनांक 48.0.2043, नोट बंदी तथा शिकायतकर्ताओं द्वारा विलम्ब से धनराशि भुगतान किये जाने के कारण बताये गये है। प्रतिवादी द्वारा अपने प्रतिवादपत्र में नीलकमल रियलटर सब अर्बन प्राएणलि0 व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिय व अन्य, सीमैक्स कन्सट्रक्शन प्राणलि0 बनाम स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया व अन्य का विवरण दिया है। प्रतिवादी ने अपने प्रतिवादपत्र के माध्यम से यह भी अवगत कराया है कि परियोजना में 4576 offer of possession अन्य केताओं को जारी किये जा चुके हैं तथा करीब 886 सब लीज-डीड भी करवाई जा चुकी है। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में दिसम्बर 2020 तक इकाई का कब्जा दिये जाने का तथ्य अंकित किया गया है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- बिन्दु deni: क्‍या परियोजना विलम्बित है? बिन्दु संख्या 2: क्या परियोजना विलम्ब होने कारण force majeure है अथवा ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण द्वारा निर्माण कार्य में समय विस्तार किन कारणों से किये गये? —_——_—_—$ ———_—$_ age 2 बिन्दु vers क्‍या वादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 विचारधीत्न यूनिट के सम्बंध में दिन्नांक

09.02.2043 को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया जिसके अनुसार वादी को यूनिट का कब्जा फरवरी 2046 तथा 6 माह ग्रेस पीरिएड के साथ अर्थात 30 अगस्त 206 तक प्राप्त होना था, परन्तु अभी तक वादी को उक्त यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्ब के सम्बंध में किसान आंदोलन, नोट बंदी व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश का हवाला दिया गया है। प्रतिवादी द्वारा उक्त के सम्बंध में अभिलेखीय साक्ष्य नहीं प्रस्तुत किया गया है जिससे परियोजना में विलम्ब का कारण स्पष्ट हो सके। वादी द्वारा प्रतिवादी परियोजना में टॉवर G-t5 में युनिट बुक किया गया था। ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 02.09.2046 को प्रतिवादी की परियोजना का निर्माण कार्य फरवरी 2020 तक पूर्ण करने हेतु समय विस्तार किया गया। प्रतिवादी द्वारा टॉवर टी-45 की ओ.सी प्राप्त हेतु आवेदन दिनांक 25.06.20I9 को किया जा चुका है, जबकि वादी को इकाई को कब्जा अगस्त 206 तक प्राप्त होना था। इससे स्पष्ट है कि परियोजना तीन साल से अधिक व्लम्ब है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती हैं। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से यह We है कि प्रतिवादी ने अपने प्रतिवाद पत्र में इस विलम्ब के सम्बंध में कोई तर्क अथवा तथ्य प्रस्तुत नहीं किया है बल्कि मात्र grounds के WAR ii में यह अंकित किया है कि / In present case, the delay in old poe ave cand def re NE have caused due to force majeure reasons . : ९ स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित, है। इस सम्बंध में रेरा अधिनियम की धारा 6 में यह व्याख्या किया गया है कि #0/8॥० purpose

of this section, the expression "force majeure " shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any_ other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project इससे स्पष्ट है कि परियोजना force majeure के कारण विलम्ब नहीं हुई है afew ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा निर्माण विकास कार्य रोके जाने के कारण हुआ, जिसके सम्बंध में पत्र दिनांक 08.06.202 जारी की गयी थी तथा ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा निर्माण कार्य पूर्ण करने हेतु समय विस्तरण के सम्बंध में पत्र दिनांक 020920I6 को जारी किया गया। इस प्रकार परियोजना force majeure के कारण विलम्ब नही हुआ है। ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण द्वारा परियोजना के निर्माण कार्य में विस्तार किन कारणों से किये गये इसका कोई साक्ष्य प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत नहीं किया गया मात्र ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण द्वारा जारी पत्र दिनांक 0209:6 प्रस्तुत किया गया। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में परियोजना में हुये विलम्ब के लिए निम्न कारण दशार्य गये है:- (ि Hindrance and Obstacle created by Farmers. a The order dated 8-न0-3 passed by Hon'ble Supreme court Civil Appeal No 4798 of 2०3. 3- +The central Government Policy decision dated o8th/gth November 206 to withdraw the currency note Rs- 500/- & Rs :000/- from the a आज ग्पाद बाइक पं Page 4 legal tender had adversely. impacted realty sector as a whole. 4- Delay in payments by majority of the buyers of the said group housing project.

इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या -540,//2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में अभिनिर्धारित किया गया हैः- 7747, On ‘behalf of Amrapali group, learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the projects. There were legal impediments in the completion of projects within the period given in the flat-buyers agreement during the period from 2074-4. The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in 20735 in Savitri Devi v. State of U.P. (2075) 7 SCC 27. There was no interim stay granted by the High Court on construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular village the acquisition had been 7 Di ——oeeecee_c—v Page 5 5

There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no stay. Only higher compensation was ordered to be paid. There was no force majeure condition or any legal impediment as such the period from 2007 to 205 cannot be treated as a moratorium period vis-a-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers’ agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida alone." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि वर्ष 200: से वर्ष 2045 के मध्य निर्माण कार्य पर कोई we आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और इस आदेश में यह भी स्पष्ट किया गया है कि वर्ष 207 से वर्ष 2045 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण या विधिक रूप से रोक नहीं था। जहाँ तक किसानों का उग्र weer की बात है, वह निराधार है। चूंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी यह स्पष्ट किया जा चुका है कि वर्ष 2044 से वर्ष 205 के बीच कोई फोर्स मैज्योर नहीं था। इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,/2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर t0 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया हैः- Force majeure shall mean a case of _ हा कं VV flood, drought, fire, cyclon Page 6 earthquake or any other calamity caused by nature.

उपरोक्त फोर्स मैज्योर कै परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, अश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और प्रतिवादी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। इस प्रकार परियोजना force majeure के कारण विलम्ब नही हुई है। तदनुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। निस्तारण वाद बिन्दु संख्या 3 : पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि वादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 0902.20i3 को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया था जिसके अनुसार वांदी को यूनिट का कब्जा फरवरी 2046 तथा 6 माह ग्रेस पीरिएंड के साथ अर्थात्‌ 30 अगस्त 20:6 तक प्राप्त होना था, परन्तु अभी तक वादी को उक्त यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है और वादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में सिंविल अपील wo 6649-50,//2048 सुपरंटेक hes बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि — "The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she ha —_—_—_——- nkRke_ees मर 7 admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not.to be allowed to reap the

benefits of her own delay in taking possession. 7 उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक वादीविलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त वादी मात्र ओ.सी. /सी.सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। 7 जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के WAR 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें we 9.2. (i) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- , "The Allottee ‘shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the an, 2 along with interest at the rate eq | to DE eee ge 8/ MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under ‘the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्‍्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि वादी की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो प्रतिवादी भी ॥४८॥२+] प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जैसां कि सभी जन मानस को ज्ञात है कि विश्व के सभी देशों-में कोरोना वायरस महामारी का संक्रमण व्यापक स्तर पर फैला हुआ है। ऐसी स्थिति में कोविड-9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश में दिनांक 24.032020 को लॉकडांउन की घोषणा की गयी थी, लॉकडाउन की परिस्थिति में सभी कार्यो पर प्रतिबंध लगा दिया गया था, जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें रियल इस्टेट सेक्टर भी सम्मिलित है। न्‍्यायहित में इसी को दृष्टिगत wad हुए दिनांक 24. 032020 से दिनांक.50.69.2020 aH परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं fear जाएगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 3 निर्णीत की जांती है। विश्लेषण :- उपरोक्त विचारण बिन्दुओं के निस्तारण में प्रस्तुत हुये साक्ष्यों एवं तर्को से स्पष्ट होता है कि-वादी को फरवरी 2046 तथा 6 माह de पीरिएड के साथ अर्थात 30 अगस्त 20:6 तक कब्जा YIN होना था, परन्तु अभी तक वादी को कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। LE SSS Page 9 नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 02.09.2046 को प्रतिवादी की परियोजना कां निर्माण कार्य फरवरी 2020 तक पूर्ण करने हेतु समय विस्तार fear गया। प्रतिवादी द्वारा यह अंकित किया गया कि निर्माण कार्य दिसम्बर 2020 तक पूर्ण कर लिया जाएगा।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4. प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि वादी को आवंटित यूनिट का कब्जा (physical possession) ओ-.सी /सी.सी के साथ जनवरी 202 तक उपलब्ध करायें। 2. प्रतिवादी विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज दिनांक 07.09. 756 WARN ज्याप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो बाद में हो, तक MciRea% की ब्याज दर से भुगतान करेगा। प्रतिवादी इस धनराशि_को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) करे तथा अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा वादी को भुगतान की जाएगी। 3. वादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो वादी प्रतिवादी को भुगतान करें। रेश अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन वादी द्वारा धनराशि भुगतान करने में किये गये विलम्ब के लिए प्रतिवादी उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु वादी द्वारा ब्याज MCLR+% की दर से अधिक देय नहीं होगा'। १५ Page —_— :~—<—~Ss*s«S age 20 0 4 कॉव्डि-ज७ की रोकथाम एवं Paar हेतु देश में हुये लॉकडाउन को gens रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09.2020 aH वादी की ओर से समय से भुगतान 7 किये जाने तथा प्रंतिंवांदी द्वारा परियोजना पूर्ण करनें में किये wa विलम्ब के सम्बंध में flora ब्याज की गणना उक्त अवधि में नहीं की जाएगी। इस आदेश का vera भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20.6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :/0//2/ 2020 (बलविन्दर कुमार) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Se eee eee Page i a i ay